Verwaltergebühr überteuert – Aktueller Verwalter erhöht die Gebühr deutlich – Was tun?

Alles wird teurer und so ist es nicht verwunderlich, dass auch die Hausverwaltung für das kommende Jahr eine erhöhte Verwaltergebühr verlangt. Doch kann der Verwalter die Verwaltergebühr einfach erhöhen? Was ist, wenn die Verwaltergebühr deutlich überteuert ist? Was können Wohnungseigentümer tun und bis zu welchem Betrag ist eine Verwaltergebühr noch im angemessenen Rahmen?

Der nachfolgende Artikel, erklärt für Wohnungseigentümer, wann der Verwalter die Verwaltergebühr deutlich erhöhen darf und wann nicht. Lesen Sie was Sie als Wohnungseigentümer tun können, wenn die Verwaltergebühr überteuert scheint.

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I. Wann dürfen Verwalter die Verwaltergebühr erhöhen?

In der Praxis wird die Erhöhung der Verwaltergebühr, während eines laufenden Verwaltervertrages oft als unzulässig bewertet. Die Gründe für die Unzulässigkeit sind häufig die Unwirksamkeit der Erhöhungsklausel oder die Unwirksamkeit des Erhöhungsbeschlusses, weil er gegen das Prinzip der ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt.

1. Einseitige Erhöhung der Verwaltergebühr möglich?

Eine einseitige Erhöhung der Verwaltergebühr beim laufenden Verwaltungsvertrag geht grundsätzlich nicht, selbst wenn es dazu eine Klausel im Verwaltervertrag gibt. Eine Erhöhung der Verwaltergebühr bedarf immer einer zusätzlichen Vereinbarung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft). Es ist ein Beschluss der WEG-Gemeinschaft über die Anpassung der Verwaltergebühr notwendig. Erhöht der aktuelle Verwalter eigenmächtig sein Verwaltungshonorar ist das unzulässig.

Das heißt, in der Praxis muss sich der aktuelle Verwalter immer zunächst mit den Wohnungseigentümern darüber einigen, inwieweit die Verwaltergebühr erhöht werden soll und die WEG- Gemeinschaft muss zur wirksamen Umsetzung der Erhöhungsvereinbarung eine neue Grundvergütung per Beschluss festlegen. Warum immer ein Beschluss der Eigentümerversammlung notwendig ist, lesen Sie hier: Erhöhung der Verwaltergebühr – Ist ein Beschluss nötig?

2. Jährliche Erhöhungen der Verwaltergebühr durch Vertragsklausel?

Jährliche Erhöhungen der Verwaltergebühr durch Vertragsklauseln, sog. Erhöhungsklauseln zählen zu den einseitigen Erhöhungen und sind daher ebenso unwirksam.

Beispiele für unwirksame Erhöhungsklauseln bzw. Preisanpassungsklauseln sind:

• Prozentuale jährliche Erhöhung unwirksam (Landgericht (LG) Frankfurt/Main, Urteil vom 24.06.2021, Az.: 2/13 S 35/20)
• automatisierte Anpassung der Verwaltergebühr an den Preisindex ist unwirksam (AG Reutlingen, Beschluss vom 20.07.2012, Az.: 9 C 1006/11 WEG)
• automatisierte Anpassung an Verwaltungsaufwand mit jährlichem einseitigem Recht des Verwalters die Verwaltergebühr zu erhöhen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.01.2005, Az.: I-3 Wx 326/04)

3. Erhöhung der Verwaltergebühr durch Beschluss?

Die Erhöhung der Verwaltergebühr durch einen Beschluss der WEG-Gemeinschaft ist der einzige rechtlich wirksame Weg während des laufenden Verwaltervertrages die Verwaltungsgebühr zu erhöhen. Allerdings sind auch Beschlüsse zur Erhöhung der Verwaltergebühr bei laufenden Verwalterverträgen nicht ohne Weiteres wirksam, insbesondere wenn auch rückwirkend erhöht werden soll:

So entsprechen zum Beispiel Eigentümerbeschlüsse über nachträgliche bzw. rückwirkende Erhöhungen der Verwaltergebühren nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl.  Amtsgericht (AG) Köln, Entscheidung vom 17.01.2023, Az.: 215 C 58/22). Ob eine Entscheidung der Wohnungseigentümer der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist nämlich immer am Gemeinschaftsinteresse zu messen — also danach, wie nützlich eine Maßnahme für die Gemeinschaft ist (vgl. Bayerisches Oberlandesgericht (BayObLG), Entscheidung vom 23.12.2002, Az.: 2 Z BR 89/02). D.h. der Erhöhungsbeschluss müsste im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegen.

Im Einzelfall sind hier sorgfältig alle relevanten Umstände unter Berücksichtigung der Interessen aller betroffenen Wohnungseigentümer abzuwägen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.12.2018, Az.: V ZR 273/17). Geht es daher zum Beispiel um nachträgliche Korrekturen von Kalkulationsversehen des Verwalters bei Abschluss des Verwaltervertrages können die Mehrkosten nicht zu Lasten der Wohnungseigentümer gehen (AG Köln, Entscheidung vom 17.01.2023, Az.: 215 C 58/22: Hier hatte sich die Verwalterin mit dem Aufwand zur Abwicklung von Versicherungsschäden verkalkuliert). Gibt es daher keine Notwendigkeit für eine Erhöhung, ist ein Beschluss zu Gunsten des Verwalters unwirksam, da dieser das Risiko für Fehlkalkulationen zu tragen hat und nicht die Wohnungseigentümer (vgl.  Amtsgericht (AG) Köln, Entscheidung vom 17.01.2023, Az.: 215 C 58/22).

4. Erhöhungen der Verwaltergebühr durch Sondervergütung

Aufgepasst: Eigentümer sollten die Erhöhung der Verwaltergebühr nicht mit der Abrechnung von Sondervergütungen des Verwalters verwechseln, die für die Wahrnehmung besonderer Aufgaben anfällt. Solche können der WEG- Gemeinschaft zwar als eine kurzfristige Erhöhung der Verwaltergebühr erscheinen, haben aber mit einer wirklichen Erhöhung der Grundvergütung nichts zu tun. Für die Abrechnung von Sondervergütungen des Hausverwalters gelten andere Voraussetzungen als für die Erhöhung der vereinbarten monatlichen (Grund-)Vergütung des Verwalters.

Mehr zu der Abgrenzung von Sondervergütung und Grundvergütung lesen Sie hier: Welche Kosten darf der Hausverwalter separat in Rechnung stellen?

II. Wann ist die Verwaltergebühr überteuert?

Die Frage, wann die Verwaltergebühr überteuert ist, lässt sich nur für den Einzelfall, d.h. die jeweilige WEG-Gemeinschaft selbst beantworten. Entscheidend sind, das konkrete Verwaltungsobjekt (Größe, baulicher Zustand, Lage), die Eigenheit der WEG-Gemeinschaft (z.B. Erbengemeinschaft, Investoren, Eigentümer, die vermieten etc.)  und die Anforderungen der WEG-Gemeinschaft an die Verwaltung. Letzteres betrifft insbesondere den Aufgabenbereich, den die Hausverwaltung übernehmen soll. Generell gilt: Je kleiner die Objekte, je höher die Verwaltungsgebühren für den einzelnen Wohnungseigentümer.

Wohnungseigentümer können sich daher nur dann einen Blick dafür verschaffen, ob die Verwaltungsgebühr des aktuellen Verwalters überteuert ist, wenn Sie die Preise vergleichen. Dazu brauchen Sie entweder die Angaben von Wohnungseigentümern anderer vergleichbare Objekte in der Nähe oder Vergleichsangebote von Hausverwaltungen für die Verwaltung Ihres Objektes.

Einen aktuellen Beitrag mit zahlreichen Tipps zur Einschätzung der „richtigen“ Höhe für die Verwaltergebühr bei Ihrer WEG-Gemeinschaft finden Sie hier: Warum die Verwaltergebühr Verhandlungssache ist und wie Eigentümer vorgehen

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III. Was können Eigentümer tun, wenn der aktuelle Verwalter die Verwaltergebühr erhöht?

Hält ein Wohnungseigentümer einen Brief des Verwalters in der Hand, in dem der Verwalter eine geplante Erhöhung der Verwaltergebühr ankündigt, bleiben nur zwei Möglichkeiten: annehmen oder ablehnen. Beides ist bei der Beschlussfassung zur Erhöhung der Gebühr auf der nächsten Eigentümerversammlung zu erklären. In der Praxis hat sich gezeigt, dass Verwalter oft mit Kündigung drohen, für den Fall, dass die Wohnungseigentümer die Erhöhung ablehnen. Eigentümer sollten sich dadurch nicht unter Druck setzen lassen, denn einen Anspruch auf Erhöhung der Verwaltungsgebühr im laufenden Verwaltungsvertrag gibt es nicht. Kündigt ein Verwalter vorzeitig kann er sich zudem auch schadenersatzpflichtig machen und die Abrechnungen sind regelmäßig auch zu erbringen. Steht eine Kündigung des Verwalters im Raum, wenn sein Erhöhungsverlangen abgelehnt wird, können Sie sich hier darüber informieren was dabei zu beachten ist: Hausverwaltung hat unserer WEG gekündigt? Was jetzt?

Hilfreich ist insoweit auch der Beitrag: Vertragsverlängerung Hausverwaltung mit extremer Preissteigerung – Was tun?

Ist eine unwirksame eigenmächtige Erhöhung der Verwaltergebühr durch den Verwalter erfolgt, ist der Verwalter von der WEG-Gemeinschaft abzumahnen und das unberechtigt einbehaltene oder vom Gemeinschaftskonto eingezogene Geld ist zurückzufordern. Eine kostenlose Muster-Abmahnung finden Eigentümer hier: Abmahnung der Hausverwaltung: Muster für Beirat und Eigentümer. Bei rechtsgrundlosen Zahlungen gilt für den Rückforderungsanspruch grds. die dreijährige Verjährungsfrist. Für den Verjährungsbeginn wird immer auf das Kennen bzw. Kennenmüssen des eigenen Anspruchs abgestellt. Für Letzteres reicht es, wenn alle anspruchsrelevanten Tatsachen bekannt sind bzw. bekannt sein müssten.

Gab es einen Eigentümerbeschluss zur Erhöhung der Verwaltergebühr, kann dieser von jedem einzelnen Wohnungseigentümer angefochten werden, wenn dieser der Meinung ist der Erhöhungsbeschluss ist unwirksam, weil er nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Entscheidend ist, die Anfechtungsfrist zu beachten.

Alles weitere Wichtige zur Anfechtung finden Eigentümer hier: Eigentümergemeinschaft: Wann ist ein Beschluss anfechtbar?

IV. Fazit und Zusammenfassung

Eine hohe Verwaltergebühr ist immer dann überteuert, wenn andere Hausverwaltungen für vergleichbare Objekte wesentlich weniger verlangen. Bei angekündigten Erhöhungen sollten daher immer Nachforschungen zum tatsächlichen Vorhandensein des Erhöhungsgrundes erfolgen und Vergleichsangebote eingeholt werden. Erhöht der aktuelle Verwalter rechtsgrundlos, eigenmächtig und ohne WEG-Beschluss die Verwaltergebühr sollten Eigentümer handeln: Rechtsunkenntnis schützt hier nicht vor Anspruchsverlust. Daher ist es zu empfehlen sich anwaltlich beraten zu lassen, wenn man als Eigentümer eine unwirksame eigenmächtige Erhöhung der Verwaltungsgebühr vermutet. Entsprechendes gilt für Erhöhungsbeschlüsse der Eigentümerversammlung.

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