Hausgeld: Was ist auf Mieter umlagefähig und was nicht?

Haben Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet? Dann können Sie die Abrechnung über das Hausgeld zu Hilfe nehmen, wenn Sie die Nebenkostenabrechnung erstellen: Ein großer Anteil der Kosten des Hausgelds ist umlagefähig, dh. Sie dürfen diese Posten 1:1 auf den Mieter abwälzen.  Auch der Verteilerschlüssel in der Hausgeldabrechnung kann meist  gleich bleiben. Solange Sie die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Posten in der Hausgeldabrechnung sorgfältig abgrenzen, können Sie sich so bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung sehr viel Zeit sparen.
Der nachfolgende Artikel erklärt, was beim Hausgeld umlagefähig ist und was Sie nicht auf den Mieter abwälzen dürfen.

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I. Was ist das Hausgeld?

Mit dem sog. Hausgeld wird im Wohnungseigentumsrechts die Kostenlast bezeichnet, die jeder Eigentümer u.a. für die Betriebskosten seiner Wohnung und die Betriebskosten der ganzen Wohnungseigentumsgemeinschaft trägt. Die Rechtsgrundlage dazu findet sich u.a. in § 16 Abs. 2 S. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dort heißt es: Jeder Wohnungseigentümer trägt nach dem Verhältnis seines Anteils die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.
Jeder Eigentümer bekommt daher jährlich eine Abrechnung über das Hausgeld, die den Anteil der Kosten ausweist, die man als einzelner Eigentümer zu tragen hat. Oft zahlen Eigentümer bereits monatliche Vorauszahlungen für das anfallende Hausgeld.
Vereinfacht gesagt ist diese Hausgeldabrechnung also eine Art Nebenkostenabrechnung der Wohnungseigentümer. Dort bekommt man einen Überblick über:

• alle Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums,
• die Betriebskosten,
• die Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung
• sonstigen Kosten der Verwaltung oder des gemeinschaftlichen Gebrauchs.

II. Welche Bestandteile des Hausgelds sind umlagefähig?

Umlagefähig sind insbesondere die Kosten des Hausgelds die sich auf die Eigentumswohnung beziehen und unter den mietrechtlichen Begriff der sog. „laufenden Betriebskosten“ fallen.
Welche Kostenbestandteile das sind, ergibt sich direkt aus § 556 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Verbindung mit §§ 1, 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort sind die umlagefähige Kosten aufgelistet:

• Öffentliche Lasten des Grundstücks oder der Wohnung
• Kosten der gemeinschaftlichen Wasserversorgung
• Kosten der Entwässerung des gemeinschaftlichen Eigentums
• Kosten der Straßenreinigung
• Kosten der Müllabfuhr
• Kosten des Betriebs eines gemeinschaftlichen Fahrstuhls (z. B. Notruftelefon und Wartung)
• Kosten der Gebäudereinigung für z.B. Zugänge, Flure, Treppenhäuser, Keller, Bodenräume, Waschküche usw.
• Gartenpflegekosten
• Kosten der Außenbeleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Kosten des Betriebs der Heizung und der Warmwasserversorgung (Heizkosten)
• Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Hausmeisterkosten
• Kosten einer gemeinschaftlichen Antennenanlage und vergleichbarer Anlagen
• Kosten einer gemeinschaftlichen Wascheinrichtung
• Sonstige Kosten, die als Betriebskosten anerkannt sind und deren Umlage im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist wie zum Beispiel Kosten für Solaranlage, Müllschlucker, Blitzableiter, Kinderspielplätze, Dachrinnenreinigung, Nachtwächter etc.

Merke: Alle Kosten des Hausgelds die im Betriebskostenkatalog des §2 BetrKV genannt sind, kann man als Eigentümer auf den Mieter abwälzen.

III. Kann man die Beträge der umlagefähigen Kosten des Hausgelds 1:1 übernehmen?

Das kommt darauf an, welche Umlageform und welchen Abrechnungszeitraum Sie mit dem Mieter vereinbart haben.

1. Umlage der Nebenkosten laut Mietvertrag wie beim Hausgeld?

Hier kommt es darauf an, nach welchem Verteilerschlüssel die Nebenkosten vom Mieter getragen werden sollen. Sind die Verteilerschlüssel bei Hausgeld und Mietvertrag gleich können die Beträge 1:1 übernommen werden.
Das Hausgeld ist in der Hausgeldabrechnung nach dem Wohnungseigentumsanteil aufgeschlüsselt.
Im Mietrecht werden die Nebenkosten bisweilen ohne besondere mietvertragliche Vereinbarung allerdings nach der Wohnfläche oder dem Verbrauch umgelegt. Seit der WEG Reform gibt es für Wohnungseigentümer allerdings eine Verbesserung: Bei Mietverträgen für vermietete Eigentumswohnungen, soll zukünftig nach § 556a Abs. 3 BGB die Kostenverteilung nach Wohnungseigentumsanteilen als vereinbart gelten, wenn nichts anderes im Mietvertrag steht.
Manchmal ist aber auch im Mietvertrag ein Verteilerschlüssel nach Wohnfläche oder der Bewohnerzahl vereinbart. Dann muss umgerechnet werden.
Merke: Weicht der mietvertragliche Verteilerschlüssel von dem in der Hausgeldabrechnung ab, sind die vom Mieter zu tragenden Kosten nach dem abweichenden Verteilerschlüssel zu berechnen. Eine Umlage kann dann nicht 1:1 erfolgen.

2. Abrechnungszeiträume identisch?

Der Abrechnungszeitraum ist der Zeitraum, auf den sich die abgerechneten Kosten beziehen. Dieser Zeitraum ist nicht immer identisch bei der Hausgeldabrechnung und der Nebenkostenabrechnung. Zwar wird in beiden Fällen üblicherweise das Kalenderjahr angesetzt, zwingend ist das aber nicht.
Merke: Haben die Hausgeldabrechnung und die Nebenkostenabrechnung unterschiedliche Abrechnungszeiträume ist ein Umlage der Kosten 1: 1 nicht möglich.

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IV. Welche Bestandteile des Hausgelds sind nicht umlagefähig?

Grds. gilt hier im Umkehrschluss zu ober unter Punkt II., dass alle Kosten, die nicht als laufende Betriebskosten nach der BetrKV gelten auch nicht auf den Mieter abgewälzt werden können.  In erster Linie gehören hierzu die Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung und die Verwaltungskosten.
Nicht umlagefähige Kostenpositionen des Hausgelds sind z.B.:

• Kosten für bauliche Veränderungen, z.B. Anbau einer Garage oder Einbau eines Fahrstuhls
• Kosten für laufende Instandhaltungen
• Kosten für Reparaturen und Instandsetzungen an der Bausubstanz z.B. Austausch von Rohrleitungen oder Deckung eines neuen Daches
• Beiträge für Instandhaltungsrückstellungen (§ 21 Abs. 5 Satz 4 WEG): Lesen Sie hier alles , was Sie über diesen Kostenpunkt wissen sollten: Instandhaltungsrücklage – Bildung, Verwendung, Voraussetzungen und Höhe
• Kosten der WEG Verwaltung z.B. Verwaltergehalt, Kosten für die Veranstaltung der Eigentümerversammlung, Kosten für Steuerberater, Rechtsanwalt und Wirtschaftsprüfer etc.
• Kosten für Vorratskäufe (wie z.B. Heizöleinkauf, Streusalzkäufe) oder Kosten der Verkehrssicherung der gemeinschaftlichen Wege, Eingänge, Zu- und Abfahrten usw.
• Anliegerbeiträge, Straßen- /Kanalbeiträge oder sonstige Eigentümerbeiträge

V. Zusammenfassung

Das Hausgeld kann man zu großen Teilen auf den Mieter mit der Nebenkostenabrechnung abwälzen, denn viele Beträge in der Hausgeldabrechnung sind umlagefähig. Eine gute Hilfe zur Abgrenzung der umlagefähigen von den nicht umlagefähigen Kosten in der Hausgeldabrechnung bietet der Begriff der laufenden Betriebskosten nach der BetrKV. Alle Kostenpositionen des Hausgelds die unter diesen Begriff fallen, sind in der Regel umlagefähig.
Weitere Informationen bekommen Sie in dem Artikel: Hausgeld: Bestandteile, Verteilerschlüssel und Abrechnung.