Eigentümergemeinschaft: Wann ist ein Beschluss anfechtbar?

Die Eigentümergemeinschaft versammelt sich nach § 24 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mindestens einmal im Jahr, um ihre Angelegenheiten zu regeln. Dort werden oft zahlreiche Beschlüsse getroffen und meistens gehen nicht alle Eigentümer zufrieden mit den beschlossenen Entscheidungen nach Hause. Halten Eigentümer getroffene Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft für unwirksam, gibt das WEG den Weg zur gerichtlichen Überprüfung des Beschlusses vor: Die Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. WEG. Damit kann ein Wohnungseigentümer einen Beschluss der Wohnungseigentümer durch ein Gericht für ungültig erklären lassen.

Der nachfolgende Artikel erklärt, wann ein Beschluss anfechtbar ist und was bei der Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung zu beachten ist.

Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern!

I.  Wann ist ein Beschluss anfechtbar und wann nichtig?

Zunächst ist es wichtig, zu unterscheiden, wann ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft  (WEG- Gemeinschaft) anfechtbar ist und wann er nichtig ist.

Bei einem nichtigen Beschluss ist der Beschluss von Anfang an nichtig bzw. unwirksam und war somit nie gültig. Meist besteht hier ein grober Verstoß gegen zwingenden Rechtsvorschriften zur Beschlussfassung. Es ist dann eine sog. Nichtigkeitsfeststellungsklage zu erheben.

Bei einem anfechtbaren Beschluss ist der Beschluss so lange wirksam bis er durch ein Gericht für ungültig erklärt wird. Meist haben anfechtbare Beschlüsse formelle oder inhaltliche Fehler (vgl. unter II.)

In der Praxis ist es oft nicht einfach beides abzugrenzen. Die Gerichte prüfen allerdings im Rahmen der Anfechtungsklage auch immer die mögliche Nichtigkeit des Beschlusses mit.

Mehr zur Unterscheidung und der  Frage der Nichtigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer lesen Sie hier: Beschlüsse der Eigentümerversammlung: Nichtig oder anfechtbar? Unterschied! und in Eigentümergemeinschaft: Wann ist ein Beschluss nichtig?

II. Beispiele für anfechtbare Beschlüsse

Ein Beschluss kann aus verschiedenen Gründen anfechtbar sein. Die Anfechtung eines Beschlusses der WEG- Gemeinschaft  kann dabei sowohl auf formelle als auch auf inhaltliche Mängel gestützt werden.

Hier einige Beispiele:

1.  Formelle Fehler eines Beschlusses

Beispiele für anfechtbare Beschlüsse wegen formellen Fehlern sind,

• Beschlüsse einer Eigentümerversammlung die fehlerhaft einberufen wurde, d. h. die Einladung war fehlerhaft, weil die Einladungsfrist zur kurz war oder Tagesordnungspunkte fehlten bzw. unzureichend angegeben wurden etc.
• Beschlüsse zu Sachverhalten die nicht als Tagesordnungspunkt gefasst wurden (mehr dazu auch in: WEG Beschluss ohne Tagesordnungspunkt – Was sind die rechtlichen Folgen?).
• Beschlüsse, bei denen einzelne Eigentümer unrechtmäßig zur Abstimmung ausgeschlossen wurden.
• Beschlüsse des Umlaufverfahrens die nicht allstimmig gefasst wurden.
• Beschlüsse bei denen Fehler in der Abstimmung vorlagen, z.B. fehlerhafte Stimmauszählung, fehlende Mehrheit für Sanierungsbeschluss nach altem WEG- Recht (vgl. Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 22.03.2022, Az.: 55 S 37 /21) etc.

Eine Übersicht zu den Formalien einer Eigentümerversammlung und somit möglichen Fehlerquellen gibt der Beitrag: Eigentümerversammlung: Einberufung, Fristen, Vollmachten und Protokollierung.

Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern!

2. Inhaltliche Fehler eines Beschlusses

Beispiele für anfechtbare Beschlüsse wegen inhaltlichen Fehlern sind,

• Beschlüsse, die unbestimmt, unklar oder mehrdeutig formuliert sind.
• Beschlüsse, die gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen; z.B. unwirtschaftliche Entscheidungen bei kostenintensiven baulichen Maßnahmen; fehlende Einholung mehrerer Kostenvoranschläge, vorschnelle Beauftragung einer Fachfirma etc.
• Beschlüsse über die Jahresabrechnung oder Hausgeldnachforderungen, deren Berechnung oder Berechnungsgrundlage falsch ist.
• Beschlüsse, die inhaltlich gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßen.
• Beschlüsse, die Gebrauchsrechte der (einzelnen) Eigentümer unzulässig einschränken.
• Beschlüsse, die einzelnen Eigentümern unzulässig besondere Kosten auferlegen.
• Beschlüsse über Verträge oder Vertragsänderungen, die unwirksame Klauseln enthalten; z.B. ein Verwaltervertrag, der eine unwirksame automatische Erhöhung der Verwaltungskosten vorsieht: solche einzelnen unwirksamen Regelungen können den ganzen Beschluss über den Vertragsabschluss anfechtbar machen (vgl. Amtsgericht (AG) Reutlingen, Beschluss vom 20.07.2012, Az.: 9 C 1006/11); etwas anderes gilt nur wenn feststeht, dass die Mehrheit der WEG- Gemeinschaft den teils unwirksamen Verwaltervertrag beschlossen hätte, wenn die Unwirksamkeit bekannt gewesen wäre (vgl. Saarländisches Oberlandesgericht (OLG), Beschluss vom 10.10.1997, Az.: 5 W 60/97).

III. Wie wirkt sich ein anfechtbarer Beschluss aus?

Allein die Tatsache, dass ein Beschluss anfechtbar ist, hat zunächst keine Auswirkungen. Der Beschluss der  Eigentümergemeinschaft ist ab dem Zeitpunkt der Verkündung durch den Verwalter gültig, wenn er nicht nichtig ist (vgl. oben unter I.).

Durch die Erhebung der Anfechtungsklage verliert der Beschluss seine Gültigkeit ebenfalls nicht. Die gerichtliche Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer hat also nicht zur Folge, dass der gefasste Beschluss auch nicht mehr umgesetzt werden kann oder die Umsetzung aufgeschoben werden muss (LG München I, Urteil vom 08.08.08, Az.: 1 T 13169/08). Erst dann, wenn das Gericht zu dem Urteil gelangt, dass der Beschluss aufzuheben ist und es den Beschluss für ungültig erklärt, wird die Wirksamkeit des Beschlusses beseitigt.

Soll verhindert werden, dass ein anfechtbarer Beschluss von der WEG- Gemeinschaft bzw. dem Verwalter ausgeführt wird und damit vollendete Tatsachen geschaffen werden, kann neben der Anfechtungsklage ein Eilrechtsschutzverfahren beantragt werden. Z.B. eine einstweilige Verfügung. Dadurch kann die Durchführung des Beschlusses (z.B. das Fällen von Bäumen oder die Ausführung bestimmter Baumaßnahmen etc.) untersagt werden, bis das Hauptverfahren der Anfechtung rechtskräftig abgeschlossen ist.

Erhebt niemand eine Anfechtungsklage gegen einen anfechtbaren Beschluss, wird der Beschluss rechts- und bestandskräftig — mag er inhaltlich auch noch so falsch sein. Die Wohnungseigentümer müssen sich dann alle an diesen Beschluss halten.

IV. Bis wann ist ein Beschluss anfechtbar?

Ein Beschluss ist bis zum Ablauf der sog. Anfechtungsfrist anfechtbar. Hier gilt § 45 WEG: Danach muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb eines weiteren Monats schriftlich begründet werden.

Die Anfechtungsfrist beginnt am Tag der Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft und nicht erst mit der Zusendung des Versammlungsprotokolls.

Wer diese Frist versäumt kann den Beschluss grds. nicht mehr anfechten. Ein Ausnahme gibt es nur für die Fälle, in denen Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden kann: so, z.B. wenn ein Wohnungseigentümer keine Schuld an der Fristversäumung trifft, weil er an der Fristwahrung schuldlos gehindert wurde. Hier gilt eine Widereinsetzungsfrist von 2 Wochen nach Wegfall des Hinderungsgrundes, vgl.  § 234 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO).

Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern!

V. Wer kann einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft anfechten?

Nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG kann die Anfechtungsklage bereits durch einen einzelnen Wohnungseigentümer allein erhoben werden. Es können sich auch mehrere Wohnungseigentümer bei der Klageerhebung zusammenschließen.

Die Klage ist nach § 44 Abs. 2  S. 2 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Wird die Anfechtungsklage offensichtlich falsch adressiert, z.B. mit „gegen alle anderen Wohnungseigentümer“, dann ist der richtige Beklagte durch Auslegung zu ermitteln (vgl. LG Berlin, Urteil vom 22.03.2022, Az.: 55 S 37 /21).

VI. Rechtsfolge der Anfechtung: Aufhebung des Beschlusses

Nach erfolgter Anfechtung eines Beschluss bestimmt sich die Rechtsfolge nach dem Ausgang des Rechtsstreits. Erklärt das Gericht den Beschluss für ungültig, fällt er so zusagen rückwirkend weg. Das bedeutet, es wird rechtlich unterstellt, dass der Beschluss nie gefasst worden sei.

Für Wohnungseigentümer kann sich zudem ein sog. Folgenbeseitigungsanspruch ergeben, wenn der Beschluss zwischenzeitlich ganz oder teilweise umgesetzt wurde. D.h. es kann verlangt werden, dass die aufgrund des ungültigen Beschlusses umgesetzten Maßnahmen rückgängig gemacht werden.

VII. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass im Zweifel jeder Beschluss der Eigentümergemeinschaft anfechtbar ist. Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen. Es können formelle und inhaltliche Fehler des Beschlusses angegriffen werden. Bis zum Urteil, dass den Beschluss für ungültig erklärt bleibt der Beschluss wirksam und damit auch durchführbar!