Sonderhonorar für Hausverwaltung bei Sanierung des Hauses? Was ist üblich?

Steht eine Sanierung des Eigentumsobjekts an, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG- Gemeinschaft) eine Reihe von Aufgaben und Organisationsfragen zu bewältigen. Eine davon ist, inwieweit die Hausverwaltung sich um die Betreuung der Sanierungsarbeiten kümmern sollte und welche Einzelaufgaben von ihr dabei zu erledigen sind. Eine andere ist, ob der Hausverwaltung bei der Sanierung des Hauses ein Sonderhonorar zusteht und wenn ja, welcher Betrag für ein Sonderhonorar üblich ist.

Der nachfolgende Artikel erläutert, wann kann und in welcher Höhe  die Hausverwaltung ein Sonderhonorar bei der Sanierung des Hauses verlangen kann.

I. Wann ist ein Sonderhonorar zulässig?

Eine Vereinbarung über ein Sonderhonorar für die Hausverwaltung ist immer  dann zulässig, wenn diese

Leistungen erbringen soll, die über die üblichen Tätigkeiten der Hausverwaltung hinausgehenden. Ein Anspruch auf ein Sonderhonorar der Hausverwaltung besteht also nicht bei Tätigkeiten und Aufgaben, zu denen die Hausverwaltung ohnehin gesetzlich verpflichtet ist (Landgericht (LG) München I, Beschluss vom 08.03.2012, Az.: 36 T 26007/11).

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH), sind „Leistungen, die über die üblichen Tätigkeiten der Hausverwaltung hinausgehen“ solche, die über die vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse hinausgehen und nicht grundsätzlich mit der im Verwaltervertrag vorgesehenen Vergütung abgegolten sind (BGH, Urteil vom 06.05.1993, Az.: V B 9/92). Insoweit ist es zulässig  eine zusätzliche Vergütung in Form des Sonderhonorars zu zahlen.

Die Betreuung von Sanierungs- und Baumaßnahmen ist grundsätzlich eine Aufgabe der Hausverwaltung. Sie ist aber nur bei normalen Sanierungsmaßnahmen (bis ca. 5.000,00 € Investitionsaufwand), wie z.B. den regelmäßig notwendigen Instandsetzungsarbeiten von der üblichen Verwaltervergütung mit umfasst (vgl. Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.1998, Az.: 3 Wx 169/98).  Ist die Betreuung eines größeren Sanierungsprojekts oder entsprechender Baumaßnahme gewünscht, übersteigt das den üblichen Aufgabenbereich der Hausverwaltung. Die Vereinbarung und  Zahlung eines Sonderhonorars  ist dann ohne weiters gerechtfertigt.

Mehr dazu, welche Sonderzahlungen eine Hausverwaltung verlangen kann, lesen Sie hier: Welche Kosten darf der Hausverwalter separat in Rechnung stellen?

II. Wie hoch ist üblicherweise das Sonderhonorar für Sanierungsmaßnahmen?

Das kommt in der Regel auf das Auftragsvolumen an, denn hier gibt es keine Pauschalsätze. Die Höhe des Sonderhonorars bei größeren Sanierungs- und Baumaßnahmen knüpft prozentual an das Auftragsvolumen an, wobei der übliche Prozentsatz zwischen 1,5 bis 5 % liegt (Amtsgericht (AG) Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2016,Az.: 291a C 49/16). Wie hoch der Prozentsatz in einer Wohnungseigentumsanlage im Einzelfall ist, richtet sich nach der Vereinbarung im Verwaltervertrag. Darin sind die Beträge oder Prozentsätze für Sonderhonorare der Hausverwaltung meist bei den Vergütungsregelungen einzeln aufgelistet.  Fehlt eine solche Vereinbarung, ist die Höhe im Beschluss über die Zahlung des Sonderhonorars für die Betreuung von Sanierungsarbeiten mitzubestimmen.

Nach der Rechtsprechung des BGH gilt, dass bei jeder Vereinbarung zu Sonderhonoraren, darauf zu achten ist, dass die Höhe der Vergütung in einem angemessenen Rahmen liegt und den voraussichtlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand berücksichtigt (BGH, Beschluss vom 06.05.1993, Az.: V ZB 9/92). Klauseln zu unangemessen hohen Sonderhonoraren oder überraschende Vergütungen sind unzulässig.

III. Welche Leistungen sind im Sonderhonorar der Hausverwaltung bei Sanierung inbegriffen?

Das Sonderhonorar bei Sanierungs- und Baumaßnahmen am Wohnungseigentumsobjekt umfasst üblicherweise die kaufmännische Begleitung und Organisation. Ein Architekt oder ein Baubetreuer sind separat zu stellen und müssen von den Eigentümern extra bezahlt werden.

Die Hausverwaltung übernimmt im Wesentlichen rein organisatorische Aufgaben, wie z.B.:

• die Ausschreibung des Projekts,
• das Erstellen von Leistungsverzeichnissen,
• die Angebotseinholung von Architekten und Bauunternehmen, sowie deren Vergleich,
• die Begleitung der Planung und Umsetzung der Maßnahme, z.T. auch die Bauleitung und Bauüberwachung,
• die Wahrnehmung der Termine mit Architekten und beauftragten Unternehmen,
• die Information der Eigentümer über den Stand der Baumaßnahmen,
• die Abnahme und ggf. die Geltendmachung von Nachbesserungs- oder sonstigen Gewährleistungsansprüchen usw.

IV. Muss die WEG für die Zahlung des Sonderhonorars bei Sanierung einen Beschluss fassen?

Nicht immer. Hier kommt es ganz darauf an, ob es bereits eine ausreichende Regelung im Verwaltervertrag gibt oder nicht. Grundsätzlich gilt, dass ein Sonderhonorar für Sanierungs- oder Baumaßnahmen nur dann von der Hausverwaltung verlangt werden kann, wenn es darüber eine Vereinbarung im Verwaltervertrag gibt oder ein entsprechender Beschluss der Eigentümer existiert, der den Anspruch begründet. D.h. solange es keine Regelung im Verwaltervertrag über die Zahlung eines Sonderhonorars gibt, ist in jedem Fall ein Beschluss dazu zu fassen. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht.

Daneben kann auch dann ein Beschluss über ein Sonderhonorar gefasst werden, wenn es eine wirksame Regelung gibt, aber die Eigentümer noch darüberhinausgehende Vergütungen beschließen wollen. Eine bestehende Vereinbarung über ein Sonderhonorar bei Sanierung schließt nicht aus, dass zusätzlich ein Beschluss über das Sonderhonorar gefasst wird (Amtsgericht (AG) Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2016 – 291a C 49/16).

V. Fazit und Zusammenfassung

Bei einer geplanten Sanierung des Hauses oder größeren Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ist regelmäßig ein angemessenes Sonderhonorar an die Hausverwaltung zu zahlen. Die Höhe richtet sich nach dem Umfang des geplanten Projektes. Der Anspruch der Hausverwaltung auf ein Sonderhonorar bei Sanierung ergibt sich bereits daraus, dass die Hausverwaltung mit der Leitung eines Sanierungs- oder Bauvorhabens der WEG- Gemeinschaft Aufgaben übernimmt, die über die normale Verwaltertätigkeiten hinausgehen. Wie hoch das Honorar im Einzelfall ist, ergibt sich entweder aus dem Verwaltervertrag oder einem Eigentümerbeschluss.