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Informationen für Eigentümer. Hausverwaltungen. Mieter.

Zahlungspflicht für Sonderumlage nach Eigentumserwerb in der Zwangsversteigerung?

Ausgangssituation: Ein Eigentümer erwirbt sein Wohnungseigentum oder Teileigentum in der Zwangsversteigerung durch Zuschlag. Er ist auch dann zur Zahlung einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor seinem Erwerb beschlossen wurde, aber erst nach dem Eigentumserwerb fällig geworden ist (BGH Urteil v. 5.2.2009, IX ZR 21/07; LG Saarbrücken 5 S 26/08; OLG Köln NZM 2002, 351). Im Fall hatten die Wohnungseigentümer infolge aufgelaufener Hausgeldrückstände eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers eine Sonderumlage beschlossen. …Artikel jetzt weiter lesen

Wer muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?

Zur ordnungsgemäßen Vorbereitung einer Eigentümerversammlung gehört auch, dass alle teilnahmeberechtigten Personen eingeladen werden. Wer einlädt, muss die einzuladenden Personen kennen! Das Wohnungseigentumsgesetz enthält dazu keine ausdrückliche Regelung. Wird eine Person vergessen, ist dies nicht nur peinlich, sondern kann auch ein Anfechtungsrecht begründen. Da sich die Anfechtung im Regelfall auf sämtliche Beschlüsse beziehen wird, riskiert derjenige, der die Einladung initiiert, ein erhebliches Konfliktpotenzial. I. Checkliste Da das Gesetz lediglich von der …Artikel jetzt weiter lesen

Wer darf zur Eigentümerversammlung einladen? Verwalter, Beirat, Eigentümer?

Um eine Mehrheit von Personen in einer Versammlung zusammenzubringen, muss eine Person die Initiative ergreifen und einladen. Sie muss aber auch dazu berechtigt sein. Würde in einer Wohnungseigentümergemeinschaft jeder einzelne Eigentümer für sich das Recht zur Einladung zur Eigentümerversammlung beanspruchen, wäre das Risiko des Missbrauchs sehr hoch. Es wäre mit ständigen Einladungen zu rechnen, für die möglicherweise überhaupt kein objektiv nachvollziehbarer Anlass besteht. Die Möglichkeit des inflationären Gebrauchs der Einladung …Artikel jetzt weiter lesen

Verwalterbestellung nur nach Einholung von Alternativangeboten

Wer vor einer wirtschaftlichen Entscheidung steht, holt üblicherweise Angebote verschiedener Anbieter ein. Erst der Vergleich ermöglicht es, ein einzelnes Angebot auf seine Werthaltigkeit und Tauglichkeit zu prüfen. Hat ein einzelnes Angebot Schwachpunkte, treten diese erst im Vergleich zu Tage. Ordnungsgemäße Verwaltung erfordert Alternativangebote Auch die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht nur gut beraten, sondern auch rechtlich verpflichtet, vor der erstmaligen Bestellung eines Verwalters Vergleichsangebote einzuholen. Nur ein solches Vorgehen entspricht …Artikel jetzt weiter lesen

Klarheit über die „Eckpunkte“ der Bestellung: Vor Abschluss des Verwaltervertrages

Wird der Verwalter bestellt, müssen die Eigentümer in der Eigentümerversammlung wissen, welchen wesentlichen Inhalt der abzuschließende Verwaltervertrag haben soll. Die Bestellung eines Verwalters entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt wird, auch die Eckpunkte des Verwaltervertrages in wesentlichen Umrissen geregelt werden (BGH Urteil v. 14.3.2014, Az. V ZR 114/14). Unterscheide erstmalige Bestellung / wiederholte Bestellung Zunächst ist die Bestellung des Verwalters als Organ …Artikel jetzt weiter lesen

Tierhaltung in der Gemeinschaftsordnung – sind Verbote möglich?

Tiere sind nicht jeden Menschen Freund. Wohnungsanlagen sind aber auch keine Zoos. Es gilt, die gesunde Mitte zu finden, in der jeder Wohnungseigentümer leben kann. Dabei kommt es darauf, auf welcher Grundlage die Tierhaltung beschlossen wird. Je nachdem ist ein Tierhaltungsverbot verpflichtend, nichtig oder anfechtbar. 1. Regelung der Tierhaltung in der Teilungserklärung Die Teilungserklärung kann bereits ein klares Verbot der Tierhaltung beinhalten. Da Regelungen nicht über das Ziel hinausschießen dürfen, müssen …Artikel jetzt weiter lesen

Muster: Stimmrechtsvollmacht für die Wohnungseigentümerversammlung

Ist ein Wohnungseigentümer verhindert und kann nicht an der Wohnungseigentümerversammlung persönlich teilnehmen, hat er das Recht einen Vertreter zu beauftragen und darf ihn im Wege einer Stimmrechtsvollmacht bevollmächtigen, für sich an der Versammlung teilzunehmen (BGH ZMR 1993, 287). Hinweise und Erklärungen Eine Stimmrechtsvollmacht (Link: Vertretung von Eigentümern in der Wohnungseigentümerversammlung) bezieht sich auf die Teilnahme eines Vertreters des Wohnungseigentümers an der Versammlung. Die Teilnahme Dritter (Link: Teilnahme Dritter an der …Artikel jetzt weiter lesen

Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft klagen? – (Prozessführung, Rechtsfähigkeit)

Wohnungseigentümergemeinschaften bestehen aus einzelnen Wohnungseigentümern. Wollten Wohnungseigentümer eine Klage einreichen, mussten sie früher jeden einzelnen Wohnungseigentümer namentlich in der Klageschrift benennen. Auch im allgemeinen Rechtsverkehr des täglichen Lebens konnten nur alle Wohnungseigentümer gemeinsam in namentlicher Bezeichnung handeln. In größeren Eigentümergemeinschaften stellte dies ein erhebliches Problem dar. Insoweit ist die Frage mehr als bloß theoretisch juristischer Natur. Sie hat im täglichen Rechtsverkehr einer Wohnungseigentümergemeinschaft erhebliche Bedeutung. Dabei geht es oft um …Artikel jetzt weiter lesen

Ausschluss von der Abstimmung bei der Eigentümerversammlung: Stimmrechtsverbot / Stimmrechtsausschluss

Bei der Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung kann jede einzelne Stimme ausschlaggebend sein. Um Interessenkonflikte zu vermeiden, bestimmt § 25 V WEG, dass ein Wohnungseigentümer in bestimmten Fällen von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen ist. Es besteht ein Stimmrechtsverbot oder ein Stimmrechtsausschluss. In diesem Artikel geht es um die Fragen, wann Stimmrechtsverbote anzuwenden sind, wann es Ausnahmen gibt und wie die Eigentümergemeinschaft mögliche Konflikte am besten schon vor der Eigentümerversammlung vermeidet. …Artikel jetzt weiter lesen

Hausgeld: Bestandteile, Verteilerschlüssel und Abrechnung

Wer eine Immobilie kauft, übernimmt auch die Verantwortung zur Unterhaltung des Objekts. Was für ein Einfamilienhaus offensichtlich ist, ist auch für eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentumsanlage maßgebend. Nach dem Grundsatz des § 16 II WEG ist „jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seiner Anteile zu tragen“. Diese finanzielle Verpflichtung findet ihren …Artikel jetzt weiter lesen

Haftung des Wohnungseigentümers für seinen Mieter (z.B. bei Lärm, Schäden und Mietminderung)

Der einzelne Wohnungseigentümer steht oft im Spannungsverhältnis zwischen seinem Mieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft. Probleme entstehen dann, wenn Mieter lärmen, unangenehme Essensgerüche verbreiten, Schäden am Gemeinschaftseigentum verursachen oder der Mieter eines anderen Wohnungseigentümers wegen des Fehlverhaltens seines benachbarten Mieters die Miete mindert. Um die Problematik einzuordnen, müssen die rechtlichen Beziehungen nachvollzogen werden. In diesem Artikel geht es um dieses Dreiecks-Verhältnis und die Fragen der Haftung. In wie weit muss sich der …Artikel jetzt weiter lesen

Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung (20 Aspekte zu Formalien, Fristen, Tipps)

Zielvorgabe: Informieren Sie sich als Wohnungseigentümer oder als Erwerber von Wohnungseigentum, wie Sie Ihre Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung zweckmäßig wahrnehmen! Die 20 Aspekte in diesem Artikel verschaffen Ihnen einen ersten Überblick über den Ablauf der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Gerade wer erstmalig Wohnungseigentum erwirbt, muss sich zwangsläufig mit den rechtlichen Gegebenheiten von Wohnungseigentum auseinandersetzen. Spätestens dann, wenn der neue Wohnungseigentümer an der ersten Eigentümerversammlung teilnimmt, wird er feststellen, dass er …Artikel jetzt weiter lesen

Eigentümerversammlung: Einberufung, Fristen, Vollmachten und Protokollierung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist kein Selbstläufer. Sie bedarf der fortlaufenden Verwaltung. Wichtige Entscheidungen werden von den Eigentümern in der Eigentümerversammlung getroffen. Diese ist das oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie ist für alle Angelegenheiten zuständig, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach der Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluss entschieden werden können. Dieser Artikel bietet Ihnen einen allgemeinen Überblick über den Ablauf einer Eigentümerversammlung und ihre Formalien. Details finden Sie in spezielleren Artikeln (siehe …Artikel jetzt weiter lesen

Haftet der Käufer einer Eigentumswohnung für rückständige Hausgelder?

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, stellt sich für Eigentümergemeinschaft und Käufer die Frage, für welche Verbindlichkeiten der Käufer die Haftung übernimmt. Die Haftung für nach dem Erwerb begründete Verbindlichkeiten dürfte jedenfalls eine Selbstverständlichkeit sein. Haftet der Käufer aber auch für Verbindlichkeiten, die … a.) vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft begründet wurden (Hausgeldschulden des Veräußerers) und b.) haftet er für vor seinem Eintritt begründete Verbindlichkeiten, die erst nach diesem Zeitpunkt fällig …Artikel jetzt weiter lesen

Tagesordnung einer Wohnungseigentümerversammlung (Fristen, Formalien, Tipps)

In Wohnungseigentümerversammlungen geht es meist ums liebe Geld. Beschlussfassungen können für den einzelnen Wohnungseigentümer erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen nach sich ziehen. Deshalb bestimmt das Gesetz, dass Eigentümerversammlungen nicht beliebig einberufen oder beliebig gestaltet werden können. Grundlage einer jeden Versammlung ist die Tagesordnung. In jeder Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung ist die Tagesordnung mitzuteilen. Sie entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. In diesem Artikel geht es speziell um die Tagesordnung für die WEG-Versammlung. Was müssen Verwalter …Artikel jetzt weiter lesen