Hausgeldabrechnung: Antworten auf 10 häufige Fragen von Eigentümern

Die Hausgeldabrechnung bekommen Eigentümer einmal im Jahr. Doch was steckt hinter dem Begriff Hausgeldabrechnung? Wer erstellt die Hausgeldabrechnung und bis wann? Was muss eine Hausgeldabrechnung enthalten und wann ist sie gegenüber den Eigentümern verbindlich? Was sollten Eigentümer unternehmen, wenn die Hausgeldabrechnung falsch ist? Wie können Eigentümer vorgehen, wenn Sie keine Hausgeldabrechnung bekommen — kann man den Verwalter zur Erstellung der Hausgeldabrechnung zwingen?
Der nachfolgende Artikel beantwortet diese und weitere, der 10 häufigsten Fragen von Eigentümern zur Hausgeldabrechnung.

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1. Was ist die Hausgeldabrechnung?

Der Begriff der Hausgeldabrechnung findet sich als solches nicht im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Gemeint ist in der Regel die Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG die alle Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des § 16 WEG enthält.

2. Wer hat die Hausgeldabrechnung zu erstellen?

Nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG ist der Verwalter zuständig für die Erstellung des Wirtschaftsplans und die jährliche Hausgeldabrechnung.  Gibt es keinen Verwalter, z.B. weil die Wohnungseigentümergemeinschaft sich selbst verwaltet, kann diese Aufgabe einem der Wohnungseigentümer durch gemeinschaftlichen Beschluss übertragen werden. Lesen Sie dazu auch: WEG ohne Verwalter – Was können Eigentümer jetzt unternehmen?

3. Bis wann ist die Hausgeldabrechnung den Eigentümern zu schicken?

Eine Abrechnungsfrist, wie im Mietrecht gibt es nicht. Die Hausgeldabrechnung ist nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen. Das bedeutet aber nicht, dass der Hausverwalter unbegrenzt Zeit hat, die Hausgeldabrechnung anzufertigen, denn meist gibt es eine Regelung im Verwaltervertrag die einen Stichtag vorgibt. Da die Eigentümer die Hausgeldabrechnung durch Beschluss zur Kostenverteilung genehmigen müssen und die Eigentümerversammlung mind. einmal im Jahr stattfindet, bekommen die Eigentümer die Hausgeldabrechnung des Vorjahrs regelmäßig im laufenden Wirtschaftsjahr.

4. Was beinhaltet die Hausgeldabrechnung?

Als Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan sind in der Hausgeldabrechnung alle Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft enthalten.
Die Ausgaben sind in ersten Linie die Kosten der Gemeinschaft: Die Eigentümer tragen nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Das ist das sog. Hausgeld, dessen Höhe im Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt ist. Die von den einzelnen Eigentümern zu zahlenden Vorschüsse auf das Hausgeld werden durch Beschluss der Wohnungseigentümer bestimmt (§ 28 Abs. 2 WEG). Dazu kommt in der Regel die Instandhaltungsrücklage.
Die Einnahmen sind in erster Linie die Hausgeldvorschusszahlungen, die allerdings nicht ausdrücklich als solche benannt sein müssen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.06.13, Az.: V ZR 211/12). Dazu kommen Sondereinnahmen z.B. Zahlungen für Umbauten einzelner Wohnungseigentümer, gemeinschaftliche Vermietungen, Einnahmen aus einer gemeinsamen Solaranlage etc.

5. Welche Kostenpunkte sind in der Hausgeldabrechnung zulässig?

Zunächst finden Wohnungseigentümerin der Hausgeldabrechnung alle Betriebskosten der Eigentumswohnung, wie sie z.B. auch in der Nebenkostenabrechnung eines Mieters zu finden sind. Das sind in erster Linie alle Kostenpositionen, die sich auch in dem Katalog des § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) finde: So, z.B. Kosten der gemeinschaftlichen Wasserversorgung und Entwässerung des gemeinschaftlichen Eigentums, Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr, ggf. Kosten gemeinschaftlichen Fahrstuhls (z. B. Notruftelefon und Wartung), Kosten der Gebäudereinigung, Hausmeister- und Gartenpflegekosten, Kosten der Außenbeleuchtung, ggf. Kosten der Schornsteinreinigung, Kosten des Betriebs der Heizung und der Warmwasserversorgung (Heizkosten), Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen, Kosten einer gemeinschaftlichen Antennenanlage / gemeinschaftlichen Wascheinrichtung und alle sonstigen Betriebskosten, wie z.B. Kosten für Dachrinnenreinigung, Kosten für Wachpersonal etc.
Dazu kommen weitere Kosten, die für die Wohnungseigentumsverwaltung oder als Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums anfallen. Das sind z.B. Anliegerbeiträge, Straßen- und Kanalbeiträge, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums, Kosten für bauliche Veränderungen, Rückstellungen für Instandhaltungen, Kosten für Vorratskäufe, Kosten der Verkehrssicherung, Verwalterkosten, Aufwandsentschädigungen für Verwaltungsbeiräte, Kosten der Eigentümerversammlung, Kosten für einen Wirtschaftsprüfer zur Überprüfung der Jahresabrechnung, Bankgebühren etc.
Außerdem können im Einzelfall auch Anwalts- und Gerichtskosten von Prozessen der Eigentümergemeinschaft oder uneinbringliche Forderungen gegenüber Miteigentümern in der Hausgeldabrechnung als Kostenposition auftauchen.
Weitere Details zu den einzelnen Kostenpositionen der Hausgeldabrechnungen finden Eigentümer hier: Hausgeld: Bestandteile, Verteilerschlüssel und Abrechnung

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6. Ist die Hausgeldabrechnung für alle Eigentümer verbindlich?

Ja, sobald sie von der Eigentümerversammlung durch Beschluss genehmigt wird. Nach § 28 Abs. 3 WEG beschließen die Wohnungseigentümer, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.  Dies ist der sog. Kostenverteilungsbeschluss aufgrund dessen die Wohnungseigentümergemeinschaft von den einzelnen Eigentümern z.B. die Zahlung von Hausgeld, auch in Form von Nachzahlungen oder Vorschüssen verlangen kann.
Den Eigentümern wird die Hausgeldabrechnung daher üblicherweise vor der Eigentümerversammlung zugeschickt, in der die erstellte Abrechnung genehmigt und über zu veranschlagende Nachforderungen und zukünftige Vorschüsse beschlossen wird.

7. Was tun, wenn die Hausgeldabrechnung falsch ist?

Als Einnahmen- und Ausgabenrechnung das Wirtschaftsjahres ist es wichtig, dass die Hausgeldabrechnung geordnet und übersichtlich ist, sie sollte von sich heraus verständlich und nachprüfbar sein. Finden Eigentümer Fehler in der Jahresabrechnung über das Hausgeld, sollte das bestenfalls vor Genehmigung des Hausgeldabrechnung durch die Eigentümerversammlung beanstandet und korrigiert werden.
Eine nachträgliche Korrektur ist meist schwieriger: Wird die Hausgeldabrechnung durch Beschluss genehmigt und stellt sich später heraus, dass die Abrechnung inhaltlich fehlerhaft war, führt das nicht automatisch zur Nichtigkeit des Kostenfestsetzungsbeschlusses, sondern allenfalls zur Anfechtbarkeit (vgl. Oberlandesgericht (OLG) Rostock, Beschluss vom 20.12.2011, Az.: 3 W 67/09: Verwalter verwendete falschen Umlageschlüssel).
Ein Beschluss ist nur dann nichtig, wenn er gegen ein zwin­gendes gesetz­li­ches Verbot oder gegen die guten Sitten ver­stößt oder zwin­gende Vor­schriften des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setzes ver­letzt (BGHZ 107,271). Maß­geb­li­ches Kri­te­rium ist die Beschluss­kom­pe­tenz: Das bedeutet, solange der Beschluss­ge­gen­stand Fragen der Gemein­schafts­grund­ord­nung betrifft, wie z.B.  das Ver­hältnis der Woh­nungs­ei­gen­tümer in Ange­le­gen­heiten des Gebrauchs, der Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums oder bestimmte Fälle der Kos­ten­ver­tei­lung oder die Auf­he­bung einer Ver­äu­ße­rungs­be­schrän­kung, ist der Beschluss grund­sätz­lich wirksam, da er von der gesetz­lich ein­ge­räumten Beschluss­kom­pe­tenz gedeckt ist (vgl. OLG Rostock, Beschluss vom 20.12.2011, Az.: 3 W 67/09; BGH NJW 2000, 3005)
Nach Genehmigung der Hausgeldabrechnung müssen Wohnungseigentümer den Kostenfestsetzungsbeschluss daher nach § 44 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 WEG anfechten, wenn sie feststellen, dass die Abrechnung fehlerhaft war. Wichtig ist, dass es eine einmonatige Anfechtungsfrist zu beachten gibt. Verstreicht die Frist wird der Beschluss bestandskräftig. Im Einzelfall kann das bedeuten, dass Eigentümer auch Hausgeldnachzahlungen schulden, die sich aus einer fehlerhaften Hausgeldabrechnung ergeben, wenn Sie den Kostenfestsetzungsbeschluss nicht rechtzeitig anfechten. Überzahlte Beträge können dann nicht zurückgefordert werden.

8. Was tun, wenn der Verwalter die Hausgeldabrechnung nicht erstellt?

Weigert sich der Verwalter die Hausgeldabrechnung anzufertigen, können die Wohnungseigentümer den Verwalter abmahnen und unter Fristsetzung zur Pflichterfüllung auffordern. Zwingen kann man den Verwalter zwar nicht, aber wenn diese Aufforderung fruchtlos verstreicht, können die Eigentümer einen Dritten beauftragen, anstelle des Verwalters die Hausgeldabrechnung zu erstellen. Alle dabei anfallenden Kosten — für die Erstellung der Hausgeldabrechnung und ggf. die Abmahnschreiben — können als Schadensersatz vom Verwalter verlangt werden, nach § 280 Abs. 3, § 281 Abs. 1 BGB i.V.m. § 28 Abs. 2 WEG zu.
Lesen Sie hier mehr:

• Probleme mit Hausverwaltung als Eigentümer – So gehen Sie vor und
• Schadensersatz gegen Hausverwaltung – Was müssen Eigentümer wissen?

9. Wer erstellt die Hausgeldabrechnung bei Verwalterwechsel?

Bei einem Verwalterwechsel muss grds. der Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist, die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 S. 3 WEG erstellen (BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17). Kündigt der Verwalter daher im Laufe des Wirtschaftsjahres und scheidet aus seinem Amt aus, schuldet er im Regelfall die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung geht bei einem Verwalterwechsel nicht auf den neuen Verwalter über (BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17). Wechselt der Verwalter im laufenden Wirtschafsjahr ist daher der alte Verwalter für die Hausgeldabrechnung über das Vorjahr und der neue Verwalter für die Hausgeldabrechnung des laufenden Jahres zuständig.
Streitfälle gibt es in der Praxis besonders bei der Frage, wer bei einem Verwalterwechsel zum Jahreswechsel für die Hausgeldabrechnung des abgelaufenen Kalenderjahres zuständig ist. Die Rechtsprechung hat diesen Fall noch nicht abschließend geklärt, allerdings spricht vieles dafür, dass der neue Verwalter die Hausgeldabrechnung erstellen muss und der alte Verwalter lediglich zur Rechnungslegung verpflichtet ist (BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17).
Beispiele dazu, wann welcher Verwalter die Hausgeldabrechnung erstellen muss, finden Sie in dem Spezialbeitrag: Nach Verwalterwechsel: Wer erstellt die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr?

10. Welche Verteilerschlüssel sind in der Hausgeldabrechnung zulässig?

In der Hausgeldabrechnung ist der Verteilerschlüssel zu verwenden, der in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung für die Jahresabrechnung vereinbart wurde. Gibt es keine besondere Vereinbarung ist nach § 16 Abs. 2 WEG bestimmt, das Hausgeld unter den einzelnen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis Miteigentumsanteile (MEA) zu teilen. Bei den Verbrauchsabhängigen Betriebskosten ist gemäß der Heizkostenverordnung anteilig nach Verbrauch abzurechnen.
In welchen Fällen bei der Hausgeldabrechnung auch andere Verteilerschlüssel zu Grunde gelegt sein können, lesen Sie hier: Hausgeldabrechnung: Welche Verteilerschlüssel gibt es und wer legt diesen fest?