WEG-Recht: Alternativangebote vor Verwalterbestellung einholen?

Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet die Wohnungseigentümer grundsätzlich, für die sachgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im Interesse aller Eigentümer einen Verwalter zu bestellen. Die Verwalterbestellung entspricht deshalb Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Gemäß § 26 WEG kann der Verwalter auf höchstens 5 Jahre bestellt werden. Die Bestellung des ersten Verwalters darf nur auf höchstens 3 Jahre erfolgen, erst danach erfolgt die Bestellung auf bis zu 5 Jahre. Ein bestellter Verwalter kann wiederholt bestellt werden. Der Beschluss zur erneuten Bestellung darf frühestens ein Jahr vor Ablauf seiner Amtszeit gefasst werden.
Jeder Eigentümer und jede Eigentümerminderheit kann gegenüber den restlichen Eigentümer beantragen, kurzfristig generell ein Verwalter verpflichtend zu bestellen oder den vorhandenen Verwalter abzuberufen und einen neuen Verwalter zu bestellen (§ 21 IV WEG). Vor der Entscheidung und Bestellung sollten einige Gegebenheiten berücksichtigt werden.

Inhalt: Angebotseinholung von WEG-Verwalterbestellung

1. Alternativangebote nur bei Verwalterneubestellung
2. Rein finanzielle Vorteile sind nicht verwaltungsgerecht
3. Veränderte Verhältnisse erfordern Vergleichsangebote
4. Angebotsvorlage vor der Eigentümerversammlung erforderlich
5. So profitieren WEG-Eigentümer und Verwalter
6. Verwaltungsbeirat muss mit Eckdaten arbeiten

1. Alternativangebote nur bei Verwalterneubestellung

Vor der Bestellung eines Verwalters und insbesondere vor der Wiederbestellung eines bereits bestellten Verwalters kann es zweckmäßig sein, Alternativangebote anderer Verwalter einzuholen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes bedarf es der Einholung von Alternativangeboten nur bei der Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters (BGH Urt.v.1.4.2011 – V ZR 96&10; LG Köln Urt.v.31.3.2013 – 29S 135/12; OLG Hamm ZMR 2009, 59).
Alternativangebote müssen allerdings dann wiederum eingeholt werden, wenn sich die maßgeblichen Umstände seit der Erstbestellung des zur Wiederwahl anstehen Verwalters verändert haben. Solche Umstände können darin bestehen, dass der vorhandene Verwalter mit seiner Aufgabe überfordert ist oder zwischen ihm und den Wohnungseigentümern persönliche Spannungen bestehen oder dass die bisherige Verwaltung von anderen Hausverwaltern bei gleicher Beurteilung spürbar günstiger angeboten werden kann.

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2. Rein finanzielle Vorteile sind nicht verwaltungsgerecht

Zur Begründung wies der BGH darauf hin, dass alternative Angebote zwar rechnerische Unterschiede aufzeigen können. Der Aufwand rechtfertige sich aber nur, wenn zumindest die Mehrheit der Wohnungseigentümer mit der Aufgabenerfüllung des amtierenden Verwalters unzufrieden ist oder Anlass besteht, die Angemessenheit seiner Vergütung zu prüfen. Allein der finanzielle Aspekt könne nicht ausschlaggebend sein.
Entscheidend sei vielmehr, ob der zur Wiederwahl stehende Verwalter seine Aufgabe ordnungsgemäß erfüllt und die Wohnungseigentümer mit seiner Arbeit zufrieden sind. Es entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer den amtierenden Hausverwalter, mit dessen Arbeit sie weitgehend zufrieden sind, auch weiterhin mit der Verwaltung betrauen.
Umgekehrt widerspricht es einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Eigentümer allein aus Kostengründen einen Verwalter beauftragen würden, dessen Arbeitsqualität sie noch nicht kennen und der sich möglicherweise als unzuverlässig erweist.

3. Veränderte Verhältnisse erfordern Vergleichsangebote

Erst dann, wenn die bisherige Verwalter Anlass zu Beanstandungen gibt, rechtfertigen die veränderten Verhältnisse, dass ein neuer Verwalter bestellt wird. In diesem Fall macht es wirtschaftlich Sinn, Alternativangebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen und sich dann für das günstigste Angebot zu entscheiden (OLG München NJW-RR 2008, 26).

4. Angebotsvorlage vor der Eigentümerversammlung erforderlich

Werden Angebote eingeholt, gibt es keine zahlenmäßigen Vorgaben. Die Angebote sind den Eigentümern vor der Versammlung zur Kenntnis zu bringen (BGH V ZR 96/10). Allein die Beratung der Angebote in der Eigentümerversammlung genügt nicht. Jeder Wohnungseigentümer muss Gelegenheit haben, sich vorher eingehend mit den Angeboten zu beschäftigen und sich auf die Versammlung und die Diskussion mit den anderen Wohnungseigentümern vorzubereiten.
Nach der Entscheidung des LG Köln (Urt.v.31.3.2013 – 29S 135/12) genügt es nicht, die Wohnungseigentümer vor der Eigentümerversammlung mit einem Schreiben des Verwaltungsbeirates über den Verwalterwechsel unter Nennung von drei Kandidaten vor vollendete Tatsachen zu stellen.

5. So profitieren WEG-Eigentümer und Verwalter

Rein organisatorisch ist bei der Verwalterbestellung zu berücksichtigen, dass auch ein Verwalter in der Perspektive kalkuliert und kein Interesse daran hat, nur für kurze Amtszeiten zur Verfügung zu stehen. Für ihn rechnet sich die Aufgabe dann, wenn er nach der Einarbeitung in das Objekt fortlaufend bestellt wird. Hat ein Verwalter die Einarbeitungsphase bewältigt, verläuft die Verwaltung in den Folgejahren regelmäßig problemlos.
Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft profitiert davon. Arbeitet der Verwalter beanstandungsfrei, erübrigt sich zunehmend die fortlaufende Kontrolle und das Vertrauen in dessen ordnungsgemäße Arbeit steigt. Im Übrigen kann der Verwalter bei groben Pflichtverletzungen auch innerhalb seiner Amtszeit jederzeit aus wichtigem Grunde abberufen werden.
Ein guter Verwalter ist also sein Geld wert, auch wenn die Eigentümergemeinschaft damit möglicherweise etwas mehr zahlen muss gegenüber einem Angebot, das rein rechnerisch günstiger erscheint. Qualität hat immer ihren Preis.

6. Verwaltungsbeirat muss mit Eckdaten arbeiten

Soweit die Verwalterbestellung einem Verwaltungsbeirat übertragen wird, müssen die einzelnen Wohnungseigentümer zumindest die Eckdaten des Verwaltervertrages kennen und diese in den Ermächtigungsbeschluss einbauen (OLG Köln 16 Wx 115/11; 16 Wx 135/02). Andernfalls geben Sie ihr Selbstbestimmungsrecht zu sehr aus der Hand und liefern sich der Entscheidungsfreiheit einer kleinen Gruppe weitgehend aus.

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