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Tod des Hausverwalters – Was ist jetzt zu tun?

Stirbt der WEG-Verwalter, der mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt ist, muss die Eigentümergemeinschaft einen neuen Hausverwalter bestellen.

Der WEG-Verwalter ist vom Miethausverwalter zu unterscheiden. Ein Miethausverwalter ist mit der Hausverwaltung eines vermieteten Objekts beauftragt, während der WEG-Verwalter mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt ist.

Das vom Verwalter zu verwaltende Objekt kann im Alleineigentum einer einzelnen Person oder im gemeinschaftlichen, allerdings nicht aufgeteilten Eigentum mehrerer Personen stehen. Stirbt der Hausverwalter, kann der Eigentümer des Objekts einen neuen Verwalter beauftragt. Er muss es aber nicht.

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WEG-Verwaltung ist Vertrauenssache

Der WEG-Verwalter hingegen erbringt eine höchstpersönliche Dienstleistung. Es handelt sich um eine Vertrauensposition, da die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hat, eine bestimmte (natürliche oder juristische) Person mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beauftragen. Der Verwalter wird bestellt und kann gleichermaßen auch wieder abberufen werden. Seine Bestellung ist mit dem Abschluss eines Dienstvertrages verbunden, in dem die Rechte und Pflichten des Verwalters im Detail geregelt werden. Das Amt ist eine Vertrauensstellung.

Deshalb darf ein WEG-Verwalter wesentliche Tätigkeiten auch nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer auf Dritte übertragen (OLG Hamm ZMR 1996, 679; BayObLG ZMR 2002, 534).

Beim Tod des Verwalters endet dessen Verwalterstellung (BayObLGZ 1987, 57). Er beruft sich faktisch selbst ab. Handelt sich dabei um eine Gesellschaft, endet die Verwalterstellung mit deren Liquidation (BayObLGZ 1990, 176). Beide Personen, sowohl natürliche, als auch juristische Person, existieren dann nicht mehr.

Hausverwaltungsauftrag ist nicht vererblich

Keinesfalls wird das Amt automatisch auf einen Nachfolger übertragen, da es sich um eine höchstpersönliche Verpflichtung handelt. Eine Abberufung oder Kündigung ist regelmäßig nicht erforderlich, sofern sich im Verwaltervertrag nicht ausnahmsweise eine  Regelung befindet, in der die Übertragung der Verwaltertätigkeit auf einen eventuellen Rechtsnachfolger geregelt ist.

Ehepartner sind kein Ersatzverwalter

Hatte der Hausverwalter seine Ehefrau in die Hausverwaltung eingebunden, tritt die Ehefrau im Fall des Ablebens des Hausverwalters nicht in dessen Verwalterstellung ein. Dritte Personen darf der Verwalter allenfalls als Hilfskräfte beschäftigen oder untergeordnete Tätigkeiten unter seiner Aufsicht übertragen.

Demgemäß können auch rechtlich unverbundene Personenmehrheiten (Eheleute, GbR) nicht zu Verwaltern bestellt werden. Sie würden eine einheitliche Betätigung im Rechtsverkehr nicht gewährleisten. Auch sieht das Gesetz nur die Bestellung eines Verwalters vor. Die Bestellung einer rechtlich nicht verbundenen Personenmehrheit ist nichtig (BGHZ 107, 271). Aus diesem Grunde ist auch die Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Verwalter mindestens problematisch. Teils wird deren Verwalterstellung erlaubt, teilweise abgelehnt (BGH ZMR 2006, 376). Die Ablehnung wird damit begründet, dass der Rechtsverkehr nicht sicher erkennen kann, wer für was zuständig ist.

  • Ist der Hausverwalter (natürliche Person) verstorben oder wurde die Verwaltungsgesellschaft (juristische Person) liquidiert, muss bzw. kann die Eigentümergemeinschaft einen neuen Hausverwalter bestimmen. Dazu bedarf es regelmäßig der Einberufung einer Eigentümerversammlung, die mit Stimmenmehrheit einen Nachfolger wählt. Sind sich die Eigentümer uneinig, kann jeder einzelne Eigentümer die Bestellung eines Verwalters als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung gerichtlich durchsetzen (§ 21 IV WEG).

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Anders ist die Situation, wenn die Verwaltungstätigkeit nicht einer natürlichen Person, sondern einer juristischen Person, beispielsweise einer Aktiengesellschaft oder einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung übertragen ist. Verstirbt deren Geschäftsführer, ändert dies nichts an der Verwalterstellung der juristischen Person. Die juristische Person besteht unabhängig von der Existenz ihres Geschäftsführers als solche fort. Sie wird mit dem Tod des Geschäftsführers nicht liquidiert. Der verstorbene Geschäftsführer wird durch einen neuen Geschäftsführer ersetzt und führt die Geschäfte fort.

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