Ferienzeit ist Urlaubszeit und das gilt ganz besonders in den Sommerferien. Soll die Eigentümerversammlung in den Sommerferien stattfinden, tritt daher neben die erste Verwunderung meist auch Ärger: Warum setzt der Verwalter/die Hausverwaltung die Eigentümerversammlung in der Ferienzeit an? Darf der Verwalter das? — Noch schlimmer ist es, wenn die Anberaumung in der Ferienzeit dazu führt, dass Eigentümer die Einladung nicht erhalten, da sie im Urlaub sind und von der (erfolgten) Eigentümerversammlung erst nach der Rückkehr erfahren.

Hören Sich Eigentümer dann ein wenig um, tauchen schnell Begriffe wie Eigentümerversammlungen zur Unzeit oder ähnliches auf. Meist führen diese zu dem Schluss, dass Eigentümerversammlung in den Sommer-/Ferien, an Feiertagen und Wochenenden generell unzulässig sind. Warum das aber rechtlich gesehen, nicht ganz so stimmt und was wirklich für die Sommerferien gilt, lesen Sie in dem nachfolgenden Beitrag.

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I. Blick ins Gesetz: Zeitpunkt der Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung findet gemäß § 24 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einmal im Jahr statt. Wann genau die Eigentümerversammlung einzuberufen ist und ob es dazu Einschränkungen für bestimmte Tage, Feiertage, Ferienzeiten oder Uhrzeiten gibt – dazu schweigt das Gesetz.

Lediglich die Einladungsfrist wird noch in § 24 Abs. 4 S. 2 WEG bestimmt. Danach müssen, Verwalter für die Einladung zur Eigentümerversammlung eine Einberufungsfrist von mindestens 3 Wochen beachten. Kürzere Fristen, z.B. in dringenden Fällen, sind nur bei außerordentlichen Eigentümerversammlungen zulässig. Beispiele zur Berechnung der Einladungsfrist lesen Sie hier: Einladungsfrist für die Eigentümerversammlung – Was muss ich wissen?

II. Eigentümerversammlung zur Unzeit- was heißt das?

Der Begriff Unzeit steht nicht im Gesetz. Im Allgemeinen bedeutet der Begriff, dass es sich um eine unübliche oder ungünstige Zeit handelt. Eine Eigentümerversammlung, die zur Unzeit anberaumt ist, meint daher eine Versammlung, die zu einer sehr unüblichen oder ungünstigen Zeit für die Wohnungseigentümer anberaumt ist.

Nach ständiger Rechtsprechung ist die Terminierung einer Eigentümerversammlung zur Unzeit keine ordnungsgemäße Verwaltung und zählt zu den Einladungsmängeln. Beschlüsse, die auf einer unzeitigen Eigentümerversammlung gefasst wurden, sind anfechtbar, wenn der Fehler kausal für das Beschlussergebnis war. Das bedeutet, die gefassten Beschlüsse sind nicht in jedem Fall anfechtbar, sondern eben nur, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich der Fehler auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 5. Februar 2013, Az.: 85 S 31/12).

Verwalter müssen deshalb bei der Anberaumung einer Eigentümerversammlung grundsätzlich berücksichtigen, dass sie die Teilnahmemöglichkeit der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung, die ein zentrales Mitgliedschaftsrecht ist, nicht durch eine „unzeitige“ Terminbestimmung verkürzen oder vereiteln (LG München I, Beschluss vom 19. Juli 2004, Az.: 1 T 3954/04; LG München I, Entscheidung vom 20.02.2020, Az.: 36 S 16296/18 hier: Osterferien).

Wann eine Eigentümerversammlung unzeitig ist, ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalls: Der Verwalter hat bei der Terminierung die Belange aller Wohnungseigentümer zu berücksichtigen und ist dazu verpflichtet es zumindest zu versuchen, jedem Mitglied in zumutbarer Weise eine Versammlungsteilnahme zu ermöglichen (LG München I, Beschluss vom 19. Juli 2004, Az.: 1 T 3954/04; LG München I, Entscheidung vom 20.02.2020, Az.: 36 S 16296/18).

Der gewählte Zeitpunkt für die Eigentümerversammlung darf das Teilnahmerecht der Mitglieder nicht von vornherein vereiteln: Das bedeutet, z.B. vormittags oder vor 17: 00 Uhr an Werktagen (Amtsgericht (AG) Essen, Urteil vom 05.07.2022, Az.: 196 C 32/22) und an Sonn- und Feiertagen vor 11 Uhr gilt eine Eigentümerversammlung als zur Unzeit terminiert.

III. Ist die Eigentümerversammlung in den Sommerferien zur Unzeit?

Die Frage, ob die Anberaumung einer Eigentümerversammlung in den Sommerferien unzulässig ist, weil das eine Unzeit darstellt, wird in der Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet.

Einige Gerichte sehen die Ferienzeit als solche nicht als Hindernis für die Anberaumung einer Eigentümerversammlung, denn im Gegensatz zu den bundesweiten Feier- und Festtagen gibt es keine einheitliche bundesweite Sommerferienzeit. Aufgrund der unterschiedlichen Ferienzeiten und dem Umstand, dass z.B. vermietende Eigentümer oftmals nicht in der Nähe der vermieteten Eigentumswohnung lebten, könne es nicht verpflichtend sein, dass eine Eigentümerversammlung außerhalb der Sommerferien (im Bundesland der Eigentumsanlage) stattfindet (vgl. LG Itzehoe, Urteil vom 25.11.2016, Az.: 1 S 22/16, hier: Sommerferien). Zumindest dann nicht, wenn besondere Umstände, wie z.B. die konkrete Zusammensetzung der WEG- Gemeinschaft keine Rücksichtnahme auf Mitglieder mit schulpflichtigen Kindern erfordert (vgl. LG Itzehoe, Urteil vom 25.11.2016, Az.: 1 S 22/16, hier: Sommerferien).

Demgegenüber vertreten andere Gerichte die Ansicht, dass die Anberaumung einer Eigentümerversammlung in den Sommerferien unzulässig ist und nur ausnahmsweise bei dringenden Fällen oder Vorliegen eines triftigen Grunds erfolgen darf (vgl. LG Karlsruhe Urteil vom 25.10.2013, Az.: 11 S 16/13, hier: Sommerferien; LG Karlsruhe, 07.10.2014, Az.: 11 S 8/14, hier: Sommerferien; LG München I, Entscheidung vom 20.02.2020, Az.: 36 S 16296/18, hier: Osterferien).

Das gelte nach Ansicht der Gerichte für Eigentümer mit und ohne schulpflichtige Kinder. Die Sommerferien sind aus vielen Gründen typische Reisezeit: So, z. B. für Lehrer oder deren Partner, Eltern mit Kindergartenkindern, für Arbeitnehmer mit verpflichtendem Urlaub wegen Betriebsschließung in den Sommerferien; für Großeltern wegen den zu betreuenden Enkelkindern etc. (vgl. LG Karlsruhe Urteil vom 25.10.2013, Az.: 11 S 16/13; LG München I, Entscheidung vom 20.02.2020, Az.: 36 S 16296/18).

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Die Anberaumung der Eigentümerversammlung entspricht daher nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, insbesondere dann, wenn der Verwalter diese nicht mit ausreichender Vorlaufzeit ankündigt, damit die Eigentümer die Möglichkeit haben eine Teilnahme oder Vertretung einzurichten (vgl. LG Karlsruhe Urteil vom 25.10.2013, Az.: 11 S 16/13). Gerade dann, wenn die Versendung der Einladungen ebenfalls in die Sommerferien fällt, ist nicht garantiert, dass die Mitglieder überhaupt Kenntnis von der bevorstehenden Eigentümerversammlung erhalten oder eine Gelegenheit erhalten teilzunehmen (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 25.10.2013, Az.: 11 S 16/13; LG Karlsruhe, Urteil vom 07.10.2014, Az.: 11 S 8/14). Eine Hausverwaltung muss dies bei der Planung des Termins für die Eigentümerversammlung berücksichtigen.

IV. Fazit

Hausverwaltungen und Verwalter haben einen großzügigen Spielraum bei der Wahl des Zeitpunkts für die Anberaumung der Eigentümerversammlung, solange der Zeitpunkt verkehrsüblich und zumutbar ist. Die Sommerferien sind eine typische Reisezeit und die Teilnahmemöglichkeit an der Eigentümerversammlung kann – insbesondere, wenn die Ladung auch in den Ferien erfolgt – vereitelt werden.  Daher ist die Anberaumung einer Eigentümerversammlung in den Sommerferien nur im Ausnahmefall zulässig:

  • Bei besonderer Dringlichkeit.
  • Der Verwalter stellt durch eine entsprechend lange Ladungsfrist sicher, dass alle Wohnungseigentümer eine Teilnahmemöglichkeit haben oder sich zumutbar vertreten lassen können.
  • Bei der konkreten Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft spricht nichts dagegen die Eigentümerversammlung in den Sommerferien durchzuführen.

Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilien­eigentümer. Mit meinem Portal Hausver­walter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Haus­ver­waltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.

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