Wenn die Vergütung des Verwalters in einem schlechten Verhältnis zu dem Arbeitsaufwand steht, kann eine Erhöhung der Verwaltergebühr aus Sicht der Hausverwaltung notwendig sein. Manchmal ist die Vergütung auch einfach nicht mehr zeitgemäß und es muss eine Anpassung erfolgen. Doch, wie geht eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG- Gemeinschaft) hier am besten vor? Ist für die Anpassung des Verwalterhonorars ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich? Kann sich eine Verwaltergebühr ganz ohne Eigentümerbeschluss — z.B. per Vertrag — erhöhen?

Der nachfolgende Artikel erklärt, was bei dem Wunsch des Verwalters nach Erhöhung der Verwaltergebühr zu beachten ist, wann ein Beschluss nötig ist und was gar nicht geht. 

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I. Automatische Erhöhung der Verwaltergebühr durch Klausel im Verwaltervertrag?

Es klingt nach einer guten Idee: Ist im Verwaltervertrag geregelt, dass sich die Verwaltergebühr jährlich um einen gewissen Prozentsatz oder nach den aktuellen Entwicklungen der Verwaltungskosten auf dem Markt erhöht, dann findet die Erhöhung automatisch statt. D.h. die WEG- Gemeinschaft muss bzw. kann gar nichts machen.

In der Praxis ist eine solche Regelung in einem Formularvertrag allerdings rechtlich unwirksam.

So hat z.B. schon das  Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einer solchen Klausel zur automatischen Erhöhung der Verwaltergebühr eine Absage erteilt: Die Verwaltervergütung darf sich nicht formularmäßig erhöhen (zit. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.01.2005, Az.:  I-3 Wx 326/04). Es ging um folgende Formulierung: „Der Verwalter ist berechtigt, die Verwaltergebühren jährlich höchstens einmal der Verwaltungskostenentwicklung anzupassen.“

Der Grund liegt nach dem OLG Düsseldorf darin, dass es zur Erhöhung der Vergütung eines WEG – Hausverwalters grundsätzlich eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer bedarf, denn die Erhöhung ist eine Änderung der Verwaltervertrags. Für den Abschluss eines neuen Verwaltervertrages in der Form eines Änderungsvertrags zwischen der WEG- Gemeinschaft und dem Verwalter ist allerdings immer ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.01.2005, Az.: I-3 Wx 326/04).

Auch das Amtsgericht (AG) Reutlingen setzte sich 2012 mit einer Klausel zur automatischen Erhöhung der Verwaltergebühr auseinander. Diese war besonders ausgeklügelt und beabsichtigte eine Erhöhung durch eine Art Inflationsausgleich. Dabei ging es um folgende Erhöhungsklausel: “Sobald höherer Arbeitsaufwand (vor allem durch Änderungen von Rechtsprechung oder Gesetzen) oder unvermeidliche Kostensteigerung (hier: Inflation) dem Verwalter in der Folgezeit höhere Kosten verursachen, die nicht durch die Indexierung gemäß folgendem Absatz abgedeckt sind, kann der Verwalter die Gemeinschaft bitten, die laufenden Verwaltergebühren nach den Grundsätzen der §§ 315 ff. BGB zu erhöhen (...) Eine Erhöhung kann auch ohne spezielle Ankündigung aufgrund Kostensteigerungen zum Jahresbeginn vorgenommen werden. Eine solche Kostensteigerung gilt als gegeben, in der Höhe, wie sich der vom Statistischen Bundesamt oder einer entsprechenden staatlichen Nachfolgestelle ermittelte monatliche Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis: Jahr 2005 = 100) gegenüber dem Stand vom ersten Monat seit der letzten Gebührenanpassung bis zum Oktober des Vorjahres erhöht hat. Für Folgeerhöhungen ist vom Monat, der der Erhöhung zu Grunde lag (also z. B. Oktober für Erhöhung zum Jahresbeginn) auszugehen. Das gleiche Verfahren gilt für Gebührensenkungen bei Indexrückgängen”.

Das AG Reutlingen stellte die Unwirksamkeit der Klausel wegen Verstoßes gegen die AGB-Regelungen der §§ 305,307 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und gegen das Preisklauselgesetz (PreisklauselG) fest (AG Reutlingen, Beschluss vom 20.07.2012, Az.: 9 C 1006/11 WEG). Die Klausel sei eine verbotene Regelung im Sinne von § 134 BGB. Außerdem sei die Erhöhungsklausel im Verwaltervertrag eine im Sinne von § 1 Abs. 1 PreisklauselG verbotene Preisklausel, da der Verwalter mit dieser Klausel seine Vergütung eigenständig und unmittelbar erhöhen kann. Das geht nach § 2 Abs. 1 Preisklauselgesetz ausnahmsweise nur dann, wenn ein langfristiger Vertrag von mindestens zehn Jahren vorliegt (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 d PreisklauselG). Bei Verträgen mit Hausverwaltern gibt es allerdings eine  fünfjährige Höchstbestelldauer nach § 26 Abs. 2 S. 1  Wohnungseigentumsgesetz (WEG), weshalb die Ausnahme im PreisklauselG nie einschlägig sein kann. Nach Ansicht des AG verstößt eine solche Klausel daher gegen das Preisklauselverbot des § 1 Abs. 1 PreisklauselG.

Eine weiteres Urteil zu dem Thema der automatischen Erhöhung der Verwaltergebühr wurde 2021 durch das Landgericht (LG) Frankfurt/Main gefällt. Diesmal ging es um eine Klausel, die eine pauschale jährliche Erhöhung der Vergütung um vier Prozent vorsah. Das LG hielt auch diese Klausel für unwirksam. Begründet wurde dies vom LG mit einem Verstoß gegen die AGB- Regelungen der §§ 305, 307 ff. BGB. Es läge eine unangemessene Benachteiligung der Wohnungseigentümer vor, da sich durch die regelmäßige Erhöhung ohne Mehrleistung seitens des Verwalters ein Missverhältnis zwischen den erbrachten Verwaltungsleistungen und der Vergütung ergibt.  Eine solche Klausel sei daher unwirksam  (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 24.06.2021, Az.: 2/13 S 35/20).

Wichtig: Klauseln in einem Verwaltervertrag die zu einer automatischen Erhöhung der Verwaltergebühr führen, sind regelmäßig unwirksam.

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II. Erhöhung der Verwaltergebühr erfordert Beschluss der Wohnungseigentümer

Für die Erhöhung der Verwaltergebühr ist immer ein Beschluss der Wohnungseigentümer nötig, da ein neuer Verwaltervertrag in der Form eines Änderungsvertrages geschlossen werden muss. Findet die Beschlussfassung auf einer ordentlich oder außerordentlich einberufenen Eigentümerversammlung statt, genügt die mehrheitliche Zustimmung der Wohnungseigentümer  (Landgericht (LG) Düsseldorf, Beschluss vom 10.03.2005, Az.: 25 T 683/04). Nach § 25 Abs. 1 WEG ist eine einberufene Eigentümerversammlung zudem immer beschlussfähig ist. Auf die Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile kommt es nicht an.

Die Wohnungseigentümer können über die Vertragsänderung zur Erhöhung der Verwaltergebühr aber auch in einem sog. Umlaufbeschlussverfahren entscheiden, nach § 23 Abs. 3 WEG.  Im Umlaufverfahren ist eine elektronisch unterstützte Beschlussfassung möglich: z.B.  durch Stimmabgabe per E-Mail oder auf einer gemeinsamen Internetplattform/ einem gemeinsamen WEG-Forum oder mittels einer Kommunikations-App wie in einer Whatsapp-Gruppe etc. Der Umlaufbeschluss wird dann in Textform im Sinne des § 126 b BGB gefasst. Einzige Hürde ist die Allstimmigkeit, d.h. der Umlaufbeschluss bedarf aber zu seiner Gültigkeit der Zustimmung aller Eigentümer. Nur wenn für einzelne Beschlussgegenstände nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG beschlossen wurde, dass eine einfache Stimmenmehrheit ausreicht, genügen weniger Stimmen.

Wichtig: Die Erhöhung der Verwaltergebühr kann von den Wohnungseigentümern in einer einberufenen Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren beschlossen werden.

III. Keine eigenmächtigen Erhöhungen oder Entnahmen zur Begleichung der Verwaltergebühr

Verwalter haben keinen Anspruch auf eigenmächtige Erhöhungen der Verwaltergebühr. So ist es z.B. nicht möglich, einfach eine erhöhten Verwaltergebühr in den Wirtschaftsplan einzustellen und dann nach Genehmigungsbeschluss  zum Wirtschaftsplans die erhöhte Verwaltergebühr zu fordern.  Das Einstellen eines erhöhten das Verwaltungsentgelt in den Wirtschaftsplan ist kein Angebot zur Änderung des Verwaltervertrages und der Beschluss zur Genehmigung des Wirtschaftsplans mit einem solch eingestellten erhöhten Entgelt ist keine Annahme eines Angebotes auf Änderung des Verwaltervertrages. Nach dem OLG Düsseldorf fehlt es hier insbesondere an einem entsprechenden Rechtsbindungswillen der Wohnungseigentümer: Der Wirtschaftsplan stelle lediglich eine Kalkulationsgrundlage für die monatlichen Hausgeldzahlungen dar und werde auch nur mit dieser Zweckbestimmung auf die Tagesordnung (TOP) gesetzt. Die Wohnungseigentümer rechnen daher unter diesem TOP, zu dem sie einberufen werden, gar nicht mit einer Vertragsänderung des Verwaltervertrages (OLG) Düsseldorf, Entscheidung vom 25.01.2005, Az.:  I-3 Wx 326/04).

Wichtig: Will der Verwalter eine Erhöhung seiner Verwaltergebühr erreichen, hat er sich mit diesem Anliegen unmissverständlich und eindeutig an die Wohnungseigentümer zu wenden. Eine dementsprechende Beschlussfassung sollte immer ein gesonderter Tagesordnungspunkt sein.

Ein eigenmächtiges Handeln ist auch bei der Begleichung der Verwaltergebühr nicht erlaubt: Selbst dann, wenn die Erhöhung der Verwaltergebühr beschlossen ist und die Wohnungseigentümer bereits eine höhere Zahlung, schulden berechtigt das den Verwalter nicht zu einer eigenmächtigen Entnahme seines Honorars aus der Instandhaltungsrücklage. Ein solches Verhalten entspricht nicht der ordnungsgemäßer Verwaltung (OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.01.2005, Az.:  I-3 Wx 326/04)

IV. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass für die Erhöhung der Verwaltergebühr grundsätzlich immer eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer bedarf. Soll die Verwaltergebühr erhöht werden ist eine Änderung des ursprünglichen Verwaltervertrages nötig. Automatische Erhöhungen durch Formularklauseln im Verwaltervertrag oder einseitige Erhöhungen z.B. durch Einstellen einer neuen erhöhten Gebühr in den Wirtschaftsplan sind unzulässig.

Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilien­eigentümer. Mit meinem Portal Hausver­walter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Haus­ver­waltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.

21 Gedanken zu „Erhöhung der Verwaltergebühr – Ist ein Beschluss nötig?“

  1. Unser Verwalter hat eigenmächtig und ohne Beschluss der Eigentümer sein Verwalterhonorar von 18,00 € pro Monat auf 30,00 € pro Monat erhöht.
    Der Wirtschaftsplan für das entsprechende Jahr betrug 18,00 €,
    Er hat im Protokoll der letzten Eigentümerversammlung zwar mitgeteilt, das über die Erhöhung bei der nächsten Eigentümerversammlung gesprochen wird.
    m.E. ist das nicht korrekt. Kann ich nach Erhalt der Abrechnung, über die noch nicht auf der Eigentümerversammlung abgestimmt wurde, Widerspruch einlegen, und wenn der Verwalter uneinsichtig ist, klagen. Ich würde mich über eine baldige Antwort freuen.

    Antworten
    • Hallo Willy,

      ohne Rechtsgrundlage, also ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft, kann der Verwalter nicht eigenständig sein Honorar im laufenden Geschäftsjahr oder auch rückwirkend erhöhen. Er kann für den Wirtschaftsplan 2023 einen Vorschlag machen, der dann in der Eigentümerversammlung 2022 entsprechend bestätigt werden muss. Stimmt die Eigentümergemeinschaft dagegen, muss der Wirtschaftsplan angepasst werden.

      Ich hoffe das hilft Ihnen weiter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  2. Guten morgen hätte mal eine Frage. Unsere Hausverwaltung erhöht jedes Jahr Ihre Verwalterkosten ohne einen Beschluß fähigen Antrag. Kann ich für die Jahre 19 20 21 das Geld zurück fordern. Über eine Nachricht von Ihnen würde ich mich freuen.

    Mit freundlichen Grüßen
    Christiane Rick

    Antworten
    • Hallo Christiane,

      die Erhöhung der Verwaltergebühr wird i.d.R. per Beschluss durch die Eigentümer genehmigt. Vertragspartner der Verwaltung ist die WEG und nicht Sie als Einzeleigentümerin. Die WEG muss also gegen die Verwaltung vorgehen, wenn diese eigenmächtig mehr Vergütung vom Gemeinschaftskonto auszahlt, als vertraglich vereinbart.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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  3. Wir haben einen Verwaltervertrag bis Ende 2025 mit einem festen Verwalterhonorar i.H. von 29,16€/Monat abgeschlossen.
    Jetzt soll der Vetrag ab 1.1.23 sich fast verdoppeln.
    Darf der Verwalter eine solche Erhöhung während der Vertragslaufzeit vornehmen bzw. auf der Versammlung beschließen lassen?
    Was sind hier die rechtlichen Grundlagen?

    Antworten
    • Hallo Christiane,

      grundsätzlich ist der Verwalter an den abgeschossenen Vertrag gebunden. Einvernehmlich kann die Vergütung jederzeit angepasst werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  4. Guten Tag, unser Verwalter möchte das Honorar zum 1.10. erhöhen. Der Brief kam heute, am 21.9. an. Bereits im Mai wurde erhöht. Ist das rechtens?
    Ausrede ist inflation und steigende Energiekosten. Sollten wir nicht zustimmen, will er kündigen.

    Antworten
    • Hallo Herr & Frau Locher,

      grundsätzlich sind Verträge frei verhandelbar. Sollte der Vertrag also auslaufen, müssen Sie neu über den Preis verhandeln. Eine Preiserhöhung während der Vertragslaufzeit, ist nur beidseitig möglich. Sie müssen sich also genau überlegen, ob Sie Ihren Verwalter zu den neuen Konditionen behalten wollen oder ob sie den Verwalter mit einer Ablehnung der Erhöhung „vor den Kopf stoßen“ wollen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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  5. Hallo,
    wir sind eine Eigentümergemeinschaft mit 28 Wohneinheiten. Unseren Verwalter gehören hier von zwei Wohneinheiten. Jetzt ist mir aufgefallen in der Nebenkosten Abrechnung, dass der Verwalter nur für 26 Wohneinheitenverwaltungsgebühren verlangt. Und für seine zwei eigene Immobilien keine Verwalter Gebühren zahlt. Ist das zulässig?

    Antworten
    • Hallo Herr Hafner,

      in Rahmen der Vertragsverlängerung wäre eine Anpassung üblich. Mit laufenden Vertrag kann der Verwalter eine Erhöhung nicht erzwingen, aber die Eigentümer um Zustimmung bitten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  6. Wir haben zum 1.1.2023 den bisherigen Verwaltervertrag um 5 weitere Jahre verlängert und dabei einer Erhöhung der Verwaltergebühren einmalig i.H. von 10% für die gesamte Laufzeit zugestimmt. Änderungen bei den Leistungsumfängen gibt es nicht.

    9 Monate später möchte der Verwalter nun erneut die Gebühren erhöhen mit der Begründung eines erhöhten Aufwands.

    Ist das zulässig – unabhängig eines Mehrheitsbeschlusses?

    Antworten
    • Hallo C. Claussen,

      der Verwalter ist an den Vertrag gebunden. Gleichzeitig könnte es einvernehmlich eine Erhöhung der Verwaltergebühr geben. Hierfür würde meines Erachtens ein Beschluss mit einfacher Mehrheit infrage kommen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  7. Darf der Hausverwalter die Verwaltergebühr, durch eine Wertsicherungsklausel die an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt ist, automatisch erhöhen ?

    Antworten
    • Hallo M. Müller,

      wenn Sie als Eigentümer(gemeinschaft) einen solchen Vertag mit dem Hausverwalter abgeschlossen haben, sehe ich grundsätzlich kein Problem bei diesem Vorgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  8. Guten Morgen,
    ich bewohne meine Eigentumswohnung im Rahmen einer WEG. Seit Beginn an bin ich äußerst unzufrieden mit den Leistungen der beauftragten Hausverwaltung. Es passieren denen oft Pannen, Schlampereien, Unzuverlässigkeit, uvm.
    Ich habe schon oft gerügt, aber außer fauler Ausreden oder Schulterzucken ändert sich nichts.

    Die anderen (bewohnenden) Eigentümer nehmen es diesbezüglich scheinbar nicht so tragisch und behaupten teilweise, andere HV würden noch schlampiger arbeiten.

    In der nächsten Versammlung soll (lt. TOP Einladung) über eine Vertragsverlängerung bis 2027 und gleichzeitig Preisanpassung für die HV abgestimmt werden. Ich bin natürlich dagegen, werde voraussichtlich jedoch überstimmt werden.

    Gibt es trotzdem eine Möglichkeit, mit Hilfe eines RA meinen Einspruch / Zahlungsminderung ohne die WEG einzulegen? Oder gilt schlichtweg das Motto „mitgehangen, mitgefangen?“
    Besten Dank für die Rückmeldung!
    Grüße Kati

    Antworten
    • Hallo Kati,

      über die Wahl entscheidet die einfache Mehrheit. Die Minderheit steht in der gleichen Pflicht wie die Eigentümer, die der Verlängerung zugestimmt haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  9. Guten Tag,

    Versteckt der WEG-Verwalter seine Honorar-Erhöhung im Wirtschaftsplan? Darf er das?

    Im Vertrag ist wie folgt aufgeführt:

    Für alle Leistungen der laufenden Verwaltung gemäß Anlage 1 „Leistungskatalog – Grundleistung“ beträgt das Verwalterentgeld bis zum Beschluss eines anderslautenden Wirtschaftsplanes oder einer anderweitigen Vereinbarung zwischen den Parteien
    Xxx € monatlich zzgl. Der geltenden gesetzlichen MwSt = xxx

    Ist diese Klausel rechtens und darf der Verwalter dann im Wirtschaftsplan einfach beliebig die Kosten ,nach welchen Kriterien auch immer er das bestimmt, erhöhen? Die Kosten wurden z.b 2022 um 8,8 % und 2023 um 9,8% erhöht.
    Ist das nicht eher eine beliebige Honorarerhöhung im Wirtschaftsplan versteckt? Ich kann die Erhöhung nur Feststellen, wenn ich den alten Wirtschaftsplan zur Hand nehme.
    Auf einer Eigentümerversammlung wird über eine Erhöhung nicht explizit beschlossen. Nur über den Wirtschaftsplan allgemein.
    Über eine baldige Antwort würde ich mich Freuen
    Grüße Dennies

    Antworten
    • Hallo Dennies,

      danke für Ihren interessanten Beitrag. Der Verwalter lebt offensichtlich die Vereinbarung im Verwaltervertrag zwischen Ihnen und der Eigentümergemeinschaft. Die Frage ist tatsächlich, ob diese Klausel wirksam ist. Ich kann dies leider nicht einschätzen und würde die Klausel an Ihrer Stelle rechtlich überprüfen lassen.

      Grundvoraussetzung, Sie sind mit dem Verwalter unzufrieden beziehungsweise erachten die Vergütung als unangemessen. Heutzutage ist es nicht einfach einen neuen Verwalter zu finden, daher ist hier eine gewisse Vorsicht geboten.

      Ich hoffe ich konnte Ihnen helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  10. Hallo,

    wir hatten kürzlich die ordentliche Eigentümerversammlung. Darin sollte u.a. eine neue Hausverwaltung bestimmt werden, da die bisherige Verwalterin den Vertrag „außer Plan“ zum Ende des Jahres 2024 gekündigt hat. In der Versammlung kam nun von den anwesenden Eigentümern bei diesen TOP, die Bitte, die Verwalterin möge doch bitte weiter für die WEG tätig sein. Aus dem Protokoll der Versammlung. „Die Verwalterin erklärt, die Kündigung zurückzunehmen, mit der Bedingung, daß die Vergütung ab 1.5. auf 30 Euro netto pro Wohnung und Monat erhöht wird.“

    Meine Frage: Kann eine Erhöhung in diesem Rahmen vorgenommen werden, bzw. kann eine Rücknahme der Kündigung an diese Bedingung durch die Verwalterin geknüpft werden? Und kann dies ggf. nachträglich angefochten werden? Die von der Verwalterin formulierte Bedingung (die ich fast ein wenig erpresserisch interpretiere) kam für alle zwar recht unvermittelt, die Eigentümer haben dieser dennoch (leider?) zugestimmt.

    Vielen Dank für Ihre Einschätzung. Friedhelm Busch

    Antworten
    • Hallo Friedhelm,

      grundsätzlich ist die Verwaltergebühr frei verhandelbar. 30,00 Euro klingt viel, wenn Sie z.B. zuvor einen alten Vertrag für 18,00 Euro hatten, ist aber im heutigen Markt keine Besonderheit mehr.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten

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