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Verkehrssicherungspflichten im Wohnungseigentum – Wer haftet wann?

Was es bedeutet, verkehrssicherungspflichtig zu sein, wird manchem Wohnungseigentümer erst bewusst, wenn der berühmte Dachziegel vom Dach fällt und auf dem Kopf eines Passanten einschlägt. Typisches Beispiel für Verkehrssicherungspflichten im Wohnungseigentum ist auch der Winterdienst. Wer Schaden von sich und der Gemeinschaft abwenden möchte, muss wissen, was es mit Verkehrssicherungspflichten im Wohnungseigentum auf sich hat.

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1. Welche Verkehrssicherungspflichten im Wohnungseigentum kommen in Betracht?

Eigentumswohnanlagen sind gefahrenträchtig. Jeder Wohnungseigentümer muss sich dessen bewusst sein. Beispiele:

  • Versäumter Winterdienst mit Streu- und Räumpflicht begründet Schadensersatzpflicht, wenn Passant stürzt (OLG Oldenburg 1 U 77/13 v. 13.2.2014)
  • Risiko herabfallender Dachziegel: § 836 BGB (Haftung des Gebäudebesitzers) bestimmt eine ausdrückliche Haftung des Gebäudebesitzers für herabfallende Bauteile, sofern der Einsturz oder die Ablösung Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist.
  • Dachlawinengefahren in schneeträchtigen Gebieten (OLG Düsseldorf 1-10 U 18/13; OLG Oldenburg 4 U 35/12)
  • Defekte Beleuchtung oder zu kurz eingestellte Beleuchtungsintervalle gemeinschaftlicher Wege (OLG Zweibrücken WE 1995, 26): Stolpergefahr von Passanten, Besuchern, Eigentümern, Mietern
  • Defekte Spielgeräte auf dem Kinderspielplatz der Anlage
  • Nach oben abstehende Bodenplatte mit Stolpergefahr
  • Gefahren durch sturm- und windbruchgefährdete Bäume, Astbruch,
  • Defekte Öltankanlage mit Risiko des Austritts von Öl ins Erdreich: Haftungsrisiko nach Wasserschutzgesetz
  • Fehlende Brandschutzvorrichtungen
  • Dornenhecke ist als Gefahrenquelle zu beseitigen (OLG Frankfurt Rpfl. 1981, 399).

2. Was bedeutet Verkehrssicherungspflicht?

Derjenige, der die Verfügungsgewalt über eine Sache besitzt (Immobilie), ist verpflichtet, die von der Sache ausgehenden Gefahrenquellen zu beseitigen und Vorkehrungen zum Schutz Dritter zu treffen, die mit der Sache in Berührung kommen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme in wirtschaftlich zumutbarer und erforderlicher Weise getroffen werden kann. Auch das Unterlassen notwendiger Sicherheitsmaßnahmen steht der aktiven Handlung gleich. Die Anforderungen an die Verkehrssicherungspflichten sind hoch. Im Zweifel haftet der Versicherungspflichtige!!! Als Dritte kommen Passanten, Mieter, Besucher und andere Wohnungseigentümer in Betracht.

Die Verkehrssicherungspflicht ist ein Unterfall der „unerlaubten Handlung“ nach § 823 BGB.

Im Grundsatz ist jeder einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet, auf die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten zu achten. Im Regelfall wird die Versicherungspflicht einem Hausverwalter oder einem Dienstleister übertragen. Auch die Übertragung entlastet die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht davon, die dann verantwortliche Person regelmäßig zu kontrollieren und zu überwachen. Insbesondere in Not- und Einfällen bleibt jeder einzelne Eigentümer verpflichtet und muss handeln. Wegsehen ist Risiko.

Da meist auch der Verwalter verantwortlich ist, muss er sämtliche offenkundigen Gefahrenherde auf dem Grundstück beseitigen lassen. Nach Unwettern und Stürmen sind sofortige Kontrollgänge geboten.

Geht die Gefahr vom Sondereigentum aus, trägt der Sondereigentümer das Risiko (Herabfallendes Fensterglas einer Balkonverglasung).

3. Welche Konsequenzen hat die Missachtung der Verkehrssicherungspflicht?

Wird eine Verkehrssicherungspflicht missachtet, haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft für den eintretenden Schaden. Rechtsgrundlage ist § 823 BGB. Stürzt vom sanierungsbedürftigen Hausdach ein Dachziegel herab und trifft ein Passanten am Kopf, haftet die Gemeinschaft auf Ersatz der dem Passanten entstehenden Arztkosten, Verdienstausfall und im ungünstigsten Fall bei eintretender Berufsunfähigkeit auf Zahlung einer lebenslangen Rente.

4. Kann das Risiko „Verkehrssicherungspflicht“ versichert werden?

Das Haftungsrisiko kann über eine Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung der Gemeinschaft abgesichert werden. Der Verwalter zählt als mitversicherte Person. Eine bestehende Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung des Verwalters greift nicht, da die damit abgedeckten Vermögensschäden keine Personen- und Sachschäden erfassen.

Auch die Versicherung ist kein Allheilmittel. Führt die Wohnungseigentümergemeinschaft als Versicherungsnehmer den Versicherungsfall grob fahrlässig herbei, ist der Versicherer berechtigt, seine Leistung in einem der Schwere des Verschuldens des Versicherungsnehmers entsprechenden Verhältnis zu kürzen (§ 81 VVG). In schwerwiegenden Fällen kann sich die Leistungskürzung Richtung NULL bewegen.

5. Kann die Verkehrssicherungspflicht übertragen werden?

Die Verkehrssicherungspflicht kann mithin dem Verwalter übertragen werden. Dafür genügt bereits die Vereinbarung im Verwaltervertrag, dass er verpflichtet ist, alles „zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung Notwendige zu tun“ (OLG Karlsruhe ZMR 2009, 623, BayObLG NJW-RR 2005, 100). Im Übrigen ist er nach § 27 I Nr. 2 WEG ohnehin verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Der Verwalter verletzt seine Verkehrssicherungspflicht, wenn er nicht rechtzeitig auf die Beseitigung von Gefahren hin wirkt (BGH NJW-RR 1989, 394). Für herabfallende Teile eines Gebäudes haftet der Verwalter aufgrund seiner Organstellung für die Gemeinschaft gemäß § 838 BGB (BGH NJW 1993, 1782). Gleiches gilt, wenn er entsprechende Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unverzüglich ausführt (BayObLG WuM 1996, 498).

Soweit Verkehrssicherungspflichten auf Dritte (z.B. Dienstleister für Schneeräumung; Wartungsvertrag für Öltank) übertragen werden, haftet auch der Dritte für die ordnungsgemäße Ausführung.

6. Hat die Verkehrssicherungspflicht Grenzen?

Der Vorwurf, eine Verkehrssicherungspflicht verletzt zu haben, erfordert ein Verschulden der verantwortlichen Person. Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter können sich daher entlasten, wenn sie nachweisen, zum Zweck der Abwendung der Gefahr die erforderliche Sorgfalt beachtet zu haben. Misslingt der Nachweis, ist die Haftung begründet. Im Zweifel entscheiden Gerichte zu Lasten des Verkehrssicherungspflichtigen.

Beispiele:

  • Hat die Gemeinschaft die Räum- und Streupflicht über 20 Jahre hinweg einem nunmehr 82-jährigen Rentner übertragen, ist sie zur Überwachung der Arbeiten verpflichtet. Konnte der Rentner krankheitsbedingt nicht räumen und stürzt ein Passant, ist die Gemeinschaft zum Schadensersatz verpflichtet. Das OLG Oldenburg sprach ihm 16.000 Euro Schmerzensgeld zu (Urteil v. 13.2.2014, 1 U 77/13). Begründung: Da es bereits in der Vergangenheit Beanstandungen gegeben hatte, hätte es angesichts des Alters des Rentners einer ständigen Überprüfung seiner Zuverlässigkeit bedurft. Da der Geschädigte die Situation hätte erkennen müssen, musste er 40 % seines Schadens selbst tragen.
  • Gleichermaßen haftet der Verwalter, wenn er den Winterdienst einer Hausmeisterfirma überträgt und diese ihrer Verpflichtung nicht nachkommt. Im Fall des OLG Karlsruhe (Urteil v. 30.12.2008, 14 U 107/07) wurde dem Geschädigten 10.000 Euro Schmerzensgeld zugesprochen. Hausmeisterfirma und Verwalter waren gemeinschaftlich in der Haftung.
  • Das OLG Hamm (NJW 1988, 496) verurteilte eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung der Begräbniskosten und 2/3 des Unterhaltsschadens des Witwers der auf einem nicht gestreuten Gehweg gestürzten und infolge des Sturzes verstorbenen Ehefrau. Die Gemeinschaft konnte nicht nachweisen, dass sie ihrer Räumpflicht ordnungsgemäß nachgekommen war.
  • In einem Fall des OLG Celle (WE 2/1988, 57) musste einem Kind eine Niere entfernt werden, das von einer Rutsche auf eine Holzbohle der Sandkastenbegrenzung gefallen war. Die Holzbohle hätte sich dort nicht befinden dürfen. Dem Kind wurde außerdem ein Schmerzensgeld von 25.000 DM zugesprochen. Der Verwalter genügt im Allgemeinen seiner Sorgfaltspflicht, wenn er zuverlässige Fachkräfte mit Instandhaltungsarbeiten betraut und diese in zumutbarer Weise überprüft und kontrolliert hat. Auch ist er nicht zur ständigen Kontrolle jahrelang zuverlässig arbeitender Hauswartfirmen verpflichtet (BayObLG ZMR 2005, 137).
  • Dennoch ist das Haftungsrisiko des Verwalters enorm. Das OLG Düsseldorf (NJW_RR 1992, 1244) machte den Verwalter gemäß § 838 BGB (Haftung des Gebäudeunterhaltungspflichtigen) direkt verantwortlich, nachdem durch eine Sturmeinwirkung sich Dachpappe von der Dachkonstruktion einer Eigentumswohnanlage gelöst hatte und auf ein benachbartes Gärtnereigrundstück gefallen war. Der benachbarte Gärtner klagte Schadensersatz in Höhe von 77.000 DM an seinem Glasgewächshaus ein. Der Verwalter sei nach § 27 WEG, § 839 BGB für die Instandhaltung des Gebäudes verantwortlich.
  • Demgegenüber entschied das OLG Zweibrücken (NJW-RR 1991, 1301), dass ein Verwalter nicht verpflichtet sei, zu Kontrollzwecken Dachbegehungen selbst vorzunehmen. Eine Pflicht bestehe nur, wenn sie dem Verwalter zumutbar sei und er die Notwendigkeit der Instandhaltungsmaßnahme erkennen könne.

7. Wie ist die Haftung bei mehreren Verantwortlichen verteilt?

Primär haftet derjenige, dem die Verantwortung übertragen wurde. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Organisation des Winterdienstes dem Hausverwalter und dieser den Winterdienst einem Dienstleister übertragen, haftet primär der Dienstleister. Wohnungseigentümergemeinschaft und Hausverwalter können sich entlasten, wenn sie nachweisen, dass der jeweils Beauftragte sorgsam ausgewählt und fortlaufend überwacht und kontrolliert wurde. Der Hausverwalter müsste also nachweisen, dass er den Dienstleister ordnungsgemäß ausgesucht und kontrolliert hat. Die Wohnungseigentümergemeinschaft müsste nachweisen, dass sie den Hausverwalter überwacht und kontrolliert hat.

Gelingt der Sorgfaltsnachweis nicht, haften alle Beteiligten als Gesamtschuldner (§ 840 BGB). Dies bedeutet, dass der Geschädigte jede Partei für sich einzeln in Anspruch nehmen kann. Es ist dann Sache der Beteiligten untereinander, Regress zu nehmen. In der Rechtsprechung der Gerichte werden an den jeweiligen Sorgfaltsnachweis sehr hohe Anforderungen gestellt. Im Zweifel wird er nicht zu führen sein.

8. Fazit

Verkehrssicherungspflichten im Wohnungseigentum sind ein ernstes Thema. Sie dürfen keinesfalls vernachlässigt werden. Schäden führen allzu oft zu sehr hohen Schadensersatzzahlungen. Im ungünstigsten Fall können Sie die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Wohnungseigentümer mindestens beeinträchtigen.

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