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Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum oder Hobbyraum

Das Sondernutzungsrecht gewährt einem Wohnungseigentümer das exklusive Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein und ausschließlich zu nutzen und alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung auszuschließen.

Es handelt sich um eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung im Sinne des § 15 WEG. Auch das Recht, einen Kellerraum oder Hobbyraum ausschließlich zu nutzen, ist ein typisches Sondernutzungsrecht.

Wir die Gemeinschaft und der „begünstigte“ bei einem Sondernutzungsrecht an einem Keller und/oder einem Hobbyraum beachten muss, erklären wir in diesem Artikel.


Der Inhalt dieses Artikels

  1. An Kellerräumen gibt es Gemeinschafts-, Sondereigentums- oder Sondernutzungsrechte
  2. Durchgangskellerräume sind immer Gemeinschaftseigentum
  3. Kostenregelung bei Instandhaltung und Instandsetzung
  4. Sondernutzungsrecht bedarf allseitiger Zustimmung
  5. Nur die Grundbucheintragung bietet Rechtssicherheit
  6. Zweckbestimmung bestimmt Inhalt des Sondernutzungsrechts
  7. Vorsicht: Keine bauliche Änderungen ohne Gestattung
  8. Probleme, wenn Keller getauscht werden

1. An Kellerräumen gibt es Gemeinschafts-, Sondereigentums- oder Sondernutzungsrechte

Kellerräume, insbesondere wenn sie als Heizungskeller, Wasch- und Trockenräume, Fahrradabstellraum oder Gerätekammer genutzt werden, gehören bei fehlender anderweitiger Vereinbarung zum Gemeinschaftseigentum. Gleichermaßen kann auch Sondereigentum (Kellerplan mit entsprechender Nr.-Bezeichnung) begründet oder an dem Kellerraum ein Sondernutzungsrecht zugewiesen werden.

Ist Sondereigentum als Teileigentum begründet, kann ein Kellerraum nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Auch kann Sondereigentum unabhängig vom Wohnungseigentum verselbstständigt als eigenständiges Sonder-/Teileigentum begründet werden. Regelmäßig werden Kellerräume aber in das Wohnungseigentum oder Teileigentum einbezogen.

2. Durchgangskellerräume sind immer Gemeinschaftseigentum

Wenn ein Kellerraum allen Wohnungseigentümern als Zugang zum Kellerausgang oder als Zugang in einen Gemeinschaftsraum dient, kann er in der Teilungserklärung nicht dem Sondereigentum zugeordnet oder ein Sondernutzungsrecht daran begründet werden (§ 5 II WEG).

Solche Zugangsräumlichkeiten gehören zu den Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller dienen. Eine solche gesetzlich zwingende Zuordnung kann auch nicht durch eine Gebrauchsregelung außer Kraft gesetzt werden (BGH NJW 1991, 2909).

3. Kostenregelung bei Instandhaltung und Instandsetzung

Die Pflege sowie Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaftsflächen unterliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft. Insoweit ist es wesentlich, in der Teilungserklärung genau zu definieren, wer für was verantwortlich ist. Regelmäßig ist der Sondereigentümer oder der Sonderrechtsinhaber für die innen liegenden Bauteile verantwortlich. Gemeinschaftliche Bauteile (Kellerfenster, Außenseite der Kellertür, Heizungsrohre) bleiben hingegen im Gemeinschaftsbereich.

4. Sondernutzungsrecht bedarf allseitiger Zustimmung

Das Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum kann von der Miteigentümergemeinschaft nicht beschlossen werden. Auch ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht. Zur Begründung von Sondernutzungsrechten ist immer die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer erforderlich. Wurde das Gebäude durch einen Bauträger errichtet, werden die Sondernutzungsrechte an Kellerräumen bereits in der Teilungserklärung regelmäßig vorgesehen.

5. Nur die Grundbucheintragung bietet Rechtssicherheit

Wichtig ist, dass das Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum im Grundbuch eingetragen ist. Nur dann muss auch ein späterer Erwerber einer benachbarten Wohnungseigentumseinheit das Sondernutzungsrecht gegen sich gelten lassen kann sich nicht auf eine Nutzung durch die Gemeinschaft berufen (dingliches Sondernutzungsrecht).

Insoweit genügt es nicht, wenn ein Bauträger das Grundstück teilt und in der Teilungserklärung nur schuldrechtlich versichert, ein Sondernutzungsrecht einräumen zu wollen (OLG Hamburg MDR 1979, 58).

Auch folgender Fall verdeutlicht die Problematik: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann von einem Wohnungseigentümer die Herausgabe eines angeblich unberechtigt in Besitz genommenen Kellers verlangen. Dessen Behauptung, der Hausverwalter habe ihm 10 Jahre zuvor den Keller zugewiesen, konnte der Wohnungseigentümer nicht beweisen. Auch die über diesen Zeitraum widerspruchslose Nutzung des Kellers habe kein dauerhaftes Nutzungsrecht begründet. Selbst wenn die Zuweisung tatsächlich erfolgt wäre, hätte der Verwalter die Zuteilung jederzeit widerrufen können (OLG Brandenburg Beschluss v. 26.5.2009 – Wx 10/09). Die Situation wäre mit der Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch vermeidbar gewesen.

6. Zweckbestimmung bestimmt Inhalt des Sondernutzungsrechts

Das Sondernutzungsrecht darf nur im Rahmen seiner Zweckbestimmung ausgeübt werden. Im Idealfall ist in der Teilungserklärung genau definiert, was der Berechtigte darf und was er zu unterlassen hat. Mangels klarer Vereinbarung ist es dem Sondernutzungsberechtigten regelmäßig nicht erlaubt, in dem Kellerraum eine Wohnung einzurichten oder einen Verkaufsraum zu betreiben.

Ist in der Teilungserklärung ein Raum als „Kellerraum“ bezeichnet, darf der Raum nur als Kellerraum benutzt werden. Eine andere Nutzung ist erlaubt, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als die bloße Nutzung als Kellerraum. Insoweit kann die Nutzung einer Trockensauna erlaubt sein (OLG Frankfurt Beschluss v. 02.11.2005 – W 378/03).

Grundsätzlich darf das Sondernutzungsrecht nur im Rahmen der Verkehrsüblichkeit genutzt werden. Der Inhaber muss Störungen anderer Eigentümer, mit denen diese üblicherweise nicht rechnen müssen, unterlassen. Das Nutzungsrecht allein beinhaltet nicht das Recht zum Gebrauch der Sache in der Art und Weise, wie ein Eigentümer damit verfahren könnte (BayObLG 2 Z 48/85).

Ist der Kellerraum als Hobbyraum ausgewiesen, ist die Nutzung zu Wohnzwecken unzulässig (BGH ZWE 2011, 396, BayObLG WuM 2004, 740; 925). Deshalb darf der Berechtigte dort auch keine Wasseranschlüsse und sanitäre Einrichtungen installieren. Soweit sich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan widersprechen, ist die Teilungserklärung letztendlich für eine Zweckbestimmung maßgeblich (BGH NZM 2010, 407).

7. Vorsicht: Keine bauliche Änderungen ohne Gestattung

Auch ist es bei Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts regelmäßig verwehrt, bauliche Änderungen (Vergrößerung des Kellerfensters, Wanddurchbruch) vorzunehmen. Bauliche Änderungen sind nur erlaubt, wenn diese in der Vereinbarung gestattet wurden oder wenn sie von den übrigen Wohnungseigentümer unbeanstandet bleiben (§ 22 I WEG).

Modernisierungsmaßnahmen (Einbau neuer Isolierglasfenster) können mit einer Dreiviertelmehrheit und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden, sofern die Anpassung an den Stand der Technik erfolgt und kein anderer Wohnungseigentümer unbillig beeinträchtigt wird (§ 22 II WEG).

8. Probleme, wenn Keller getauscht werden

Tauschen die Wohnungseigentümer die ihren Wohnungen ursprünglich zugewiesenen Kellerräume in notarieller Form gegeneinander aus, genügt es, die Änderung im Grundbuch einzutragen (OLG München, Beschluss v. 13.08.1034 – Wx 105/10). Eine Änderung des Aufteilungsplans ist dazu nicht erforderlich.

Werden einzelne Räume neu zugeordnet, sind die Änderungen anhand des Grundbuchs nachvollziehbar. Lediglich die Nummerierungen sind neu vorzunehmen. Die vom Grundbuchamt angeführte Vorschrift des§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 WEG betreffe nur die Begründung von Wohnungseigentum. Da der Aufteilungsplan auch Inhalt des Grundbuchs ist, lassen sich daraus die Rechtsverhältnisse an Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar nachvollziehen.

Gleicher Fall: Es ist auch rechtlich nicht zu beanstanden, wenn ein Wohnungseigentümer Räume seines Sondereigentums auf einen anderen Wohnungseigentümer überträgt. Dazu müssen weder die jeweiligen Miteigentumsanteile geändert werden noch müssen die übrigen Wohnungseigentümer zustimmen (OLG Köln Beschluss v. 31.07.2006 – 16 Wx 98/06). Die Übertragung bedarf der Form des § 4 WEG und muss im Grundbuch eingetragen werden.

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2 Antworten auf "Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum oder Hobbyraum"

  • Rolf Gneiting
    18. Oktober 2018 - 10:40 Antworten

    Im letzten Absatz muss das Wort „wieder“ durch „weder“ ersetzt werden!

    • Dennis Hundt
      18. Oktober 2018 - 16:06 Antworten

      Hallo Rolf,

      danke für den Hinweis – ist geändert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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