Wohnungseigentum macht nur Sinn, wenn es in sich abgeschlossen ist. Demgemäß fordert § 3 II WEG die Abgeschlossenheit des Wohnungseigentums. Wohnungseigentum ist insbesondere das Sondereigentum an einer Wohnung. Sondereigentum ist einem einzelnen Eigentümer zugeordnet und schließt die Nutzung durch andere Wohnungseigentümer aus. Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind.

Sinn und Zweck der Abgeschlossenheit

Gäbe es die Abgeschlossenheit nicht, wären die Räumlichkeiten innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage allgemein zugänglich und wären im Grunde Gemeinschaftseigentum. Nur die klare Zuordnung eindeutig abgegrenzter Gebäudeteile gewährleistet, dass der einzelne Wohnungseigentümer sein Sondereigentum interessengerecht nutzen kann. Die Abgeschlossenheit wird deshalb in einer Abgeschlossenheitsbescheinigung dokumentiert.

Zuständigkeit zur Bescheinigung der Abgeschlossenheit

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Bescheinigung der Baubehörde, in der bestätigt wird, dass die dem Sondereigentum zugeordneten Räumlichkeiten in sich abgeschlossen sind. Die Abgeschlossenheit wird auf dem Aufteilungsplan bescheinigt. Verweigert die Baubehörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung, kann gegen den ablehnenden Verwaltungsakt Leistungsklage vor dem Verwaltungsgericht erhoben werden.
Per Rechtsverordnung der Landesregierung kann auch ein öffentlich bestellter und anerkannter Sachverständiger für das Bauwesen die Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellen. Auch er muss sich wie die Baubehörde an den gesetzlichen Vorgaben für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigung orientieren. Soweit die Bundesländer von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, ist zu erwarten, dass sich eine unterschiedliche Genehmigungspraxis entwickeln wird.

Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Eintragungsvoraussetzungen im Grundbuch

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist neben dem Aufteilungsplan der Eintragungsbewilligung für das Grundbuchamt beizufügen (§ 7 IV Nr. 2 WEG). Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung wird das Grundbuchamt kein Wohnungseigentum im Grundbuch eintragen. Auch wenn § 3 II WEG eine „Soll-Vorschrift“ ist, wird sie von den Grundbuchämtern als „Muss-Vorschrift“ betrachtet.
Da es sich bei § 3 II WEG um eine „Soll-Vorschrift“ handelt, sind die Grundbuchämter und die Gerichte im Grundbucheintragungsverfahren nicht verpflichtet, die Abgeschlossenheitsbescheinigung anzuerkennen, wenn sich aus der Teilungserklärung oder dem Aufteilungsplan gegenteilige Aspekte ergeben. Dann kann die Eintragung von Sondereigentum nicht vollzogen werden. Beispiel: Das Zimmer einer Wohnung ist wegen eines Wanddurchbruchs auch dem benachbarten Wohnungseigentümer zugänglich.

Wann eine Wohnung in sich abgeschlossen ist

Die Abgeschlossenheit beurteilt sich nach der Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen gemäß § 7 IV Nr. 2 WEG vom 19.3.1974 (Bundesanzeiger 1974 Nr. 58).
Danach gilt eine Wohnung als in sich abgeschlossen, wenn sie von anderen Wohnungen und Räumen vollständig durch Wände und Decken getrennt ist. Außerdem muss sie über einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum verfügen und unmittelbar vom Freien oder vom Treppenhaus betreten werden können. In der Wohnung muss eine Haushaltsführung möglich sein. Dazu muss die Wohnung über eine Küche oder einen Raum mit Kochgelegenheit verfügen, Wasserversorgung, WC und Stromanschluss müssen vorhanden sein.
Bad, Dusche oder Heizung werden nicht verlangt. Der getrennte Bezug von Energie (Wasser, Gas, Strom, Heizwärme) ist ebenfalls nicht erforderlich.
Die Abgeschlossenheit muss sich aus den Bauzeichnungen ergeben. Sie ist von der Baugenehmigungsbehörde auf dem Aufteilungsplan mit Stempel und Siegel schriftlich mit Unterschrift zu bescheinigen.
Garagenstellplätze gelten bereits dann als abgeschlossen, in Flächen durch dauerhafte Markierungen (am Boden, an den Wänden, Trennvorrichtung) ersichtlich sind (§ 3 II 2 WEG). Das Gesetz unterstellt die Abgeschlossenheit.

Abgeschlossenheit ist auch ein formeller Zustand

Die Abgeschlossenheit wird nachträglich nicht dadurch aufgehoben, dass eine einzelne Wohnung durch bauliche Veränderungen tatsächlich nicht mehr abgeschlossen ist. Allerdings kann der Eigentümer den anderen Eigentümer auffordern, die Abgeschlossenheit wiederherzustellen.
Allerdings schadet es der Abgeschlossenheit nicht, wenn einem anderen Wohnungseigentümer das Recht zum Betreten der Wohnung oder einer Garage eingeräumt wird. Soweit eine Gebrauchsregelung in einer Teilungserklärung vereinbart wurde, steht dies der Abgeschlossenheit nicht entgegen.

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