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Klarheit über die „Eckpunkte“ der Bestellung: Vor Abschluss des Verwaltervertrages

Wird der Verwalter bestellt, müssen die Eigentümer in der Eigentümerversammlung wissen, welchen wesentlichen Inhalt der abzuschließende Verwaltervertrag haben soll. Die Bestellung eines Verwalters entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt wird, auch die Eckpunkte des Verwaltervertrages in wesentlichen Umrissen geregelt werden (BGH Urteil v. 14.3.2014, Az. V ZR 114/14).

Unterscheide erstmalige Bestellung / wiederholte Bestellung

Zunächst ist die Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwaltervertrag zu unterscheiden. Mit der Bestellung handelt der Verwalter als Organ und damit als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Erst im Verwaltervertrag werden die Modalitäten seiner Dienstleistung geregelt, insbesondere Vergütung und Laufzeit seiner Bestellung.

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a. Erstmalige Bestellung eines Verwalters

Wird der Verwalter erstmalig bestellt, müssen die Eckpunkte des Verwaltervertrages feststehen. Es geht nicht an, einen Verwalter zu bestellen und die Ausgestaltung des Verwaltervertrages im Raum stehen zu lassen und diese dem Verwaltungsbeirat oder einem anderen Wohnungseigentümer zu übertragen.

Da sich der Inhalt eines Verwaltervertrages nicht nur auf die Vergütung und die Laufzeit des Vertrages beschränkt, müssen vor einer Entscheidung auch weitere wesentliche Vertragsinhalte bekannt sein. Verwalterverträge enthalten oft Sonderregelungen oder Vereinbarungen, die vielleicht nicht üblich sind oder in Bezug auf die Person des Verwalters Eigenheiten regeln. Um das Risiko einer Anfechtung zu vermeiden, sollten die Vertragsinhalte möglichst klar sein.

Auch ist die Eigentümerversammlung verpflichtet, mehrere Angebote einzuholen, um sich für ein Angebot zu entscheiden (BGH Urteil v. 1.4.2011 – V ZR 96/10 in NZM 2011, 515). Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, Vergleichsangebote einzuholen und sich für den am besten geeigneten Verwalter zu entscheiden. Schwachpunkte in einem Leistungsangebot treten oft nur durch die Einholung von Alternativangeboten zu Tage. Alternativangebote müssen den Eigentümern vor der Eigentümerversammlung vorliegen, damit sie sich ohne Verhandlungsdruck ein Bild machen können (LG Frankfurt Urteil v. 7.1.2015, 2-09 S 45/14).

Link: WEG-Recht: Alternativangebote vor Verwalterbestellung einholen?

b. Wiederholte Bestellung des Verwalters

Wird der frühere Verwalter erneut bestellt, genügt es, wenn sich aus den gesamten Umständen ergibt, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen weiterhin tätig sein wird. In diesem Fall müssen auch keine weiteren Angebote eingeholt werden. Anders ist es, wenn sich seit der Erstbestellung des erneut zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat oder die Konditionen geändert werden sollen.

Im Fall des BGH hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft den früheren Verwalter erneut bestellt. Zugleich ermächtigte die Eigentümerversammlung den Verwaltungsbeirat in einem weiteren Beschluss, den Verwaltervertrag mit dem Verwalter auszuhandeln. Es stand bei der Beschlussfassung nicht fest, in welcher Höhe der Verwalter vergütet werden sollte. Insbesondere sollte er nicht mehr zu den bisherigen Konditionen tätig werden. Ein Eigentümer hatte den Beschluss daher angefochten.

Der BGH (Az. V ZR 114/14) klärte die Situation und gibt damit die Richtung für die Verwalterbestellung vor. Bei der erstmaligen Bestellung des Verwalters sind die vertraglichen Eckpunkte deshalb wichtig, weil zuvor mehrere Angebote eingeholt wurden. Entscheiden sich der Eigentümer für einen bestimmten Verwalter, setzt dies voraus, dass die Angebote miteinander verglichen wurden und sich im Ergebnis ein bestimmter Verwalter durchgesetzt hat.

Insbesondere muss in allen Fällen die Vergütungsfrage klar sein. Bestehen Unklarheiten, riskieren die Wohnungseigentümer Streit über die ansonsten geschuldete branchenübliche Vergütung nach § 612 II BGB. Die Eigentümer brauchen sich nicht für den günstigsten Anbieter zu entscheiden. Bei der Entscheidung steht ihnen ein Beurteilungsspielraum zu. Wird ein Verwalter wiederholt bestellt, genügt es, wenn der Verwalter zu den bisherigen Konditionen weiterhin tätig wird.

Dabei spielt auch der Schutz von Minderheiten in der Eigentümergemeinschaft eine Rolle. Eine ordnungsgemäße Verwaltung muss Minderheiten berücksichtigen. So muss jeder Wohnungseigentümer wissen, über was er beschließen soll und über was die Mehrheit beschlossen hat.

Praxistipps

Um das Risiko einer Anfechtung durch einzelne Wohnungseigentümer zu vermeiden, sollte jede Eigentümerversammlung darauf achten, dass sie die Vorgaben der Rechtsprechung einhält.

  1. Im Idealfall bestellt die Gemeinschaft den Verwalter in der Wohnungseigentümerversammlung und schließt in der gleichen Versammlung mit ihm den Verwaltervertrag ab. Dann gibt es keinerlei Unklarheiten.
  2. Soweit die Eigentümerversammlung die Verhandlungen mit dem Verwalter auf den Verwaltungsbeirat überträgt oder aus ihrer Mitte einen Wohnungseigentümer beauftragt, könnte ein Beschluss wie folgt lauten (Vorschlag):

… „Die Wohnungseigentümergemeinschaft XY ermächtigt den Verwaltungsbeirat, den mit dem Verwalter abzuschließen Verwaltervertrag auszuhandeln und abzuschließen. Dazu wird der Verwaltungsbeirat angewiesen, die Vertragsverhandlungen auf der Grundlage des von der Eigentümergemeinschaft vorgelegten Vertragsentwurfes zu führen“. …

Alternative:

Erscheint es den Eigentümern nicht möglich, Vorgaben zu machen, könnte man auch so verfahren, dass sich die Gemeinschaft vorbehält, den Verwaltervertrag in einem gesonderten Beschluss zu genehmigen oder bei Nichtgefallen eben abzulehnen.

Risiken vermeiden:

In jedem Fall ist auch der Verwaltungsbeirat gut beraten, einen ausgehandelten Verwaltervertrag von der Eigentümergemeinschaft stets ausdrücklich genehmigen zu lassen. Nur so kann er ein eventuell bestehendes Haftungsrisiko vermeiden, falls ein Eigentümer der Meinung sein sollte, dass der abgeschlossene Verwaltervertrag doch nicht den Vorgaben entspricht.

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3 Antworten auf "Klarheit über die „Eckpunkte“ der Bestellung: Vor Abschluss des Verwaltervertrages"

  • Mark
    22. März 2016 - 12:48 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    vielen Dank für die Informationen.

    Gruß
    Mark

    • Dennis Hundt
      22. März 2016 - 13:17 Antworten

      Hallo Mark,

      sehr gerne, schöne das der Artikel hilfreich für Sie war.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bram
    9. August 2018 - 22:10 Antworten

    Ich finde das beschriebene Thema Hausverwaltung sehr spannend und habe schon viel darüber gelesen. Danke für die hilfreichen Informationen.

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