Muster-Beschlüsse zur Kündigung und Neuwahl einer WEG-Verwaltung

Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft sind regelmäßig durch Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung zu regeln. Das ist in § 23 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgeschrieben. Sind sich alle Wohnungseigentümer einig und wollen der WEG-Verwaltung kündigen ist daher ein entsprechender Beschluss auf der Eigentümerversammlung zu fassen. Weitere Beschlüsse sind für die Abberufung, die Neuwahl bzw. Bestellung und den Abschluss des Verwaltervertrages erforderlich. Doch wie sind die Beschlüsse genau zu formulieren? Was ist wichtig bei den einzelnen Beschlüssen zur Kündigung und Neuwahl einer WEG-Verwaltung?

Der nachfolgende Artikel, gibt einen Überblick über die rechtlichen Vorgaben zur Beschlussfassung bei der Kündigung und Neuwahl einer WEG-Verwaltung mit kostenlosen Muster-Beschlüssen.

Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern!

I. Wie viele WEG-Beschlüsse braucht der Verwalterwechsel?

Der Verwalterwechsel mit Neuwahl einer Hausverwaltung verläuft in der Praxis regelmäßig wie folgt ab: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) beruft die alte Hausverwaltung ab und kündigt den Verwaltervertrag, um im Anschluss eine neue WEG-Verwaltung zu bestellen und einen neuen Verwaltervertrag mit dieser abzuschließen.

Rechtlich vollzieht die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) bei der Kündigung und Neuwahl einer Verwaltung daher vier eigenständige Rechtshandlungen, die vier Beschlüsse auf der Eigentümerversammlung notwendig machen:

• Abberufung der amtierenden WEG-Verwaltung
• Kündigung des Verwaltervertrags mit der amtierenden WEG-Verwaltung
• Neuwahl und Neubestellung einer WEG-Verwaltung
• Abschluss eines Verwaltervertrags zwischen der WEG-Gemeinschaft und der neuen WEG-Verwaltung

II. Muster-Beschlüsse: Abberufung und Kündigung

Seit 1. Dezember 2020 kann eine WEG-Gemeinschaft nach § 26 Abs. 3 S. 1 WEG ihren WEG-Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen. Entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder einem Verwaltervertrag sind unwirksam (vgl. Bundesgerichthof (BGH), Urteil vom 25.02.2022, Az.: V ZR 65/21). Nach der Abberufung der Verwaltung, endet der geschlossene Verwaltervertrag gemäß § 26 Abs. 3 S. 2 WEG spätestens nach Ablauf von sechs Monaten, wenn keine gesonderte Kündigung erfolgt. Entgegenstehende Vereinbarungen im Verwaltervertrag sind unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 25.02.2022, Az.: V ZR 65/21).

Das bedeutet: Ein Abberufungsbeschluss reicht grundsätzlich aus, um den Verwaltervertrag mit der amtierenden WEG-Verwaltung zu beenden. Eine Kündigung und damit auch ein Beschluss zur Kündigung des Verwaltervertrages ist nicht notwendig.

Wichtig ist hier: Der Umstand, dass § 26 Abs. 3 S. 2 WEG den Verwaltungsvertrag und damit den Vergütungsanspruch spätestens 6 Monate nach Abberufung enden lässt, kommt nur in den Fällen zu tragen, in denen der Verwaltervertrag nicht bereits eher endet.

In der Praxis kommt es für die Frage, wann der Verwaltervertrag nach der Abberufung ohne gesonderte Kündigung endet, somit in erster Linie auf die Vereinbarung im Verwaltervertrag an: Ist darin geregelt, dass der Verwaltervertrag im Falle der Abberufung mit Abberufungsdatum endet, greift § 26 Abs. 3 S. 2 WEG nicht. Dasselbe gilt, wenn die Abberufung für einen Zeitpunkt beschlossen wird, in dem der Verwaltervertrag ohnehin ausläuft. Läuft der Verwaltervertrag nach Abberufung nur noch ein oder zwei Monate, führt § 26 Abs. 3 S. 2 WEG nicht zu einer Verlängerung. Weitere Einzelheiten zur Rechtslage finden Sie hier: WEG-Verwaltung abwählen: Wie wählt man eine Hausverwaltung ab? und  Wohnungseigentumsgesetz 2020 – Abbestellung und Kündigung des WEG-Verwalters

Bei der konkreten Formulierung des Beschlusses zur Abberufung und zur Kündigung ist im Einzelfall immer vorher ein Blick in den Verwaltervertrag zur Vertragslaufzeit zu werfen. Gibt es einen Kündigungsgrund und will die WEG-Gemeinschaft eine Kündigung aussprechen, ist neben dem Beschluss zur Abberufung der WEG-Verwaltung ein Beschluss zur Kündigung zu fassen. Die Eigentümer können beide Beschlüsse verbinden.

Hier einige Beispiele für Musterbeschlüsse zur Abberufung und Kündigung der Verwaltung:

Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Musterbeschluss sofortige Abberufung mit fristloser Kündigung:

„Die Eigentümerversammlung beschließt am 08.10.2023, die Verwaltung „Muster-Hausverwaltung Immergrün“ ansässig in Musterweg 00 in 0000 Musterstadt mit sofortiger Wirkung aus dem Verwalteramt abzuberufen. Zudem beschließt die Eigentümerversammlung, den Verwaltervertrag mit der „Muster-Hausverwaltung Immergrün“ ansässig in Musterweg 00 in 0000 Musterstadt mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund zu kündigen, weil der Gemeinschaftsbeschluss vom 01.03.2022 zur Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Sanierung des Vordachs im Eingangsbereichs und der Gemeinschaftsbeschluss vom 04.05.2022 zur Korrektur der Jahresabrechnung 2022  trotz wiederholter Abmahnungen mit Fristsetzung nicht ausgeführt wurden. Die Eigentümerversammlung beschließt, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates (alternativ: der Miteigentümer Herr Muster X) dazu bevollmächtigt wird, die Kündigung mit Wirkung für und gegen alle Eigentümer gegenüber der „Muster-Hausverwaltung Immergrün“ auszusprechen.“

[/alert]
Zu diesem Beispielsverstoß der Nichtausführung von WEG-Beschlüsse, finden Eigentümer hier ein Muster für das Kündigungsschreiben an die Hausverwaltung: Hausverwaltung kündigen wegen Untätigkeit – Muster für Eigentümer

III. Muster-Beschlüsse: Neuwahl der WEG-Verwaltung und Verwaltervertrag

Wie bei der Abberufung und Kündigung kann die WEG-Gemeinschaft die Neuwahl der WEG-Verwaltung und den Abschluss des Verwaltervertrages zusammen unter einem Tagesordnungspunkt oder in zwei separaten Tagesordnungspunkten beschließen. In jedem Fall aber sollten, der Bestellungsbeschluss und der Beschluss über den abzuschließenden Verwaltervertrag in derselben Eigentümerversammlung zu fassen, da die Neuwahl einer Verwaltung sich regelmäßig auch an den Eckpunkten des jeweiligen Verwaltervertrages orientiert (vgl. BGH, Urteil vom 22.06.2012, Az.: V ZR 190/11).

Wichtig ist vor der Neuwahl und Bestellung einer neuen Hausverwaltung immer mehrere Angebote von verschiedenen Hausverwaltungen einzuholen, die in der Versammlung vorzulegen und im Vorfeld mit der Einladung zu verschicken sind (BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). Damit der Beschluss zur Neuwahl der Verwaltung später nicht anfechtbar ist, müssen alle Wohnungseigentümer vor der Eigentümerversammlung die Gelegenheit bekommen haben die Angebote durchzusehen (vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19; Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 14.04.2005, Az.: 16 Wx 23/05; Amtsgericht AG Bonn, Urteil vom 15.06.2012, Az.: 27 C 133/11; LG Dortmund, Urteil vom 31.07.2018, Az.: 1 S 179/17).

Bei der Eigentümerversammlung zur Neuwahl und Bestellung einer Hausverwaltung bzw. eines Verwalters müssen die wesentlichen Eckpunkte des Verwaltervertrags (d.h. insbesondere die Laufzeit und die Vergütung) feststehen und den Wohnungseigentümern bekannt sein (BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14; BGH, Urteil vom 24.01.2020, AZ.: V ZR 110/19). In der Praxis ist die Aufnahme dieser Eckpunkte in den Beschluss daher empfehlenswert.

Hier einiger Beispiele für Musterbeschlüsse zur Neuwahl/Bestellung der Verwaltung und dem Abschluss des Verwaltervertrages:

IV. Zusammenfassung

Für die Beschlussfassung zur Kündigung und Neuwahl einer Verwaltung ist es entscheidend die einzelnen Rechtsakte — Abberufung, Kündigung, Neuwahl, Vertragsschluss — in einzelne Beschlüsse zu trennen. Die Muster-Beschlüsse sind nach Prüfung des Verwaltervertrag und möglichen Kündigungsgründen anzupassen. Gibt es keine Kündigungsmöglichkeit, reicht der Abberufungsbeschluss, um den bestehenden Verwaltervertrag zu beenden. Bei dem Beschluss zur Neuwahl der Hausverwaltung ist die umfangreiche Informationspflicht zu den möglichen neuen WEG-Verwaltungen besonders zu beachten.