Qualifikation von Hausverwaltern: Welchen Beschränkungen gibt es?

Die Qualifikationen von Hausverwaltern sind unterschiedlich: einige haben eine kaufmännische Ausbildung, andere sind Buchhalter oder Immobilienfachwirte. Eine konkrete Ausbildung zum Hausverwalter bzw. zur Hausverwalterin gibt es zwar bis jetzt nicht, aber es gibt gewisse berufsspezifische Anforderungen und Weiterbildungspflichten für den Beruf des Hausverwalters.
Der nachfolgende Artikel erklärt in Kürze, welche Qualifikation von Hausverwaltern erwartet wird und welche Beschränkungen bzw. Anforderungen es gibt.

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I. Welche Qualifikation fordert das WEG von Hausverwaltern?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stellt grds. keine besonderen Anforderungen oder Qualifikationsvoraussetzungen an den Posten des Hausverwalters.
Es gibt allerdings einige allgemeine Regelungen und eine Neuregelung zum sog. zertifizierten Verwalter die zukünftige Beschränkunken für den Hausverwalterposten enthält.

1. Geschäftsfähige Person

Die Rechtsprechung verlangt, dass der Hausverwalter eine geschäftsfähige Person ist — entweder eine Natürliche oder juristische (z.B. GmbH o.ä.). Eine BGB-Gesellschaft ist demnach als Hausverwalter ausgeschlossen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 26.01.2006, Az.: V ZB 132/05).

2. Voraussetzungen für WEG- Verwalter

Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Das bedeutet nach dem WEG sollen die Wohnungseigentümer die Verwaltung in erster Linie selbst übernehmen. Da dies nach Größe und Art des Wohnungseigentumskomplexes aber nicht immer umsetzbar ist, kann nach § 18 Abs. 2 WEG bereits ein einzelner Wohnungseigentümer verlangen, dass eine Verwaltung eingesetzt wird. In diesem Fall ist ein Verwalter zu bestellen. Die Bestellung erfolgt nach § 26 WEG. Dort werden allerdings an die Person des Verwalters selbst keine besonderen Anforderungen gestellt oder Qualifikationen verlangt.
Anders ist das nur, wenn ein Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters i.S.d. § 26 a WEG verlangt.

3. NEU: Zertifizierter WEG-Verwalter

Hier verlangt das WEG eine besondere Qualifikation des Hausverwalters: Als zertifizierter Verwalter kann sich nur bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Zu beachten ist aber, dass die Regelungen zum zertifizierten Verwalter Neuregelungen sind und in der Praxis bisher noch kaum eine Rolle spielen: § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG und § 26 a WEG wurden mit der WEG Reform 2020 eingeführt und sind erst zwei Jahre nach Inkrafttreten dieser anwendbar. Daher ist es frühestens ab 01.12.2022 möglich, dass ein Wohnungseigentümer sich auf § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG beruft und die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Die genauen Voraussetzungen zum Zertifizierungsverfahren durch die IHK stehen noch nicht fest und sind vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz in einer Rechtsverordnung auszugestalten.

II. Anforderungen und Beschränkungen für Hausverwalter aus der GewO

Neben dem WEG ist für gewerbliche Hausverwalter besonders die Gewerbeordnung (GewO) zu beachten. Hier ist für gewerbliche Hausverwalter ein berufliches Zulassungsverfahren geregelt. Außerdem braucht ein gewerblicher Hausverwalter besondere Qualifikationen, die durch Fortbildungen und Weiterbildungen nachzuweisen sind.

1. Beschränkung für Hausverwalter: Berufserlaubnispflicht

Nach § 34 c Gewerbeordnung (GewO) gibt es eine Berufserlaubnispflicht für Hausverwalter. Gewerbliche Hausverwalter brauchen daher zur Ausübung ihrer Tätigkeit einer gewerberechtlichen Erlaubnis. Betroffen sind alle Wohnimmobilienverwalter, die gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern verwalten. Die Erlaubnis bekommt der Hausverwalter regelmäßig von der örtlichen IHK, wenn er seine Eignung als Hausverwalter in einem Antrag nach § 34 c GewO nachweist. Die Erlaubniserteilung setzt insbesondere eine persönliche Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung des Antragsstellers voraus. Wer unter Verstoß gegen die Beschränkung des § 34 c GewO ohne Berufserlaubnis als Hausverwalter arbeitet, handelt ordnungswidrig.
Weitere wichtige Details zu den Erteilungsvoraussetzungen einer Berufserlaubnis, dem möglichen Entzug oder einem Verstoß gegen § 34 c GewO lesen Sie in dem Spezialbeitrag: WEG-Verwalter: Berufserlaubnispflicht § 34 c GewO – Was muss sich wissen?

2. Qualifikationsnachweis durch Fort- und Weiterbildungspflicht für Hausverwalter

Für gewerbliche Hausverwalter gibt es gemäß § 34 c Abs. 2 a GewO ein Fort- und Weiterbildungspflicht. Hausverwalter müssen ihre Qualifikation daher stetig auffrischen und dies auch nachweisen.
Ab dem Zeitpunkt der Erteilung der gewerblichen Erlaubnis besteht für den Hausverwalter eine jährliche Weiterbildungspflicht. Der Umfang ist in § 34 c Abs. 2 a GewO bestimmt: Innerhalb eines Zeitraums von drei Kalenderjahren sind insgesamt 20 Stunden Weiterbildung zu absolvieren; das sind 6,7 Std. jährlich.
Inhaltlich ist eine fachlich passende Weiterbildung gemäß der Auflistung in Anlage 1B der Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter (Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV) gefordert.
Wie Hausverwalter diese Pflicht im Einzelnen erfüllen und ihre Fortbildungen richtig nachweisen, zeigt der Beitrag: Hausverwaltung – Weiterbildungspflicht: Welche Fortbildungen müssen Verwalter absolvieren?

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III. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass es kaum Regelungen zur Qualifikation von Hausverwaltern gibt. Das WEG stellt bisher keine qualitativen Anforderungen, wobei zu beachten ist, dass sich das zukünftig mit der Einführung des zertifizierten Verwalters ändert. Bis dato gibt es im WEG keine Beschränkungen. Einzig die GewO fordert besondere Qualifikationen für den Beruf des gewerblichen Hausverwalters: Eine Erlaubnis nach § 34 c GewO und den Nachweis ständiger fachlicher Weiterbildung.