WEG Beschluss ohne Tagesordnungspunkt – Was sind die rechtlichen Folgen?

Fassen die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung einen Beschluss, ohne dass der Beschlussgegenstand vorher als Tagesordnungspunkt genannt wurde, kann das die Ungültigkeit des Beschlusses zur Folge haben. Die Betonung liegt dabei auf dem Wort „kann“, denn nicht immer ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer ohne vorherige Benennung der Themas als Tagesordnungspunkt ungültig bzw. unwirksam. In der Regel muss mindestens ein Wohnungseigentümer den Beschluss anfechten und die Ungültigkeit gerichtlich erklären lassen. Das ist nur dann nicht notwendig, wenn der Beschluss von Anfang an nichtig ist.
Lesen Sie hier, wann ein Beschluss ohne Tagesordnungspunkt ungültig und wann er nichtig ist. Erfahren Sie außerdem, was Sie als Wohnungseigentümer tun können, um einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft anzugreifen.

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I. Beschluss ohne Tagesordnungspunkt

Viele Wohnungseigentümer glauben, dass ein Beschluss ohne einen bestimmten Tagesordnungspunkt unwirksam ist und damit keine Rechtsgültigkeit besitzt. Richtig ist, dass ein solcher Beschluss gegen die Rechtsvorschrift des § 23 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verstößt. Danach ist zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Doch was bedeutet das? – Nichtigkeit oder Ungültigkeit bzw. Gültigkeit mit Anfechtbarkeit?

1. Was heißt Nichtigkeit und Ungültigkeit bei einem WEG Beschluss?

Der Unterschied zwischen Nichtigkeit und Ungültigkeit liegt darin, dass ein nichtiger Beschluss nie wirksam bzw. gültig war. Bei einem Beschluss dessen Ungültigkeit erst gerichtlich erklärt werden muss, ist das anders: Dieser Beschluss war sehr wohl zunächst gültig. Außerdem ist bei solchen Beschlüssen die einmonatige Anfechtungsfrist zu beachten. Lassen Wohnungseigentümer diese Frist verstreichen, kann auch ein rechtswidriger Beschluss nicht mehr für ungültig erklärt werden.

2. Ist der Beschluss ohne Tagesordnungspunkt gültig und anfechtbar oder nichtig?

Hier hilft § 23 Abs. 4 WEG. Danach gilt, dass ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, nichtig ist. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
Ein Beschluss ohne Tagesordnungspunkt ist ein Beschluss dessen Gegenstand nicht bei der Einberufung benannt wurde. In diesem Fall liegt eindeutig ein Verstoß gegen § 23 Abs. 3 WEG vor. Da die Rechtsvorschrift des § 23 Abs. 3 WEG aber eine Verfahrensvorschrift für Beschlussfassungen bei einer Eigentümerversammlung ist und eine gültige Beschlussfassung auch ohne deren Einhaltung möglich ist (z.B. bei Beschlüssen außerhalb der Eigentümerversammlung oder wenn alle Eigentümer anwesend sind und zustimmen etc.), führt dieser Verstoß nicht automatisch zur Nichtigkeit des Beschlusses.
Vielmehr gilt: Ein Beschluss, der ohne Tagespunkt oder unter einem unbestimmten bzw. unzureichend genau bestimmten Tagesordnungspunkt gefasst wurde, ist zwar gültig, aber anfechtbar. Der Beschluss ist daher erst dann ungültig, wenn dies durch ein Gericht erklärt wird.

II. Anfechtungsrecht bei Beschluss ohne Tagesordnungspunkt

Wohnungseigentümer können die Gültigkeit eines Beschlusses nach § 44 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 WEG anfechten.

1. Voraussetzungen: Anfechtungsfrist und Anfechtungsgrund

Die Anfechtungsklage ist nach § 45 S. 1 WEG innerhalb eines Monats seit der Beschlussfassung zu erheben (sog. Anfechtungsfrist).
Die Begründung der Anfechtungsklage muss innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung bei Gericht eingehen. Insoweit ist der Anfechtungsgrund „Beschlussfassung ohne Tagesordnungspunkt“ vorzutragen. In der Rechtspraxis spricht man hier von den Fällen des „nicht oder nicht hinreichend konkret bezeichneten Beschlussgegenstands“.
Fehlt der Beschlussgegenstand komplett als Tagesordnungspunkt ist die Begründung einfacher als bei ungenau bezeichneten Tagesordnungspunkten. In letzterem Fall kommt es für den Bundesgerichtshof (BGH) darauf an, ob die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat (Urteil vom 13.01.2012, Az.: V ZR 129/11). Nach dem BGH reicht sogar eine deutliche schlagwortartige Bezeichnung. Genügt ein Tagesordnungspunkt den Anforderungen allerdings nicht, gilt der Beschlussgegenstand als nicht hinreichend konkret bezeichnet und der Beschluss ist anfechtbar.
Die Anfechtbarkeit allein macht den Beschluss nach ständiger Rechtsprechung allerdings nicht ungültig (BGH WuM 2002, 277; Landgericht (LG) Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.09.2012, Az.: 16 S 9/12). Weitere Voraussetzung ist, dass der Anfechtungsgrund eine gewisse Relevanz auf das Abstimmungsergebnis hat: Der Anfechtungsgrund muss sich also auf den Beschluss bzw. das Abstimmungsergebnis auswirken.
Als Wohnungseigentümer muss man darlegen können, dass sich das Fehlen des Beschlussgegenstands als Tagesordnungspunkt auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat und anzunehmen ist, dass die Wohnungseigentümer den Beschluss nicht in derselben Form gefasst hätten, wenn der Gegenstand bereits vorher als Tagesordnungspunkt genannt worden wäre.

2. Rechtliche Folgen: Ungültigkeit

Liegen die Anfechtungsvoraussetzungen vor, hebt das Gericht den gefassten Beschluss in aller Regel auf und erklärt ihn für ungültig.

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III. Fazit und Zusammenfassung

Ein Beschluss ohne Tagesordnungspunkt ist nach dem WEG nicht zwingend unwirksam, aber immer anfechtbar. Es besteht daher immer die Gefahr, dass der gefasste Beschluss später für ungültig erklärt wird. Wohnungseigentümern ist daher zu empfehlen, Beschlussfassungen zu vermeiden bei denen der Beschlussgegenstand nicht bereits als Tagesordnungspunkt vorgegeben ist. Sollte in einer Eigentümerversammlung eine Beschluss gefasst werden, der nicht bereits aus der Tagesordnung in der Einladung ersichtlich war, haben alle Wohnungseigentümer einen Monat Zeit diesen anzufechten.