Wie Sie als Eigentümer die Selbstverwaltung durch einen Miteigentümer verhindern

Die ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnungseigentums ist eines der wichtigsten Anliegen der Eigentümer einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG- Gemeinschaft). Für die meisten Eigentümer kommt daher mit Recht nur eine professionelle Hausverwaltung in Frage. Aus Kostengründen und teils schlechten Erfahrungen mit externen Verwaltern gibt es aber immer wieder auch Stimmen die eine Selbstverwaltung der Wohnungseigentumsanlage wünschen. Versucht ein einzelner Eigentümer die Selbstverwaltung des Wohnungseigentums durchzusetzen, wird das allerdings nur schlecht funktionieren.

Lesen Sie nachfolgend warum und wie sie als Eigentümer die Selbstverwaltung durch einen Miteigentümer gezielt verhindern können.

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I. Warum Selbstverwaltung durch einen Miteigentümer eigentlich keine Selbstverwaltung ist

Eine echte Selbstverwaltung im rechtlichen Sinne ist eine Verwaltung des Wohnungseigentums durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich. Das bedeutet nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), dass aller Wohnungseigentümer gemeinschaftlich die WEG- Gemeinschaft nach außen vertreten (vgl. § 9a WEG) und ihre Verwaltung gemeinschaftlich übernehmen. Danach erfüllt eben nicht nur ein einzelner Miteigentümer die Aufgaben der ordnungsgemäßen Verwaltung und Vertretung der WEG- Gemeinschaft sondern alle Eigentümer. In der Praxis wird daher bei der echten Selbstverwaltung ein Geschäftsverteilungsplan aufgestellt, bei dem sich die Eigentümer die Aufgaben teilen. Die Selbstverwaltung durch alle Eigentümer erfolgt zudem unentgeltlich als Ehrenamt.

Will ein Miteigentümer die Selbstverwaltung übernehmen und sozusagen alle anderen Eigentümer bei Ihren Verwaltungsaufgaben vertreten, spricht man von einer unechten Selbstverwaltung. Dabei delegieren die Wohnungseigentümer trotz einer beschlossenen Selbstverwaltung alle Verwaltungsaufgaben intern auf einen einzelnen Wohnungseigentümer, der ehrenamtlich tätig ist.

In der Praxis wird dies in der Regel nicht unentgeltlich erfolgen. Meist gibt es Vergütungsabreden, die aus rechtlicher Sicht dazu führen dass keine Selbstverwaltung mehr vorliegt: Sobald es eine Vergütungsabrede mit dem Miteigentümer gibt liegt keine Selbstverwaltung mehr vor. Der Miteigentümer handelt dann wie eine Externer Verwalter und ist von seinen Miteigentümern zum Hausverwalter zu bestellen, damit er diese auch ordnungsgemäß vertreten kann (siehe Punkt II.)

II. Wie Miteigentümer Hausverwalter werden

Damit ein Miteigentümer in unechter Selbstverwaltung den Hausverwalterposten bekommt, muss er wie ein externer Verwalter von der Eigentümerversammlung zum Verwalter bestellt werden nach §§ 23, 26 Abs. 1 WEG. Er selbst ist dabei von der Stimmabgabe ausgeschlossen nach § 25 Abs. 4 WEG.

Das erfordert die Durchführung einer Eigentümerversammlung nach § 23 WEG: Das bedeutet, es muss eine ordnungsgemäße Einberufung unter Nennung aller Tagesordnungspunkte erfolgen. Gibt es niemanden der die WEG- Gemeinschaft nach § 24 Abs. 3 WEG einberufen kann — d.h. keinen alten Verwalter, den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer — muss ein Beschluss gefasst werden, wer die Einberufung vornimmt. Hier bietet sich besonders des Umlaufbeschlussverfahren nach § 24 Abs. 4 WEG an, bei dem einstimmig Beschlüsse in Textform gefasst werden können — z.B. im Chat oder ähnliches.

Aufgrund der Notwendigkeit eines Eigentümerbeschlusses kann daher nie ein einzelner Miteigentümer allein bestimmen, dass er zum Hausverwalter bestellt wird oder dass die WEG- Gemeinschaft sich die Verwaltungsaufgaben des Wohnungseigentums in Rahmen der Selbstverwaltung teilt. Umgekehrt kann ein einzelner Wohnungseigentümer allein nur schwer verhindern, dass alle anderen einen Miteigentümer zum Hausverwalter bestimmen (vgl. Punkt III.).

III. Wie Eigentümer die Selbstverwaltung durch Miteigentümer verhindern

Um die Wahl des Miteigentümers zum Hausverwalter zu verhindern, haben Eigentümer beispielsweise die Möglichkeit bei der Beschlussfassung gegen dessen Bestellung zu stimmen. Da die Bestellung zum Hausverwalter bei einer ordentlichen Eigentümerversammlung in einem Mehrheitsbeschlussverfahren nach § 25 Abs. 1 WEG erfolgt, kann das die Wahl des Miteigentümers allerdings nur verhindern, wenn mehrere Eigentümer gegen dessen Bestellung stimmen. Je nach dem wie sich die Mehrheit der Eigentümer entscheidet, wird der Miteigentümer dann zum Hausverwalter bestellt oder nicht. Anders ist das nur im Umlaufbeschlussverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG: Bei Beschlüssen, die in einem solchen Verfahren gefasst werden (z.B. in WhatsApp-Gruppen, Per Email oder im Forum der WEG- Gemeinschaft) sind nur einstimmige Beschlüsse wirksam gefasst – hier kann also bereits einer Gegenstimme die Beschlussfassung verhindern.

Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) müssen zudem bei jeder Bestellung eines neuen Verwalters, mindestens drei vergleichbare Angebote existieren, die der WEG- Gemeinschaft für die Beschlussfassung vorgelegt werden (BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). Anderenfalls kann der Beschluss angefochten werden. Lesen Sie dazu auch: Verwalterbestellung nur nach Einholung von Alternativangeboten.

Bestenfalls haben Sie selbst bereits alternative Vorschläge für eine gute externe Hausverwaltung, die Sie schon vor der Eigentümerversammlung gesucht haben. Wenn Sie entsprechende Überzeugungsarbeit bei den Miteigentümern leisten, kann die Wahl des Miteigentümers, der eine die WEG- Gemeinschaft selbst verwalten will verhindert werden.

Tipps, die Ihnen als Eigentümer bei der Suche nach einem Verwalter helfen können, finden Sie hier:

• Gute Hausverwaltung finden: Worauf müssen Eigentümer achten? und
• Hausverwaltung suchen: 3 Schritte zur Suche nach einer Hausverwaltung

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Ist der Beschluss bereits gefasst, kann ggf. eine Anfechtung oder Nichtigkeitsklage dazu führen, dass die Wahl als unwirksam gilt und der Miteigentümer nicht als Hausverwalter agieren darf.

Welche Gründe einen Beschluss nichtig oder anfechtbar machen können, lesen Sie hier:

• Eigentümergemeinschaft: Wann ist ein Beschluss nichtig? und
• Eigentümergemeinschaft: Wann ist ein Beschluss anfechtbar?

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IV. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass es eine Selbstverwaltung durch einen Miteigentümer grundsätzlich nicht gibt, da die Selbstverwaltung immer durch alle Eigentümer gemeinschaftlich und unentgeltlich erfolgt. Die Selbstverwaltung durch einen einzelnen Miteigentümer ist daher nichts anderes als ein Miteigentümer der als Hausverwalter tätig ist und das kann nur dadurch verhindert werden, dass man diesen nicht zum Hausverwalter bestellt. Entscheidend ist es daher bessere Alternativangebote für eine gute Hausverwaltung zu haben, die die Eigentümer auf der Eigentümerversammlung dazu bewegen den Miteigentümer nicht zum Hausverwalter zu wählen.