WEG-Verwalter: Berufserlaubnispflicht § 34 c GewO – Was muss sich wissen?

Seit August 2018 reicht eine Gewerbeanzeige für Verwalter von Wohnungseigentum (WEG-Verwalter) oder Mietwohnungsverwalter nicht mehr aus, um die Hausverwaltungstätigkeit als Gewerbe anzumelden: Es gibt jetzt ein Zulassungsverfahren. Die Berufserlaubnispflicht nach § 34 c Gewerbeordnung (GewO). Das bedeutet nichts anderes, als das WEG-Verwalter zur Ausübung ihrer Tätigkeit einer gewerberechtlichen Erlaubnis bedürfen. Das gilt für als selbstständige WEG-Verwalter ebenso wie für Unternehmen. Doch wer bekommt die Berufserlaubnis für die Tätigkeit des WEG Verwalters? Welche Voraussetzungen müssen vorliegen?
Der nachfolgende Artikel erklärt, was Sie zur Berufserlaubnispflicht des § 34 c GewO wissen sollten und was von Wohnungseigentümern und Verwaltern zu beachten ist.

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I. Wer braucht als WEG-Verwalter ein Erlaubnis nach § 34 c GewO?

Berufserlaubnispflichtige WEG-Verwalter sind nach § 34 c Abs. 1 Nr. 4 GewO alle Wohnimmobilienverwalter ist, die gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Abs. 2, 3, 5, und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verwalten. Auch Wohnimmobilienverwalter, die gewerbsmäßig für Dritte Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne von § 549 BGB verwalten, brauchen eine gewerbliche Berufserlaubnis.
Entscheidend ist, dass die Verwaltertätigkeit gewerbsmäßig ausgeübt wird. Nur dann besteht das Erfordernis einer Berufserlaubnis: Gewerbsmäßig ist eine entgeltliche regelmäßige Tätigkeit, die der Erzielung von Einkünften und Gewinnen dient und im Auftrag eines Kunden erfolgt. Sie muss außerdem ein freiwilliges und selbstständiges Handeln darstellen.

II. Warum braucht der WEG-Verwalter eine Erlaubnis nach § 34 c GewO?

Die gewerbliche WEG-Verwaltung ist ein zulassungspflichtiges Gewerbe. D.h. man darf erst nach einer gewerberechtlichen Genehmigung selbständig als WEG-Verwalter tätig werden. Um nach § 14 GewO die Gewerbeanmeldung durchführen zu können, muss eine Berufserlaubnis nach § 34 c GewO nachgewiesen werden.

III. Wie bekommt ein Verwalter die Berufserlaubnis nach § 34 c GewO?

Durch einen Antrag bei der zuständigen Verwaltungsbehörde. Den Antrag auf Erlaubniserteilung nach § 34 c GewO können sowohl natürliche als auch juristische Personen stellen.
Sachlich zuständig ist die untere Verwaltungsbehörde (z.B. das Ordnungsamt der Gemeinde oder Stadt). Örtlich zuständig ist die Verwaltungsbehörde, an deren Ort der Betriebssitz beabsichtigt ist. ist man sich unsicher, wo man als WEG Verwalter seinen Betriebssitz gründen will, kann man die Erlaubnis bei der Verwaltungsbehörde des eigenen Wohnsitzes beantragen. Eine spätere Änderung des Betriebssitz hat keinen Einfluss auf die Gültigkeit einer erteilten Erlaubnis.
In Bayern gibt es eine besondere Zuständigkeitsverordnung: Für die Gewerbeerlaubniserteilung beim WEG- Verwalter ist die örtliche IHK zuständig.

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IV. Welche Voraussetzung sind für eine Berufserlaubnis zu erfüllen?

Für die behördliche Erlaubnis nach § 34 c GewO zur Aufnahme der gewerblichen Tätigkeit als WEG Verwalter ist vorausgesetzt, dass die Antragssteller gewisse Voraussetzungen erfüllen, die eine Eignung bestätigen. Liegen alle Voraussetzungen vor, haben Antragssteller einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Berufserlaubnis nach § 34 c GewO.
Dazu gehört

• der Nachweis, dass der Antragsteller die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit besitzt: Die insoweit erforderliche Zuverlässigkeit wird in der Praxis regelmäßig dann verneint, wenn es in den letzten fünf Jahren eine rechtskräftige Verurteilung des Antragstellers wegen eines Verbrechens oder wegen Vermögensdelikten gab. Dazu zählen z.B. Diebstahl, Unterschlagung, Erpressung, Betrug, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wucher, Konkurs- bzw. Insolvenzstraftat etc.
• der Nachweis, dass der Antragsteller in geordneten Vermögensverhältnissen lebt: Geordnete Vermögensverhältnisse werden immer dann verneint, wenn über das Vermögen des Antragsstellers ein Insolvenzverfahren eröffnet ist oder eine Eröffnung mangels Insolvenzmasse abgewiesen wurde. Auch die Schuldnerlisten der Amtsgerichte dürfen keine Eintragungen über den Antragssteller enthalten; z.B. Haftanordnungen oder eidesstattliche Versicherungen.
• der Nachweis einer ausreichenden Berufshaftpflichtversicherung.

Der Nachweis, einer entsprechende Sachkunde, wird bei Antragsstellung nicht zwingend verlangt. Allerdings kann die, für die Erlaubniserteilung zuständige Behörde, gemäß § 15 b Abs. 3 Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter (Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV) anordnen, dass der Gewerbetreibende ihr gegenüber eine unentgeltliche Erklärung über die Erfüllung der Weiterbildungspflicht in den vorangegangenen drei Kalenderjahren durch ihn und seine zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten abgibt. Die Erklärung kann elektronisch erfolgen.
Ab Erlaubniserteilung gibt es für WEG Verwalter zwingend ein Weiterbildungspflicht: Der Antragssteller (und ggf. dessen Mitarbeiter) müssen dann in einem Zeitraum von 3 Jahren 20 Stunden fachlich passende Weiterbildunggemäß der Auflistung in Anlage 1B der Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter (Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV) nachweisen. D.h., es ist zu belegen, dass mindestens 6,7 Std. jährlich zur Weiterbildung für die Tätigkeit des WEG- Verwalters aufgewendet werden — Mehrstunden sind nicht übertragbar. Beim Nachweis einer abgeschlossenen Ausbildung zum „Immobilienkaufmann IHK / Immobilienkauffrau IHK“ oder „Immobilienfachwirt/in IHK“ beginnt die Weiterbildungspflicht erst drei Jahre nach Zulassung, im Übrigen beginnt die Weiterbildungspflicht sofort ab dem ersten Jahr nach der Erlaubniserteilung: Lesen Sie dazu auch den Spezialbeitrag: Hausverwaltung – Weiterbildungspflicht: Welche Fortbildungen müssen Verwalter absolvieren?
Je nach dem, auf welchen der Berufe bzw. Berufskombinationen des § 34 c GewO sich der Antrag bezieht, kommen weitere Voraussetzungen hinzu: Übt man z.B. als WEG- Verwalter auch eine Vermittlungstätigkeit aus, weil man die verwalteten Eigentumswohnungen auch an Mieter vermittelt, sind ggf. auch weitere besondere Regelungen aus der MaBV oder dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) zu beachten. Daraus können sich vor allem Prüf-, Buchführungs-, Informations- und Anzeigepflichten ergeben, die WEG Verwalter, die zugleich als Makler, Bauträger oder Wohnungsvermittler tätig sind, befolgen müssen. Auch besondere Entgeltreglung wie z.B. die Festsetzung der Provisionshöhe im WoVermittG sind dann zwingend. Im Regelfall sind diese Vorschriften bei einer reinen Verwaltertätigkeit allerdings nicht zu beachten.
Demgegenüber können für einzelne WEG-Verwalter auch weniger Voraussetzungen an die Berufserlaubnis zu stellen sein. So sind z.B.  selbstverwaltete WEGs oder ehrenamtliche Verwalter nicht verpflichtet, sich nach der MaBV weiterzubilden.
Hinweis: Mit der WEG Reform 2020 wurde der Begriff eines zertifizierten Verwalters in § 19 Abs. 2 Nr. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und § 26 a WEG. Danach sind zertifizierter Verwalter nur diejenigen, die vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass sie über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügen. Die Ausgestaltung des Zertifizierungsverfahrens soll das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz in einer Rechtsverordnung regeln. Frühestens ab dem 01.12.2022  sollen Wohnungseigentümer die Anstellung eines zertifizierter Verwalter von den Wohnungseigentümern verlangen dürfen. Daher ist anzunehmen, dass zukünftig auch die Berufserlaubnis von einem Sachkundenachweis abhängen kann. Mehr zum zertifizierten Verwalters lesen Sie in: WEG-Reform 2020: Was sich am Wohnungseigentumsgesetz ändert.

V. Darf die Berufserlaubnis nach § 34 c GewO nachträglich entzogen oder beschränkt werden?

Ja.  Die Verwaltungsbehörden dürfen einem WEG-Verwalter die Berufserlaubnis wieder entziehen, nachträglich inhaltlich beschränken oder mit Auflagen verbinden.

VI. Was passiert bei einem Verstoß gegen § 34 c GewO?

Hält sich ein WEG Verwalter nicht an die Verpflichtungen des § 34 c GewO oder verletzt damit verbundene Verordnung wie z.B. die MABV handelt er ordnungswidrig und kann dafür mit einer Geldbuße bestraft werden. So z.B., wenn ein WEG Verwalter vorsätzlich oder fahrlässig ohne die erforderliche Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 Wohnimmobilien verwaltet (§ 144 Aabs. 1 Nr. 1 j) GewO). Hier droht eine Geldbuße bis zu fünftausend Euro.

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VII. Fazit und Zusammenfassung

Wer als WEG-Verwalter tätig sein will, hat die Berufserlaubnispflicht des § 34 c GewO zu beachten und eine Zulassung nach der Gewerbeordnung zu beantragen. Maßgebend für die Erteilung der Erlaubnis sind die persönliche Zuverlässigkeit, die geordneten Vermögensverhältnisse, ein Sachkundenachweis und eine Berufshaftpflichtversicherung. Wird jemand ohne Berufserlaubnis als WEG-Verwalter tätig begeht er eine Ordnungswidrigkeit.