Erhöhung der Verwaltergebühr – Ist ein Beschluss nötig?

Wenn die Vergütung des Verwalters in einem schlechten Verhältnis zu dem Arbeitsaufwand steht, kann eine Erhöhung der Verwaltergebühr aus Sicht der Hausverwaltung notwendig sein. Manchmal ist die Vergütung auch einfach nicht mehr zeitgemäß und es muss eine Anpassung erfolgen. Doch, wie geht eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG- Gemeinschaft) hier am besten vor? Ist für die Anpassung des Verwalterhonorars ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich? Kann sich eine Verwaltergebühr ganz ohne Eigentümerbeschluss — z.B. per Vertrag — erhöhen?

Der nachfolgende Artikel erklärt, was bei dem Wunsch des Verwalters nach Erhöhung der Verwaltergebühr zu beachten ist, wann ein Beschluss nötig ist und was gar nicht geht. 

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I. Automatische Erhöhung der Verwaltergebühr durch Klausel im Verwaltervertrag?

Es klingt nach einer guten Idee: Ist im Verwaltervertrag geregelt, dass sich die Verwaltergebühr jährlich um einen gewissen Prozentsatz oder nach den aktuellen Entwicklungen der Verwaltungskosten auf dem Markt erhöht, dann findet die Erhöhung automatisch statt. D.h. die WEG- Gemeinschaft muss bzw. kann gar nichts machen.

In der Praxis ist eine solche Regelung in einem Formularvertrag allerdings rechtlich unwirksam.

So hat z.B. schon das  Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einer solchen Klausel zur automatischen Erhöhung der Verwaltergebühr eine Absage erteilt: Die Verwaltervergütung darf sich nicht formularmäßig erhöhen (zit. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.01.2005, Az.:  I-3 Wx 326/04). Es ging um folgende Formulierung: „Der Verwalter ist berechtigt, die Verwaltergebühren jährlich höchstens einmal der Verwaltungskostenentwicklung anzupassen.“

Der Grund liegt nach dem OLG Düsseldorf darin, dass es zur Erhöhung der Vergütung eines WEG – Hausverwalters grundsätzlich eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer bedarf, denn die Erhöhung ist eine Änderung der Verwaltervertrags. Für den Abschluss eines neuen Verwaltervertrages in der Form eines Änderungsvertrags zwischen der WEG- Gemeinschaft und dem Verwalter ist allerdings immer ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.01.2005, Az.: I-3 Wx 326/04).

Auch das Amtsgericht (AG) Reutlingen setzte sich 2012 mit einer Klausel zur automatischen Erhöhung der Verwaltergebühr auseinander. Diese war besonders ausgeklügelt und beabsichtigte eine Erhöhung durch eine Art Inflationsausgleich. Dabei ging es um folgende Erhöhungsklausel: “Sobald höherer Arbeitsaufwand (vor allem durch Änderungen von Rechtsprechung oder Gesetzen) oder unvermeidliche Kostensteigerung (hier: Inflation) dem Verwalter in der Folgezeit höhere Kosten verursachen, die nicht durch die Indexierung gemäß folgendem Absatz abgedeckt sind, kann der Verwalter die Gemeinschaft bitten, die laufenden Verwaltergebühren nach den Grundsätzen der §§ 315 ff. BGB zu erhöhen (...) Eine Erhöhung kann auch ohne spezielle Ankündigung aufgrund Kostensteigerungen zum Jahresbeginn vorgenommen werden. Eine solche Kostensteigerung gilt als gegeben, in der Höhe, wie sich der vom Statistischen Bundesamt oder einer entsprechenden staatlichen Nachfolgestelle ermittelte monatliche Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis: Jahr 2005 = 100) gegenüber dem Stand vom ersten Monat seit der letzten Gebührenanpassung bis zum Oktober des Vorjahres erhöht hat. Für Folgeerhöhungen ist vom Monat, der der Erhöhung zu Grunde lag (also z. B. Oktober für Erhöhung zum Jahresbeginn) auszugehen. Das gleiche Verfahren gilt für Gebührensenkungen bei Indexrückgängen”.

Das AG Reutlingen stellte die Unwirksamkeit der Klausel wegen Verstoßes gegen die AGB-Regelungen der §§ 305,307 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und gegen das Preisklauselgesetz (PreisklauselG) fest (AG Reutlingen, Beschluss vom 20.07.2012, Az.: 9 C 1006/11 WEG). Die Klausel sei eine verbotene Regelung im Sinne von § 134 BGB. Außerdem sei die Erhöhungsklausel im Verwaltervertrag eine im Sinne von § 1 Abs. 1 PreisklauselG verbotene Preisklausel, da der Verwalter mit dieser Klausel seine Vergütung eigenständig und unmittelbar erhöhen kann. Das geht nach § 2 Abs. 1 Preisklauselgesetz ausnahmsweise nur dann, wenn ein langfristiger Vertrag von mindestens zehn Jahren vorliegt (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 d PreisklauselG). Bei Verträgen mit Hausverwaltern gibt es allerdings eine  fünfjährige Höchstbestelldauer nach § 26 Abs. 2 S. 1  Wohnungseigentumsgesetz (WEG), weshalb die Ausnahme im PreisklauselG nie einschlägig sein kann. Nach Ansicht des AG verstößt eine solche Klausel daher gegen das Preisklauselverbot des § 1 Abs. 1 PreisklauselG.

Eine weiteres Urteil zu dem Thema der automatischen Erhöhung der Verwaltergebühr wurde 2021 durch das Landgericht (LG) Frankfurt/Main gefällt. Diesmal ging es um eine Klausel, die eine pauschale jährliche Erhöhung der Vergütung um vier Prozent vorsah. Das LG hielt auch diese Klausel für unwirksam. Begründet wurde dies vom LG mit einem Verstoß gegen die AGB- Regelungen der §§ 305, 307 ff. BGB. Es läge eine unangemessene Benachteiligung der Wohnungseigentümer vor, da sich durch die regelmäßige Erhöhung ohne Mehrleistung seitens des Verwalters ein Missverhältnis zwischen den erbrachten Verwaltungsleistungen und der Vergütung ergibt.  Eine solche Klausel sei daher unwirksam  (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 24.06.2021, Az.: 2/13 S 35/20).

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II. Erhöhung der Verwaltergebühr erfordert Beschluss der Wohnungseigentümer

Für die Erhöhung der Verwaltergebühr ist immer ein Beschluss der Wohnungseigentümer nötig, da ein neuer Verwaltervertrag in der Form eines Änderungsvertrages geschlossen werden muss. Findet die Beschlussfassung auf einer ordentlich oder außerordentlich einberufenen Eigentümerversammlung statt, genügt die mehrheitliche Zustimmung der Wohnungseigentümer  (Landgericht (LG) Düsseldorf, Beschluss vom 10.03.2005, Az.: 25 T 683/04). Nach § 25 Abs. 1 WEG ist eine einberufene Eigentümerversammlung zudem immer beschlussfähig ist. Auf die Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile kommt es nicht an.

Die Wohnungseigentümer können über die Vertragsänderung zur Erhöhung der Verwaltergebühr aber auch in einem sog. Umlaufbeschlussverfahren entscheiden, nach § 23 Abs. 3 WEG.  Im Umlaufverfahren ist eine elektronisch unterstützte Beschlussfassung möglich: z.B.  durch Stimmabgabe per E-Mail oder auf einer gemeinsamen Internetplattform/ einem gemeinsamen WEG-Forum oder mittels einer Kommunikations-App wie in einer Whatsapp-Gruppe etc. Der Umlaufbeschluss wird dann in Textform im Sinne des § 126 b BGB gefasst. Einzige Hürde ist die Allstimmigkeit, d.h. der Umlaufbeschluss bedarf aber zu seiner Gültigkeit der Zustimmung aller Eigentümer. Nur wenn für einzelne Beschlussgegenstände nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG beschlossen wurde, dass eine einfache Stimmenmehrheit ausreicht, genügen weniger Stimmen.

III. Keine eigenmächtigen Erhöhungen oder Entnahmen zur Begleichung der Verwaltergebühr

Verwalter haben keinen Anspruch auf eigenmächtige Erhöhungen der Verwaltergebühr. So ist es z.B. nicht möglich, einfach eine erhöhten Verwaltergebühr in den Wirtschaftsplan einzustellen und dann nach Genehmigungsbeschluss  zum Wirtschaftsplans die erhöhte Verwaltergebühr zu fordern.  Das Einstellen eines erhöhten das Verwaltungsentgelt in den Wirtschaftsplan ist kein Angebot zur Änderung des Verwaltervertrages und der Beschluss zur Genehmigung des Wirtschaftsplans mit einem solch eingestellten erhöhten Entgelt ist keine Annahme eines Angebotes auf Änderung des Verwaltervertrages. Nach dem OLG Düsseldorf fehlt es hier insbesondere an einem entsprechenden Rechtsbindungswillen der Wohnungseigentümer: Der Wirtschaftsplan stelle lediglich eine Kalkulationsgrundlage für die monatlichen Hausgeldzahlungen dar und werde auch nur mit dieser Zweckbestimmung auf die Tagesordnung (TOP) gesetzt. Die Wohnungseigentümer rechnen daher unter diesem TOP, zu dem sie einberufen werden, gar nicht mit einer Vertragsänderung des Verwaltervertrages (OLG) Düsseldorf, Entscheidung vom 25.01.2005, Az.:  I-3 Wx 326/04).

Ein eigenmächtiges Handeln ist auch bei der Begleichung der Verwaltergebühr nicht erlaubt: Selbst dann, wenn die Erhöhung der Verwaltergebühr beschlossen ist und die Wohnungseigentümer bereits eine höhere Zahlung, schulden berechtigt das den Verwalter nicht zu einer eigenmächtigen Entnahme seines Honorars aus der Instandhaltungsrücklage. Ein solches Verhalten entspricht nicht der ordnungsgemäßer Verwaltung (OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.01.2005, Az.:  I-3 Wx 326/04)

IV. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass für die Erhöhung der Verwaltergebühr grundsätzlich immer eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer bedarf. Soll die Verwaltergebühr erhöht werden ist eine Änderung des ursprünglichen Verwaltervertrages nötig. Automatische Erhöhungen durch Formularklauseln im Verwaltervertrag oder einseitige Erhöhungen z.B. durch Einstellen einer neuen erhöhten Gebühr in den Wirtschaftsplan sind unzulässig.