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Informationen für Eigentümer. Hausverwaltungen. Mieter.

Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft – Voraussetzungen, Ablauf, Risiken und Chancen

Eigentum verpflichtet, auch Wohnungseigentum. Die Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft kann verschiedene Gründe haben. Da damit in extremer Weise in den Lebensbereich des Wohnungseigentümers eingegriffen wird, sollten die Voraussetzungen, Risiken und Chancen sowie der Ablauf eines Zwangsversteigerungsverfahrens und in Betracht kommende alternative Handlungsmöglichkeiten bekannt sein. 1. Zwangsversteigerung infolge der Entziehung des Wohnungseigentums a. Unzumutbares Verhalten des Wohnungseigentümers Einmal kann die Entziehung des Wohnungseigentums Ausgangspunkt des Zwangsversteigerungsverfahrens sein. Die Entziehung …Artikel jetzt weiter lesen

Was müssen WEG-Verwalter bei der Instandhaltungsrücklage beachten?

Instandhaltungsrücklagen dienen der Instandhaltung der Immobilie. Sie werden langfristig angespart und decken unerwartete oder geplante Sanierungsmaßnahmen in der Zukunft ab. Nach § 21 V Nr. 4 WEG gehört es zur ordnungsgemäßen Verwaltung, eine angemessene Instandhaltungsrückstellung anzusammeln. Die Instandhaltungsrücklage ist zweckbestimmt. Sie darf grundsätzlich nur für Instandhaltungen verwendet werden. Ein Eigentümerbeschluss oder die Entscheidung eines WG-Verwalters, die eine zweckwidrige Verwendung der Instandhaltungsrücklage vorsehen, entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung …Artikel jetzt weiter lesen

Wann ist Kritik am Verwalter erlaubt? – Schmähkritik, Verleumdung – Grenzen und Tipps

Das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter ist oft angespannt. Insbesondere in Wohnungseigentümerversammlungen müssen sich Verwalter Kritik anhören und ihre Empfehlungen und Entscheidungen rechtfertigen. Manch ein Wohnungseigentümer schießt mit seiner Kritik über das Ziel hinaus. Ist die Kritik abwertend und schonungslos, kann sie dennoch vom Recht auf Meinungsäußerung gedeckt sein. Überschreitet die Kritik die Grenze der Sachbezogenheit, wird sie zur Schmähkritik oder artet gar in Beleidigung und Verleumdung aus. Um die …Artikel jetzt weiter lesen

Verwalterbestellung nur nach Bonitätsnachweis (Einzelunternehmer, UG, GmbH, GbR)

Die WEG-Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften nehmen eine Vertrauensposition wahr. Nicht nur die persönliche Chemie zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern muss stimmen. Auch die persönlichen Verhältnisse des Verwalters spielen eine entscheidende Rolle. Bonität des WEG-Verwalters gibt der Gemeinschaft Sicherheit Es gehört zu den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 IV WEG, dass ein Verwalter über eine ausreichende Bonität verfügen muss. Bonität bedeutet, dass er in geordneten finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnissen lebt …Artikel jetzt weiter lesen

Welche Vertragslaufzeiten für Hausverwalter sind sinnvoll?

Jeder einzelne Wohnungs- oder Teileigentümer kann die Bestellung eines Verwalters verlangen und gerichtlich durchsetzen (§ 21 IV WEG). Die Verwalterbestellung entspricht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Hausverwaltung. Da die Verwalterbestellung eine Vertrauensaufgabe ist, müssen die Wohnungseigentümer die Vertragslaufzeiten strategisch bestimmen. Dafür sind folgende Aspekte relevant. 1. Erste Bestellung nur auf drei, dann auf fünf Jahre Über die Bestellung und ordentliche oder fristlose Abberufung des Verwalters beschließt die Eigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit (§ …Artikel jetzt weiter lesen

Winterdienst in einer Wohnungseigentümergemeinschaft – Wer ist verantwortlich?

Wenn es passiert, will keiner verantwortlich sein. Dennoch gibt es klare Regeln, wie der Winterdienst in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu handhaben ist. Jeder Wohnungseigentümer sollte sein Risiko kennen. Um der Verantwortung gerecht zu werden, sollte angesichts des potentiellen Schadenspotentials gerade der Winterdienst klar geregelt sein. Zwar hat dann kein Wohnungseigentümer mehr Geld in der Tasche. Sein Vorteil besteht aber darin, dass er nicht für verletzungsbedingte Schäden Dritter aufkommen muss. 1. Wohnungseigentümergemeinschaft …Artikel jetzt weiter lesen

Verkehrssicherungspflichten im Wohnungseigentum – Wer haftet wann?

Was es bedeutet, verkehrssicherungspflichtig zu sein, wird manchem Wohnungseigentümer erst bewusst, wenn der berühmte Dachziegel vom Dach fällt und auf dem Kopf eines Passanten einschlägt. Typisches Beispiel für Verkehrssicherungspflichten im Wohnungseigentum ist auch der Winterdienst. Wer Schaden von sich und der Gemeinschaft abwenden möchte, muss wissen, was es mit Verkehrssicherungspflichten im Wohnungseigentum auf sich hat. 1. Welche Verkehrssicherungspflichten im Wohnungseigentum kommen in Betracht? Eigentumswohnanlagen sind gefahrenträchtig. Jeder Wohnungseigentümer muss sich …Artikel jetzt weiter lesen

Minderheitenschutz in Wohnungseigentumsanlagen – Probleme, Auswege, Tipps

Auch in Wohnungseigentümerversammlungen herrscht das Demokratiegebot. Die Mehrheit entscheidet. Minderheiten müssen sich fügen. Dennoch sind Minderheiten nicht rechtlos gestellt. Nach § 24 II WEG muss der Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt (Minderheitenquorum). 1. Wann spielt das Minderheitenquorum eine Rolle? Dabei geht es vornehmlich um Situationen, die außerhalb der ordentlichen Jahresversammlung besprochen und entschieden …Artikel jetzt weiter lesen

Preise für Hausverwaltungen – Was Verwaltungen kosten (mit Preistabellen)

In diesem Artikel lesen Sie, mit welchen ungefähren Hausverwaltungs-Preisen Sie an verschiedenen Standorten rechnen müssen. Die Preise für Hausverwaltungen sind so unterschiedlich wie die Immobilien, die verwaltet werden und so ungleich, wie die Lebenshaltungskosten der Regionen in Deutschland. Weiter unten auf dieser Seite finden Sie Auflistungen mit Beispiel-Preisen für die Hausverwaltungen, die Darstellung soll zeigen, wie groß die Preisgefälle in Deutschland sind und welche Rolle die Größe des Verwaltungsobjektes hat. Die …Artikel jetzt weiter lesen

Überblick: Verhältnis Wohnungseigentümer – Eigentümergemeinschaft – Mieter – Verwalter

Das Mietrecht hat noch immer das Idealbild vor Augen, dass ein Mehrfamilienhaus einem einzigen Eigentümer gehört, der zugleich der Vermieter aller im Haus wohnenden Mieter ist. Dieser Alleineigentümer kann natürlich im Haus tun und lassen, was er will und braucht keine Rücksicht auf andere Miteigentümer zu nehmen. Oftmals ist es so, dass dieser Alleineigentümer auch selbst im Haus wohnt und die Verwaltung des Objekts übernimmt. Es gehört zum Inhalt des …Artikel jetzt weiter lesen

Zahlungspflicht für Sonderumlage nach Eigentumserwerb in der Zwangsversteigerung?

Ausgangssituation: Ein Eigentümer erwirbt sein Wohnungseigentum oder Teileigentum in der Zwangsversteigerung durch Zuschlag. Er ist auch dann zur Zahlung einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor seinem Erwerb beschlossen wurde, aber erst nach dem Eigentumserwerb fällig geworden ist (BGH Urteil v. 5.2.2009, IX ZR 21/07; LG Saarbrücken 5 S 26/08; OLG Köln NZM 2002, 351). Im Fall hatten die Wohnungseigentümer infolge aufgelaufener Hausgeldrückstände eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers eine Sonderumlage beschlossen. …Artikel jetzt weiter lesen

Wer muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?

Zur ordnungsgemäßen Vorbereitung einer Eigentümerversammlung gehört auch, dass alle teilnahmeberechtigten Personen eingeladen werden. Wer einlädt, muss die einzuladenden Personen kennen! Das Wohnungseigentumsgesetz enthält dazu keine ausdrückliche Regelung. Wird eine Person vergessen, ist dies nicht nur peinlich, sondern kann auch ein Anfechtungsrecht begründen. Da sich die Anfechtung im Regelfall auf sämtliche Beschlüsse beziehen wird, riskiert derjenige, der die Einladung initiiert, ein erhebliches Konfliktpotenzial. I. Checkliste Da das Gesetz lediglich von der …Artikel jetzt weiter lesen

Wer darf zur Eigentümerversammlung einladen? Verwalter, Beirat, Eigentümer?

Um eine Mehrheit von Personen in einer Versammlung zusammenzubringen, muss eine Person die Initiative ergreifen und einladen. Sie muss aber auch dazu berechtigt sein. Würde in einer Wohnungseigentümergemeinschaft jeder einzelne Eigentümer für sich das Recht zur Einladung zur Eigentümerversammlung beanspruchen, wäre das Risiko des Missbrauchs sehr hoch. Es wäre mit ständigen Einladungen zu rechnen, für die möglicherweise überhaupt kein objektiv nachvollziehbarer Anlass besteht. Die Möglichkeit des inflationären Gebrauchs der Einladung …Artikel jetzt weiter lesen

Verwalterbestellung nur nach Einholung von Alternativangeboten

Wer vor einer wirtschaftlichen Entscheidung steht, holt üblicherweise Angebote verschiedener Anbieter ein. Erst der Vergleich ermöglicht es, ein einzelnes Angebot auf seine Werthaltigkeit und Tauglichkeit zu prüfen. Hat ein einzelnes Angebot Schwachpunkte, treten diese erst im Vergleich zu Tage. Ordnungsgemäße Verwaltung erfordert Alternativangebote Auch die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht nur gut beraten, sondern auch rechtlich verpflichtet, vor der erstmaligen Bestellung eines Verwalters Vergleichsangebote einzuholen. Nur ein solches Vorgehen entspricht …Artikel jetzt weiter lesen

Klarheit über die „Eckpunkte“ der Bestellung: Vor Abschluss des Verwaltervertrages

Wird der Verwalter bestellt, müssen die Eigentümer in der Eigentümerversammlung wissen, welchen wesentlichen Inhalt der abzuschließende Verwaltervertrag haben soll. Die Bestellung eines Verwalters entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt wird, auch die Eckpunkte des Verwaltervertrages in wesentlichen Umrissen geregelt werden (BGH Urteil v. 14.3.2014, Az. V ZR 114/14). Unterscheide erstmalige Bestellung / wiederholte Bestellung Zunächst ist die Bestellung des Verwalters als Organ …Artikel jetzt weiter lesen