Nachträgliche Änderung der Tagesordnung einer WEG – Möglich oder nicht?

Nicht selten fallen Wohnungseigentümern nach Erhalt der Eigentümerversammlung noch Beschlussthemen ein, die sie gerne auf die Tagesordnung setzen wollen. Doch wie erfolgt eine nachträgliche Änderung der Tagesordnung? Kann ein Wohnungseigentümer nach der Einladung zur Versammlung vom Verwalter verlangen, dass er noch einen weiteren Punkt auf die Tagesordnung setzt? Was ist, wenn der Verwalter sich weigert ein Beschlussthema nachträglich in die Tagesordnung aufzunehmen?

Der nachfolgende Artikel erklärt für Wohnungseigentümer und Verwalter wie eine nachträgliche Änderung der Tagesordnung in der Praxis umgesetzt werden kann.

I. Welche Voraussetzungen gibt es für die nachträgliche Änderung der TOP?

Die nachträgliche Änderung der Tagesordnung ist grundsätzlich dann möglich, wenn ein Eigentümer die Aufnahme eines bestimmten Tagesordnungspunktes (TOP) beantragt, er insoweit tatsächlich einen Anspruch auf Aufnahme dieses TOPs hat und die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG trotz der Änderung gewahrt bleibt.

1. Besteht ein Anspruch auf Aufnahme des Tagesordnungspunkts?

Dieser Punkt ist in der Praxis als erstes zu klären: Ein Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes und Behandlung in der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung gegenüber dem Verwalter, besteht — unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG — nach ständiger Rechtsprechung dann, wenn sachlich Gründe vorliegen, den Gegenstand zu erörtern und zum Gegenstand der Abstimmung zu machen (vgl. Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 13.07.2022, Az.: 318 T 16/22; Amtsgericht (AG) Schwerin, Urteil vom 07.10.2022, Az.: 14 C 299/22; Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.12.2018, Az.: V ZR 101/16). Die Gerichte leiten diesen Anspruch der Wohnungseigentümer aus dem Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung nach §§ 23, 24 WEG ab.

Sachliche Gründe liegen dann vor, wenn die Erörterung und Beschlussfassung zu dem gewünschten Thema ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und die Behandlung in der nächsten Eigentümerversammlung zwingend erforderlich ist (vgl. Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05; LG München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11). Zwingend erforderlich bedeutet, dass die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung die Behandlung des Tagesordnungspunktes erfordern, der ergänzt werden soll (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05).

2. Rechtzeitige Änderung der Tagesordnung möglich?

Liegt ein Anspruch auf die Aufnahme eines Tagesordnungspunkts vor, ist als nächstes zu prüfen, ob der Anspruch auch noch rechtzeitig durchsetzbar ist: Die Ergänzung bzw. nachträgliche Änderung der Tagesordnung ist nur dann möglich, wenn sie noch vor Ablauf der dreiwöchigen Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG umsetzbar ist, wenn auf diese Frist nicht ausnahmsweise verzichtet werden kann (vgl. AG Schwerin, Urteil vom 07.10.2022, Az.: 14 C 299/22). Das bedeutet, der neue Tagesordnungspunkt muss allen Wohnungseigentümern rechtzeitig — d.h. 3 Wochen — vor der Eigentümerversammlung bekannt sein. Anderenfalls wäre ein späterer Beschluss wegen Missachtung der Einladungsfrist unter Nennung der Tagesordnung anfechtbar. Wann im Ausnahmefall auf die Wahrung der Einladungsfrist verzichtet werden kann, lesen Sie hier: Einladungsfrist für die Eigentümerversammlung – Was muss ich wissen?

3. Wirksamer Antrag auf Änderung der Tagesordnung

Die letzte Voraussetzung, die von Eigentümern zu erfüllen ist, damit sie eine nachträgliche Änderung der Tagesordnung erreichen, ist die Stellung eines wirksamen Antrags beim Verwalter bzw. dem Verwaltungsbeirat oder demjenigen der von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Einladung zur Eigentümerversammlung ermächtigt ist.

Es gibt keine besonderen formalen Anforderungen an den Antrag zur Aufnahme eines Tagesordnungspunktes, allerdings sollte zumindest folgender Inhalt angegeben sein:

• Name der Wohnungseigentümergemeinschaft und Name des Antragsstellers
• Wortlaut des aufzunehmenden Tagesordnungspunkts
• Vorformulierung einer beabsichtigten Beschlussfassung
• Antragsbegründung mit sämtlichen Informationen, ggf. als Anlagen beizulegen
• Unterschrift des Antragsstellers

Zudem empfiehlt es sich im Hinblick auf das Rechtzeitigkeitserfordernis, das sich aus § 24 Abs. 4 S. 2 WEG ergibt, den Antrag mindestens 4 Wochen vor der geplanten Eigentümerversammlung zu stellen und den Hausverwalter unter Fristsetzung dazu aufzufordern, sich zu erklären, ob der gewünschte Tagesordnungspunkt berücksichtigt wird. Ein kostenloses Muster für einen entsprechenden Antrag bekommen Sie hier: Antrag zur Aufnahme in die Tagesordnung: Vorlage für Eigentümer

II. Darf der Verwalter die Änderung der Tagesordnung verweigern?

Der Verwalter kann die Änderung der Tagesordnung verweigern, wenn es keine sachlichen Gründe gibt, die für die Behandlung des Tagesordnungspunkts in der nächsten Eigentümerversammlung sprechen. Anderenfalls ist die Weigerung pflichtwidrig, denn der Verwalter hat als Teil seiner Aufgabe der ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die formellen Voraussetzungen für die Abstimmung zu einem geforderten Tagesordnungspunkt zu schaffen, wenn für dessen Behandlung sachliche Gründe sprechen (vgl. AG Schwerin, Urteil vom 07.10.2022, Az.: 14 C 299/22).

Liegt ein Fall pflichtwidriger Weigerung des Verwalters vor, können Wohnungseigentümer ihren Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts gemäß § 43 Nr. 3 WEG gerichtlich geltend machen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.09.2003, Az.: 20 W 103/01; OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05). Klagen oder Anträge im einstweiligen Rechtsschutz sind dann gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten nach §§ 18, 23 WEG (vgl. AG Schwerin, Urteil vom 07.10.2022, Az.: 14 C 299/22; LG München I, Entscheidung vom 16.05.2011, Az.: 1 S 5166/11 WEG).

Gibt es einen Verwaltungsbeirat, besteht alternativ die Möglichkeit, dass der Verwaltungsbeiratsvorsitzende in analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung gestaltet (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.09.1985, Az.: 3 W 145/85: Recht des Beiratsvorsitzenden zur Tagesordnungserweiterung; vgl. AG Schwerin, Urteil vom 07.10.2022; Az.: 14 C 299/22).

Weitere Tipps, wie Eigentümer vorgehen können, wenn der Verwalter die nachträgliche Änderung der Tagesordnung verweigert, lesen Sie hier: Verwalter verweigert Aufnahme von Tagesordnungspunkt – Was tun?

III. Sind Beschlussfassungen nach Änderung der TOP wirksam?

Ja. Die Beschlussfassung über nachträglich geänderte Tagesordnungspunkte ist grundsätzlich ebenso wirksam, wie jede andere Beschlussfassung. Entscheidend ist, dass die Einberufungsfrist auch für nachgeschobene Tagesordnungspunkte beachtet wurde und die Wohnungseigentümer ausreichend Zeit hatten sich hinsichtlich der Beschlussgegenstände in der Versammlung vorzubereiten und zu entscheiden, ob sie an der Versammlung teilnehmen wollen und wie sie abstimmen.

Ist die Einladungsfrist bei einem Beschlussgegenstand einer nachträglich geänderten Tagesordnung nicht gewahrt, ist der Beschluss zwar anfechtbar aber nicht direkt unwirksam. Die Fristunterschreitung führt nicht ohne Weiteres zur Unwirksamkeit.  Hier gilt dasselbe wie bei einem Beschluss der ohne Ankündigung als TOP gefasst wird: Er kann unwirksam sein, muss aber nicht! Lesen Sie hier, auf was es im Einzelfall für die Unwirksamkeit ankommt: WEG Beschluss ohne Tagesordnungspunkt – Was sind die rechtlichen Folgen?

IV. Fazit und Zusammenfassung

Eine gut organisierte Eigentümerversammlung braucht eine gute Vorbereitung und dazu gehört zweifellos eine Tagesordnung, die den Wohnungseigentümern einen Überblick über die zu behandelnden aktuellen Themen ibt und ihnen die Möglichkeit zur Vorbereitung und Meinungsbildung bietet. Nur so können die Eigentümer aufgrund fundierter Kenntnisse und eigener Abwägung eine sichere Entscheidung treffen. Daher ist es wichtig, dass auch nachträglich ergänzte Tagesordnungspunkte rechtzeitig allen Eigentümern bekannt gemacht werden. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass ein Wohnungseigentümer regelmäßig dann einen Anspruch auf Änderung der Tagesordnung hat, wenn die Aufnahme des gewünschten Tagesordnungspunkts der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht und die Änderung rechtzeitig vor Ablauf der Einladungsfrist umgesetzt werden kann.