Die Hausgeldabrechnung bekommen Eigentümer jährlich. Darin finden Sie eine Auflistung aller Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Sie als Wohnungseigentümer zu tragen haben: Insbesondere die Kosten der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Doch wie werden die Gesamtkosten des Hausgelds auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt? Gibt es zwingende gesetzliche Regelungen oder können die Wohnungseigentümer die Verteilung des Kosten selbst bestimmen? Kann eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zum Verteilerschlüssel des Hausgelds durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung geändert werden.
Der nachfolgende Artikel beantwortet diese Frage und erläutert alle wichtigen Punkte, die Sie als Eigentümer oder Verwalter über den Verteilerschlüssel der Hausgeldabrechnung wissen sollten.

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I. Gesetzlicher Verteilerschlüssel beim Hausgeld: Miteigentumsanteile

Im der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist bestimmt, dass das Hausgeld von den einzelnen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihres Anteils zu tragen ist. Damit ist als gesetzlicher Verteilerschlüssel bei der Hausgeldabrechnung der Miteigentumsanteil (MEA) vorgesehen. In der Praxis errechnet sich der MEA des einzelnen Wohnungseigentümers aus dem Verhältnis der vorhandenen Wohn- und Nutzflächen meist nach der Formel: „1.000 x m² Einzelwohnfläche / m² Gesamtwohnfläche“. Jeder Wohnungseigentümer findet seinen MEA in der Teilungserklärung. Dort sind die Anteile festgelegt.
Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Der gesetzliche Verteilerschlüssel ist damit nicht zwingend, sondern abänderbar. Außerdem kann auch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über den Verteilerschlüssel durch Beschluss wieder geändert werden. Besondere Regelungen gelten nur, wenn es um bauliche Veränderungen geht (s.u. unter Punkt V.).
Außerdem gibt es auch aufgrund von abweichenden gesetzlichen Regelungen Kostenbestandteile der Hausgeldabrechnung, für die ein anderer Verteilerschlüssel zu verwenden ist: So z.B. bei den verbrauchsabhängigen Kostenpositionen wie z.B. den Heiz- und Warmwasserkosten. Diese sind gemäß der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zu 50 % bis 70% nach dem Verbrauch zu verteilen.
Merke: Der gesetzliche Verteilerschüssel für das Hausgeld in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist regelmäßig der Miteigentumsanteil. Die Wohnungseigentümer dürfen diesen Verteilerschlüssel ändern.

II. Alternative Verteilerschlüssel beim Hausgeld: Welche gibt es?

Das Hausgeld kann durch verschiedenste Verteilerschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied bereits mehrfach, dass die Wohnungseigentümern, bei der Wahl des Verteilerschlüssel aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts einen weiten Gestaltungsspielraum haben. Maßgebend ist, dass der neue Verteilerschlüssel einer ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen muss und nicht willkürlich sein darf (BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 162/10; BGH, Urteil vom 16.09.2011, Az.: V ZR 3/11; BGH, Urteil vom 02.10.2020, Az.: V ZR 282/19).
In der Praxis sind häufig z.B. folgende Arten der Kostenverteilung zu finden:

  • nach Wohn- und Nutzfläche,
  • nach Personenzahl/ pro Kopf,
  • nach Anzahl der Wohneinheiten,
  • nach den einzelnen Häuser/-teilen bei Wohnanlagen mit mehreren Häusern,
  • nach Verbrauch und Verursachung.

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III. Wer legt den Verteilerschlüssel beim Hausgeld fest? und

Festgelegt ist der Verteilerschlüssel entweder durch Gesetz oder durch eine Vereinbarung. Die Wohnungseigentümer können den festgelegten/gesetzlichen Verteilerschlüssel der Hausgeldabrechnung durch Beschluss mit einfacher Mehrheit der Wohnungseigentümer oder durch Vereinbarung ändern.  Das ist in § 16 Abs. 2 WEG und § 16 Abs. 3 iVm § 21 WEG geregelt.

IV. Was ist bei der Änderung des Verteilerschlüssels zu beachten? Was geht nicht?

Am deutlichsten lässt sich dies anhand der Rechtsprechung erklären: In der Praxis gibt es bereits unzählige Entscheidungen des Bundesgerichtshof (BGH), die aufzeigen, auf was bei der Änderung des Verteilerschlüssels der Hausgeldabrechnung zu achten ist.
Hier einige Beispiele:

1. Änderung durch Teilungserklärung

Wollen die Wohnungseigentümer den Verteilerschlüssel beim Hausgeld durch die Teilungserklärung ändern, geht das laut dem BGH nur, wenn eine Öffnungsklausel vorgesehen ist und die Betriebskosten und Verwaltungskosten nach Verbrauch oder Verursachung verteilt werden sollen (BGH, Urteil vom 25.09.2009, Az.: V ZR 33/09). In einer späteren Entscheidung bestätigt der BGH, dass auch der Verteilerschlüssel der Wohneinheiten von den Wohnungseigentümern ausgewählt werden darf (BGH, Urteil vom 16.09.2011, Az.: V ZR 3/11).

2. Ausschluss der Änderung des Verteilerschlüssels unzulässig

Wollen die Wohnungseigentümer mit einer Vereinbarung die Möglichkeit ausschließen, den Verteilerschlüssel beim Hausgeld durch Beschluss zu ändern, ist das unzulässig. Vereinbarungen über Verteilerschlüssel sind immer abänderbar (BGH, Urteil vom 16.07.2010, Az.: V ZR 221/09).

3. Verteilerschlüssel des Hausgelds für die Vergangenheit unabänderbar

Rückwirkende Änderungen sind nicht möglich, da dies den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht (BGH, Urteil vom 09.07.2010, Az.: V ZR 202/09). Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer den Verteilerschlüssel nur für zukünftige Hausgeldabrechnungen neu bestimmen können.

4. Änderung des Verteilerschlüssels für die Instandhaltungsrücklage unzulässig

Wollen die Wohnungseigentümer den Verteilerschlüssel für die Instandhaltungsrücklage ändern, geht das nicht. Nach § 16 Abs. 2 WEG kann sich die Änderung nur auf einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten beziehen. Die Instandhaltungsrücklage bezieht sich aber nicht auf eine einzelne Kostenposition oder ein Kostenmaßnahme, sondern erstreckt sich auf den gesamten künftigen, noch nicht vorhersehbaren Bedarf (BGH, Urteil vom 09.07.2010, Az.: V ZR 202/09): Instandhaltungsrücklage – Bildung, Verwendung, Voraussetzungen und Höhe.

5. Änderung der Berechnungsmethode des Verteilerschlüssels zulässig

Wollen die Wohnungseigentümer die Berechnungsmethode der Wohnfläche ändern, die in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist und ist die Wohnfläche als Verteilerschlüssel bei bestimmten Kosten des Hausgelds bestimmt, dann ist das eine zulässige Änderung des Verteilerschlüssels nach § 16 Abs. 2 WEG (BGH, Urteil vom 02.10.2020, Az.: V ZR 282/19). So entschied der BGH in einem Fall, in dem die Wohnungseigentümer als Verteilerschlüssel für 30 % der Kosten für Warmwasser die Wohnfläche bestimmt haben. Nun wollten sie durch Beschluss die Berechnungsmethode der Wohnfläche ändern: Das führt im Ergebnis zu einer veränderten Kostenverteilung der zentralen Warmwasserversorgung und ist daher als Änderung des Verteilerschlüssels beim Hausgeld von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG gedeckt.

V. Sonderfall: Verteilerschlüssel nur für Kosten von gemeinsamen baulichen Maßnahmen

Grundsätzlich gilt: Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem einzelnen Wohnungseigentümer gestattet wurde oder die auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurden, hat dieser Wohnungseigentümer allein zu tragen.  Hier gibt es nach § 16 Abs. 3 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 WEG keine Kostenverteilung im Rahmen des Hausgelds.
Nach § 16 Abs. 3 in Verbindung mit § 21 Abs. 3 WEG sollen die Wohnungseigentümer aber die übrigen Kosten für bauliche Veränderungen nach dem Verhältnis der Anteile der Wohnungseigentümer tragen. Insbesondere gilt das bei gemeinschaftlichen baulichen Veränderungen nach § 16 Abs. 3 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 WEG, wenn

  • der Beschluss über die bauliche Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde — ausgenommen die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist — oder
  • diese Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Als „angemessenen“ gilt nach der Rechtsprechung bei modernisierenden Instandsetzungen, z.B. ein Zeitraum von 10 Jahren (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2012, Az.: V ZR 224/11) — kann je nach Maßnahme aber auch länger sein.

Eine Änderung des Verteilerschlüssels können die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 3 in Verbindung mit § 21 Abs. 5 WEG mit einfacher Mehrheit beschließen.

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VI. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass es einen gesetzlichen Verteilerschlüssel für das Hausgeld gibt: Der Miteigentumsanteil. Die Wohnungseigentümer dürfen diesen Verteilerschlüssel ändern und für einzelne Kosten oder Kostenarten eine neuen festlegen. Die Änderung des Verteilerschlüssels beim Hausgeld ist durch Vereinbarung oder einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich. Qualifizierte Beschlüsse sind seit der WEG- Reform 2020 nicht mehr notwendig.

7 Gedanken zu „Hausgeldabrechnung: Welche Verteilerschlüssel gibt es und wer legt diesen fest?“

  1. Guten Tag Herr Hundt,
    ich habe eben zufällig bei der Recherche nach der Kostenaufteilung in einer WEG Ihren tollen Internetauftritt gefunden. Darf ich ihnen eine Frage stellen, deren Beantwortung für mich so nicht aus Ihren Ausführungen hervor geht?
    Es geht um die Umlage der Kosten für eine Hebeanlage, die eine von drei Wohnungen im EG und Gemeinschaftsräume im EG entwässert.
    In der Teilungserklärung ist klar die Umlage nach Miteigentumsanteilen geregelt. Zur Änderung der Teilungserklärung ist ja eigentlich Einstimmigkeit gefordert. Nun können ja ab 12/2020 die Umlageschlüssel mit einfacher Mehrheit geändert werden. Bedeutet das, dass dieser Schlüssel also trotz Vorgabe des Schlüssels in der Teilungserklärung mit einfacher Mehrheits von der WEG geändert werden kann?
    Wie oft muss ein solcher Änderungsantrag eines einzelnen Eigentümers vom Verwalter auf die Tagesordnung gesetzt werden, wenn der gleiche Antrag immer wieder abgelehnt wird? Die Änderung dieses Umlageschlüssels war bereits 2017 abgelehnt worden.
    Für die Beantwortung meiner Frage bereits vorab herzlichen Dank.
    Viele Grüße
    Martin Bahr

    Antworten
    • Hallo Martin,
      es geht um die Kosten des „gemeinschaftlichen Gebrauchs“ – diese sind am ehesten mit den Betriebskosten eines Mieters vergleichbar. Welche Kosten der Hebeanlage meinen Sie?
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
      • Guten Tag Herr Hundt,
        tut mir leid, dass ich so lange nicht online war.
        Es geht einerseits um die jährlichen Wartungskosten für die Anlage in Höhe von ca. 200,– Euro und andererseits um eine neue Hebeanlage für ca. 4.000,– Euro, da die alte Anlage defekt war. Die Anlage entwässert sowohl die Wohnung im UG (Sondereigentum) als auch den Waschraum und den Heizungsraum im UG (jeweils Gemeinschaftseigentum). Die anderen Wohnungen im EG und OG werden direkt in die Kanalisation entässert.
        Herzliche Grüße
        Martin

        Antworten
  2. Sehr geehrter Herr Hundt,

    bei der Recherche nach der Kostenaufteilung in einer WEG habe ich Ihre aufschlussreiche Internetseite gefunden. Da ich noch keine Antwort auf meine Frage gefunden habe versuche ich mein Problem hier zu schildern.
    Es geht um Kostenaufteilung der Tiefgarage. Die Umlage dieser Kosten erfolgt bei uns eigentlich pro Einheit. Nach einer Sanierung wurde aber nach Miteigentumsanteilen abgerechnet, mit der Begründung, dass die Kosten aus der Instandhaltungsrücklage entnommen wurden.
    Da ich eine große Wohnung habe war mein Anteil höher im Vergleich zur Abrechnung nach Einheit, während die Eigentümer kleiner Wohnungen gut davonkamen.
    Ist das so rechtens, bloß weil über die Instandhaltungsrücklage abgerechnet wird, die Kosten der Tiefgarage statt nach Einheit nach Miteigentumsanteilen umzulegen?
    Für eine Beantwortung meiner Frage würde ich mich sehr freuen und vorab herzlichen Dank.

    Herzliche Grüße
    Gerlinde Krafft

    Antworten
    • Hallo Gerlinde,

      grundsätzlich ist die Umlange nach MEA für mich ein schlüssiger Verteilerschlüssel der den Gegebenheiten m.E. am nächsten kommt. Wenn bei Ihnen die Umlage der (Instandhaltung)Kosten in der Teilungserklärung nach Einheiten vereinbart ist, dann sehe ich keinen Grund, von dieser Vereinbarung abzuweichen. Es geht nicht darum, wie es für die Hausverwaltung am einfachsten ist. Lassen Sie die Sachlage bitte bei Bedarf rechtlich bewerten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten
  3. Hallo Dennis, ich wohne in einem Familienhaus, mein Vater hat uns Töchtern, das Haus vor vielen Jahren (30?) überschrieben. Eine Tochter hat ihren Anteil an die andere verkauft. Nun leben wir also seit vielen Jahren in einem 3 Parteien Haus. Meine Schwester besitzt 2/3 und ich 1/3 am Haus. Auch meine Eltern wohnen noch mit im Haus. Wir zahlen seit Jahren alle 3 (Schwester, Eltern, ich) den gleichen Betrag auf ein Hauskonto. Von diesem gehen aber viel zu viele Kosten ab, die eigentlich vom Wohnungseigentümer zu zahlen sind. Z.B. die gesamten Energiekosten des Hauses (Gas, Wasser), wir zahlen nur Strom separat nach Verbrauch. Das liegt daran, dass mein Vater immer sagte, dass wir ja Familie sind.
    Nun vermietet meine Schwester allerdings eine Wohnung. Deshalb möchte ich auch gerne einen neuen Schnitt bei den Nebenkosten machen. Ich will, dass jede Partei seinen Anteil an Gas und Wasser selbst zahlt. Nun haben wir aber eine Zentralheizung. Welche Berechnung empfehlen Sie uns und ist das Recht und der gesunde Menschenverstand auf meiner Seite??? Natürlich muss ich dazu sagen, dass meine Wohnung quadratmetertechnisch die Kleinste ist und ich mich nicht gerecht veranschlagt sehr.
    Über eine Rückmeldung würde ich mich sehr freuen.

    Antworten
    • Hallo Anne,

      spätesten jetzt, wo eine Wohnung vermietet wird, muss dem Mieter gegenüber nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Das betrifft dann folglich auch die anderen beiden Einheiten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten

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