Vergleichsangebote vor Verwalterwahl – Was müssen Eigentümer beachten?

Wer zum Hausverwalter bestellt wird, sollte gut überlegt sein! Egal, ob Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) das erste Mal ein Verwalter bestellt oder ob es sich um eine erneute Verwalterwahl handelt, eines ist sicher: Die Bestellung des richtigen Hausverwalters ist eine zentrale Weichenstellung für die ordnungsgemäße Verwaltung der Eigentumsanlage und Vertretung der Interessen aller Eigentümer. Der Bundegerichtshof (BGH) fordert daher für die wirksame Verwalterwahl, dass der WEG- Gemeinschaft bei der Beschlussfassung zur Verwalterbestellung mindestens drei vergleichbare Angebote vorliegen (vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10).

Der nachfolgende Artikel erklärt, was bei den Vergleichsangeboten vor der Verwalterwahl zu beachten ist und wer die Vergleichsangebote für die WEG-Gemeinschaft einholt?

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I. Sind immer drei Vergleichsangebote vor der Verwalterwahl notwendig?

Nein nicht immer, aber in der Regel. Der BGH hat in seiner Grundsatzentscheidung ausgeführt, dass zu einer Verwalterwahl immer mehrere Alternativangebote einzuholen sind. Das soll gewährleisten, dass die Wohnungseigentümer innerhalb des ihnen zustehenden Beurteilungsspielraums, ihre Entscheidung über die Verwalterbestellung auf einer hinreichend fundierten Tatsachengrundlage treffen können (vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10; BGH, Urteil vom 22.6.2012, AZ.: V ZR 190/11).

Die Mindestanzahl sind 3 Vergleichsangebote (vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10).

Weniger Vergleichsangebote sind zulässig, wenn die Eigentümer bereits eine Verwaltervorauswahl getroffen haben und dann z.B. nur noch zwei Verwaltungsangebote in der Eigentümerversammlung zur Auswahl stehen (BGH, Urteil vom 22.6.2012, AZ.: V ZR 190/11).

Eine Verwalterwahl ganz ohne Vergleichsangebote soll zudem auch dann möglich sein, wenn es um die Wiederwahl des amtierenden Verwalters geht. Die Wiederbestellung des amtierenden Verwalters ist somit auch dann wirksam erfolgt, wenn bei der Eigentümerversammlung zum TOP Verwalterwahl keine Vergleichsangebote vorliegen (vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). Etwas anderes soll nur dann gelten, wenn sich ein Anlass zur, Vergleich besteht, z.B. weil sich der Beurteilungsspielraum ändert, da die amtierende Verwaltung nicht mehr effizient ist, es Schwierigkeiten mit der WEG-Gemeinschaft gibt oder die von der amtierenden Verwaltung angebotenen Leistungen offensichtlich überteuert sind (vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10).

II. Wann müssen die Vergleichsangebote den Eigentümern spätestens vorliegen?

Grundsätzlich sind die Vergleichsangebote allen Wohnungseigentümern bereits vor der Eigentümerversammlung zur Durchsicht und Prüfung zu übermitteln (Landgericht (LG) Frankfurt a. M., Urteil vom 07.01.2015, Az.: 2-09 S 45/14). Es reicht nach dem BGH nicht aus, die Vergleichsangebote, der sich bewerbenden Hausverwaltungen bzw. Hausverwalter, erst in der Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung in ihren Eckpunkten bekanntzugeben und zur Einsichtnahme bereitzuhalten. Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zukommen zu lassen (vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19). Die Vergleichsangebote müssen den Eigentümern danach spätestens zwei Wochen (Achtung nunmehr 3 Wochen!) vor der Eigentümerversammlung mit der angesetzten Verwalterwahl bekannt sein (vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19). Nur so ist nach dem BGH gewährleistet, dass die Wohnungseigentümer Zeit haben sich Erkundigungen über die Bewerber – etwa über das Internet – einzuholen, sich ein Bild über deren fachliche Eignung zu verschaffen und mit Konkurrenzangeboten zu vergleichen.

Die Bekanntmachung der Vergleichsangebote kann durch Zusendung per Post (z.B. mit der Einladung), per E-Mail oder auch Mitteilung erfolgen: Wichtig ist hier aber, dass jedem Eigentümer eine Kenntnisnahme der vollständigen Angebote zu ermöglichen ist, wenn er dies wünscht und nicht durch Übersendung der Angebote, sondern durch Bekanntgabe der Eckpunkte über die Angebote informiert wurde (vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19).

Wichtig ist hier anzumerken, dass der BGH hier für den Zeitrahmen der rechtzeitigen Bekanntmachung auf die Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 WEG abstellte. Da diese Frist nun im Rahmen der WEG- Reform von zwei Wochen auf drei Wochen ausgedehnt wurde, kann angenommen werden, dass auch die Bekanntgabe der Vergleichsangebote nunmehr 3 Wochen vor der Verwalterwahl zu erfolgen hat.

III. Wie müssen die Vergleichsangebote der Hausverwalter aussehen?

Bestenfalls handelt es sich bei den verschiedenen Vergleichsangeboten der Hausverwaltungen, nicht nur um Angebote, sondern um konkrete Vertragsangebote mit allen Eckdaten.

Der BGH hat hierzu entschieden, dass bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters die Festlegung der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte in den Vergleichsangeboten erforderlich ist, da nur so ein Angebotsvergleich erfolgen kann (vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10, BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14).

Für die rechtzeitige Bekanntgabe der Vergleichsangebote soll es allerdings ausreichen, wenn eine Mitteilung über sowie die Eckpunkte ihrer Hausverwalterangebote erfolgt.

Zu den wesentlichen vertraglichen Eckpunkten der Leistungsangebote gehören (vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19; BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14).:

• die Namen der Bewerber — Hausverwalter und Hausverwaltungsunternehmen
• die vorgesehene Laufzeit des Vertrages und
• die Vergütungshöhe und Vergütungsart (z.B. Pauschalvergütung oder Vergütung mit mehreren Vergütungsbestandteilen, Teilentgelten und Preisliste etc.)

IV. Wer holt die Vergleichsangebote für die Eigentümerversammlung ein?

Aufgrund des möglichen Interessenkonfliktes ist es nicht zu empfehlen, den amtierenden Hausverwalter mit der Einholung der Vergleichsangebote für die Verwalterwahl zu beauftragen. Besser eignet sich hier der Verwaltungsbeirat, falls dieser vorhanden ist oder ein von den Eigentümern dazu beauftragter Miteigentümer. Jeder Wohnungseigentümer kann allerdings in Eigeninitiative Vergleichsangebote einholen und an die Eigentümer zur Kenntnisnahme für die spätere Beschlussfassung mit der Einladung zur Eigentümerversammlung übermitteln lassen. Hilfreich ist bei der Suche z.B. unser Vergleichsportal Hausverwalter-Vermittlung.de, bei dem Sie kostenlos, zeitsparend und unverbindlich Angebote für Hausverwaltungen erhalten.

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V. Rechtsfolge bei fehlenden Vergleichsangeboten

Gibt es keine Vergleichsangebote oder werden diese nicht rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung mit Verwalterwahl bekannt gemacht, kann dies zur Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Verwalterbestellung nach § 44 Abs. 1 WEG führen. Bei erfolgreicher Anfechtung wird der Beschluss mit der Verwalterwahl für ungültig erklärt (vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19). Die Anfechtung ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung durch Klage gegen die WEG geltend zu machen.

VI. Zusammenfassung

Es lässt sich festhalten, dass vor der Verwalterwahl — außer bei Wiederwahl — drei Vergleichsangebote einzuholen sind. Die Wohnungseigentümer müssen mindestens zwei Wochen vor der Eigentümerversammlung von den Eckdaten der Vergleichsangebote zur Verwalterwahl Kenntnis erhalten haben, um sich angemessen vorbereiten zu können. Sind diese Anforderungen nicht erfüllt, kann das zur Unwirksamkeit der Verwalterwahl führen.