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Anfechtung von Beschlüssen (WEG) – Voraussetzungen, Fristen, + Muster Anfechtungsklage

Da das Wohnungseigentumsgesetz in der Wohnungseigentümerversammlung Mehrheitsbeschlüsse erlaubt, muss auch der Schutz der Minderheit und eines einzelnen Wohnungseigentümers gewährleistet bleiben. Ist ein oder sind mehrere Wohnungseigentümer mit der Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung nicht einverstanden, können Sie den Beschluss anfechten.

Dieser Artikel erläutert, worauf zu achten ist, wenn eine Anfechtungsklage zu gestalten ist (Checkliste). Zudem finden Sie eine Vorlage für eine Anfechtungsklage, wir informieren über die Kosten und über diverse Punkte die Sie bei der Anfechtung von Beschlüssen beachten müssen.


Inhaltlicher Überblick:

1. Zuständiges Gericht

2. Klagebefugnis

a. Eigentümer als Anfechtungskläger

b. Verwalter als Anfechtungskläger

3. Klageschrift

4. Wer ist Beklagter?

5. Beiladung anderer Wohnungseigentümer

6. Verwalter als Zustellungsvertreter

7. Klagefrist

8. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei Fristversäumnis

9. Frist zur Klagebegründung

10. Inhalt der Klageschrift

11. Anerkenntnis ist nur durch alle Wohnungseigentümer möglich

12. Kostenlast bei einer Anfechtungsklage

a. Streitwertbestimmung

b. Anwaltskosten

13. Zweitversammlungsbeschluss erledigt Anfechtungsklage

14. Feststellungsklage gegen nichtige Beschlüsse

15. Antrag auf einstweilige Verfügung

16. Muster einer Anfechtungsklage


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1. Zuständiges Gericht

Will ein Eigentümer eine Beschlussfassung anfechten, muss er Anfechtungsklage beim Amtsgericht erheben. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 WEG). Es kommt also nicht darauf an, wo der Verwalter und die übrigen Wohnungseigentümer wohnen. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts begründet sich aus seiner örtlichen Nähe zur Wohnungseigentumsanlage. Das Amtsgericht ist unabhängig vom Streitwert der Anfechtungsklage ausschließlich zuständig (§ 23 Nr. 2 c GVG).

Im Verfahren vor dem Amtsgericht besteht keine Anwaltspflicht. Erst wenn das Landgericht als Berufungsinstanz entscheidet, muss sich der Kläger von einem Rechtsanwalt vertreten lassen. Angesichts der Komplexität des WEG-Rechts und den formalen und materiellen Anforderungen an die Klageschrift, empfiehlt sich jedoch immer die anwaltliche Vertretung.

2. Klagebefugnis

a. Eigentümer als Anfechtungskläger

Klagebefugt ist jeder einzelne Eigentümer soweit er im Grundbuch eingetragen ist.

Die Klagebefugnis endet, wenn der Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft ausscheidet (§ 48 II 3 WEG). Beispiel: Wurde am 1.2.2014 ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen, ist der vorhergehende Wohnungseigentümer nicht berechtigt, den Beschluss über die Jahresabrechnung 2013 anzufechten, auch wenn er zu diesem Zeitpunkt noch Eigentümer war und von der Jahresabrechnung unmittelbar betroffen ist. Anfechtungsberechtigt ist nur der neue Eigentümer.

b. Verwalter als Anfechtungskläger

Auch der Verwalter ist anfechtungsberechtigt. Haben die Eigentümer seine Abberufung beschlossen, ist der Verwalter zur Anfechtung des Beschlusses berechtigt (BGH NZM 2002, 788).

Gleichfalls kann ein Wohnungseigentümer den Mehrheitsbeschluss anfechten, wenn ein Beschlussantrag auf Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund abgelehnt wird. Der Anfechtungsantrag kann mit dem Verpflichtungsantrag verbunden werden, dass die übrigen Wohnungseigentümer der Abberufung zustimmen müssen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümerversammlung einen Beurteilungsspielraum hat, der erst überschritten wird, wenn die Nichtabberufung objektiv nicht mehr vertretbar erscheint (BGH MDR 2012, 574).

3. Klageschrift

Die Anfechtungsklage erfordert die Einreichung einer Klageschrift. Die Anfechtungsklage ist auf die Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer zu richten. Ein einfaches Schreiben an den Verwalter oder die anderen Wohnungseigentümer genügt nicht.

Das Gesetz regelt die Anfechtungsklage in §§ 46, 44 ff WEG.

4. Wer ist Beklagter?

Die Klage richtet sich immer gegen die übrigen Wohnungseigentümer, nicht gegen den teilrechtsfähigen WEG-Verband. Dies hat den Vorteil, dass bei einer Vielzahl von Wohnungseigentümern der Umfang der Klageschrift verringert wird. Außerdem braucht der Kläger in Ansehung der Klagefrist von einem Monat nicht alle Eigentümer zu recherchieren.

Erheben alle Wohnungseigentümer die Anfechtungsklage oder wird die Anfechtungsklagen gegen alle Wohnungseigentümer erhoben, genügt es, in der Klageschrift das gemeinschaftliche Grundstück zu bezeichnen (Wohnungseigentümergemeinschaft Landstraße 7, Altdorf). Allerdings muss trotz alledem die namentliche Bezeichnung der einzelnen Wohnungseigentümer spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgen (§ 44 I 2 WEG)

Das Gesetz erleichtert also die Parteienbezeichnung, als zunächst nur das Grundstück (entweder mit Postanschrift oder mit dessen Grundbucheintrag) und nicht jeder einzelne Eigentümer in der Klageschrift benannt werden muss, sofern alle Eigentümer in das Verfahren einbezogen werden sollen.

5. Beiladung anderer Wohnungseigentümer

Richtet der Wohnungseigentümer die Anfechtungsklage nur gegen einen oder mehrere Wohnungseigentümer oder nur gegen den Verwalter, so sind die übrigen Wohnungseigentümer dem Verfahren beizuladen (§ 48 WEG).

Die Beiladung erfolgt durch die Zustellung der Klageschrift, mit der Aufforderung an die Wohnungseigentümer, der einen oder anderen Partei zu deren Unterstützung beizutreten und diese argumentativ zu unterstützen. Eine Pflicht, in Sachen beizutreten, besteht jedoch nicht. Auf jeden Fall wirkt das Urteil dann für und gegen alle beigeladenen Wohnungseigentümer und ihre Rechtsnachfolger sowie den Verwalter.

6. Verwalter als Zustellungsvertreter

In der Klageschrift ist zudem der Verwalter zu bezeichnen. Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte sind (§ 45 I WEG). Zustellungsvertretung bedeutet, dass dem Verwalter die Klageschrift zugestellt wird. Soweit der Verwalter selbst Beklagter ist, können die Wohnungseigentümer auch einen Ersatzzustellungsvertreter durch Mehrheitsbeschluss bestellen (§ 45 II WEG). Bei einer Vielzahl von Wohnungseigentümern bedeutet die Zustellungsvertretung eine wesentliche Arbeitserleichterung für Gericht und Kläger.

7. Klagefrist

Um eine schnelle Klärung im Interesse aller Beteiligten herbeizuführen, kann die Anfechtungsklage nur innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 46 I WEG). Wird diese Frist versäumt, wird der Eigentümerbeschluss endgültig bestandskräftig.

Hinweis: Ein Monat ist nicht mit 4 Wochen gleichzusetzen! Beispiel: Die Eigentümerversammlung war am 5.8.2013. Die Klagefrist endet damit am 5.9.2013. Sie muss bis 24.00 Uhr in den Nachtbriefkasten des Amtsgerichts eingeworfen werden.

Die Frist läuft unabhängig davon, ob der die Anfechtung betreibende Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung persönlich anwesend war. Es kommt auch nicht darauf an, ob er ein Beschluss-Protokoll erhalten hat.

Da der Verwalter eine Beschluss-Sammlung führen muss, hat der Wohnungseigentümer die Möglichkeit, Einsicht in die Beschlusssammlung zu nehmen oder einen Dritten mit der Einsichtnahme zu beauftragen. Missachtet der Verwalter seine Pflicht zur Führung der Beschluss-Sammlung, riskiert er seine vorzeitige Abberufung (§ 26 I 4 WEG).

8. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei Fristversäumnis

Wurde die Monats-Klagefrist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig. Eine Anfechtung ist dann ausgeschlossen. Nur ausnahmsweise kann der Wohnungseigentümer eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragen, wenn er unverschuldet die Frist versäumt hat (§ 233 ZPO). Die Rechtsprechung hierzu ist unübersehbar.

Anerkannte Wiedereinsetzungsgründe:

  • Unerwartete Erkrankung
  • Krankenhausaufenthalt
  • Todesfall in der Familie
  • Fristversäumnis infolge seelischer Erregung

Die verzögerte Zusendung des Beschlussprotokolls durch den Hausverwalter genügt nicht. Der Eigentümer ist verpflichtet, sich anderweitig zu informieren. Auch die Unkenntnis der Anfechtungsfrist entlastet nicht. Hat der beauftragte Rechtsanwalt die Frist versäumt, wird das Versäumnis dem Eigentümer angelastet.

Der Wiedereinsetzungsantrag ist binnen zwei Wochen beim Amtsgericht einzureichen, nachdem der Wohnungseigentümer Kenntnis der Umstände erlangt hat. Im Antrag muss er glaubhaft machen, weshalb er die Frist unverschuldet versäumt hat.

Außerdem muss er innerhalb dieser Frist die Anfechtungsklage erheben.

Muster: „1.Es wird beantragt, dem Kläger wegen der Versäumung der Klagefrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren. 2. Es wird beantragt, den Beschluss … (s.Ziffer 10) … für ungültig zu erklären.“

In der Begründung sind die Umstände, die die Wiedereinsetzung rechtfertigen sollen, darzulegen und glaubhaft zu machen (z.B. durch eidesstattliche Erklärungen des Klägers oder Dritter).

9. Frist zur Klagebegründung

Der Kläger muss seine Anfechtungsklage innerhalb von 2 Monaten nach der Beschlussfassung begründen (§ 46 I 2 WEG). Die Frist ist nicht verlängerbar. Der Beschluss bleibt so lange wirksam und wird als gültig behandelt, bis er vom Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Deshalb muss der Verwalter auch angefochtene Beschlüsse ausführen. Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung.

Beispiel: Beanstandet ein Wohnungseigentümer die Rechtmäßigkeit einer Sonderumlage, bleibt er dennoch verpflichtet, die Sonderanlage vorerst zu leisten.

10. Inhalt der Klageschrift

In der Anfechtungsklage muss der Kläger (Beispiel) die

„Ungültigkeitserklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung vom x.y.2014 gemäß TOP 4 der Tagesordnung über die Festsetzung einer Sonderumlage zur Dachsanierung“ beantragen.

In der Klageschrift der Anfechtungsklage muss der Kläger alles vortragen und unter Beweis stellen, was entscheidungserheblich ist. Das Gericht hat seit der WEG-Novelle keine Amtsermittlungspflicht mehr. Es braucht also nicht mehr von sich aus die entscheidungserheblichen Fakten zu erforschen und eigene Ermittlungen anzustellen. Das Gericht entscheidet nur danach, was Kläger und Beklagte vorgetragen haben.

Dazu genügt es, den Sachverhalt in seinem wesentlichen Kern vorzutragen. Nachträglich vorgetragene Gründe können von der Gegenseite wegen der Gefahr der Prozessverzögerung zurückgewiesen werden. Soweit Gründe vorgetragen sind, kann der Kläger diese nachträglich noch konkretisieren. Es genügt allerdings nicht, dass sich ein Kläger die fristgemäße Begründung eines anderen Klägers einer Anfechtungsklage zu Eigen macht. Vielmehr muss er einen eigenen Sachvortrag leisten (BGH NJW 2009, 2132).

Es genügt also nicht, vorzutragen, dass der Kläger die Art und Weise der Beschlussfassung pauschal bestreitet. Vielmehr muss er darlegen und beweisen, wie die Wohnungseigentümer tatsächlich abgestimmt haben und inwieweit sich das Abstimmungsverhalten auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat.

Lediglich dann, wenn der Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen hat, aus der sich nicht nur die Anfechtbarkeit, sondern sogar die Nichtigkeit des Beschlusses ergibt, ist das Gericht gesetzlich verpflichtet, den Kläger darauf hinzuweisen (§ 46 II WEG).

Ein Eigentümerbeschluss kann aus unterschiedlichsten Gründen beanstandungsfähig sein. Es kommen formelle und materielle Gründe in Betracht. Formelle Gründe beziehen sich auf das Zustandekommen des Beschlusses, seine Vorbereitung oder das Abstimmungsverfahren (z.B. Versammlung war nicht beschlussfähig; Beschlussfassung über einen in der Tagesordnung nicht angekündigten Beschlussgegenstand).

Materielle Gründe betreffen den Beschlussinhalt (z.B. Maßnahme entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung: Maßnahme ist völlig unwirtschaftlich oder technisch undurchführbar oder ungeeignet, den beabsichtigten Zweck herbeizuführen).

11. Anerkenntnis ist nur durch alle Wohnungseigentümer möglich

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann den Anspruch des Klägers auch nicht alleine anerkennen. Er bildet mit den übrigen Wohnungseigentümern eine „notwendige Streitgenossenschaft“. Eine Anerkennung kann nur durch sämtliche Wohnungseigentümer erfolgen. Die Anerkennungserklärung eines einzelnen Wohnungseigentümers ist nicht relevant.

12. Kostenlast bei einer Anfechtungsklage

a. Streitwertbestimmung

Die Kostenlast nicht sich nach dem Streitwert. Diese bestimmt sich neuerdings nach § 49a Gerichtskostengesetz (GKG). Danach ist der Streitwert auf 50 % des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen.

Beispiel: Wohnungseigentümer Müller ficht die Jahresabrechnung an. Deren Gesamtvolumen liegt bei 100.000 €. Gemäß dem Miteigentumsanteil des Klägers entfällt auf ihn ein Beitrag von 5.000 €. Sein Interesse am Rechtsstreit ist mit 5000 € zu beziffern. Zugleich ist der Streitwert auf das fünffache dieses Wertes beschränkt. Auch darf der Streitwert den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers nicht übersteigen.

b. Anwaltskosten

Ist der Streitwert bestimmt, verteilt das Gericht die anfallenden Gericht-s und Anwaltsgebühren nach dem Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens. Diejenige Partei, die verliert, trägt die gesamten Kosten des Verfahrens. Wird der Anfechtungsklage nur teilweise stattgegeben, werden die Kosten aufgeteilt.

§ 50 WEG bestimmt, dass den Wohnungseigentümern grundsätzlich nur die Kosten eines einzigen bevollmächtigten Rechtsanwalts zu erstatten sind. Bestellen mehrere Wohnungseigentümer eigene Anwälte, braucht der Kläger nur die Kosten für einen bevollmächtigten Anwalt zu erstatten. Wäre dem nicht so, wäre die Prozessführung des Klägers einem unkalkulierbaren Risiko ausgesetzt. Derjenige Eigentümer, der zusätzlich einen eigenen Anwalt beauftragt, obwohl ein anderer Eigentümer bereits einen Anwalt beauftragt hat, muss seine Kosten alleine tragen, auch wenn er im Verfahren obsiegt. Besser ist, sich dem bereits beauftragten Anwalt anzusschließen.

13. Zweitversammlungsbeschluss erledigt Anfechtungsklage

Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Zweitversammlung den angefochtenen Beschluss korrigiert, erledigt sich die Anfechtungsklage. In diesem Fall muss der Kläger den Rechtsstreit für „erledigt“ erklären. Dann entscheidet das Gericht nur noch über die Kosten des Rechtsstreits. Da die Klage ursprünglich begründet war, müssen die übrigen Wohnungseigentümer die Kosten des Rechtsstreits tragen.

14. Feststellungsklage gegen nichtige Beschlüsse

Nichtige Beschlüsse entfalten keine Rechtswirkung. Sie sind nicht anfechtbar. Beispiel: Beschlussfassung über die Zuweisung von Gemeinschaftseinrichtung ins Sondereigentum.

Will ein Wohnungseigentümer die Ausführung eines nichtigen Beschlusses verhindern, muss er einen Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit beim Amtsgericht einreichen. Es handelt sich um eine Feststellungsklage. Der Antrag unterliegt keiner Frist.

15. Antrag auf einstweilige Verfügung

Will der Wohnungseigentümer verhindern, dass aufgrund einer Beschlussfassung vollendete Tatsachen geschaffen werden, kann er beim Gericht einstweiligen Rechtsschutz beantragen. In diesem Zusammenhang sind zwei Entscheidungen des Landgerichts München (1 T 13169/08 und 36 S 9508/08) relevant. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass eine einstweilige Verfügung zur Aussetzung des Vollzugs eines Wohnungseigentümerbeschlusses grundsätzlich nicht in Betracht komme.

Der Gesetzgeber habe in Kauf genommen, dass ein fehlerhafter Eigentümerbeschluss zu erheblichen Nachteilen führen könne. Der Verwalter sei verpflichtet, trotz eines laufenden Anfechtungsverfahrens einen Beschluss zu vollziehen. Allenfalls bei offenkundig nichtigen Beschlüssen oder wenn der Beschluss die Fehlerhaftigkeit „auf der Stirn trage“, komme eine vorläufige Aussetzung des Vollzugs ausnahmsweise in Betracht.

Diese Entscheidungen unterliegen der Kritik. Sie verkennen die Wirklichkeit. Wird beispielsweise ein Beschluss umgesetzt, nachdem der Baumbestand auf dem Grundstück vollständig beseitigt wird, werden vollendete Tatsachen schaffen. Erweist sich die Anfechtungsklage in der Hauptsache dann als erfolgreich, lässt sich die Maßnahme (Baumbestand besteht nicht mehr) nicht mehr rückabwickeln.

Umgekehrt muss ein Wohnungseigentümer auch wissen, dass er mit seinem Antrag auf einstweilige Verfügung eine Maßnahme unter Umständen blockiert und damit einen Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft begründen kann. Da im einstweiligen Verfügungsverfahren nur eine vorläufige Entscheidung getroffen wird, kann sein Wunsch im Hauptsacheverfahren immer noch zurückgewiesen werden. Dann kann er wegen der eingetretenen Verzögerung und den damit vielleicht verbundenen Mehrkosten haftbar gemacht werden (Beispiel: Sonderumlage zur Dachsanierung wird nicht erhoben, Sturm zerlegt das Dach, Eigentümer muss Mehrkosten als Schadensersatz tragen).

16. Muster einer Anfechtungsklage

Anmerkung: Das Muster dient als Orientierungshilfe, ist unverbindlich und im Einzelfall zu konkretisieren!


Franz und Frieda Müller

Adresse

 

An das

Amtsgericht Hannover

  • Abteilung für Wohnungseigentumssachen –

Hauptstr. 7

12345 Hannover

Fristsache!

Anfechtungsklage

In der Wohnungseigentumssache

Franz und Frieder Müller, … Adresse …

  • Kläger –

gegen

die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft Hornstraße 7, Hannover, bestehend aus den Mitgliedern gemäß anliegender Eigentümerliste

  • Beklagte –

Zustellungsvertreter: WEG-Verwalter Heinz Frohgemut, Amtsplatz 3, Hannover

wegen Beschlussanfechtung

vorläufiger Streitwert: 5.000 €

beantragen wir,

  1. den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung vom x.y.2014 gemäß TOP 3 der Tagesordnung über die Sanierung des Daches mit einem Kostenvolumen von 100.000 Euro für ungültig zu erklären.
  2. den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung vom x.y.2014 gemäß TOP 4 der Tagesordnung über die Festsetzung einer Sonderumlage zur Dachsanierung für ungültig zu erklären.
  3. Die Kosten des Verfahrens werden den Beklagten auferlegt.
  4. Es wird angeregt, das schriftliche Vorverfahren anzuordnen, und bereits jetzt für den Fall, dass der Beklagte die geltend gemachte Forderung anerkennt, beantragt, gemäߧ 307 Satz 2 ZPO durch Anerkenntnis- und für den Fall, dass der Beklagte gesetzliche oder gerichtlich gesetzte Fristen versäumt, nach § 331 Absatz 3 ZPO durch Versäumnisurteil zu entscheiden.

Begründung:

Die Begründung wird fristgerecht nachgereicht.

Franz und Frieder Müller


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