Go to Top

Beschlüsse der Eigentümerversammlung: Nichtig oder anfechtbar? Unterschied!

Nach § 23 IV WEG ist ein Beschluss nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Im Übrigen ist der Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil zu ungültig erklärt ist.

Diese Vorschrift ist ungemein wichtig. Um sie zu verstehen, kommt es auf den Unterschied zwischen „nichtig“ und „anfechtbar“ an. Der Unterschied zeigt sich vor allem dann, wenn ein Wohnungseigentümer eine Beschlussfassung mit einer Anfechtungsklage angreifen möchte.


Inhalt: Nichtige oder anfechtbare Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung

I. Grundsätzliche Aspekte zum Unterschied

1. Nichtige Beschlüsse entfalten keinerlei Wirksamkeit

2. Anfechtbare Beschlüsse sind bis zur Ungültigkeitserklärung wirksam

II. Detaillierte Aspekte zum Unterschied

1. Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot

a. Verstöße gegen Vorschriften des WEG

b. Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften

2. Sittenwidrige Beschlussfassung

3. Beschlussfassung ohne Beschlusskompetenz

III. Prozessuale Konsequenzen


I. Grundsätzliche Aspekte zum Unterschied

1. Nichtige Beschlüsse entfalten keinerlei Wirksamkeit

Nichtigkeit ist im Grunde die Steigerung von Anfechtbarkeit. Ein Beschluss ist u.a. nichtig, wenn er gegen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann (BGH NJW 2009, 2134). Ein nichtiger Beschluss entfaltet keinerlei Rechtswirkungen. Die Nichtigkeit braucht eigentlich nicht im gerichtlichen Verfahren geltend gemacht zu werden. Ein nichtiger Beschluss ist faktisch nicht existent.

In der Praxis ist es demgemäß schwierig, festzustellen, wann ein Beschluss tatsächlich nichtig ist. Will sich ein Wohnungseigentümer auf die Nichtigkeit des Beschlusses berufen, müssten der Verwalter und die anderen Wohnungseigentümer die Nichtigkeit anerkennen. Tun sie dies nicht und bezweifeln die Gründe, mit denen der Wohnungseigentümer die Nichtigkeit geltend macht, stehen sich die Parteien mit ihren Rechtsansichten unversöhnlich gegenüber. Fortbestehende Zweifel müssen dann zwangsläufig im Wege einer Feststellungsklage oder Anfechtungsklage endgültig beseitigt werden. Das Urteil hat dann aber nur deklaratorische Bedeutung. Es stellt dann nur fest, dass der Beschluss nichtig ist.

2. Anfechtbare Beschlüsse sind bis zur Ungültigkeitserklärung wirksam

Ist der Beschluss nicht nichtig, ist er allenfalls anfechtbar. Anfechtungsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, da mit der Beschlussfassung regelmäßig in dessen Rechtsstellung eingegriffen wird (z.B. Festsetzung der Wohngelder im Wirtschaftsplan). Anfechtungsberechtigt ist aber auch der Verwalter, wenn der Beschluss ihn in seinen Rechten beeinträchtigt (z.B. Abberufung des Verwalters).

Der Beschluss wird dann aber so lange als gültig behandelt, bis er vom Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Der Verwalter muss deshalb auch angefochtene Beschlüsse ausführen. Rechtskräftig bedeutet, dass der Kläger sämtliche Rechtsmittel ausgeschöpft oder eine Rechtsmittelfrist nicht wahrgenommen hat. Eine weitere Anfechtung kann dann nicht mehr erfolgen. Der Beschluss wird damit endgültig bestands- und damit rechtskräftig.

Beispiel: Ein Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage gegen den Wirtschaftsplan 2013. Trotz seiner Klage muss er die monatlichen Wohngelder bezahlen. Seine Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung.

Die aufschiebende Wirkung kann allenfalls dadurch erreicht werden, dass der Wohnungseigentümer in besonders dringlichen Fällen bei Gericht einen Antrag auf einstweilige Verfügung stellt und beantragt, die Umsetzung des Beschlusses vorläufig aufzuschieben. Stellt sich dadurch auf Seiten der Gemeinschaft ein Schaden ein, riskiert der Antragsteller selbst wieder eine Schadensersatzpflicht.

Erst wenn das Gericht im Prozess feststellt, dass die Beschlussfassung aus irgendwelchen Gründen anfechtbar und damit unwirksam ist, wird der Beschluss ungültig. Die auf der Grundlage des Beschlusses vorgenommenen Handlungen wären gegebenenfalls rückabzuwickeln. Stellt das Gericht im Beispielfall fest, dass die im Wirtschaftsplan 2013 festgesetzten Wohngelder zu hoch angesetzt sind, wäre der zu hoch festgesetzte Betrag an alle Wohnungseigentümer zu erstatten. Wurde der Wirtschaftsplan insgesamt für unwirksam erklärt, wäre er neu zu beschließen. Auch dieser Beschluss wäre wiederum anfechtbar.

II. Detaillierte Aspekte zum Unterschied

Der Unterschied zwischen Nichtigkeit und Anfechtbarkeit lässt sich sinnvollerweise an Beispielen am besten nachvollziehen. Ein Beschluss ist insbesondere nichtig, wenn er …

  • gegen ein gesetzliches Verbot verstößt,
  • sittenwidrig ist
  • oder die Eigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz besitzt.

1. Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und des BGB (§ 10 II 1 WEG). Nur dann, wenn das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt, können die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen (§ 10 II 2 WEG).

Ein Beschluss ist daher nichtig, wenn er gegen Gebote oder Verbote des privaten und öffentlichen Rechts verstößt. Dabei ist insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz zu berücksichtigen (BGH NJW 1994, 2950). Im Wohnungseigentumsrecht bedarf es eines Kernbereichs von Rechten und Pflichten (Kernbereichslehre), in dem die Wohnungseigentümer nichts beschließen können (BGH NJW 2009, 2134). Diese Vorschriften sind „zwingendes“ Recht. Sie sind unverzichtbar und unveränderbar. Sie stehen nicht zur Disposition der Wohnungseigentümer.

Möchten die Wohnungseigentümer in diesem Kernbereich etwas verändern, müssen sie die Teilungserklärung ändern. Die Teilungserklärung kann aber nur durch Vereinbarung unter Zustimmung aller Wohnungseigentümer verändert werden. Die bloße Beschlussfassung genügt dafür nicht. Eine Vereinbarung ist dann aber auch dann wirksam, wenn ein Beschluss nichtig wäre (BGH ZMR 2004, 43: Parabolantennenverbot).

a. Verstöße gegen Vorschriften des WEG

  • Beschluss zur Aufhebung oder Änderung der Miteigentumsanteile (§ 3)
  • Beschluss zur Aufhebung oder Änderung des Sondereigentums (§ 4)
  • Beschluss zur Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum und umgekehrt (§ 4)
  • Beschluss zur Einschränkung der Veräußerungsbeschränkung: Die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden (§ 12 II)
  • Die Verwalterbestellung kann nicht ausgeschlossen werden (§ 20 II, IV: Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass zur ordnungsgemäßen Verwaltung ein Verwalter bestellt wird)
  • Die Neubestellung des Verwalters kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit beschlossen werden (§ 26 II)
  • Der Verwalter kann nicht zugleich Beirat sein (§ 29, Interessenkonflikt)
  • Das Recht von 1/4 aller Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Versammlung kann nicht eingeschränkt werden (§ 24 II) (BayObLG MDR 1973, 49)
  • Die Befugnisse und Aufgaben des Verwalters können nicht eingeschränkt werden (§ 27 IV)
  • Beschluss, dass dem Verwalter die Bestimmung und Änderung des Kostenverteilungsschlüssel übertragen werde (§ 16 III)
  • Keine Übertragungsmöglichkeit der Genehmigung der Jahresabrechnung auf den Verwaltungsbeirat (OLG Hamburg ZMR 2003, 774)
  • Keine Beschlussfassung, dass ein anderer Eigentümer von der Verwaltung völlig ausgeschlossen werden (BGH NJW 1987, 650)
  • Kein Ausschluss des Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung (LG Stralsund NJW-RR 2005, 313: Wohl aber Ausschluss des Stimmrechts bei Zahlungsrückstand)
  • Keine Übertragungsmöglichkeit sämtlicher Entscheidungskompetenzen der Eigentümer auf einen Dritten. Wohnungseigentümer müssen grundsätzliche Entscheidungen der Verwaltung selbst gemeinschaftlich treffen können (§§ 20 ff) (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 127)

b. Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften

  • Eine Beschlussfassung, dass der Energieverbrauch entgegen der Heizkostenverordnung zu 100 % verbrauchsunabhängig erfolgen soll, ist nichtig (HeizKV ist zwingend).
  • Verstoß gegen die Baumschutzverordnung (Beschluss, dass ein Baum mit mehr als 60 cm Stammdurchmesser ohne Genehmigung der Gemeinde gefällt werden soll)
  • Verstoß gegen die Brandschutzverordnung (Beschluss, dass im Treppenhaus keine Feuerlöscher angebracht werden brauchen)
  • Vergabe von Instandsetzungsarbeiten an einen Schwarzarbeiter

2. Sittenwidrige Beschlussfassung

Ein Beschluss ist allgemein nichtig, wenn er gegen die guten Sitten oder gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot verstößt. Ein Verstoß gegen die guten Sitten liegt insbesondere vor, wenn ein Beschluss gegen das Sittlichkeitsgebot oder Anstandsgefühl „aller billig und gerecht denkenden Menschen“ verstößt. Konkret heißt dies:

  • Ein vollständiges Musizierverbot ist sittenwidrig (BGH NJW 1998, 3713)
  • Ein vollständiges Haustierhaltungsverbot ist sittenwidrig (OLG Saarbrücken ZMR 2007, 308). Verbot der Hundehaltung aber möglich (BGH ZMR 1995, 416)
  • Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann vereinbart, aber nicht beschlossen werden (BGH NJW 2004, 937)
  • Generelles Verbot einen Rollstuhl im Hausflur abzustellen (OLG Düsseldorf ZMR 1984, 161)
  • Ein völliges Bade- und Duschverbot ist sittenwidrig (BayObLG WE 1992, 60)
  • Ein Beschluss, der den Betrieb der Waschmaschine und das Trocknen von Wäsche im Sondereigentum verbietet, ist nichtig (OLG Frankfurt NJW-RR 2002, 82)
  • Erfolgt die Beschlussfassung aufgrund der Stimmenmehrheit eines beherrschenden Wohnungseigentümers in sachwidriger Weise einseitig zu Lasten der Gemeinschaft, kann die Ausnutzung der Stimmenmehrheit sittenwidrig sein (OLG Schleswig ZMR 2006, 316)

3. Beschlussfassung ohne Beschlusskompetenz

Ein Beschluss ist nur möglich, wenn die Gemeinschaft eine Beschlusskompetenz besitzt. Das, was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden. Eine Vereinbarung ist dann erforderlich, wenn die Regelung eines Sachverhalts durch Mehrheitsbeschluss nicht möglich ist. Fehlt die Beschlusskompetenz für einen Sachverhalt, kann dieser nur durch Vereinbarung geregelt werden. Konkret:

  • Änderung der Gemeinschaftsordnung
  • Begründung oder Entzug von Sondernutzungsrechten
  • Abänderung des Stimmkraftprinzips (statt Kopfprinzip wird Wertprinzip vereinbart)
  • Veränderung der Zweckbestimmung einer Gemeinschaftseinrichtung (Trockenraum im Keller soll nur noch als Fahrradkeller genutzt werden)

III. Prozessuale Konsequenzen

Insoweit begründet sich die Anfechtbarkeit daraus, dass ein Beschluss zumindest nicht nichtig ist. Die Fehlerhaftigkeit eines Beschlusses kann formeller und materieller Natur sein. Formelle Gründe beziehen sich auf das Zustandekommen des Beschlusses, materielle Gründe beziehen sich auf den Beschlussinhalt.

Formelle Beschlussmängel (versehentliche Nichteinladung eines Wohnungseigentümers) machen einen Beschluss nur anfechtbar, begründen aber nicht seine Nichtigkeit (BGH NJW 2009, 2135). Auch die Vielzahl formeller Beschlussmängel führt nicht zur Nichtigkeit (BGH NJW 2009, 2135).

Die Rechtsprechung geht von dem Erfahrungssatz aus, dass ein formeller Beschlussmangel sich immer auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Dabei wird unterstellt, dass der fehlerhafte Beschluss nicht, nicht so oder völlig anders gefasst worden wäre, hätte die Eigentümerversammlung den formellen Mangel erkannt und vermieden. Die Vermutung kann nur erschüttert werden, wenn nachzuweisen ist, dass der Beschluss auch ohne den Mangel ebenso zustande gekommen wäre (BGH ZMR 2002, 445).

Kann die Eigentümergemeinschaft nachweisen, dass der Beschluss bei Berücksichtigung der Gesetzeslage genauso gefasst worden wäre, bleibt die Anfechtung eines Wohnungseigentümers letztlich erfolglos.

Will ein Wohnungseigentümer eine Beschlussfassung angreifen, kommt es darauf an, wie sich die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter verhalten. Bestreitet die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass der Beschluss nichtig sei, muss der Wohnungseigentümer überlegen, wie er prozessual vorgeht.

Im Zweifel wird der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erheben. Dabei kommt ihm § 46 II WEG zugute. Hat der Wohnungseigentümer als Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich die Nichtigkeit des Beschlusses ergibt, muss ihn das Gericht darauf hinweisen. Er kann seine Anfechtungsklage dann in einer Feststellungsklage abändern. Die Anpassung hat insbesondere Kostenfolgen.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.