Erfüllt die Hausverwaltung ihre Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG- Gemeinschaft) nicht, können Eigentümer Schadensersatz verlangen. In welchen Fällen es Schadensersatzansprüche gegenüber der Hausverwaltung gibt, bestimmt sich nach der Haftung des Wohnungseigentumsverwalter (WEG- Verwalters). D.h. nur dort, wo er auch für bestimmte Pflichten einsteht und bei Nichterfüllung haftet, droht dem Verwalter eine Inanspruchnahme.
Der nachfolgende Artikel erklärt daher, in welchen Fällen der WEG-Verwalter bzw. die Hausverwaltung überhaupt haftet und welche Schadensersatzansprüche Eigentümer bekommen.

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I. Vertragliche und gesetzliche Haftung der Hausverwaltung

Beauftragen Wohnungseigentümer eine Hausverwaltung, erfolgt das meist in zwei Schritten: Es wird ein Verwaltervertrag mit dem WEG- Verwalter geschlossen und dann wird der Verwalter als Organ der WEG-Gemeinschaft per Beschluss nach § 26 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestellt. Bei dem Verwaltervertrag handelt es sich um einen sog. entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

1. Haftung wegen Verletzung gesetzlicher Pflichten des WEG- Verwalters

Verstößt die Hausverwaltung bzw. der WEG Verwalter, gegen eine gesetzliche Verpflichtung, haftet er den Eigentümern gegenüber für den daraus entstehenden Schaden.
Der WEG-Verwalter hat regelmäßig die gesetzlichen Verpflichtungen

  • des Beauftragten bei einer Geschäftsbesorgung nach § 675 Abs. 1 BGB iVm §§ 663, 665 bis 670, 672 bis 674 BGB und die
  • des Verwalters nach den §§ 24, 27, 28 WEG zu erfüllen.

Gibt es keinen Verwaltervertrag haftet der WEG-Verwalter aufgrund seiner Organstellung, für Pflichtverletzungen bzgl. der §§ 24, 27, 28 WEG.
Daneben haftet die Hausverwaltung auf Grundlage der nachfolgenden Punkte:

2. Haftung wegen vertraglicher Pflichten des WEG-Verwalters

Die vertragliche Haftung beschränkt sich auf alle zusätzlichen Pflichten, die z.B. im Verwaltervertrag, der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung vereinbart sind.

3. Haftungszeitraum der Hausverwaltung

Die Haftung der Hausverwaltung ist nicht auf die Amtszeit des WEG- Verwalters beschränkt. Es gibt auch sog. nachvertragliche Pflichten, aufgrund derer die Hausverwaltung zu bestimmten Handlungen nach Ende der Amtszeit verpflichtet ist: z.B. die Rechnungslegungspflicht oder die Verpflichtung zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen an die Wohnungseigentümer, die Erstellung der Jahresabrechnung nach Ausscheiden usw.

II. Schadensersatz gegen Hausverwaltung wegen Vertragspflichtverletzung: Anspruchsgrundlage und Voraussetzungen

Wollen Eigentümer gegen die Hausverwaltung Schadensersatz geltend machen, ist die Anspruchsgrundlage bei einer schuldhaften vertraglichen oder gesetzlichen Pflichtverletzung regelmäßig § 280 Abs. 1 BGB. Ist die Pflichtverletzung eine Verzögerung oder Verspätung einer Pflichterfüllung befindet sich die Hausverwaltung meist in Verzug. Dann können Eigentümer Ersatz des Verzögerungsschadens nach §§ 286, 280 Abs. 2 BGB verlangen. Die beiden Schadensersatzarten können im Einzelfall auch nebeneinander geltend gemacht werden. Die Berechnung von Umfang und Höhe des Schadensersatzes richtet sich nach den §§ 249 ff. BGB.

Für die Haftung der Hausverwaltung nach § 280 Abs. 1 BGB müssen allerdings immer drei Voraussetzungen vorliegen:

  • Pflichtverletzung
  • Es muss einen Schaden wegen der Pflichtverletzung des Verwalters geben.
  • Die Hausverwaltung muss schuldhaft gehandelt haben.

1. Voraussetzung: Pflichtverletzung

Die Hausverwaltung muss eine gesetzliche oder vertragliche Pflicht verletzt haben. Dazu gibt es unzählige Beispiele.
Sehr häufige Fälle einer Pflichtverletzung sind z.B.:

  • Mangelhafte oder unvollständige Jahresabrechnung durch die Hausverwaltung
  • Weigerung des Verwalters Jahresabrechnung zu erstellen wegen Verwalterwechsel
  • Fehlerhafte oder keine Einberufung der Eigentümerversammlung durch die Hausverwaltung
  • Eigenmächtiges Handeln der Hausverwaltung ohne Eigentümerbeschluss (wie etwa Auftragsvergabe für Instandsetzungen ohne Ermächtigungsbeschluss)
  • Hausverwaltung veruntreut Gelder der WEG- Gemeinschaft oder informiert die Eigentümer nicht über Risiken bei einer spekulativen Anlage
  • WEG- Verwalter verursacht Anfechtbarkeit von Beschlüssen oder stellt Beschlussergebnisse falsch fest

Wichtig ist hier auch, dass die Hausverwaltung auch für Pflichtverletzungen ihrer Erfüllungsgehilfen haftet nach § 278 BGB. Das sind z.B. Büroangestellte etc. Hausmeister deren Hausmeistervertrag direkt mit der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, sind keine Erfüllungsgehilfen der Hausverwaltung (Amtsgericht (AG) Hannover, Urteil vom 05.04.2012, Az.: 480 C 297/12).

2. Voraussetzung: Schaden wegen Pflichtverletzung

Der entstandene Schaden der Eigentümer muss der Pflichtverletzung zugerechnet werden können. Er muss also aufgrund der Pflichtverletzung entstanden sein.
Entscheidend ist hier die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung. So z.B., wenn die Hausverwaltung die Jahresabrechnung fehlerhaft erstellt, mit der Folge, dass die WEG-Gemeinschaft kostenpflichtig einen Dritten beauftragen muss oder die Hausverwaltung erforderliche Instandsetzungsarbeiten nicht veranlasst und dadurch konkrete Schäden entstehen etc. In diesen Fällen besteht der Ursachenzusammenhang (sog. Kausalzusammenhang). Tritt allerdings eine Handlung oder Ereignis dazwischen, dass die Ursächlichkeit unterbricht, kann es sein, dass der erforderliche Kausalzusammenhang für die Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB fehlt.

3. Voraussetzung: Hausverwaltung verantwortlich

Die Hausverwaltung und der WEG- Verwalter haften nur für Schäden, die durch pflichtwidriges Handeln oder Unterlassen schuldhaft verursacht wurden. Die Hausverwaltung bzw. der WEG- Verwalter müssen den Schaden also zu vertreten haben. Entscheidend ist hier sog. das Vertreten müssen: Dabei gilt zu vertreten sind vorsätzliche (absichtliche) und fahrlässige Pflichtverletzungen. Fahrlässig handelt jemand, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.
Der Maßstab der aufzuwendenden Sorgfalt richtet sich danach, wie sorgfältig ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter unter denselben Umständen vorgehen würde. Besondere Kenntnisse oder Qualifikation erweitern die Sorgfaltspflicht: So hat z.B. ein Verwalter der Kaufmann ist, die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns bei seiner Pflichterfüllung aufzuwenden (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 21.12.1995, Az.: V ZB 4/94). Ist der Verwalter zusätzlich Architekt und wird gesondert für die Überwachung von Baumaßnahmen bezahlt, sind seine zusätzliche Kenntnisse bei seiner Haftung zu berücksichtigen (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 30.08.1989, Az.: 2Z BR 40/89).

III. Schadensersatz gegen die Hausverwaltung wegen unerlaubter Handlung

Wird jemand durch eine rechtswidrige und schuldhafte Handlung der Hausverwaltung geschädigt, ist der entstandene Schaden zu ersetzen. Das ist als sog. deliktische Haftung in §§ 823 bis 853 BGB geregelt und gilt auch im Verhältnis der Hausverwaltung zur WEG Gemeinschaft oder Dritten. Ein typisches Beispiel ist hier z.B. die Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht und die Haftung des Verwalter gemäß § 838 in Verbindung mit § 836 BGB als Gebäudeunterhaltsverpflichteter. Die Berechnung und Höhe des konkreten Schadensersatzes folgen aus § 249 ff. BGB. Bei nicht Vermögensschäden kann als Schadensersatz Schmerzensgeld verlangt werden.
Oft fällt die deliktische Haftung mit der vertraglichen Haftung zusammen: So z.B. in einem Fall des BayObLG, bei dem sich ein Eigentümer durch einen Sturz im Treppenhaus wegen eines fehlenden Geländers verletzt, obgleich die Anbringung des Geländers durch die WEG- Gemeinschaft bereits vor längerem beschlossen wurde (Beschluss vom 04.01.1996, Az.: 2Z BR 120/95). Nach Ansicht des Gerichts hat der Verwalter seine Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung dadurch verletzt, dass er das Geländer nicht zeitnah nach Beschluss anbringen ließ. Darin liegt eine Verletzung des Verwaltervertrages und eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Der Verwalter schuldete der WEG-Gemeinschaft hier Schadensersatz
Insoweit ist es wichtig zu wissen, dass die Hausverwaltung auch gegenüber Dritten für deliktische Handlungen von sog. Verrichtungsgehilfen nach § 836 BGB haftet. Verrichtungsgehilfe der Hausverwaltung ist jeder, den diese zu einer Verrichtung bestellt. Das bedeutet: Fügt der Verrichtungsgehilfe einem Dritten widerrechtlich in Ausführung der Verrichtung einen Schaden zu, muss die Hausverwaltung Schadensersatz zahlen. Die Ersatzpflicht gegenüber dem Geschädigten tritt allerdings nicht ein, wenn die Hausverwaltung nachweisen kann, dass der Verrichtungsgehilfe sorgfältig ausgewählt und seine Arbeit stichprobenartig überwacht wurde.

IV. Einzelne Eigentümer und WEG-Gemeinschaft haben Schadensersatzansprüche gegen Hausverwaltung

Je nach dem, um welche Schadensart es sich handelt und welche Pflichtverletzung der Hausverwaltung vorliegt, ist auch der Anspruchsberechtigte nicht immer derselbe: geht es z.B. um vertragliche oder schuldrechtliche Schadensersatzansprüche der WEG Gemeinschaft, können diese nur gemeinsam geltend gemacht werden. Zwar wird die WEG- Gemeinschaft in der Regel gemäß § 9b WEG vom Verwalter außergerichtlich und gerichtlich vertreten, aber bei Ansprüchen gegen den Verwalter gilt eine Besonderheit: Nach § 9 b Abs. 2 WEG wird die WEG- Gemeinschaft dem Verwalter gegenüber vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einem durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer vertreten.
Die einzelnen Wohnungseigentümer können Schadensersatz verlangen, wenn der Verwalter seine Pflicht zur ordnungsgemäße Verwaltung verletzt oder schuldhaft Sondereigentum geschädigt hat.

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V. Fazit und Zusammenfassung

Schadensersatzansprüche gegen die Hausverwaltung können sich aus dem Gesetz, einem Vertrag oder aufgrund einer deliktischen Handlung ergeben. Wann, welche Haftung greift kann nur anhand des Einzelfalls beurteilt werden. Für Eigentümer ist es daher empfehlenswert sich an einen Rechtsanwalt zu wenden, der die Voraussetzungen einer im Raum stehenden Haftung der Verwaltung prüfen kann. Seit 2018 gibt es für gewerbliche WEG-Verwalter als Berufszulassungsvoraussetzung sogar die Pflicht eine entsprechende Versicherung zur Deckung der Haftungsrisiken abzuschließen.

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