Als Wohnungseigentümer möchte man sicher sein, dass die Hausverwaltung die Verwaltungsaufgaben erfüllt und keine bösen Überraschungen erleben. Doch, wie können Eigentümer Einsicht in die Unterlagen des Hausverwaltung bekommen? Gibt es eine Auskunftspflicht der Hausverwaltung gegenüber den Eigentümern? In welchem Umfang muss die Hausverwaltung Informationen erteilen?

Der nachfolgende Artikel erklärt Eigentümern welche Informationsrechte sie haben und ob eine Auskunftspflicht der Hausverwaltung besteht.

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I. Auskunftspflicht wegen Informations- und Einsichtsrecht der Eigentümer

Eine allgemeine Pflicht zur Auskunftserteilung ergibt sich im Innenverhältnis zwischen der Hausverwaltung und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Verwaltervertrag gem. § 675 BGB. Danach muss die Hausverwaltung die Pflichten der ordnungsgemäßen Verwaltung gegenüber der  Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft)  erfüllen.

Bestenfalls müssen sie  daher ihr Informationsrecht nicht separat geltend machen: Die Hausverwaltung bzw. der Verwalter informiert üblicherweise die Eigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung über den aktuellen Stand der Verwaltung und die Ereignisse des Vorjahrs. Gibt es einen Verwaltungsbeirat bekommt dieser im Regelfall auch außerhalb der Eigentümerversammlung laufend Informationen zu den aktuellen Verwaltungshandlungen.

Will ein einzelner Wohnungseigentümer Informationen und Auskünfte von der Hausverwaltung erlangen, kann er sich nicht auf den Verwaltervertrag berufen. Das kann nur die Gemeinschaft. Der einzelne Eigentümer braucht einen eigenen Anspruch:

1. Gibt es ein Einsichtsrecht für einzelne Eigentümer?

Ja. Es kann schließlich sein, dass einzelne WEG-Eigentümer oder die Gemeinschaft ein berechtigtes Interesse haben, sich auch außerhalb der Eigentümerversammlung über den aktuellen Stand der Verwaltung und die Erledigung gewisser einzelner Verwaltungsaufgaben zu informieren.

Zu diesem Zweck gibt es im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein gesetzliches verankertes Recht der Eigentümer auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen: Nach § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der WEG-Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

Dieser Anspruch besteht grds. für jeden einzelnen Eigentümer gegenüber der WEG-Gemeinschaft  und nicht direkt gegenüber der Hausverwaltung bzw. dem Verwalter. Da die WEG-Gemeinschaft im Verhältnis zu den einzelnen Eigentümern durch die Hausverwaltung vertreten wird, ist der Verwalter in der Praxis auch derjenige, der das Einsichtsrecht gewähren muss.

Angemerkt sei hier, dass das Einsichtsrecht im Einzelfall auch einem ausgeschiedenen Eigentümer zustehen kann, denn dieser hat Auskunftsansprüche hinsichtlich der ordnungsgemäßen Verwaltung ,  die während seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft begründet wurden.

2. Welchen Umfang hat die Auskunftspflicht der Hausverwaltung beim Einsichtsrecht?

Der Umfang des Einsichtsrechts bezieht sich auf sämtliche Verwaltungs-/Unterlagen der WEG-Gemeinschaft. Geregelt ist ein reines Einsichtsrecht. D.h. der einzelne Eigentümer kann dem Wortlaut nach keine Auskunft verlangen, sondern nur die Einsichtnahme, z.B. im Büro der Hausverwaltung etc.

Eine Einschränkung welche Weg-Verwaltungsunterlagen die Eigentümer insoweit einsehen dürfen, gibt es nicht. Das Einsichtsrecht in die WEG-Unterlagen ist umfassend. Es bezieht sich z.B. unter anderem auf die Beschlusssammlung, die Versammlungsprotokolle und Verträge mit Handwerkern etc.  Die einzigen Begrenzungen sind das Verbot des Rechtsmissbrauchs  nach § 242 BGB und das Schikaneverbot nach § 226 BGB (Landgericht (LG) Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021, Az.: 2-13 S 120/20

Andere Auskünfte, also z.B. am Telefon oder per E-Mail etc. sind vom Einsichtsrecht nicht umfasst. So urteilte z.B. das LG Düsseldorf, dass ein Wohnungseigentümer durch das Einsichtsrecht keinen Anspruch auf Übermittlung einer Eigentümerliste hat, in der die E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer enthalten sind (Urteil vom 4.10.2018, Az.: 25 S 22/18).

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3. Was passiert, wenn das Einsichtsrecht nicht gewährt wird?

Kommt der Verwalter dem Auskunftsverlangen der WEG- Gemeinschaft nicht nach und erfüllt seine Auskunftspflicht durch Gewährung der Einsichtnahme nicht, kann der Anspruch des Einsichtsrechts gerichtlich durchgesetzt werden.

Die WEG- Gemeinschaft kann selbst die Klage erheben nach  § 9 a Abs. 1 WEG. Vertreten wird die WEG-Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter nach § 9 b Abs. 2 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer der WEG-Gemeinschaft.

II. Welche weitere Auskunftspflicht hat die Hausverwaltung?

Die einzelnen Wohnungseigentümer können grds. neben dem Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG auch eine weiteres Informationsrecht in Form eines Auskunftsanspruchs haben. Das folgt bereits daher, dass in  § 18 Abs. 4 WEG durch den Gesetzgeber nur ein Recht auf Einsicht garantiert wird (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021, Az.: 2-13 S 120/20).

Damit wird zwar im Hinblick auf  die Informationsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers der Kern dieser Rechte gewährt, sie sind aber nicht abschließend in § 18 Abs. 4 WEG geregelt (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021, Az.: 2-13 S 120/20; m. w. Nw.: Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 5 Rn. 374).

Es bestehen vielmehr weitergehende Auskunftsansprüche, die auch mit dem Vermögensbericht in § 28 Abs. 4 WEG nicht erschöpfend geregelt sind (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021, Az.: 2-13 S 120/20). Als rechtliche Grundlage kommt z.B. ein Auskunftsanspruch aus dem Gemeinschaftsverhältnis an sich oder aus den Grundsätzen von Treu und Glauben nach § 242 BGB in Betracht: Daraus ergeben sich Informationsrechte, die allen Mitgliedern der WEG-Gemeinschaft zustehen (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021, Az.: 2-13 S 120/20).

Vorrausetzung für einen solchen Anspruch ist allerdings, dass der Eigentümer die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrecht erlangen kann (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021, Az.: 2-13 S 120/20). Das bedeutet, das Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG ist immer vorrangig auszuüben und nur dann, wenn die Unterlagen unergiebig sind, kann eine weitere Auskunft verlangt werden.

III. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Hausverwaltung eine Verpflichtung hat die Wohnungseigentümer über die Verwaltungstätigkeit ausreichend zu informieren. Gesetzlich geregelt ist die Auskunftspflicht der Hausverwaltung allerdings nur in Form eines Einsichtsrechts nach § 18 Abs. 4 WEG. Danach kann jeder Eigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Wichtig ist hier, dass dieser Anspruch allerdings in erster Linie nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht und nicht direkt gegenüber dem Verwalter.

Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilien­eigentümer. Mit meinem Portal Hausver­walter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Haus­ver­waltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.

21 Gedanken zu „Auskunftspflicht der Hausverwaltung gegenüber Eigentümern – Was dürfen Eigentümer wissen?“

  1. Wertes Team,
    mehrere Wohneigentümer haben bei der Hausverwaltung verschiedene Reklamationen eingereicht. Nach einer 14 tägigen Wartezeit sollte man annehmen eine Antwort als Eigentümer zu erhalten. Leider, auch nach telef. Aufforderung und Androhung einen Rechtsanwalt einzuschalten, ist eine Antwort überfällig.

    Antworten
    • Hallo Hans,

      danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen. Mein Tipp: bleiben Sie hartnäckig und an der Sache dran.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  2. Hallo und vielen Dank für die Information.
    Leider bin ich nicht schlauer geworden.
    Eine Eigentümerin verklagt die WEG, die Beiräte sagen, es wäre keine Klage, sondern nur eine Anhörung, Einsicht in die Unterlagen erfolgt nicht, auch beim Verwalter nicht.
    Ein Aktenzeichen des Amtsgerichts ist mir bekannt, einzelne Teile der Klageschrift und auch die Vorladung.

    Da die WEG keinen Anwalt beauftragt – da sie nur von einer Anhörung ausgehen – besteht die Möglichkeit, dass die Klage gegen die WEG erfolgreich sein wird. Da dadurch der WEG Kosten entstehen, hätte man doch auch als Eigentümer das Recht auf dem neusten Stand zu sein, zumindest Einsicht in die Klageschrift und der Klageerwiderung (evtl. möchte sich ein Eigentümer selbst gegen die Klage wehren, weiß aber nicht, dass die WEG verklagt wird und die Kosten jeden Eigentümer treffen) gewährt wird, oder liege ich da falsch?

    Da die Hausverwaltung und die Beiräte die Einsicht in die Unterlagen verweigert haben, wurde Akteneinsicht bei Gericht beantragt.

    Viele Grüße

    Emil

    Antworten
    • Hallo Emil,

      nach einem Rechtsempfinden hat jeder Eigentümer Anspruch über den aktuellen Stand – inkl. Einsicht in die Unterlagen – informiert zu werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  3. Wertes Team: Ich möchte eine leichte und genetische Balkonverglasung, an meiner Eigentumswohnung, (4 Etage, 88WE) ) anbringen lassen und möchte dafür vom unserem Hausverwalter wissen, wie hoch die Statik, bzw. Standfestigkeit, meines Balkones ist? Vereinfacht ist noch, dass die Hausverwaltung im gleiechen Ort und Gebäude ihren Sitz hat und sogar den gleichen Namen der Baufirma trägt. Es liegt nix gegen diese Firmen vor, nur will ich mir die langen Wartezeiten, eventl. bei der Baubehörde, ersparen. Kann ich von unserem Hausveralter diese Ankunft erbitten, auch gegen Kostenauflage? Wäre Ihnen dankbar, für eine schnelle Antwort, weil ich mein Vorhaben wenn mögl. unverzügl. erledigen möchte. Laut Auskunft hiesiger Baubehörde, ist kein Bauantrag erforderlich, jedoch die Eigentümervers. verlangt eine Bescheinigung über die Standfestigkeit. (Statik)

    m.fr.Gruß, Rudolf Koch, Sonthofen

    Dank im voraus und mit freundlichen Grüßen, Ruddolf Koch, Sonthofen

    Antworten
    • Hallo Rudolf,

      natürlich dürfen Sie diese Informationen erfragen. Auf der anderen Seite ist unklar, ob diese Information der Hausverwaltung überhaupt vorliegt. Im Zweifel müssen Sie die Tragfähigkeit von einem Statiker ermitteln lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  4. Hallo,
    wir wären Ihnen sehr dankbar, wenn Sie uns unsere Frage kurzfristig beantworten könnten.
    Wir haben eine Hausverwaltung, eingesetzt durch das Planungsbüro unserer neuen Eigentümerwohnung.
    Die 2. WEG-Versammlung wurde mehrmals verschoben und zu dem neuen Termin sind wir nicht anwesend. Um unsere Vertretung bei WEG Versammlung ausreichen informieren zu können, haben wir per Mail um Auskunft gebeten was unter einem Tagesordnungspunkt zu verstehen ist. Dieser lautet „Eigenmächtige und ohne Genehmigung vorgenommene Änderungen am Gemeinschaftseigentum“.
    Trotz wiederholter Bitte um Auskunft haben wir diese nicht erhalten.
    Ist der Verwalter hier verpflichtet eine Erläuterung zu geben?
    Vielen Dank im Voraus
    Christa Tzanov-Heil

    Antworten
    • Hallo Christa,

      der Tagesordnungspunkt muss bereits in der Einladung so formuliert sein, dass Sie als nicht anwesende Eigentümerin korrekt abstimmen können. Nicht eindeutige formulierte Beschlüsse sind anfechtbar. Vielleicht sollten Sie die Hausverwaltung, damit diese nachbessert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  5. Sehr geehrter Herr Hundt,

    im Netz gibt es unterschiedliche Darstellung über einen Schaden am Sondereigentum, hier eine Garage in einem Garagenhof. Hier wird unterschieden zwischen Außenbereich wie Wände, Decke und Garagentor die Gemeinschaftseigentum und der Innenbereich Sondereigentum.

    Das Stromkabel zu meiner Garage führt über die Zufahrt zum Garagenhof und ist höchstwahrscheinlich einem Nagerfraß zum Opfer gefallen. Eine Überprüfung, ob eventuell ein Schaden im Technikraum (GE) vorliegt erfolgte nicht durch die HV.

    Auf die Frage wie ich den Schaden beheben lassen kann, bekam ich nur den Hinweis, dass ich weder im Technikraum (GE), noch die Zufahrt zum Garagenhof (GE) Arbeiten in Auftrag geben kann.

    Auf mein Schreiben, worin ich die HV aufgefordert habe, mir Handlungsmöglichkeiten zu nennen, um den Schaden zu reparieren, erhielt ich – trotz Fristsetzung – keine Antwort.

    Wie kann ich nun den Schaden reparieren?

    MfG
    Bernd

    Antworten
    • Hallo Bernd,

      wenn der Schaden nicht in Ihren Sondereigentum vorliegt, müssen Sie den Schaden garnicht reparieren. Vergleichen Sie das Stromkabel mit einer Wasserleitung im Versorgungsschacht eines Mehrfamilienhauses. Die Wasserleitung versorgt die einzelnen Wohnung, ist aber Gemeinschaftseigentum. Ein Schaden muss auch die Hausverwaltung abgewickelt und durch die WEG bezahlt werden. Ich denke ähnlich wird es sich auch in Ihren Fall verhalten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
      • Hallo Dennis,

        vielen Dank für Ihre Stellungnahme.

        Trotz Verweis auf zwei BGH Urteile:
        „Klarheit in dieser Streitfrage brachte der Bundesgerichtshof erst mit zwei Entscheidungen aus den Jahren 2012 (Urteil vom 26.10. – V ZR 57/12) und 2013 (ZWE 2013, 3059):
        Stromleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Dies gilt selbst dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

        Zwar lassen sich die einzelnen Leitungen in viele einzelne Teile zerlegen bzw. kategorisieren, was prinzipiell eine Einordnung zum Sondereigentum möglich machen würde. Allerdings bilden die Leitungen insgesamt ein “der Bewirtschaftung und Versorgung des gesamten Gebäudes dienendes Leitungsnetz” und stellen damit eine Anlage im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG dar.“

        Soweit mir bekannt ist, besteht eine Auskunftspflicht – nicht nur Einsicht in Unterlagen – sondern generell. Hier betrifft es das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum gleichermaßen.

        Beste Grüße

        Bernd

        Antworten
  6. Kann die Hausverwaltung die Einsicht in die Kontaktdaten der Mieter gegenüber den Eigentümern verweigern (wie Telefonnummer oder Email-Adresse)?

    Antworten
    • Hallo Wolfgang,

      als Eigentümer haben Sie natürlich Zugriff auf die Kontaktdaten Ihres Mieters. Ich sehe aber keinen Grund, warum Sie die Kontaktdaten zu Mietern anderer Eigentümer erhalten sollten. Hier muss die Kommunikation immer über die Hausverwaltung bzw. des jeweiligen Eigentümer gehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  7. Sehr geehrter Herr Hundt,
    was kann man gegen eine Hausverwaltung unternehmen, die, um eine Leckage am Sondereigentum festzustellen, einen Messtechniker und einen Installateur beauftragt, diese mehrere Fliesen im Bad zerstören aber eine Information an den Eigentümer zu diesem Einsatz von der HV erst nach 17 Tagen erfolgte (vermietete ETW)?
    Bin etwas ratlos
    Mit freundlichen Grüßen
    Silke Eigen-Bath

    Antworten
    • Hallo Silke,

      danke für Ihren Beitrag. Ich sehe nicht genau das Problem. Es scheint hier, um den zeitlichen Verzug zu gehen. Die Firmen sind alle voll, wer weiß, wann das Feedback an die Hausverwaltung ging. Auch bei der Hausverwaltung kann es zu personellen Ausfällen etc. kommen. 17 Tage sind lang, aber vielleicht gerade so noch zu dulden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  8. Hallo Herr Hundt.

    Wir sind Eigentümer einer Wohnung und bei uns findet ein Wechsel in der Reinigungsfirma für unser Haus statt. Meine Frage: Kann ich den neuen Vertag der gemacht wurde von unserer Hausverwaltung anfordern ?

    Vielen Dank für Ihre Mühe.

    Gruß Matthies

    Antworten
  9. Seit 14 Tagen hat ein Mieter durch Manipulation an der Stromleitung meine vollkommen „gesunden“ Waschmaschine außer Betrieb gesetzt. Die Hausverwaltung hat seit dieser Zeit diesen Mangel selbst besichtigt, tut aber nichts um ihn zu beheben. Wie kann ich gegen die Hausverwaltung selbst vorgehn. Ich habe ihr schon mit Anzeige gedroht. Scheint die Hausverwaltung nicht zu interessieren und bleibt bis heute untätig! Kann ich als Eigentümerin die Rückforderung meines Wohngeldes fordern und Schadenersatz verlangen?

    Antworten
    • Hallo Bärbel,

      ich kenne leider nicht Gegebenheiten des Einzelfalls und würde Ihnen raten, die Hausverwaltung schriftlich mit Fristsetzung zum Handeln aufzufordern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  10. Guten Tag Herr Hundt,
    in der letzten WEG Versammlung wurde beschlossen, dem Bauherren einige Fristen zur Erledigung von nicht unerheblichen Dingen zu setzen. Die Fristen sind nun verstrichen und ich habe vor einer Woche den Hausverwalter nach dem Stand der Dinge gefragt. Bisher habe ich keine Antwort erhalten. Inwieweit ist der Hausverwalter auskunftspflichtig?

    Gruß Susan Peters

    Antworten
    • Hallo Susan,

      ich würde vielleicht nicht direkt davon ausgehen, dass Ihnen die berechtigte Auskunft verwehrt werden soll. Vielmehr benötigt der Verwalter vielleicht noch etwas mehr Zeit. Fassen Sie doch einfach nochmals nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten

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