Selbstverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft: Organisationsform, Bestellung, Haftung und Vergütung

Die meisten Wohnungseigentümer haben den Begriff Selbstverwaltung bereits gehört. Nur wenige aber wissen, was notwendig ist, um eine Selbstverwaltung innerhalb der eigenen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) zu organisieren. Muss eine besondere Form der Verwalterbestellung erfolgen? Wie werden die Verwaltungsaufgaben bei der Selbstverwaltung verteilt? Wer haftet und welche Vergütung erhalten Wohnungseigentümer für ihren Einsatz?

Der nachfolgende Artikel beantwortet diese Fragen und erklärt Wohnungseigentümern alles Wichtige zum Thema Selbstverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

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I. Was bedeutet Selbstverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Die Selbstverwaltung einer WEG-Gemeinschaft bedeutet wortwörtlich, dass die Wohnungseigentümer die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums selbst wahrnehmen.

§ 18 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt insoweit, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der WEG-Gemeinschaft obliegt und gemäß § 9b WEG vertreten alle Wohnungseigentümer die WEG-Gemeinschaft auch nach außen gemeinschaftlich.
Die Gemeinschaftlichkeit aller Wohnungseigentümer bei der Wahrnehmung der Verwaltung des Wohnungseigentums und bei der Vertretung nach außen ist daher Ausdruck einer echten Selbstverwaltung.

In Abgrenzung dazu ist die unechte Selbstverwaltung zu erwähnen, bei der ein Wohnungseigentümer von der WEG-Gemeinschaft zum ehrenamtlichen Verwalter bestellt wird. In der Praxis wird hier oft von einer Selbstverwaltung gesprochen, aus rechtlicher Sicht handelt es sich allerdings um eine reguläre Verwalterbestellung – je nach Einzelfall ehrenamtlich oder gegen eine Vergütung.

II. Erfolgt die Selbstverwaltung durch Beschluss?

Nicht zwangsläufig. Die Wohnungseigentümer treffen Ihre Entscheidungen zwar in der Regel in Eigentümerversammlungen durch Beschluss, zwingend ist das allerdings nicht bei allen Angelegenheiten: § 19 Abs. 1 WEG normiert zur Regelung der ordnungsgemäßen Verwaltung, dass Eigentümer dann eine Beschlussfassung vornehmen sollen, soweit es nicht bereits eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gibt. Nur die Verwalterbestellung hat gemäß § 26 Abs. 1 WEG per Beschluss zu erfolgen.

III. Wie kann eine Vereinbarung der Selbstverwaltung erfolgen?

Die Vereinbarung einer Selbstverwaltung erfolgt durch gemeinschaftlichen Vertrag aller Wohnungseigentümer.

Darin sollten mindestens folgenden Regelungen enthalten sein:

• Einstimmige Zustimmung zur Verwaltung des Wohnungseigentums in gemeinschaftlicher Selbstverwaltung
• detaillierte Aufgabenbestimmung mit Geschäftsverteilungsplan zur Erfüllung der ordnungsgemäßen Verwaltung
• Regelungen über die Vertretung nach außen und einzelne Kompetenzen z.B. bei kleinen Geschäften, wie der Beauftragung von Kleireparaturen, Bezahlungen der Rechnungen bis zu einem bestimmten Betrag in Eigenregie durch einen Wohnungseigentümer
• Regelungen zu Besonderen Verwaltungsaufgaben wie z.B. zukünftig anfallenden Sanierungen
• Regelungen zu besonderen Beschlusserfordernissen
• Regelungen zur Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer, z.B. Ausschluss der Fahrlässigkeitshaftung
• Regelungen zu den Formalien der Durchführung der Eigentümerversammlung: z.B. Wer beruft die Versammlung ein? Wer bestimmt die Tagesordnungspunkte? Wer erstellt das Protokoll etc. Was genau zu beachten ist, lesen Sie hier: Eigentümerversammlung: Einberufung, Fristen, Vollmachten und Protokollierung

IV. Gibt es eine förmliche Bestellung oder Abberufung der Selbstverwaltung?

Nein, denn § 26 WEG, der die Verwalterbestellung und Abberufung des Verwalters regelt, gilt hier nicht. Bei einer echten Selbstverwaltung handelt es sich um eine alternative Verwaltungsform zur Bestellung eines externen Verwalters. Die WEG-Gemeinschaft gilt bei einer echten Selbstverwaltung als verwalterlos. Wollen die Wohnungseigentümer die Selbstverwaltung beenden, bedarf es daher auch lediglich der Verwalterbestellung und keiner Abberufung.

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V. Welche Organisationsform und Aufgaben hat eine selbstverwaltete WEG?

Nach § 9a WEG ist die WEG-Gemeinschaft in der Rechtsform einer juristischen Person ausgestaltet. Die Organisationsform bestimmt sich nach den Regelungen im Beschluss oder der Vereinbarung zur Selbstverwaltung. Die Aufgaben werden gemeinschaftlich erfüllt und untereinander abgestimmt.

Zu den Verwaltungsaufgaben in der Selbstverwaltung zählen unter anderem:

• Aufstellung einer Hausordnung
• Erstellung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung und des Vermögensberichts
• Einziehung des Hausgelds und die Führung der Kasse
• Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
• Beauftragung und Überwachung von Handwerkern und Dienstleistern
• Einhalten von gesetzlichen Vorschriften und behördlichen Auflagen
• Abwicklung des Schriftverkehrs und der Rechtsangelegenheiten
• Vorbereitung und Durchführung der ordentlichen und außerordentlichen Eigentümerversammlungen
• Planung und Durchführung von Sanierungs- oder Modernisierungsprojekten
• ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
• angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage
• Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG

Eine umfangreiche Aufzählung zu den Verwaltungsaufgaben bei einer WEG-Gemeinschaft finden Sie hier: WEG-Verwalter für Eigentümergemeinschaft: Aufgaben im Überblick.

VI. Wer haftet bei der Selbstverwaltung?

Die Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber Dritten ist in § 9 a Abs. 4 WEG geregelt: Danach haftet jeder Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der WEG-Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind, nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils gemäß § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Machen einzelne Wohnungseigentümer Fehler bei der Wahrnehmung ihrer Verwaltungsaufgaben im Rahmen der Selbstverwaltung haften sie unter Umständen für alle Schäden, die der WEG-Gemeinschaft dadurch entstehen, unbeschränkt und persönlich. Daher sind Haftungsklauseln ein Muss in jeder Vereinbarung bzw. einem Beschluss zur Selbstverwaltung.

VII. Wieviel verdient ein Wohnungseigentümer bei der Selbstverwaltung?

Eine Verwaltervergütung ist für die Wohnungseigentümer bei der echten Selbstverwaltung nicht vorgesehen. Die Erfüllung der anfallenden Verwaltungsaufgaben erfolgt ehrenamtlich. Anderenfalls wäre die Verwaltungstätigkeit auch bei der Selbstverwaltung als gewerblich einzustufen, mit der Folge, dass alle Wohnungseigentümer einer gewerblichen Zulassung bedürften. Mehr dazu in: WEG-Verwalter: Berufserlaubnispflicht § 34 c GewO – Was muss sich wissen?

Anspruch besteht unter gewissen Umständen auf eine Aufwandsentschädigung.

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VIII. Zusammenfassung

Die Selbstverwaltung ist eine schwierige Aufgabe für eine WEG- Gemeinschaft. Klare Kommunikation und eine gute Struktur sind unerlässlich, denn die Selbstverwaltung erfordert ein hohes Maß an Fachwissen, Kompetenz, Engagement und Kooperation. Die Wohnungseigentümer müssen die rechtlichen Voraussetzungen, die organisatorischen Herausforderungen, die haftungsrechtlichen Risiken und die finanziellen Aspekte der Selbstverwaltung beachten. Nicht bei jeder WEG- Gemeinschaft ist eine Selbstverwaltung möglich. Lesen Sie hier, welchen Problemen die Selbstverwaltung in der Praxis begegnet: Warum die Selbstverwaltung einer WEG kaum mehr möglich ist.