Will sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) von ihrer Hausverwaltung trennen, ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Doch wie wählt man die Hausverwaltung bei der Wohnungseigentümerversammlung ab? Welche Voraussetzungen müssen vorliegen, damit Eigentümer die Hausverwaltung abwählen dürfen? Braucht die WEG- Gemeinschaft einen besonderen Kündigungsgrund?

Der nachfolgende Artikel erklärt für Wohnungseigentümer, wie man eine Hausverwaltung abwählt.

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I. Hausverwaltung abwählen durch Abberufung

Die Wohnungseigentümer können die Hausverwaltung  im Rahmen einer Eigentümerversammlung abwählen. Dazu ist eine sogenannte Abberufung nach § 26 Abs. 3 S. 1 Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zu beschließen.

Ist die Hausverwaltung durch Abberufungsbeschluss abgewählt, endet der Verwaltervertrag gemäß § 26 Abs. 3 S. 2 WEG  spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Eine gesonderte Kündigung des Verwaltungsvertrages mit der Hausverwaltung ist nicht notwendig.

Beispiel:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft Sonneneck beschließt im Umlaufbeschlussverfahren am 26.11.2022 die amtierende Hausverwaltung abzuberufen. Der Verwaltervertrag endet demnach kraft Gesetz 6 Monate später, am 26.05.2023.

II. Was sind die Voraussetzungen der Abberufung?

Seit der Reform des WEG können die Eigentümer ihre Hausverwaltung jederzeit und ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen.

Eine besondere Form der Eigentümerversammlung oder eine bestimmte Mehrheit ist für die Wirksamkeit des Abberufungsbeschluss nicht erforderlich. Es reicht eine einfache Mehrheit. Eine Ausnahme ist die Abberufung im sog. Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG hier müssen alle Wohnungseigentümer einstimmig für die Abberufung sein. Für die Stimmabgabe selbst reicht dabei aber die Textform, d.h. die Einberufung einer Eigentümerversammlung ist für einen Umlaufbeschluss nicht notwendig.

Eine vorausgegangene Kündigung des Verwaltervertrages mit der Hausverwaltung ist für die Abberufung ebenfalls nicht erforderlich. Auch eine Abmahnung oder vorherige Anhörung der Hausverwaltung ist nicht notwendig, um diese bei einer Eigentümerversammlung abzuwählen.

Letztlich muss der Verwalter oder der Vertreter der Hausverwaltung bei der Abberufung auch nicht einmal anwesend sein. Er kann im Nachhinein über die Abberufung informiert werden.

III. Endet der Verwaltervertrag immer 6 Monate nach Abberufung?

Nein. Die gesetzliche Regelung des § 26 Abs. 3 S. 2 WEG ist eine Höchstfrist. Endet der Verwaltervertrag mit der Hausverwaltung bevor die 6-monatige Zeitspanne abläuft, – z.B. durch eine Kündigung oder durch Ablauf der Vertragslaufzeit- gilt § 26 Abs. 3 S. 2 WEG nicht. Die gesetzliche Regelung findet in der Praxis daher nur in den Fällen Anwendung, in denen der Verwaltungsvertrag am Tag des Abberufungsbeschluss noch länger als 6 Monate laufen würde.

Beispiel:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft Sonneneck teilt der Hausverwaltung mit, dass am 26.11.2022 die Abberufung derselben beschlossen wurde. Der Verwaltervertrag mit der Hausverwaltung war bis zum 31.12.2022 befristet. Der Verwaltervertrag endet demnach nicht kraft Gesetz erst 6 Monate später, am 26.05.2023, sondern bereits am 31.12.2022 durch Zeitablauf.

Abwandlung: Der Verwaltervertrag war bis 31.12.2023 befristet. In diesem. Fall greift die 6-Monatsregelung und der Vertrag mit der Hausverwaltung endet am 26.05.2023.

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IV. Kündigung vor Abwahl notwendig?

Nein. Wie bereits oben ausgeführt (vgl. unter II.) ist die Kündigung keine Voraussetzung für die Abberufung der Hausverwaltung. Allerdings kann es empfehlenswert sein mit der Abberufung auch gleichzeitig eine Kündigung auszusprechen, wenn der Verwaltervertrag schnellstmöglich beendet werden soll.

In der Praxis kündigen Eigentümer den Verwaltervertrag oft dann, wenn dieser Vertrag noch länger als  6 Monate laufen würde und auch die gesetzliche Beendigung nach 6 Monaten noch zu lang erscheint. Will sich die WEG-Gemeinschaft eher von der Hausverwaltung trennen bietet sich dann – je nach Einzelfall- die  ordentliche oder  außerordentliche Kündigung.

Wie die Eigentümer der Hausverwaltung kündigen können, lesen Sie hier:

• Hausverwaltung kündigen wegen Untätigkeit – Muster für Eigentümer und
• Hausverwaltung wechseln: 4 häufige Gründe für den Wechsel + wie Eigentümer vorgehen

Soll eine Kündigung erfolgen, empfiehlt es sich auch über diese Kündigung in derselben Eigentümerversammlung einen Beschluss zu fassen, in der auch die Abberufung beschlossen wird.

V. Wie ist die Hausverwaltung über die Abwahl zu informieren?

Hier reicht ein einfaches Schreiben, in dem der Hausverwaltung der ergangene Beschluss mitgeteilt wird.

Das kann z.B. wie folgt formuliert werden:

VI. Fazit und Zusammenfassung

Eine Hausverwaltung kann von der WEG- Gemeinschaft sehr einfach abgewählt werden. Einzig notwendig ist ein entsprechender Beschluss über die Abberufung in einer Eigentümerversammlung. Sind sich alle Wohnungseigentümer einig, dass sie die Hausverwaltung abwählen wollen, kann die Abberufung auch ohne persönliche Anwesenheit durch Umlaufbeschluss  erfolgen.