Kleine WEG ohne Verwaltung – Was können Eigentümer unternehmen?

Ohne Verwaltung stehen Eigentümer einer kleiner Wohnungseigentümergemeinschaft(WEG-Gemeinschaft) vor einem Problem: Ihre WEG ist handlungsunfähig. Ohne Verwaltung gibt es keine Eigentümerversammlung, ohne Eigentümerversammlung keine Beschlüsse, keine Wirtschaftspläne, keine Jahresabrechnungen und kein Vertretungsorgan für die WEG-Gemeinschaft. Egal, ob Ihre kleine WEG-Gemeinschaft die bisherige Hausverwaltung verloren hat oder gerade erst gegründet wurde, der verwaltungslose Zustand der WEG-Gemeinschaft sollte schnellstmöglich beendet werden.

Der nachfolgende Artikel, zeigt Eigentümern einer kleinen WEG ohne Verwaltung, was sie unternehmen sollten.

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I. Aktuelle und zukünftige Verwaltung organisieren

Der Bestand einer WEG-Gemeinschaft ist nicht an einen Verwalter gebunden und in gewissem Rahmen wird der verwalterlose Zustand einer WEG rechtlich geduldet. Nach § 18 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemeinschaftlich. Das bedeutet alle Eigentümer sind zusammen zur gemeinschaftlichen Verwaltung verpflichtet und haben nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG sogar einen rechtlichen Anspruch auf eine Verwaltung.

Mehr dazu in: Recht auf Hausverwaltung – Hat jeder WEG-Eigentümer Anspruch auf eine Verwaltung?

Neben der Frage, wie die WEG-Verwaltung zukünftig zu gestalten ist, sollte es für Eigentümer zunächst darum gehen den verwaltungslosen Zustand zu überbrücken und zu strukturieren.

1. Frage: Wer übernimmt aktuelle Verwaltungsaufgaben?

Eigentümer einer kleinen WEG- Gemeinschaft ohne Verwaltung sollten zunächst entscheiden, wie sie die aktuell anfallenden Verwaltungsaufgaben erledigen, bis eine neue Verwaltung organisiert und beschlossen ist.

Wie das konkret zu gestalten ist, kommt auf den Einzelfall an. Gab es bereits eine Hausverwaltung, sind einige Aufgaben eventuell noch von dieser zu erledigen. Der typische Fall ist hier die Hausgeldabrechnung, die oft noch vom bisherigen Verwalter zu erstellen ist: Nach Verwalterwechsel: Wer erstellt die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr?

Manchmal können Eigentümer mit einer früheren Hausverwaltung die Übernahme einer vorübergehenden Verwaltung vereinbaren. Kommt eventuell sogar ein Eigentümer als vorübergehender Verwalter in Betracht kann die WEG-Gemeinschaft diesen per Beschluss in einer Eigentümerversammlung zum sog. kommissarischen Verwalter bestellen. Die Amtszeit wird in diesem Fall bis zum Eintritt einer Hausverwaltung begrenzt. Die Bestellung eines kommissarischen Verwalters erfolgt wie bei einem dauerhaften Verwalter nach § 26 Abs. 1 WEG.

In besonderen Einzelfällen kann eine WEG-Gemeinschaft einen sog. Notverwalter durch ein Gericht einsetzen lassen, wenn eine Eigentümerversammlung unmöglich ist und die Noteinsetzung für die Abwendung wesentliche Nachteile für die WEG-Gemeinschaft notwendig ist (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.06.2011, Az.: V ZR 146/10).

Ist das alles nicht möglich und gibt es keine vertraglichen Vereinbarungen, die bestimmen, wer bei Verwalterlosigkeit die vorübergehende Verwaltung übernimmt, ist die WEG-Gemeinschaft für die Verwaltung gemeinsam zuständig. Die WEG-Gemeinschaft muss sich dann zunächst selbst verwalten.

2. Frage: Zukünftiges Verwaltungsmodell: Hausverwaltung oder Selbstverwaltung der kleinen WEG?

Die zweite und nicht weniger wichtige Frage, die sich Eigentümer einer kleinen WEG-Gemeinschaft ohne Verwalter stellen, ist welche Verwaltungsform zukünftig vereinbart werden soll. In Betracht kommt die Bestellung einer Hausverwaltung oder die Selbstverwaltung.

Eigentümer sollten sich vor einer Entscheidung mit den Aufgaben einer WEG-Verwaltung vertraut machen. Dazu erhalten Sie hier eine Übersicht: WEG-Verwalter für Eigentümergemeinschaft: Aufgaben im Überblick. Gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG können Eigentümer auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters bestehen.

Wie eine kleine WEG- Gemeinschaft einen neuen Verwalter bestellt, lesen Sie hier:

• Hausverwaltung: Bestellung und Vertragsschließung –Tipps für WEG’s und
• Verwalterbestellung nur nach Einholung von Alternativangeboten.

Eine echte Selbstverwaltung, bei der alle Eigentümer zusammen die Verwaltungsaufgaben der WEG- Gemeinschaft erfüllen, ist in der Praxis oft schwer realisierbar. Meist fehlt mindestens einem Eigentümer die Zeit und/oder das Interesse Verwaltungsaufgaben zu übernehmen, zumal die echte Selbstverwaltung auch unentgeltlich ist.

Lesen Sie hier was bei der Selbstverwaltung zu beachten ist: WEG in Selbstverwaltung: Bestellung, Haftung und Vergütung im Überblick.

II. Eigentümerversammlung einberufen

Die Entscheidungen der Eigentümer haben erst dann rechtliche Wirkung, wenn Sie auf einer Eigentümerversammlung getroffen werden. Egal, ob es um die Bestellung eines kommissarischen Verwalters geht oder den Geschäftsverteilungsplan mit Aufgabenverteilung bei einer Selbstverwaltung. Vereinbarung aller Eigentümer werden im Beschlusswege getroffen und nach § 23 Abs. 1 WEG ist für Beschlussfassungen eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Alles Wichtige zu den Formalien einer Eigentümerversammlung können Eigentümer hier nachlesen: Eigentümerversammlung: Einberufung, Fristen, Vollmachten und Protokollierung

Für eine kleine WEG ohne Verwalter ist die Einberufung zur Eigentümerversammlung beispielsweise nach § 24 Abs. 3 WEG durch einen dazu ermächtigten Wohnungseigentümer möglich. Fehlt eine Ermächtigung für einen einzelnen Wohnungseigentümer, können Eigentümer im Umlaufverfahren nach § 24 Abs. 4 WEG einen Beschluss zur Einberufungsermächtigung fassen. Dabei erfolgt eine Stimmabgabe zu einem bestimmten Beschlussthema in Textform. Vorausgesetzt ist lediglich eine Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer. Das bedeutet, ein Wohnungseigentümer kann z.B. in einer WhatsApp-Gruppe allen Eigentümern den Beschlussgegenstand vorschlagen und die anderen müssten dann nur zustimmen. Eine Stimmabgabe per E-Mail oder in einem Chatraum etc. ist ebenfalls möglich, solange die Textform gemäß § 126 b BGB gewahrt ist.

Anstelle der Eigentümerversammlung können sich Eigentümer einer kleinen WEG zu einer (spontanen) Vollversammlung treffen. Eine Vollversammlung liegt dann vor, wenn alle Eigentümer anwesend sind oder sich vertreten lassen. Wie bei der Eigentümerversammlung können Eigentümer bei einer Vollversammlung wirksame WEG-Beschlüsse fassen: Vorausgesetzt ist, dass alle Eigentümer ausnahmslos mit der Beschlussfassung einverstanden sind und an dieser teilnehmen. Greift auch nur ein einzelner Eigentümer die Beschlussfassung wegen der fehlenden gesetzlichen Formalien einer Eigentümerversammlung an, ist die Beschlussfassung auf der Vollversammlung nicht wirksam möglich.

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III. Tipp: So finden kleine WEGs eine Hausverwaltung

Stellt sich die Suche nach einer Hausverwaltung für eine kleine WEG als schwierig heraus, sollten Eigentümer ihr Anforderungsprofil an die Hausverwaltung überdenken und ihre Suche ausweiten. Kleinere Hausverwaltung, vielleicht auch örtlich etwas entfernte Hausverwaltungen sollten in die Suche einbezogen werden. Teilweise liegt es auch an der kleinen WEG-Gemeinschaft selbst: Lesen Sie hier, warum Hausverwaltungen bestimmte Objekt ablehnen: Warum nehmen einige Hausverwaltungen keine neuen Objekte an? (Erklärung für Eigentümer auf Verwaltersuche).

Eigentümer können aktiv an dem eigenen Profil ihrer WEG-Gemeinschaft arbeiten, um ihre WEG für Hausverwaltungen attraktiver zu machen. So können Eigentümer z.B. eine höhere Verwaltergebühr anbieten, anstehende Sanierungsarbeiten bereits vor der Verwalter-Suche abschließen usw.

Was Sie noch tun können, lesen Sie hier: Hilfe, ich finde keine neue Hausverwaltung (2022) – Was können Eigentümer tun?

IV. Fazit und Zusammenfassung

Kleine WEG-Gemeinschaften ohne Verwaltungen sollten verschieden Schritte unternehmen, um den verwalterlosen Zustand zu beenden und wieder handlungsfähig zu werden. Wichtig ist dabei die Regelung einer vorübergehenden (Selbst-)Verwaltung und eine Vereinbarung zur zukünftigen dauerhaften Verwaltung. Eigentümer haben einen rechtlich durchsetzbaren Anspruch auf eine Verwaltung ihrer kleinen WEG und suchen bestenfalls aktiv nach einer passenden Hausverwaltung.