Grillverbot nicht beachtet, Treppenhausreinigung nicht erledigt, Müll nicht ordnungsgemäß entsorgt — die Liste an möglichen Verstößen gegen eine Hausordnung ist lang. Das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft erfordert allerdings von allen Bewohnern, dass sie sich an die Spielregeln des Hauses halten. Gerade Eigentümer sollten hier vorbildlich sein, sind Sie doch Mitbegründer der Hausordnung. Halten sich Eigentümer allerdings wiederholt nicht an die Hausordnung, hilft nur eine Abmahnung.

Lesen Sie nachfolgend, wann eine Abmahnung eines Eigentümers wegen Verstoß gegen die Hausordnung erfolgen darf, und erhalten Sie eine Muster-Abmahnung. Die Abmahnung ist als Vorlage für Hausverwaltungen gedacht.

I. Welche Verstöße darf die Eigentümergemeinschaft abmahnen?

Die Eigentümergemeinschaft kann von jedem Eigentümer die Einhaltung seiner gesetzlichen Verpflichtungen nach § 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verlangen. Verstöße gegen diese Verpflichtungen sind abmahnfähig und einklagbar.

1. Pflicht zur Einhaltung der WEG-Beschlüsse

In § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG steht, dass jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Pflicht hat, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten.

Das bedeutet, eine Eigentümergemeinschaft kann die Einhaltung und Durchsetzung ihrer Beschlüsse fordern und deswegen entsprechende Verstöße durch einen Eigentümer abmahnen:  Dazu zählen z.B. Verstöße gegen die Hausordnung oder auch die Nichtzahlung des Hausgeldes bzw. einer Sonderumlage. Hintergrund ist, dass die Wohnungseigentümer sowohl die Hausordnung als auch die Zahlungen von Hausgeld oder von Sonderumlagen immer durch Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung festlegen. Bei Nichteinhaltung oder Erfüllung der Zahlungsverpflichtung verstoßen Eigentümer gegen die entsprechenden Beschlüsse.

Auch Verstöße gegen die Teilungsanordnung oder Gemeinschaftsordnung, wie z.B. unerlaubte bauliche Veränderungen sind nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG verboten und daher abmahnfähig.

2. Pflicht zur Duldung und Rücksichtnahme

Darüber hinaus ist jeder Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen bzw. aus denen ihm, über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus, kein Nachteil erwächst.

Dazu zählt z.B. eine gewisse Duldungspflicht bei Instandhaltungsmaßnahmen oder auch die Duldung im Rahmen der allgemeinen Rücksichtnahmepflicht.

3. Pflicht zur Unterlassung von Beeinträchtigungen anderer

Als Gegenstück zur Duldungspflicht, steht in § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass jeder Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet ist, deren Sondereigentum nicht über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und Einwirkungen nach Maßgabe des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu dulden. Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Hierzu zählen z.B. unerlaubte bauliche Veränderungen, die sich auf das Sondereigentum von Miteigentümern auswirken, Lärmbelästigungen, Geruchsbelästigungen, sonstige schwerwiegende Verstöße gegen die Eigentumsrechte anderer Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft.

II. Abmahnung eines Eigentümers ohne WEG-Beschluss?

Grundsätzlich ja — Die meisten Abmahnungen der Eigentümer kann der Verwalter oder die Hausverwaltung in Eigenregie erledigen, denn seit der WEG-Reform 2020 gibt es hier eine Alleinentscheidungskompetenz nach § 27 Abs. 1 WEG.

Danach ist es der Verwaltung gestattet, Aufgaben der ordnungsgemäßen Verwaltung ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung zu erledigen.  Vorausgesetzt ist, dass die Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung

• eine untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt

oder

• dringlich ist.

Ein WEG-Beschluss ist daher für einer Abmahnung z.B. dann notwendig, wenn die Abmahnung mit den einhergehenden Konsequenzen keine untergeordnete Bedeutung mehr hat. Denkbar ist hier z.B. die Verknüpfung einer Abmahnung mit der Androhung einer Entziehung des Wohnungseigentums oder ähnliches. Im Regelfall wird eine einfache Abmahnung wegen eines Verstoßes gegen die Hausordnung der Alleinentscheidungskompetenz der Verwaltung unterfallen.

Angemerkt sei hier, dass es jedenfalls nicht zulässig ist, wenn sich einzelne Eigentümer untereinander wegen Verstößen gegen die Hausordnung abmahnen. Selbst bei verwalterlosen Eigentümergemeinschaften oder selbstverwaltenden Wohnungseigentümers ist das nicht möglich. In diesen Fällen ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung über die Durchführung einer Abmahnung erforderlich, in dem zugleich ein Eigentümer bevollmächtigt wird, die Abmahnung für die Gemeinschaft auszusprechen.  Anderenfalls hat die Abmahnung des Eigentümers wegen einem Verstoß gegen die Hausordnung keine rechtliche Wirkung.

III. Muster-Abmahnung: Eigentümer verstößt gegen Hausordnung

Ein Verstoß eines Eigentümers gegen die Hausordnung oder auch der Verstoß des Mieters eines Eigentümers gegen die Hausordnung kann eine Abmahnung erforderlich machen.

Hier erhalten Sie eine Muster-Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Hausordnung:

IV. Zusammenfassung

Eigentümer sollten sich an die Hausordnung halten, denn eine Abmahnung ist einfacher und schneller möglich denn je: Wegen eines Verstoßes gegen die allgemeinen Verpflichtungen eines Wohnungseigentümers nach § 14 WEG ist eine Abmahnung des Eigentümers im Regelfall ohne Beschluss der Eigentümerversammlung möglich. Dazu zählt insbesondere der Verstoß gegen die Hausordnung. Reagiert der Eigentümer nicht auf die Abmahnung ist der Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf Einhaltung der Hausordnung auch gerichtlich durchsetzbar.