Hausverwalter legt Amt nieder – Was können Eigentümer tun?

Wenn der Hausverwalter sein Amt niederlegt, kommt das meist nicht von ungefähr. Dennoch stehen viele Eigentümer dann erstmal vor der Frage, was denn nun zu tun ist: Darf der Hausverwalter sein Amt niederlegen? Welche gegenseitigen Ansprüche bestehen, wenn der Hausverwalter sein Amt niederlegt? Was passiert bei einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) und wie finden Eigentümer eine neue Hausverwaltung?

Im folgenden Beitrag werden diese Fragen beantwortet und Eigentümer erfahren, was sie tun können, wenn der Hausverwalter sein Amt niederlegt.

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I. Gibt es ein Widerspruchsrecht der Eigentümer bei Amtsniederlegung des Hausverwalters?

Nein. Das gibt es nicht. Der Hausverwalter der WEG-Gemeinschaft darf sein Amt jederzeit niederlegen.

1. Grundsatz: Amtsniederlegung und Kündigung jederzeit möglich

Hausverwalter der WEG-Gemeinschaft dürfen jederzeit kündigen und ihr Amt niederlegen. Sie brauchen dazu weder einen wichtigen Grund noch müssen sie eine lange Kündigungsfrist wahren.  Es genügt eine formfreie, einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung (vgl. Landgericht (LG) Karlsruhe, Urteil vom 11.12.2012, Az.: 11 S 231/11).

Die Erklärung der Amtsniederlegung und Kündigung muss grundsätzlich gegenüber der WEG-Gemeinschaft bzw. dem Vertreter (anstelle des Verwalters!) erklärt werden. Sie muss nicht bei der Eigentümerversammlung erklärt werden, sondern kann auch nur einem einzigen Wohnungseigentümer gegenüber erklärt werden, wenn es keinen nach § 9 b Abs. 2 WEG bestimmten Vertreter des Hausverwalters gibt (vgl. LG Frankfurt, Beschluss vom 31.08.2020, Az.: 2-13 S 87/19).

Die Kündigung eines Verwalterverträge kann nach § 621 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) am 15. eines Monats für den Schluss des Kalendermonats erfolgen, wenn der Hausverwalter eine monatliche Vergütung bekommt und es keine entgegenstehende Vereinbarung oder eine längere Kündigungsfrist im Verwaltervertrag gibt.

Wichtig ist, dass Eigentümer nach der Amtsniederlegung klären, was mit dem Verwaltervertrag zwischen der WEG-Gemeinschaft und dem Hausverwalter passieren soll: Die rechtliche Stellung des Hausverwalters als Organ nach § 26 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist immer von dem von dem Verwaltervertrag zu trennen (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 11.12.2012, Az.: 11 S 231/11).  Das bedeutet, dass die Niederlegung Amts als Hausverwalters nicht automatisch auch eine Kündigung des Verwaltervertrags ist.

2. Ausnahme: Schadensersatz bei Amtsniederlegung zur Unzeit durch Hausverwalter

Im Ausnahmefall kann eine sog. Amtsniederlegung zur Unzeit vorliegen, wenn der Hausverwalter sein Amt niederlegt. Nach dem LG Frankfurt haftet ein Hausverwalter der WEG-Gemeinschaft in einem solche Fall auf Schadensersatz nach § 671 Abs. 2 BGB (LG Frankfurt, Beschluss vom 31.08.2020, Az.: 2-13 S 87/19): Danach dürfen Auftragnehmer —ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes— nur so kündigen, dass Auftraggeber die Möglichkeit haben für ihre Geschäftsbesorgung anderweitig Vorsorge zu treffen und sich darum zu kümmern. Anderenfalls erfolgt die Kündigung sachgrundlos zur Unzeit und dem Auftraggeber ist sein daraus entstandener Schaden zu ersetzen.

Das bedeutet, stehen wichtige unaufschiebbare Verwaltungsaufgaben und kann die WEG-Gemeinschaft diese nicht ohne den Hausverwalter erledigen, kann eine Amtsniederlegung unzeitig sein. Eigentümer sollten in so einem Fall, Schadensersatzansprüche gegen den Hausverwalter prüfen lassen, wenn ihnen Schäden dadurch entstanden sind, dass der Hausverwalter sein Amt niedergelegt hat.

II. Welche gegenseitigen Rechte und Pflichten bestehen trotz Amtsniederlegung des Hausverwalters?

Die Niederlegung des Verwalteramts und die Kündigung durch den Hausverwalter schließen nicht aus, dass zwischen WEG-Gemeinschaft und Hausverwalter noch gegenseitige Pflichten zu erfüllen sind und Rechte aus der bisherigen Organstellung bestehen.

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1. Honoraransprüche

Nach der Amtsniederlegung durch den Hausverwalter kann es sein, dass sich Eigentümer wundern, wenn sie weiterhin Rechnungen des Hausverwalters bekommen. Das kann zum einen einfach deshalb sein, weil noch Vergütungsansprüche offen sind oder der Verwalter bis zum Ende des Verwaltervertrages noch weiter tätig ist. Zum anderen kann es sich um Vergütungsanspruche in Form von Schadensersatz handeln, wenn die WEG-Gemeinschaft an der Amtsniederlegung und Kündigung schuld ist. Führt z.B. ein Verhalten oder Handeln der WEG-Gemeinschaft gegenüber zu einem außerordentlichen Kündigungsgrund für den Hausverwalter kann er seine entgangenen Vergütungssprüche als Schadensersatz geltend machen.

2. Verwaltungsaufgaben und Übergabepflichten

Eigentümer sorgen sich meist um die weitere Erfüllung der Verwaltungsaufgaben und die ordnungsgemäße Übergabe der Verwaltungsunterlagen, wenn der Hausverwalter sein Amt niederlegt. Diese Sorge ist in der Praxis allerdings meist unnötig, da Hausverwalter sehr gut wissen welche vertraglichen und ggf. nachvertraglichen Leistungspflichten nach Amtsniederlegung noch zu erfüllen sind.

Verpflichtungen aus dem Bereich der ordnungsgemäßen Verwaltung, wie z.B. die Erstellung der Jahresabrechnung können nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) selbst nach Beendigung des Verwaltervertrages noch zu erfüllen sein (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17).  Lesen Sie hier wann der Hausverwalter nach Amtsniederlegung die Jahresabrechnung erstellen muss: Nach Verwalterwechsel: Wer erstellt die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr?

Die Verpflichtung des Hausverwalters nach Amtsniederlegung die Verwaltungsunterlagen herauszugeben, ergibt sich aus § 667 BGB: Danach umfasst die Herausgabepflicht die gesamten Verwaltungsunterlagen samt dem Ganzen verwalteten Vermögen. Diese Herausgabepflicht ist unentgeltlich zu erfüllen und es besteht keinerlei Zurückbehaltungsrecht des Hausverwalters — selbst dann nicht, wenn der Hausverwalter bestimmte Verwaltungsunterlagen im Rahmen eines Rechtsstreits als Verteidigungsmittel verwenden will.

Lesen Sie dazu: Wie funktioniert die Übergabe der Unterlagen an die neue Hausverwaltung?

III. Was tun als verwalterlose WEG?

Legt der Hausverwalter sein Amt nieder ist die WEG-Gemeinschaft verwalterlos. Das bedeutet, die Eigentümer haben keine externe Verwaltung und müssen gemäß § 18 Abs. 1 des WEG gemeinsam die Verantwortung für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums übernehmen. Die Vertretung der WEG-Gemeinschaft erfolgt ebenfalls gemeinschaftlich gemäß § 9 b WEG.

Wie eine solche Selbstverwaltung aussehen kann, lesen Sie hier: Selbstverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft: Organisationsform, Bestellung, Haftung und Vergütung und Hilfe, ich finde keine neue Hausverwaltung (2022) – Was können Eigentümer tun?

Ist die Selbstverwaltung unmöglich und findet sich zeitnah kein neuer Hausverwalter, kann temporär ein kommissarischer Verwalter per Beschluss eingesetzt werden; dabei übernimmt z.B. der Verwaltungsbeirats oder ein Miteigentümer, das Verwalteramt bis zur Ernennung eines neuen Hausverwalters. In seltenen Ausnahmefällen kann auch eine Notverwaltung erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 10.06.2011, Az.: V ZR 146/10).

IV. Wie finden Eigentümer einen neuen Hausverwalter?

Die Suche nach einem neuen Hausverwalter kann analog oder online erfolgen. Eigentümer sollten für die Suche sowohl ihre Schwächen als auch Stärken als WEG-Gemeinschaft kennen, um sich gut präsentieren zu können: Hier finden Sie zahlreiche Tipps was es bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung zu beachten gibt: Hausverwaltung finden: So finden Eigentümer eine Verwaltung, die zum Haus passt

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V. Zusammenfassung

Hat der Hausverwalter sein Amt niedergelegt, ist es Sache der WEG-Gemeinschaft sich um die weitere Regelung der Verwaltung zu kümmern: Sie können eine Selbstverwaltung versuchen oder einen neuen (vorläufigen) Verwalter suchen. Wichtig ist für die Eigentümer zu klären, wie lange der Verwaltervertrag nach der Amtsniederlegung noch läuft und welche Pflichten gegenwärtig seitens des Hausverwalters und der WEG-Gemeinschaft bestehen. Nur so kann die Amtsniederlegung ordnungsgemäß abgewickelt und Streit vermieden werden.