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WEG-Verwaltung

Was müssen WEG-Verwalter bei der Instandhaltungsrücklage beachten?

Instandhaltungsrücklagen dienen der Instandhaltung der Immobilie. Sie werden langfristig angespart und decken unerwartete oder geplante Sanierungsmaßnahmen in der Zukunft ab. Nach § 21 V Nr. 4 WEG gehört es zur ordnungsgemäßen Verwaltung, eine angemessene Instandhaltungsrückstellung anzusammeln. Die Instandhaltungsrücklage ist zweckbestimmt. Sie darf grundsätzlich nur für Instandhaltungen verwendet werden. Ein Eigentümerbeschluss oder die Entscheidung eines WG-Verwalters, die eine zweckwidrige Verwendung der Instandhaltungsrücklage vorsehen, entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung …Artikel jetzt weiterlesen

Wann ist Kritik am Verwalter erlaubt? – Schmähkritik, Verleumdung – Grenzen und Tipps

Das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter ist oft angespannt. Insbesondere in Wohnungseigentümerversammlungen müssen sich Verwalter Kritik anhören und ihre Empfehlungen und Entscheidungen rechtfertigen. Manch ein Wohnungseigentümer schießt mit seiner Kritik über das Ziel hinaus. Ist die Kritik abwertend und schonungslos, kann sie dennoch vom Recht auf Meinungsäußerung gedeckt sein. Überschreitet die Kritik die Grenze der Sachbezogenheit, wird sie zur Schmähkritik oder artet gar in Beleidigung und Verleumdung aus. Um die …Artikel jetzt weiterlesen

Verwalterbestellung nur nach Bonitätsnachweis (Einzelunternehmer, UG, GmbH, GbR)

Die WEG-Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften nehmen eine Vertrauensposition wahr. Nicht nur die persönliche Chemie zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern muss stimmen. Auch die persönlichen Verhältnisse des Verwalters spielen eine entscheidende Rolle. Bonität des WEG-Verwalters gibt der Gemeinschaft Sicherheit Es gehört zu den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 IV WEG, dass ein Verwalter über eine ausreichende Bonität verfügen muss. Bonität bedeutet, dass er in geordneten finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnissen lebt …Artikel jetzt weiterlesen

Welche Vertragslaufzeiten für Hausverwalter sind sinnvoll?

Jeder einzelne Wohnungs- oder Teileigentümer kann die Bestellung eines Verwalters verlangen und gerichtlich durchsetzen (§ 21 IV WEG). Die Verwalterbestellung entspricht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Hausverwaltung. Da die Verwalterbestellung eine Vertrauensaufgabe ist, müssen die Wohnungseigentümer die Vertragslaufzeiten strategisch bestimmen. Dafür sind folgende Aspekte relevant. 1. Erste Bestellung nur auf drei, dann auf fünf Jahre Über die Bestellung und ordentliche oder fristlose Abberufung des Verwalters beschließt die Eigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit (§ …Artikel jetzt weiterlesen

Winterdienst in einer Wohnungseigentümergemeinschaft – Wer ist verantwortlich?

Wenn es passiert, will keiner verantwortlich sein. Dennoch gibt es klare Regeln, wie der Winterdienst in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu handhaben ist. Jeder Wohnungseigentümer sollte sein Risiko kennen. Um der Verantwortung gerecht zu werden, sollte angesichts des potentiellen Schadenspotentials gerade der Winterdienst klar geregelt sein. Zwar hat dann kein Wohnungseigentümer mehr Geld in der Tasche. Sein Vorteil besteht aber darin, dass er nicht für verletzungsbedingte Schäden Dritter aufkommen muss. 1. Wohnungseigentümergemeinschaft …Artikel jetzt weiterlesen

Verwalterbestellung nur nach Einholung von Alternativangeboten

Wer vor einer wirtschaftlichen Entscheidung steht, holt üblicherweise Angebote verschiedener Anbieter ein. Erst der Vergleich ermöglicht es, ein einzelnes Angebot auf seine Werthaltigkeit und Tauglichkeit zu prüfen. Hat ein einzelnes Angebot Schwachpunkte, treten diese erst im Vergleich zu Tage. Ordnungsgemäße Verwaltung erfordert Alternativangebote Auch die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht nur gut beraten, sondern auch rechtlich verpflichtet, vor der erstmaligen Bestellung eines Verwalters Vergleichsangebote einzuholen. Nur ein solches Vorgehen entspricht …Artikel jetzt weiterlesen

Klarheit über die „Eckpunkte“ der Bestellung: Vor Abschluss des Verwaltervertrages

Wird der Verwalter bestellt, müssen die Eigentümer in der Eigentümerversammlung wissen, welchen wesentlichen Inhalt der abzuschließende Verwaltervertrag haben soll. Die Bestellung eines Verwalters entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt wird, auch die Eckpunkte des Verwaltervertrages in wesentlichen Umrissen geregelt werden (BGH Urteil v. 14.3.2014, Az. V ZR 114/14). Unterscheide erstmalige Bestellung / wiederholte Bestellung Zunächst ist die Bestellung des Verwalters als Organ …Artikel jetzt weiterlesen

Eigentümerversammlungen: 10 Anforderungen an den Hausverwalter

Die Anforderungen an Hausverwalter zur effektiven Durchführung für Eigentümerversammlungen dürfen nicht unterschätzt werden. Mal eben so die Verwaltung übernehmen, birgt Risiken und Ärger ohne Ende. Fehlende persönliche Voraussetzungen führen zwangsläufig zu Problemen. Nur wenn der Verwalter über ausreichend rechtliche und organisatorische Kenntnisse sowie eine gewisse persönliche Autorität verfügt, wird er in der Lage sein, eine Versammlung zu leiten und die oft gegenteiligen Interessen der Eigentümer zu kanalisieren. Dabei ist klar, …Artikel jetzt weiterlesen

Verpflichtung des WEG-Verwalters zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung / Vermögensauskunft

Will ein Gläubiger eine Forderung gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft zwangsweise vollstrecken, ist der WEG-Verwalter verpflichtet, für die Wohnungseigentümergemeinschaft die eidesstattliche Versicherung bzw. neuerdings die Vermögensauskunft zu erteilen. Mancher Verwalter ist sich dessen offensichtlich nicht bewusst und verweigert sich. Damit geht er das Risiko ein, vom Gläubiger im Wege eines Haftbefehls, der auch vollstreckbar ist, zur Abgabe der Versicherung / Vermögensauskunft gezwungen zu werden. Um Risiken dieser Art zu vermeiden, sollte jeder …Artikel jetzt weiterlesen

Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen

Im Idealfall informiert ein guter Verwalter die Eigentümer über alles, was organisatorisch anfällt und wichtig ist. Dazu übersendet er alle Unterlagen, die im Rahmen seiner Arbeit anfallen und für den Eigentümer von Interesse sind. Aus Sicht des Eigentümers kommt ein… allgemeines Auskunftsrecht, das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen und das Einsichtsrecht in die Beschluss-Sammlung in Betracht. Nicht zuletzt ist der Verwalter verpflichtet, bei der Beendigung seiner Verwaltungstätigkeit sämtliche Unterlagen herauszugeben (§§ …Artikel jetzt weiterlesen

Entlastung des WEG-Verwalters – Sinn und Ablauf der Entlastung

WEG-Verwalter arbeiten nicht im rechtsfreien Raum. Wie im Vereinsrecht gibt es im Wohnungseigentumsrecht eine Art parlamentarische Kontrolle. Das Parlament ist in diesem Fall die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter muss für seine Tätigkeit im abgelaufenen Wirtschaftsjahr „entlastet“ werden. Entlastung bedeutet, dass er seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt hat und die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Anlass hatte, Beanstandungen zu erheben. Die Entlastung hat für beide Parteien – Verwalter und Wohnungseigentümer – erhebliche Bedeutung. Die Entlastung dient …Artikel jetzt weiterlesen

Was müssen Verwalter und Eigentümer zur Fewo-Vermietung von Eigentumswohnungen wissen?

„Mit meinen eigenen vier Wänden mache ich, was ich will.“ Mit dieser Einschätzung riskieren Verwalter und Wohnungseigentümer großen Ärger. Solcher droht von Seiten anderer Wohnungseigentümer und neuerdings auch von Seiten der Behörden, wenn die eigene Eigentumswohnung tageweise an Touristen oder als Ferienwohnung vermietet werden soll. Wir zogen hier, was Vermieter bei der Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung beachten müssen, wo die Grenzen liegen und wann die Vermietung an Feriengäste gar unzulässig …Artikel jetzt weiterlesen

Instandhaltungsrücklage – Bildung, Verwendung, Voraussetzungen und Höhe

Immobilien behalten ihren Wert nur dann und sind nur dauerhaft bewohnbar und vermietbar, wenn sie fortlaufend instandgehalten und instandgesetzt werden. In einer Wohnungseigentumsanlage ist die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Gemeinschaftsaufgabe. Daraus ergeben sich zwei Aspekte: Jeder Wohnungseigentümer muss daran interessiert sein, auch das Gemeinschaftseigentum zu erhalten. Zum anderen muss ausreichend Liquidität vorhanden sein, wenn in der Immobilie eine unerwartete Reparaturmaßnahme anfällt (Austausch eines defekten Heizkessels) oder saniert werden muss. Inhalt: …Artikel jetzt weiterlesen

Entziehung von Wohnungseigentum – Voraussetzungen und Vorgehen

Die Entziehung von Wohnungseigentum ist ein heikles Thema. Sie ist im Lichte des Grundsatzes „Eigentum verpflichtet“ zu verstehen. Auch wer Eigentümer einer Eigentumswohnung oder Eigentümer von Teileigentum ist, bleibt verpflichtet, mit seinem Eigentum so zu verfahren, dass er die Rechte anderer Wohnungs- oder Teileigentümer nicht über Maßen beeinträchtigt. Inhalt: Entziehung von Wohnungseigentum 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflösbar 2. Eigentum verpflichtet 3. Voraussetzungen der Entziehung von Wohnungseigentum 3.1. Generalklausel § 18 I …Artikel jetzt weiterlesen

Hausverwaltung: Aufgaben, Rechte und Verantwortlichkeit des WEG-Verwalters

Sein Sondereigentum verwaltet jeder Wohnungseigentümer selbst in eigener Verantwortung. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu (§ 21 WEG). In kleineren Objekten funktioniert diese Eigenverwaltung im besten Fall noch einigermaßen problemlos. In größeren Objekten mit vielen Wohnungseigentümern muss hingegen die Verwaltung regelmäßig organisiert und fachkundig verwaltet werden. Allerdings kann auch bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft von nur zwei Wohnungseigentümern ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung die Bestellung …Artikel jetzt weiterlesen