Mängelhaftung beim Erwerb einer Eigentumswohnung (Bestandsimmobilie)

Der Erwerb einer bereits errichteten Eigentumswohnung (Bestandsimmobilie) richtet sich nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dabei kommt das Kaufrecht zur Anwendung. Beim Kauf einer neu errichteten oder noch zu errichtenden Eigentumswohnung (Bauträgervertrag) kommt hingegen Werkvertragsrecht zur Anwendung. Dieser Text beschäftigt ausschließlich mit der Bestandsimmobilie.
Nach dem Kaufrecht ist der Verkäufer einer Bestandsimmobilie verpflichtet, dem Käufer die Eigentumswohnung zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen. Insbesondere muss der Verkäufer den Kaufgegenstand frei von Sach- und Rechtsmängeln übergeben (§ 433 BGB).
Im Kaufrecht ist insbesondere die Verjährungszeit für Sachmängel und Rechtsmängel unterschiedlich geregelt.

Inhalt: Mängelhaftung beim Kauf einer Eigentumswohnung

1. Haftung für Rechtsmängel
2. Haftung für Sachmängel
3. Arglist des Verkäufers

1. Haftung für Rechtsmängel

Verjährungszeit: Ist das Wohnungseigentum mit einem Rechtsmangel behaftet, haftet der Verkäufer 30 Jahre lang auch ohne Verschulden für die Freiheit des Wohnungseigentums von Rechten Dritter, sofern sie der Käufer im Kaufvertrag nicht übernommen hat. Als Rechtsmängel kommen Hypotheken, Wohnrechte, Miete oder Pacht in Betracht.
Lastenfreier Erwerb: Der Verkäufer muss im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte beseitigen, auch wenn der Käufer über deren Existenz informiert ist. Nach dem Kaufvertrag ist der Verkäufer nämlich regelmäßig verpflichtet, das Wohnungseigentum lastenfrei (also frei von Rechten Dritter) zu übertragen. Ist im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen, muss der Verkäufer den Kaufpreis zur Löschung verwenden. Reicht der Kaufpreis nicht aus, wird der Grundschuldgläubiger die Löschung verweigern. Der Verkäufer kann dann nicht lastenfrei übertragen. Die Immobilie hat einen Rechtsmangel.
Eintritt in Mietverhältnisse: Eine Besonderheit besteht bei Mietverhältnissen. Nach § 566 BGB tritt der Käufer einer Immobilie in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Übertragungszeitpunkt ist die Eintragung seines Eigentums im Grundbuch. Er ist dann neuer Vermieter. Regelmäßig wird der Käufer im Notarvertrag über ein bestehendes Mietverhältnis informiert und übernimmt es. Andernfalls ist der Vermieter verpflichtet, das Wohnungseigentum frei von Mieterrechten zu verschaffen. Kann er dies nicht oder nur zeitlich versetzt, haftet er dem Käufer auf Schadensersatz. Dies kann der Fall sein, wenn der Käufer die Wohnung selbst beziehen möchte und nach der Kündigung wegen Eigenbedarfs erst verspätet einziehen kann.
Haftungsausschluss: Im notariellen Kaufvertrag wird die Haftung des Verkäufers für ihm unbekannte Rechtsmängel in der Regel vertraglich ausgeschlossen. Der Haftungsausschluss ist jedoch nichtig, wenn der Verkäufer den Rechtsmangel kannte und dennoch arglistig verschweigt (§ 444 BGB).
Gewährleistungsansprüche: Ist ein Rechtsmangel begründet, hat der Käufer folgende Rechte:

• Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag (Folge: Pflicht zur Kaufpreiszahlung entfällt, ggf. Rückabwicklung des Vertrages)
• Schadensersatz wegen Nichterfüllung (z.B. verspäteter Einzug infolge eines bestehenden Mietverhältnisses)
• Minderungsrecht: Übernimmt der Käufer gegenüber dem Grundschuldgläubiger die Restforderung aus einer Grundschuld, kann er den Kaufpreis entsprechend herabsetzen.

2. Haftung für Sachmängel

Begriff Sachmangel: Ein Sachmangel liegt im Kaufrecht dann vor, wenn der Kaufgegenstand nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat und dadurch der Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch gemindert oder aufgehoben wird. Die vereinbarte Beschaffenheit bestimmt sich nach dem Inhalt des beurkundeten Vertrages.
Darüber hinaus haftet der Verkäufer, wenn dem Wohnungseigentum eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft fehlt. Als zusicherungsfähige Eigenschaften kommen die Wohnungsgröße, ein bestimmter Mietertrag, die fehlende Mietpreisbindung, Rückstände an öffentlichen Lasten, Grundsteuern oder Wohngeldern oder ein bestimmtes Sondernutzungsrecht in Betracht.
Gewährleistungsansprüche: Liegt ein Sachmangel vor, hat der Käufer folgende Rechte:

• Wandlungsrecht: Rückgängigmachung des Kaufvertrages = Erstattung des Kaufpreises Rückgängigmachung der Auflassungsvormerkung oder Auflassung
• Minderungsrecht: Herabsetzung des Kaufpreises im Hinblick auf den Sachmangel
• Schadensersatz wegen Nichterfüllung

Kleiner Schadensersatz: Der Käufer behält die mangelbehaftete Wohnung und macht den durch den Mangel begründeten Minderwert geltend. Beispiel: Der Mietertrag beträgt nicht wie zugesichert 500 €/Monat, sondern nur 430 €. Die Differenz bis zu einem möglichen Kündigungstermin beziffert den Schadensersatzanspruch.
Großer Schadensersatzanspruch: Der Käufer gibt dem Verkäufer das Wohnungseigentum zurück und macht seinen Nichterfüllungsschaden geltend. Dieser kann darin bestehen, dass der Käufer die Wohnung zu einem höheren Preis hätte weiterverkaufen können oder sich ersatzweise eine teuere Wohnung beschaffen muss.
Verjährungsfrist: Die Verjährungsfrist bei Sachmängeln beträgt 5 Jahre (§ 438 I Nr. 2a BGB).
Die Verjährung beginnt mit der Übergabe der Immobilie.
Soweit der Verkäufer den Sachmangel arglistig verschwiegen hat, ist jeglicher Haftungsausschluss unwirksam (Beispiel: Über den Schimmel an der Wand wurde neue Tapete angebracht).
Im Notarvertrag wird regelmäßig ein Haftungsausschluss für die Sachmängelgewährleistung vereinbart. Arglistiges Verschweigen bleibt ausgenommen. Die Verjährungszeit beträgt dann mindestens 5 Jahre (§ 438 IIII BGB).

3. Arglist des Verkäufers

Da im Notarvertrag regelmäßig Haftungsausschlüsse vereinbart werden, spielt beim Erwerb von Wohnungseigentum regelmäßig der Begriff der Arglist des Verkäufers eine Rolle. Diese ist oft der einzige Ansatzpunkt, um Gewährleistungsrechte geltend zu machen. Beispiel: Nach dem Einzug stellt der Käufer fest, dass die Wohnung erheblich schimmelbelastet ist.
Arglist oder arglistiges Verschweigen erfordert keine betrügerischen Absichten des Verkäufers. Es genügt, wenn der Verkäufer einen wesentlichen Sachmangel kennt oder mit seiner Existenz rechnet. In diesem Fall ist er verpflichtet, den Kaufinteressenten aufzuklären.
Der Verkäufer verhält sich auch dann arglistig, wenn der Kaufinteressent ausdrücklich nach einem bestimmten Umstand fragt und er diesen nicht offenbart. Fragt der Kaufinteressent bei der Besichtigung, ob in der Wohnung Schimmel aufgetreten ist, muss ihn der Verkäufer ehrlich informieren. Die Informationspflicht entfällt, wenn der Verkäufer selbst keine Kenntnis hatte.
Hat der vom Verkäufer beauftragte Makler selbst keine Kenntnis von der Existenz des Schimmels und beantwortet die Frage des Kaufinteressenten mit Nein, muss sich der Verkäufer die Gegebenheiten zurechnen lassen. Er hätte in diesem Fall den Makler informieren müssen.
Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder das Fehlen eines Mangels ausdrücklich zugesichert, haftet er auch dann, wenn der Mangel dem Käufer infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Ist die Wohnung mit Schimmel belastet und kennt der Verkäufer die Situation, haftet er auch dann, wenn der Kaufinteressent die Wohnung nur oberflächlich begutachtet hat und den Schimmel bei genauerem Hinsehen eigentlich hätte entdecken müssen.

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