Hausverwaltung hat unserer WEG gekündigt? Was jetzt?

Die Hausverwaltung hat gekündigt: Ein Schreck für die Wohnungseigentümer oder vielleicht aufgrund bestehender Probleme vorhersehbar? Meist werfen Hausverwalter nicht grundlos das Handtuch und lösen sich von einer WEG-Eigentümergemeinschaft. Sehr oft gibt es Probleme, die für die Hausverwaltung die Arbeit unmöglich machen, so dass Verwalter keinen anderen Weg als die sofortige Kündigung sehen. Doch geht das einfach so? Kann die Hausverwaltung ohne Vorankündigung kündigen? Und was kann die WEG- Gemeinschaft in einem solchen Fall tun?

Der nachfolgende Beitrag gibt Wohnungseigentümern einen Überblick, was Sie wissen sollten, wenn die Hausverwaltung gekündigt hat und was Sie als WEG-Eigentümer jetzt tun können.

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I. Wann kann die Hausverwaltung der WEG kündigen?

Die Hausverwaltung der WEG-Gemeinschaft kann grds. jederzeit kündigen, wenn es keine besonderen vertraglichen Vereinbarungen zu einer Mindestlaufzeit oder ähnlichem gibt. Wichtig ist, dass die Hausverwaltung der WEG – Gemeinschaft aber regelmäßig nicht nur kündigt, sondern auch ihr Amt als Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) niederlegt.

Erhalten WEG-Eigentümer die Kündigung der Hausverwaltung sind daher zunächst drei Dinge zu beachten:

• Hat die Hausverwaltung gekündigt und das Amt niedergelegt, oder nicht? (vgl. unter II.1)
• Gingen die Erklärungen der Hausverwaltung wirksam zu? (vgl. unter II.2.)
• Gibt es für die Hausverwaltung gewisse Kündigungsfristen zu beachten? ((vgl. unter II.3.)

1. Abgrenzung: Kündigung des Verwaltervertrags und Amtsniederlegung

Die rechtliche Stellung der Hausverwaltung als Verwalter ist zu trennen von dem Verwaltervertrag (LG Karlsruhe, Urteil vom 11.12.2012, Az.: 11 S 231/11). Gekündigt werden, kann von der Hausverwaltung grds. nur der bestehende Verwaltervertrag. Das Verwalteramt, zu dem die Hausverwaltung durch die WEG- Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung nach § 26 Abs. 1 WEG bestellt wurde, wird durch die Kündigung theoretisch nicht berührt.

Die Beendigung des einen Rechtsverhältnisses führt nicht zwingend auch zur Beendigung des anderen Rechtsverhältnisses; die Niederlegung des Verwalteramts ist nicht automatisch auch eine Kündigung des Verwaltervertrags und umgekehrt (LG Karlsruhe, Urteil vom 11.12.2012, Az.: 11 S 231/11).

Erst durch Amtsniederlegung der Hausverwalter erlöscht die Organstellung Hausverwaltung in der WEG. Die Niederlegung des Verwalteramtes ist zwar nicht gesetzlich geregelt, aber es ist allgemein anerkannt, dass der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft jederzeit und ohne besonderen Grund die Niederlegung seines Amtes durch formfreie, einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung erklären kann (vgl. Landgericht (LG) Karlsruhe, Urteil vom 11.12.2012, Az.: 11 S 231/11).

Die WEG-Eigentümer sollten daher prüfen, ob neben der Kündigung auch die Amtsniederlegung wirksam erfolgt ist. Ist das nicht der Fall ist der Hausverwaltung abzuberufen. Welche Folgen die Amtsniederlegung hat, wird unter II. erläutert.

2. Wirksamkeitsvoraussetzung: Zugang der Kündigung und Amtsniederlegung bei der WEG

Sowohl bei der Kündigungserklärung als auch bei der Amtsniederlegung hat die Hausverwaltung ihren Willen gegenüber der WEG- Gemeinschaf zu erklären (sog. einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung). Sie wird erst wirksam, wenn sie dem Erklärungsempfänger auch tatsächlich zugeht.

Bei der WEG-Gemeinschaft ist eigentlich der WEG- Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG als Vertreter der WEG berechtigt im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Wirkung für sie und gegen sie Willenserklärungen entgegenzunehmen.

Wenn der Verwalter selbst die Niederlegung seines Amtes erklären will, scheidet er als Empfänger der Erklärung aus (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 11.12.2012, Az.: 11 S 231/11).

Nach § 9b Abs. 2 WEG wird die WEG- Gemeinschaft dem Verwalter gegenüber durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten.

Ist eine Ermächtigung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer zur Vertretung nicht erfolgt, vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. In diesem Falle reicht es nach der Rechtsprechung allerdings für einen wirksamen Zugang aus, wenn Willenserklärungen, die gegenüber der WEG-Gemeinschaft abzugeben sind, einem Mitglied der Gemeinschaft zugehen ((vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 11.12.2012, Az.: 11 S 231/11; LG Frankfurt, Beschluss vom 31.08.2020, Az.: 2-13 S 87/19). Das bedeutet, die Erklärung der Amtsniederlegung und Kündigung muss zu ihrer Wirksamkeit nicht gegenüber der Eigentümerversammlung erfolgen (LG Frankfurt, Beschluss vom 31.08.2020, Az.: 2-13 S 87/19). Gibt es keinen nach § 9b Abs. 2 WEG bestimmten Vertreter, reicht es aus, wenn die Erklärung auch nur einem einzigen Wohnungseigentümer gegenüber erklärt wird.

3. Muss die Hausverwaltung eine Kündigungsfrist beachten?

Eine Kündigungsfrist gibt es nur bei der Kündigung des Verwaltervertrages. Die Amtsniederlegung durch die Hausverwaltung kann jederzeit erfolgen (LG Frankfurt, Beschluss vom 31.08.2020, Az.: 2-13 S 87/19).

Welche Kündigungsfristen im Einzelfall bei einer ordentlichen Kündigung einzuhalten sind, kommt auf die Vereinbarungen im Verwaltervertrag an. Gibt es keine Vereinbarung richtet sich die Kündigungsfrist nach den zivilrechtlichen Vorschriften zum Dienstvertrag nach § 621 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach gilt z.B. für einen Verwaltervertrag bei dem die Hausverwaltung ein monatliche Vergütung erhält, dass die Kündigung spätestens am 15. eines Monats für den Schluss des Kalendermonats erklärt werden kann (vgl. § 621 Nr. 3 BGB).

In der Regel enthalten Verträge mit der Hausverwaltung allerdings eine ordentliche Kündigungsfrist oder sind sogar auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen, so dass nur eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich ist.

Bei der außerordentlichen bzw. fristlosen Kündigung nach § 626 Abs. 2 BGB, kann die Hausverwaltung den Verwaltervertrag sofort kündigen. Das bedeutet, eine „echte“ Kündigungsfrist ist grundsätzlich nicht zu beachten. Allerdings ist eine fristlose Kündigung der Hausverwaltung nur innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis des Kündigungsgrundes möglich. Innerhalb dieser zwei Wochen muss die Kündigung bei der WEG- Gemeinschaft eingehen.

Ob ein bestimmter Vorfall oder Umstand einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung der Hausverwaltung darstellt, ist immer eine Einzelfallentscheidung: Die Rechtsprechung verlangt für das Vorliegen eines wichtigen Grundes, dass es für den Verwalter unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls sowie einer Abwägung nach Treu und Glauben nicht mehr zumutbar ist, mit den Wohnungseigentümern bis zum Ende des Bestellungszeitraums zusammenzuarbeiten. Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung ist z.B. eine Beleidigung durch einen Wohnungseigentümer, eine Aufforderung zum Amtsmissbrauch durch WEG- Eigentümer, eine wiederholte Verweigerung der Zahlung vereinbarter Verwaltergebühren oder ähnliches. Die Art der Pflichtverletzung muss geeignet sein, das Vertrauensverhältnis zwischen WEG-Gemeinschaft und  Hausverwaltung so zu zerstören, das eine weitere Zusammenarbeit unmöglich ist.

II. Welche Rechtsfolgen haben Kündigung und Amtsniederlegung durch die Hausverwaltung?

Die Rechtsfolgen einer Kündigung und Amtsniederlegung durch die Hausverwaltung richten sich insbesondere nach dem Grund für die Beendigung des Verwalteramts.

III. Hausverwaltung behält Honoraransprüche bei Amtsniederlegung aus wichtigem Grund

Gibt es ein Verschulden seitens der WEG- Gemeinschaft aus dem sich einen wichtigen Grund zur Kündigung und Amtsniederlegung ergab, kann die Hausverwaltung ihre bestehenden Vergütungssprüche (bzw. Schadensersatzansprüche) weiterhin geltend machen.

Hier sind zwei Fallgestaltungen möglich:

• Die Hausverwaltung legt das Amt aus wichtigem Grund nieder, erklärt aber keine Kündigung des Verwaltervertrages.
• Die Vergütungsansprüche bleiben aufgrund des Verwaltervertrages weiterhin bestehen, sind aber um ersparte Aufwendungen zu kürzen. Die WEG- Gemeinschaft muss also die Vergütung theoretisch bis zum Vertragsende zahlen.
• Die Hausverwaltung legt das Amt aus wichtigem Grund nieder und erklärt die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages.
• Die Hausverwaltung kann die ihr entgangenen Vergütungsansprüche abzüglich ersparter Aufwendungen als Schadensersatz von der WEG- Gemeinschaft verlangen.

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1. Grundlose Amtsniederlegung/Amtsniederlegung zur Unzeit: Hausverwaltung schadensersatzpflichtig

Eine nicht berechtigte Amtsniederlegung bzw. Kündigung liegt dann vor, wenn es z.B. gar keinen wichtigen Grund gab und/oder die Amtsniederlegung zur Unzeit erfolgt.

Die Amtsniederlegung bleibt dann zwar wirksam, löst aber ggf. Schadensersatzansprüche nach § 671 Abs. 2 BGB aus, wenn die Niederlegung zur Unzeit erfolgt (LG Frankfurt, Beschluss vom 31.08.2020, Az.: 2-13 S 87/19). Nach § 671 Abs. 2 BGB, darf ein Beauftragter nur in der Art kündigen, dass der Auftraggeber für die Besorgung des Geschäfts anderweit Fürsorge treffen kann, es sei denn, dass ein wichtiger Grund für die unzeitige Kündigung vorliegt. Kündigt er ohne solchen Grund zur Unzeit, so hat er dem Auftraggeber den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.

Mit Unzeit, ist hier also ein Zeitpunkt gemeint, in dem wichtige unaufschiebbare Verwaltungsaufgaben anstehen, die ohne die Hausverwaltung nicht erledigt werden können, wie z.B. beschlossene eilbedürftige Sanierungen des Wohnungseigentums. In einem solchen Fall kann die WEG- Gemeinschaft von der Hausverwaltung für alle ihr durch die Kündigung und Amtsniederlegung entstandenen Schäden eine Schadensersatzzahlung verlangen.

2. Wie lange muss Hausverwaltung nach Kündigung Verwaltungsaufgaben abwickeln?

Legt die Hausverwaltung ihr Amt nieder und kündigt den Verwaltervertrag, enden zwar grds. die Pflichten aus dem Verwaltervertrag, aber bereits entstandene Verpflichtungen, wie z.B. die Abrechnungspflicht kann als sog Nachpflicht noch zu erfüllen sein. Dazu stellte der Bundesgerichtshof (BGH) fest, dass die Beendigung des Verwaltervertrags nichts daran ändert, dass die Erstellung der Hausgeldabrechnung als nachwirkende Pflicht weiter bestehen kann (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17).

Wann das der Fall ist erklärt, der Beitrag: Nach Verwalterwechsel: Wer erstellt die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr?

IV. Was soll die WEG tun, wenn Hausverwaltung kündigt?

Das erste Vorgehen der WEG- Gemeinschaft, wenn die Hausverwaltung gekündigt hat, sollte die Suche nach einer neuen Hausverwaltung sein.

Solange keine Hausverwaltung im Amt ist, obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gemeinschaftlich. Die Vertretung der WEG-Gemeinschaft erfolgt dann ebenfalls gemeinschaftlich nach § 9 b WEG.

Damit wieder schnellstmöglich eine ordnungsgemäße Verwaltung gewährleistet ist, sollte eine Eigentümerversammlung zur Bestellung einer neuen Hausverwaltung einberufen werden. Das erfolgt dann nach § 24 Abs. 3 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer. Gibt es weder einen Verwaltungsbeirat noch einen Beschluss über einen ermächtigten Wohnungseigentümer ist dies als erstes nachzuholen. Dazu kann ein Umlaufbeschluss gefasst werden nach § 24 Abs. 4 WEG. Lesen Sie dazu: WEG ohne Verwalter – Was können Eigentümer jetzt unternehmen? und Verwalterbestellung nur nach Einholung von Alternativangeboten.

Kann bis zur Eigentümerversammlung keine neue Hausverwaltung gefunden werden ist es auch möglich, dass die WEG-Gemeinschaft vorläufig einen sog. kommissarischen Verwalter bestellt. Das ist nichts anderes als ein vorübergehend eingesetzter Verwalter, der das Amt bis zur Bestellung der neuen Hausverwaltung übernehmen soll. Meistens wird für diese Position ein Mitglied des Verwaltungsbeirats, z.B. der Vorsitzende oder ein einzelner Wohnungseigentümer bestimmt. Der kommissarische Verwaltung wird durch Beschluss bestellt.

In Ausnahmefällen kann auch die gerichtliche Einsetzung eines Notverwalters erfolgen. Nach dem BGH ist das allerdings nur möglich, wenn dies etwa zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder aus anderen Gründen nötig erscheint und eine Verwalterbestellung durch die Eigentümerversammlung nicht möglich ist (BGH, Urteil vom 10.06.2011, Az.: V ZR 146/10). Die Voraussetzungen für einen solchen Anspruch auf einen Notverwalter sind allerdings sehr eng.

Was Sie bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung beachten sollten erklärt der Beitrag: Hausverwaltung finden: So finden Eigentümer eine Verwaltung, die zum Haus passt und Hausverwaltung: Bestellung und Vertragsschließung –Tipps für WEG’s.

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V. Fazit und Zusammenfassung

Hat die Hausverwaltung Ihrer WEG gekündigt, sollte die Gemeinschaft sich in erster Linie darum kümmern eine neue Hausverwaltung zu finden und ggf. zwischenzeitlich einen vorläufigen Verwalter bestimmen. Wann der Verwaltervertrag mit der bisherigen Hausverwaltung nach deren Kündigung tatsächlich beendet ist, kommt auf den Einzelfall an. Wichtig ist, für die WEG-Gemeinschaft zu klären, ob auch eine Amtsniederlegung erfolgt ist oder nicht und warum die Kündigung erfolgte. Je nach Grund der Kündigung und Amtsniederlegung können auch gegenseitige Schadensersatzansprüche bestehen.