Hausverwaltung setzt Beschlüsse nicht um: Ratgeber für Eigentümer

Sobald die Hausverwaltung die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG- Gemeinschaft) nicht umsetzt, funktioniert die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht mehr. Die Wohnungseigentümer sind in einem solchen Fall oft ratlos und wissen nicht welches Vorgehen angebracht ist. Wann darf die Hausverwaltung denn die Umsetzung eines Beschlusses verweigern? Die Gründe für eine Weigerung sind meist die gleichen: Der Beschluss sei unwirksam oder der Beschluss sei zu alt und daher bereits verjährt. Doch reicht das?
Der nachfolgende Artikel erklärt, ob diese Weigerungsgründe stichhaltig sind oder die Hausverwaltung hier nur Ausreden vorschiebt. Lesen Sie hier welche Rechte Wohnungseigentümer haben und wie Sie am besten vorgehen, wenn die Hausverwaltung ihre Beschlüsse nicht umsetzt.

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I. Weigerungsgründe der Hausverwaltung: Wann besteht die Pflicht zur Beschlussumsetzung?

Die Hausverwaltung ist in der Regel immer an die Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gebunden. Zwar gibt es seit der Neuregelung des § 27 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für den Verwalter das Recht bestimmte Entscheidungen über Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung selbstständig zu treffen (und im Umkehrschluss auch davon abzusehen!), aber bei Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Verwalter an die Durchführung gebunden. Nach § 27 Abs. 2 WEG ist er verpflichtet die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzuführen.
In der Praxis weigern sich Verwalter oder die Hausverwaltung oft einen Beschluss nicht durchzuführen, da sie ihn für unwirksam oder veraltet halten. Oft wird auch der Verwaltungs- Vorgänger vorgeschoben und die Zuständigkeit von sich gewiesen. Das geht nicht!

1. Weigerungsgrund: Mögliche Unwirksamkeit /Anfechtung des Beschlusses

Die Hausverwaltung erklärt: „Der Beschluss wird nicht umgesetzt, weil er unwirksam ist“ oder „Wir warten mit der Umsetzung des Beschlusses, bis die Anfechtungsfrist vorbei ist“.
Bei diesen Weigerungsgründen handelt es sich nicht um rechtlich gültige Weigerungsgründe. Das Gesetz sieht solche Gründe gar nicht vor. Solange ein Beschluss nicht von einem Gericht für ungültig oder unwirksam erklärt ist, ist die Hausverwaltung verpflichtet, den Beschluss unverzüglich umzusetzen.
Das gilt selbst, für die Fälle, in denen ein Wohnungseigentümer in der Versammlung erklärt hat, dass er den Beschluss anfechten wird oder er tatsächlich Anfechtungsklage erhoben hat: So urteilte z.B. das Landgericht (LG) München, dass die gerichtliche Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nicht zur Folge hat, dass der gefasste Beschluss nicht mehr umgesetzt werden darf oder die Umsetzung aufgeschoben werden muss (LG München I, Urteil vom 08.08.08, Az.: 1 T 13169/08).

2. Weigerungsgrund: Beschluss zu alt oder verjährt

Die Hausverwaltung erklärt: „Der Beschluss ist zu alt und schon verjährt“ oder „ Den Beschluss hätte mein Vorgänger umsetzen müssen, das ist jetzt zu spät, der ist verjährt“ oder „der Beschluss ist so alt der gilt nicht mehr, da muss erst ein neuer Beschluss gefasst werden“.
Auch diese Verweigerungsgründe gibt es rechtlich nicht. Es gibt keinen zu alten Beschluss. Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) unterliegt der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung nicht der Verjährung (BGH, Urteil vom 27.04.12, Az.: V ZR 177/11: Beschluss über Instandsetzungsarbeiten). Das ergibt sich nach dem BGH bereits daraus, dass der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, wie z.B. die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten eine ständig neu entstehende Dauerverpflichtung ist, die nicht verjähren kann.
Daher kann die Hausverwaltung sich nicht darauf berufen, dass der Anspruch der Wohnungseigentümer auf die Durchführung des Beschlusses verjährt ist. Ebenso kann die Hausverwaltung sich nicht auf ein Unterlassen des Vorgängers berufen und damit exkulpieren, dass die vorhergehende Verwaltung den Beschluss bereits nicht durchgeführt hätte und es daher nicht von ihr verlangt, werden kann. Für die Ausführung eines Beschlusses ist immer die Hausverwaltung oder der Hausverwalter zuständig, der im Amt ist — egal wie alt der Beschluss ist.

II. Vorgehen gegen Hausverwaltung

Wird der Beschluss der Eigentümerversammlung nicht zeitnah umgesetzt, kann das viel Gründe haben. An erster Stelle sollte daher die eindeutige Klärung der Sachlage stehen. Ein Anschreiben per E-Mail oder ein persönliches Gespräch zu der Frage, warum der jeweilige Beschluss der Eigentümerversammlung noch nicht umgesetzt wurde, wäre daher der erste zu empfehlende Schritt für Eigentümer (vgl. 1. Anfrage zum Sachstand).
Ist der Sachstand klar und liegt eine pflichtwidrige Weigerung vor, ist der nächste Schritt, die Abmahnung (vgl. 2 Abmahnung). Kommen Eigentümer auch hier nicht zum Erfolg, sind rechtliche Schritte einzuleiten (vgl. 3 Rechtliche Schritte einleiten).

1. Anfrage zum Sachstand

Jeder Eigentümer hat das Recht die Hausverwaltung persönlich oder schriftlich zur Stellungnahme aufzufordern, warum einzelne Pflichten nicht erfüllt werden. Die Hausverwaltung hat sich daraufhin zu äußern und zu erklären, was z.B. den Verzug der Umsetzung eines Beschlusses begründet. Vielleicht bestehen Zweifel der Hausverwaltung an der Wirksamkeit des umzusetzenden Beschlusses und die Hausverwaltung glaubt ein Verweigerungsrecht zu haben.
Eigentümer sollten daher immer eine Stellungnahme der Hausverwaltung abwarten, wenn kein Eilfall vorliegt. Nur so kann geprüft werden, ob ein pflichtwidriges Fehlverhalten vorliegt, dass zur Abmahnung berechtigt.
Nach Erhalt der Antwort sollte die Hausverwaltung auf Ihre bestehende Verpflichtung zur unverzüglichen Umsetzung hingewiesen werden und evtl. kurz auf die rechtliche Unzulässigkeit einer Weigerung (vgl. unter I. Weigerungsgründe) eingegangen werden.

2. Abmahnung

Mit der Abmahnung der Hausverwaltung wegen der Weigerung einen Beschluss durchzuführen, sollen vor allem zwei Dinge erreicht werden: Zum einen soll die Hausverwaltung auf ihr pflichtwidriges Fehlverhalten hingewiesen und dafür gerügt werden. Zum anderen soll die Hausverwaltung gewarnt werden, dass ein Aufrechterhalten dieses Verhaltens rechtliche Konsequenzen nach sich zieht.
Vorausgesetzt für eine berechtigte Abmahnung ist aber, dass derjenige der abmahnt, dazu berechtigt ist und es einen Abmahnungsgrund gibt.
Nach dem Bundesgerichtshof kann jeder einzelne Eigentümer die Hausverwaltung wegen der Nichtumsetzung eines Beschlusses abmahnen, denn jeder Einzeleigentümer hat einen persönlichen Anspruch darauf, dass der WEG-Verwalter dieser Pflicht nachkommt (BGH, Urteil vom 15.02.2019, Az.: V ZR 71/18). Das bedeutet, es müssen nicht alle Wohnungseigentümer einstimmig über die Abmahnung entscheiden (wie z.B. bei einer Kündigung vorausgesetzt: Gegen Hausverwaltung vorgehen: Schritt für Schritt zum neuen Verwalter). Wollen hingegen alle gemeinsam abmahnen, dann empfiehlt sich das in einem Beschluss im Umlaufverfahren zu bestimmen — bestenfalls auch mit der Entscheidung darüber wer als Bevollmächtigter für alle die Abmahnung ausspricht, damit nicht alle unterschreiben müssen.
Ein berechtigter Abmahnungsgrund besteht dann, wenn die Hausverwaltung ungerechtfertigt die Umsetzung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung verweigert. Es darf also keinen tatsächlichen oder rechtlichen Hinderungsgrund geben. So z.B., wenn der Hausverwalter erkrankt ist oder z.B. bestimmte Umbauarbeiten nicht begonnen werden können, da die Baugenehmigung noch nicht vorliegt oder sich die Wohnungseigentümer noch nicht auf eine Baufirma einigen konnten, oder die erforderlichen finanziellen Mittel aufgrund fehlender Sonderumlagen noch nicht vorhanden sind etc. Was zu tun ist, wenn sich ein Eigentümer weigert, die Sonderumlage zu zahlen, lesen Sie hier: Eigentümer zahlt Sonderumlage nicht – Was können Verwalter und andere Eigentümer tun?
Was bei einer Abmahnung der Hausverwaltung im Detail zu beachten ist, erfahren Sie hier mit einem Musterbeispiel: Abmahnung der Hausverwaltung: Muster für Beirat und Eigentümer

3. Rechtliche Schritte einleiten

Setzt die Hausverwaltung Beschlüsse nicht um, gibt es mehrere gerichtliche Vorgehensweisen, die zielführend sein können:

• Soll erreicht werden, dass die Hausverwaltung handelt, ist die Klage auf Vornahme der Umsetzung des Beschlusses zielführend. Bei dieser Klage sollten zugleich angefallene Schäden, die durch die Verzögerung der Umsetzung entstanden sind, mit eingefordert werden. Auch Rechtsanwaltskosten können ersetzt werden. Hier ist auch ein Eilverfahren möglich, wenn die Sache besondere Dringlichkeit hat.
• Soll hingegen erreicht werden, dass die Hausverwaltung aus ihrem Amt enthoben wird und nur die Schäden ersetzt werden, die durch das Unterlassen entstanden sind, reicht eine Schadensersatzklage.
• Für die Enthebung der Hausverwaltung aus dem Amt bedarf es keiner Klage. Die WEG- Gemeinschaft kann die Hausverwaltung jederzeit abberufen (vgl. § 26 Abs. 3 S. 1 WEG) und die fristlose Kündigung aussprechen. Letztere ist dann möglich, wenn in dem Unterlassen der Umsetzung des Beschlusses ein wichtiger Kündigungsgrund zu sehen ist. Das kommt auf den Einzelfall an. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, endet der Verwaltervertrag automatisch 6 Monate nach Abberufung (vgl. § 26 Abs. 3 S. 1 WEG). Mehr dazu in: Gegen Hausverwaltung vorgehen: Schritt für Schritt zum neuen Verwalter

In beiden Fällen kann der Rechtsweg sowohl durch einen einzelnen Wohnungseigentümer als auch durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bestritten werden.
Nach dem BGH kann jeder einzelne Wohnungseigentümer seinen persönlichen Anspruch auf Umsetzung der Beschlüsse durch die Hausverwaltung auch im Klagewege geltend machen (BGH, Urteil vom 15.02.2019, Az.: V ZR 71/18). Die Klage auf Umsetzung kann daher jeder einzelne Wohnungseigentümer erheben.
Bei der Schadensersatzklage kommt es darauf an, welcher Schaden ersetzt werden soll: Den eigenen Eigentums- oder Vermögensschaden kann jeder Wohnungseigentümer selbst gerichtlich einklagen. Geht es hingegen um Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum oder Gemeinschaftsvermögen, braucht ein einzelner Wohnungseigentümer die Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft um klagen zu können. Mehr zum Thema Schadensersatz lesen Sie hier: Schadensersatz gegen Hausverwaltung – Was müssen Eigentümer wissen?

III. Fazit und Zusammenfassung

Die Umsetzung von Beschlüssen ist eine Hauptpflicht des Verwalters und die Weigerung ein Pflichtenverstoß. Gesetzliche Weigerungsgründe oder besondere Rechte die Ausführung zu verschieben, kennt das WEG nicht. Die WEG – Gemeinschaft hat daher zahlreiche Ansprüche gegen die Hausverwaltung, wenn diese die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nicht umsetzt. So kann die WEG – Gemeinschaft z.B. die Umsetzung der Beschlüsse im Klageweg durchsetzen oder die Hausverwaltung auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Nicht zuletzt ist wegen des Pflichtenverstoßes auch die Abberufung der Hausverwaltung und die Kündigung der Hausverwaltung möglich. In der Regel empfiehlt sich das Vorgehen: Nachfragen, abmahnen und dann klagen.