Erfüllt die Hausverwaltung ihre Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG- Gemeinschaft) nicht, können Eigentümer Schadensersatz verlangen. In welchen Fällen es Schadensersatzansprüche gegenüber der Hausverwaltung gibt, bestimmt sich nach der Haftung des Wohnungseigentumsverwalter (WEG- Verwalters). D.h. nur dort, wo er auch für bestimmte Pflichten einsteht und bei Nichterfüllung haftet, droht dem Verwalter eine Inanspruchnahme. Der nachfolgende Artikel erklärt daher, in welchen Fällen der WEG-Verwalter bzw. die Hausverwaltung überhaupt haftet und welche Schadensersatzansprüche Eigentümer bekommen.
Inhalt: Schadensersatz gegen Hausverwaltung – Was müssen Eigentümer wissen?
I. Vertragliche und gesetzliche Haftung der Hausverwaltung
Beauftragen Wohnungseigentümer eine Hausverwaltung, erfolgt das meist in zwei Schritten: Es wird ein Verwaltervertrag mit dem WEG- Verwalter geschlossen und dann wird der Verwalter als Organ der WEG-Gemeinschaft per Beschluss nach § 26 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestellt. Bei dem Verwaltervertrag handelt es sich um einen sog. entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
1. Haftung wegen Verletzung gesetzlicher Pflichten des WEG- Verwalters
Verstößt die Hausverwaltung bzw. der WEG Verwalter, gegen eine gesetzliche Verpflichtung, haftet er den Eigentümern gegenüber für den daraus entstehenden Schaden. Der WEG-Verwalter hat regelmäßig die gesetzlichen Verpflichtungen
des Beauftragten bei einer Geschäftsbesorgung nach § 675 Abs. 1 BGB iVm §§ 663, 665 bis 670, 672 bis 674 BGB und die
des Verwalters nach den §§ 24, 27, 28 WEG zu erfüllen.
Gibt es keinen Verwaltervertrag haftet der WEG-Verwalter aufgrund seiner Organstellung, für Pflichtverletzungen bzgl. der §§ 24, 27, 28 WEG. Daneben haftet die Hausverwaltung auf Grundlage der nachfolgenden Punkte:
2. Haftung wegen vertraglicher Pflichten des WEG-Verwalters
Die vertragliche Haftung beschränkt sich auf alle zusätzlichen Pflichten, die z.B. im Verwaltervertrag, der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung vereinbart sind.
3. Haftungszeitraum der Hausverwaltung
Die Haftung der Hausverwaltung ist nicht auf die Amtszeit des WEG- Verwalters beschränkt. Es gibt auch sog. nachvertragliche Pflichten, aufgrund derer die Hausverwaltung zu bestimmten Handlungen nach Ende der Amtszeit verpflichtet ist: z.B. die Rechnungslegungspflicht oder die Verpflichtung zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen an die Wohnungseigentümer, die Erstellung der Jahresabrechnung nach Ausscheiden usw.
II. Schadensersatz gegen Hausverwaltung wegen Vertragspflichtverletzung: Anspruchsgrundlage und Voraussetzungen
Wollen Eigentümer gegen die Hausverwaltung Schadensersatz geltend machen, ist die Anspruchsgrundlage bei einer schuldhaften vertraglichen oder gesetzlichen Pflichtverletzung regelmäßig § 280 Abs. 1 BGB. Ist die Pflichtverletzung eine Verzögerung oder Verspätung einer Pflichterfüllung befindet sich die Hausverwaltung meist in Verzug. Dann können Eigentümer Ersatz des Verzögerungsschadens nach §§ 286, 280 Abs. 2 BGB verlangen. Die beiden Schadensersatzarten können im Einzelfall auch nebeneinander geltend gemacht werden. Die Berechnung von Umfang und Höhe des Schadensersatzes richtet sich nach den §§ 249 ff. BGB.
Für die Haftung der Hausverwaltung nach § 280 Abs. 1 BGB müssen allerdings immer drei Voraussetzungen vorliegen:
Pflichtverletzung
Es muss einen Schaden wegen der Pflichtverletzung des Verwalters geben.
Die Hausverwaltung muss schuldhaft gehandelt haben.
1. Voraussetzung: Pflichtverletzung
Die Hausverwaltung muss eine gesetzliche oder vertragliche Pflicht verletzt haben. Dazu gibt es unzählige Beispiele. Sehr häufige Fälle einer Pflichtverletzung sind z.B.:
Mangelhafte oder unvollständige Jahresabrechnung durch die Hausverwaltung
Weigerung des Verwalters Jahresabrechnung zu erstellen wegen Verwalterwechsel
Fehlerhafte oder keine Einberufung der Eigentümerversammlung durch die Hausverwaltung
Eigenmächtiges Handeln der Hausverwaltung ohne Eigentümerbeschluss (wie etwa Auftragsvergabe für Instandsetzungen ohne Ermächtigungsbeschluss)
Hausverwaltung veruntreut Gelder der WEG- Gemeinschaft oder informiert die Eigentümer nicht über Risiken bei einer spekulativen Anlage
WEG- Verwalter verursacht Anfechtbarkeit von Beschlüssen oder stellt Beschlussergebnisse falsch fest
Wichtig ist hier auch, dass die Hausverwaltung auch für Pflichtverletzungen ihrer Erfüllungsgehilfen haftet nach § 278 BGB. Das sind z.B. Büroangestellte etc. Hausmeister deren Hausmeistervertrag direkt mit der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, sind keine Erfüllungsgehilfen der Hausverwaltung (Amtsgericht (AG) Hannover, Urteil vom 05.04.2012, Az.: 480 C 297/12).
2. Voraussetzung: Schaden wegen Pflichtverletzung
Der entstandene Schaden der Eigentümer muss der Pflichtverletzung zugerechnet werden können. Er muss also aufgrund der Pflichtverletzung entstanden sein. Entscheidend ist hier die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung. So z.B., wenn die Hausverwaltung die Jahresabrechnung fehlerhaft erstellt, mit der Folge, dass die WEG-Gemeinschaft kostenpflichtig einen Dritten beauftragen muss oder die Hausverwaltung erforderliche Instandsetzungsarbeiten nicht veranlasst und dadurch konkrete Schäden entstehen etc. In diesen Fällen besteht der Ursachenzusammenhang (sog. Kausalzusammenhang). Tritt allerdings eine Handlung oder Ereignis dazwischen, dass die Ursächlichkeit unterbricht, kann es sein, dass der erforderliche Kausalzusammenhang für die Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB fehlt.
3. Voraussetzung: Hausverwaltung verantwortlich
Die Hausverwaltung und der WEG- Verwalter haften nur für Schäden, die durch pflichtwidriges Handeln oder Unterlassen schuldhaft verursacht wurden. Die Hausverwaltung bzw. der WEG- Verwalter müssen den Schaden also zu vertreten haben. Entscheidend ist hier sog. das Vertreten müssen: Dabei gilt zu vertreten sind vorsätzliche (absichtliche) und fahrlässige Pflichtverletzungen. Fahrlässig handelt jemand, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Der Maßstab der aufzuwendenden Sorgfalt richtet sich danach, wie sorgfältig ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter unter denselben Umständen vorgehen würde. Besondere Kenntnisse oder Qualifikation erweitern die Sorgfaltspflicht: So hat z.B. ein Verwalter der Kaufmann ist, die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns bei seiner Pflichterfüllung aufzuwenden (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 21.12.1995, Az.: V ZB 4/94). Ist der Verwalter zusätzlich Architekt und wird gesondert für die Überwachung von Baumaßnahmen bezahlt, sind seine zusätzliche Kenntnisse bei seiner Haftung zu berücksichtigen (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 30.08.1989, Az.: 2Z BR 40/89).
III. Schadensersatz gegen die Hausverwaltung wegen unerlaubter Handlung
Wird jemand durch eine rechtswidrige und schuldhafte Handlung der Hausverwaltung geschädigt, ist der entstandene Schaden zu ersetzen. Das ist als sog. deliktische Haftung in §§ 823 bis 853 BGB geregelt und gilt auch im Verhältnis der Hausverwaltung zur WEG Gemeinschaft oder Dritten. Ein typisches Beispiel ist hier z.B. die Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht und die Haftung des Verwalter gemäß § 838 in Verbindung mit § 836 BGB als Gebäudeunterhaltsverpflichteter. Die Berechnung und Höhe des konkreten Schadensersatzes folgen aus § 249 ff. BGB. Bei nicht Vermögensschäden kann als Schadensersatz Schmerzensgeld verlangt werden. Oft fällt die deliktische Haftung mit der vertraglichen Haftung zusammen: So z.B. in einem Fall des BayObLG, bei dem sich ein Eigentümer durch einen Sturz im Treppenhaus wegen eines fehlenden Geländers verletzt, obgleich die Anbringung des Geländers durch die WEG- Gemeinschaft bereits vor längerem beschlossen wurde (Beschluss vom 04.01.1996, Az.: 2Z BR 120/95). Nach Ansicht des Gerichts hat der Verwalter seine Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung dadurch verletzt, dass er das Geländer nicht zeitnah nach Beschluss anbringen ließ. Darin liegt eine Verletzung des Verwaltervertrages und eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Der Verwalter schuldete der WEG-Gemeinschaft hier Schadensersatz Insoweit ist es wichtig zu wissen, dass die Hausverwaltung auch gegenüber Dritten für deliktische Handlungen von sog. Verrichtungsgehilfen nach § 836 BGB haftet. Verrichtungsgehilfe der Hausverwaltung ist jeder, den diese zu einer Verrichtung bestellt. Das bedeutet: Fügt der Verrichtungsgehilfe einem Dritten widerrechtlich in Ausführung der Verrichtung einen Schaden zu, muss die Hausverwaltung Schadensersatz zahlen. Die Ersatzpflicht gegenüber dem Geschädigten tritt allerdings nicht ein, wenn die Hausverwaltung nachweisen kann, dass der Verrichtungsgehilfe sorgfältig ausgewählt und seine Arbeit stichprobenartig überwacht wurde.
IV. Einzelne Eigentümer und WEG-Gemeinschaft haben Schadensersatzansprüche gegen Hausverwaltung
Je nach dem, um welche Schadensart es sich handelt und welche Pflichtverletzung der Hausverwaltung vorliegt, ist auch der Anspruchsberechtigte nicht immer derselbe: geht es z.B. um vertragliche oder schuldrechtliche Schadensersatzansprüche der WEG Gemeinschaft, können diese nur gemeinsam geltend gemacht werden. Zwar wird die WEG- Gemeinschaft in der Regel gemäß § 9b WEG vom Verwalter außergerichtlich und gerichtlich vertreten, aber bei Ansprüchen gegen den Verwalter gilt eine Besonderheit: Nach § 9 b Abs. 2 WEG wird die WEG- Gemeinschaft dem Verwalter gegenüber vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einem durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer vertreten. Die einzelnen Wohnungseigentümer können Schadensersatz verlangen, wenn der Verwalter seine Pflicht zur ordnungsgemäße Verwaltung verletzt oder schuldhaft Sondereigentum geschädigt hat.
Schadensersatzansprüche gegen die Hausverwaltung können sich aus dem Gesetz, einem Vertrag oder aufgrund einer deliktischen Handlung ergeben. Wann, welche Haftung greift kann nur anhand des Einzelfalls beurteilt werden. Für Eigentümer ist es daher empfehlenswert sich an einen Rechtsanwalt zu wenden, der die Voraussetzungen einer im Raum stehenden Haftung der Verwaltung prüfen kann. Seit 2018 gibt es für gewerbliche WEG-Verwalter als Berufszulassungsvoraussetzung sogar die Pflicht eine entsprechende Versicherung zur Deckung der Haftungsrisiken abzuschließen.
Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilieneigentümer. Mit meinem Portal Hausverwalter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.
32 Gedanken zu „Schadensersatz gegen Hausverwaltung – Was müssen Eigentümer wissen?“
Sehr geehrte Damen und Herren,
im Mai diesen Jahres wurde bei der ersten Eigentümerversammlung unserer WEG beschlossen, dass die Türen zwischen Tiefgarage und Treppenhaus und zwischen Treppenhaus und Keller mit Schlössern gesichert werden müssen. Bisher gab es keine Schlösser, was die Eigentümer als Mangel empfanden, da nur die Kellerabteile mit kleinen Vorhängeschlössern durch die Eigentümer gesichert wurden. Der Hausverwalter wurde bei der Eigentümerversammlung beauftragt Schlösser einbauen zu lassen. Ein halbes Jahr später gab es nun mehrere Einbrüche in Kellerräume und es wurden teuere Räder geklaut, da immer noch keine Schlösser eingebaut wurden. Liegt hier eine Pflichtverletzung des Hausverwalters vor, oder habe ich als Bewohner billigend in Kauf genommen, dass die Räder geklaut werden können da ich von dem Sicherheitsmangel wusste und hätte Sie vielleicht auf dem Balkon abstellen müssen?
Sehr geehrte Damen und Herren, meine ehemalige Hausverwaltung hatte im Jahr 2021 die Buchhaltung nicht geführt und somit nicht bemerkt, dass ein Mieter nur sporadisch seine Miete gezahlt. Als ich im darauffolgenden Jahr, als ich wieder einigermaßen gesund war, darauf aufmerksam wurde und die Buchhaltung im Februar selbst überprüft hatte, bemerkte ich, dass der Mieter bis Februar 7.418,67 € schuldete. Der Hausverwalter tat so als wäre das kein Problem und ansonsten wär ja alles gut gelaufen. Der Mieter ist letztendlich im Mai ausgezogen nachdem für mich noch Anwaltskosten und Gerichtskosten angefallen sind. Letztendlich habe ich einen Verlust von über 10.000,00 € aufgrund der nicht ausgeführten Arbeiten, die er lt. Vertrag hätte machen müssen, gemacht. Der Mieter hat Insolvenz angemeldet. Kann ich den Verwalter dafür haftbar machen? Ich bin ziemlich verzweifelt. Viele Grüsse Kerstin Kurth
Guten Tag! Eine Hausverwaltung hat im Auftrage des Vermieters einen Mietvertrag mit einem Mieter abgeschlossen und dabei vergessen, die Kosten für die Bewirtschaftung des Tiefgaragenstellplatzes bei den umlagefähigen Nebenkosten aufzuführen. Bestünde nun ein Anspruch des Eigentümers gegen die Hausverwaltung?
Mit einfacher Mehrheit wurde auf einer Eigentümerversammlung die Erneuerung einer 50 Jahre alten Fahrstuhlanlage beschlossen. Die Abrechnung soll laut Beschluss nach MEAs verteilt werden. Der Verwalter hat sich hinterher ohne weiteren Beschluss auf einen Absatz in der Gemeinschaftsordnung berufen und will nun nach Stockwerken abrechnen. Im entsprechenden Absatz geht es lediglich um die Betriebskosten und den Unterhalt – was auch immer das ist. Meine mehrfachen Einwände/Briefe mit dem Hinweis auf die Ausführung des Beschlusses der Eigentümerversammlung, der nicht angefochten worden ist, führen zun keiner Änderung. Kann ich bzw. raten Sie mir, Klage einzureichen?
ich besitze eine Wohnung in einer WEG, wo in der Wohnung darunter ein Wasserschaden war. Die Hausverwaltung hat dann ohne Information meinen Balkon, welcher für der Schaden verantwortlich war, demontieren und neu fliesen lassen (offenbar Gefahr im Verzug, obschon der Wasserschaden schon Monate vorher bekannt war). Das vorige Geländer wurde dabei von der Handwerkerfirma krumm und verbogen rückmontiert. Nach mehreren Monaten bekam ich dann von meinem Mieter die Forderung von Mietminderung, da er seinen Balkon nicht nutzen konnte und wurde auf das krumme Geländer hingewiesen. Die Hausverwaltung ignoriert meine Forderung, das Geländer instand zu setzen und den Verwaltervertrag sowie die Bedingungen der Gebäudeversicherung zu teilen. Offenbar wurden hier Handwerker bezahlt, ohne die Arbeiten abzunehmen. Was kann man in diesem Falle tun?
die Hausverwaltung hat ohne Rücksprache den Stromtarif für die Wärmepumpe für Heizung und Warmwasser geändert. Statt dem speziellen Wärmepumpentarif der lokalen Stadtwerke wurde ein zu Beginn 50% teurerer Allgemeinstromtarif bei einem anderen Anbieter abgeschlossen. Da dieser Tarif sich vierteljährlich am Börsenpreis orientiert, ist er im Laufe des Jahres 2022 geradezu explodiert und die Differenz zum vorherigen Tarif lag bei 200%. Kann man hier der Hausverwaltung einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorwerfen?
als Eigentümer sollten Sie die Hintergründe für den Wechsel erfragen. Die Energiesituation war in den letzten Monaten sehr unübersichtlich / schlecht planbar. Ob ein Schadenersatzanspruch gegen die Hausverwaltung entstanden ist, sollten Sie rechtlich prüfen lassen. Hier muss auch der Handlungsspielraum im Verwaltervertrag geprüft werden.
Guten Tag Ich habe eine Frage zu unserem Hausverwalter und der neuen Nebenkosten Abrechnung für das Jahr 2022. Unsere Nebenkosten sind wirklich wahnsinnig hoch (!!) , das liegt allerdings nicht an unserem Verbrauch, sondern an dem sehr teuren Vertrag den die Hausverwaltung über das Jahr laufen lassen hat. Der Vertrag ist immens hoch und wir haben Nachzahlungen im 3 stelligen Bereich bei 80m2. Das dürfte eigentlich nicht sein! Wie kann man rechtlich vorgehen? Was können Mieter tun um sich gegen diese Preise zu wehren, da es ja offensichtlich ein Versäumnis des Verwalters war den Vertrag für den Gasanbieter zu wechseln. Kann man auf Schadensersatz klagen? Ich danke sehr für die Information. MfG M. Schmidt
die Energieversorgung war im letzten Jahr sicher nicht einfach. Der Vermieter / der Eigentümer ist an das Wirtschaftlichkeitsgebot gebunden. Recherchieren Sie ggf. dazu. Ich vermutet aber, dass Sie die Dinge hingehen werden müssen.
meine Frage, unsere Hausverwaltung hat jahrelang Fäkalien im Grauwasser ignoriert, es wurde nicht gemeldet und keine vorgeschriebene geschlossen Hebeanlage eingebaut. Dadurch entstand allein in den letzten 10 jähren ein Schaden von 8.000 Euro (Sonderreinigungen und neue Pumpen). Die Hausverwaltung wußte von den Fäkalien, da die Reinigungsfirma sie jahrelang darauf hingewiesen hat. Kann man hier etwas unternehmen gegen diese Pflichtverletzung? Fragt & Grüßt Erhard Jobst
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen sehr besonderen Einzelfall leider nicht beurteilen. Ich kann im Allgemeinen auf den Artikel oben und zum speziellen auf eine anwaltliche Beratung verweisen.
Guten Tag, als Eigentümergemeinschaft war die Hausverwaltung beauftragt, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Dies geschieht regelmäßig verspätet, was hier nicht zur Debatte stehen soll: Meine Wohnung wurde 2022 verkauft. Die Abrechnung 2022 wurde den aktuellen Eigentümern bereits zugestellt. Ist mein Anspruch auf eventuelle Erstattung gegenüber der Gemeinschaft bereits verjährt – oder ist ein Anspruch der Gemeinschaft gegen mich bereits verjährt? DANKE für Ihre Hilfe!
Guthaben oder Nachforderungen gegen i.d.R. zu Gunsten/zu Lasten des neuen Eigentümers. Im Kaufvertrag ist im Normalfall eine Abrechnung zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart.
Guten Tag, unser WEG-Hausverwalter hat im letzten Jahr (2023) keine Leistung erbracht. In unzähligen Telefonaten seit November letzten Jahres hat er mir mehrfach versprochen, eine Jahresnebenkostenabrechnung für 2022 zu schicken, dies aber nicht getan. Seit Mitte Januar ist der Verwalter nicht mehr erreichbar. Seit Januar wird kein Hausgeld mehr abgebucht. Durch Zufall habe ich aus den Medien erfahren, dass die Firma seit Sommer 2023 insolvent ist. Mittlerweile hat die WEG einen neuen Verwalter bestellt. Aber was wäre aus Ihrer Sicht sinnvoll gegenüber dem alten Verwalter zu unternehmen? Sollte er mich telefonisch über die Insolvenz informieren. Für mich ist das schon fast Betrug, aber ich kann nicht einschätzen wie die Situation rechtlich zu bewerten ist. Vielen Dank im Voraus Alex Rosenberg
wenn der WEG kein großer Schaden entstanden ist, können Sie sich vermutlich glücklich schätzen. Ich würde innerhalb der WEG besprechen, ob Sie gegen den ehemaligen Verwaltung vorgehen wollen und was diesem überhaupt anzulasten ist. Untätigkeit wird grundsätzlich schwer nachzuweisen, da viele Arbeiten einer Hausverwaltung nach außen kaum sichtbar werden.
Die WEG hat den Glasfaseranschluss beschlossen, ist aber davon ausgegangen, dass dieser kostenlos sei, hat demnach keine Kostenverteilung beschlossen. Es hat sich nun herausgestellt, dass doch Kosten entstehen, weil im Gemeinschaftseigentum Steigrohre fehlen. Ist jetzt ein Beschluss ausreichend, der Kostentragung durch alle regelt, mit der Begründung, dass es sich hier um eine bauliche Veränderung mit Amortisierung handelt?
Guten Morgen, unsere Hausverwaltung hat fast 20 Jahre lang die Heizung nicht auf Sommerbetrieb umgeschaltet. Das ist jetzt zufällig herausgekommen. Gibt es irgendwelche Haftung Ansprüche der WEG dem Verwalter gegenüber?
ich kann Ihnen hier pauschal leider nicht helfen. Ich gehe nicht davon aus, dass es zur persönlichen Aufgabe des Hausverwalters gehört, in den Heizungskeller zu gehen und Sommer- und Winterbetrieb einzustellen. Dennoch ist der Verwalter für die ordentliche Bewirtschaftung des Objektes verantwortlich. In aller Regel werden diese Aufgaben von Hausmeistern übernommen.
Hallo Herr Hundt, ich bin der Beiratsvorsitzende einer kleinen WEG mit 9 Einheiten. Wir wechseln zum 31.12.2024 unseren Verwalter, da seine Leistungen zum Teil unterirdisch waren und in vielen Fällen unehrlich gehandelt wurde. Dies aber nur nebenbei. Habe ich als Beiratsvorsitzender das Recht von der Hausverwaltung die Herausgabe einer vollständige email Datei aller aktuellen Eigentümer anzufordern. Dies wird uns durch den Hausverwalter verweigert. Begründung er darf dies nicht ohne Zustimmung der Eigentümer machen. (Muß er uns alternativ die komplette Adressliste der Eigentümer geben, bzw. können wir ihn auffordern, umgehend die Zustimmung einzuholen.) Zudem verweigert er die Durchführung des Jahresabschlusses 2024 mit Hinweis „Den Jahresabschluss 2024 werden wir nicht mehr durchführen, da gesetzlich dies der neue Verwalter machen muss.“ Wo steht das, ist dies Aussage korrekt? Zudem steht in unserem Verwaltervertrag unter §3 Beendigung der Verwaltervertrages „Endet der Verwaltervertrag zum Ablauf eines Geschäftsjahres, ist der Verwalter zur Erstellung einer Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsbeendigung verpflichtet.“
jeder (Mit)Eigentümer hat Anspruch auf Nennung aller Namen und Anschriften der anderen Eigentümer. Mehr leider nicht. Die alte Verwaltung ist noch Vertragsende nicht mehr für die WEG tätig, hat keine Daten mehr, bekommt z.B. auch nicht mehr die Heizkostenabrechnung und kann das Vorjahr (2024) nicht mehr abrechen. Der Vertrag sieht eine andere Lösung. Nicht ideal.
Sehr geehrter Herr Hundt, die Verbrauchsstände werden in der ersten Januarwoche des Jahres vom Ersteller der Verbrauchsabrechnung abgelesen. Es müssen nur Zahlungen, die im abzurechnenden Wirtschaftsjahr für Verbrauch umzulegen sind, vom Erststeller der Verbrauchsabrechnung umgelegt werden. Deshalb sollte es einem Verwalter möglich sein, im ersten Halbjahr des Folgejahres grundsätzlich immer, die Hausgeld- und Verbrauchsabrechnung des Vorjahres zu übergeben. Vor allem denke ich da an unsere WEG, an die Findung und Auflösung von extrem hohen Rückstellungen, die zusätzlich im ersten Halbjahr des Folgejahres an die neue Verwaltung übergeben werden muss.
es scheitert leider schon daran, dass der alte Verwalter gar nicht mehr die Daten des Objektes in seinem System hat bzw. haben dürfte und auch nicht mehr beauftragt und befugt ist, Unterlagen von Dritten für eine Wohngemeinschaft entgegenzunehmen geschweige denn zu verarbeiten. Hier meine ich den Heizkostenabrechner.
Es ist leider so, dass die neue Verwaltung immer das Vorjahr nachbuchen und abrechnen muss. Ärgerlich und arbeitsaufwändig. Aber so ist es.
Vielen Dank, ich hoffe, dass unsere Gemeinschaft erkennt, keine Vertragsverlängerung mit der alten Verwaltung zu beschließen. Ich erkenne inzwischen nach Erhalt der schon kriminellen Hausgeldabrechnung 2023, den Vorteil der Gemeinschaft, von einer neuen Hausverwaltung Einnahmen und Ausgaben für Hausgeld- und Verbrauchsabrechnung 2024 erledigen zu lassen und dies zusätzlich bezahlen zu müssen.
Hausverwaltung teilt mit, dass die Jahresabrechnung 2023 erst in 2025 erstellt werden kann. Im Verwaltervertrag ist die Erstellung der Jahresabrechnung bis spätestens 6 Monate nach Ende des Wirtschaftsjahres zugesagt. Ich kann mit meinem Mieter in 2024 keine BKA machen und somit mögliche Nachzahlungen nicht einfordern. Wer haftet für den Schaden, bzw. wie muss ich meine Schadenersatzansprüche bei der HV anmelden?
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PS: Im Blog des Portals berichte ich regelmäßig über verschiedene Immobilienthemen – für Eigentümer, Hausverwalter und Mieter.
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Sehr geehrte Damen und Herren,
im Mai diesen Jahres wurde bei der ersten Eigentümerversammlung unserer WEG beschlossen, dass die Türen zwischen Tiefgarage und Treppenhaus und zwischen Treppenhaus und Keller mit Schlössern gesichert werden müssen. Bisher gab es keine Schlösser, was die Eigentümer als Mangel empfanden, da nur die Kellerabteile mit kleinen Vorhängeschlössern durch die Eigentümer gesichert wurden. Der Hausverwalter wurde bei der Eigentümerversammlung beauftragt Schlösser einbauen zu lassen.
Ein halbes Jahr später gab es nun mehrere Einbrüche in Kellerräume und es wurden teuere Räder geklaut, da immer noch keine Schlösser eingebaut wurden.
Liegt hier eine Pflichtverletzung des Hausverwalters vor, oder habe ich als Bewohner billigend in Kauf genommen, dass die Räder geklaut werden können da ich von dem Sicherheitsmangel wusste und hätte Sie vielleicht auf dem Balkon abstellen müssen?
Freundliche Grüße
insbesondere wenn im Beschluss kein zeitlicher Horizont definiert wurde, wird die Hausverwaltung eine Forderung mit Händen und Füßen abwehren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrte Damen und Herren,
meine ehemalige Hausverwaltung hatte im Jahr 2021 die Buchhaltung nicht geführt und somit nicht bemerkt, dass ein Mieter nur sporadisch seine Miete gezahlt. Als ich im darauffolgenden Jahr, als ich wieder einigermaßen gesund war, darauf aufmerksam wurde und die Buchhaltung im Februar selbst überprüft hatte, bemerkte ich, dass der Mieter bis Februar 7.418,67 € schuldete. Der Hausverwalter tat so als wäre das kein Problem und ansonsten wär ja alles gut gelaufen.
Der Mieter ist letztendlich im Mai ausgezogen nachdem für mich noch Anwaltskosten und Gerichtskosten angefallen sind. Letztendlich habe ich einen Verlust von über 10.000,00 € aufgrund der nicht ausgeführten Arbeiten, die er lt. Vertrag hätte machen müssen, gemacht. Der Mieter hat Insolvenz angemeldet.
Kann ich den Verwalter dafür haftbar machen? Ich bin ziemlich verzweifelt.
Viele Grüsse
Kerstin Kurth
bei der Größenordnung sollten Sie Schadenersatzansprüche mit einem Anwalt besprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag! Eine Hausverwaltung hat im Auftrage des Vermieters einen Mietvertrag mit einem Mieter abgeschlossen und dabei vergessen, die Kosten für die Bewirtschaftung des Tiefgaragenstellplatzes bei den umlagefähigen Nebenkosten aufzuführen. Bestünde nun ein Anspruch des Eigentümers gegen die Hausverwaltung?
das ist durchaus denkbar. Lassen Sie die Situation rechtlich einschätzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Mit einfacher Mehrheit wurde auf einer Eigentümerversammlung die Erneuerung einer 50 Jahre alten Fahrstuhlanlage beschlossen. Die Abrechnung soll laut Beschluss nach MEAs verteilt werden. Der Verwalter hat sich hinterher ohne weiteren Beschluss auf einen Absatz in der Gemeinschaftsordnung berufen und will nun nach Stockwerken abrechnen. Im entsprechenden Absatz geht es lediglich um die Betriebskosten und den Unterhalt – was auch immer das ist.
Meine mehrfachen Einwände/Briefe mit dem Hinweis auf die Ausführung des Beschlusses der Eigentümerversammlung, der nicht angefochten worden ist, führen zun keiner Änderung.
Kann ich bzw. raten Sie mir, Klage einzureichen?
ich würde Ihnen raten, die Auskunft eines Anwaltes einzuholen und das weitere Vorgehen zu besprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
ich besitze eine Wohnung in einer WEG, wo in der Wohnung darunter ein Wasserschaden war. Die Hausverwaltung hat dann ohne Information meinen Balkon, welcher für der Schaden verantwortlich war, demontieren und neu fliesen lassen (offenbar Gefahr im Verzug, obschon der Wasserschaden schon Monate vorher bekannt war). Das vorige Geländer wurde dabei von der Handwerkerfirma krumm und verbogen rückmontiert. Nach mehreren Monaten bekam ich dann von meinem Mieter die Forderung von Mietminderung, da er seinen Balkon nicht nutzen konnte und wurde auf das krumme Geländer hingewiesen. Die Hausverwaltung ignoriert meine Forderung, das Geländer instand zu setzen und den Verwaltervertrag sowie die Bedingungen der Gebäudeversicherung zu teilen. Offenbar wurden hier Handwerker bezahlt, ohne die Arbeiten abzunehmen. Was kann man in diesem Falle tun?
Viele Grüße,
Marius
bleiben Sie an der Sache dran, holen Sie anderen Eigentümer dazu und bringen Sie das Thema zur Not in der kommende ETV ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
die Hausverwaltung hat ohne Rücksprache den Stromtarif für die Wärmepumpe für Heizung und Warmwasser geändert. Statt dem speziellen Wärmepumpentarif der lokalen Stadtwerke wurde ein zu Beginn 50% teurerer Allgemeinstromtarif bei einem anderen Anbieter abgeschlossen. Da dieser Tarif sich vierteljährlich am Börsenpreis orientiert, ist er im Laufe des Jahres 2022 geradezu explodiert und die Differenz zum vorherigen Tarif lag bei 200%.
Kann man hier der Hausverwaltung einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorwerfen?
Danke und Grüße Ulli
als Eigentümer sollten Sie die Hintergründe für den Wechsel erfragen. Die Energiesituation war in den letzten Monaten sehr unübersichtlich / schlecht planbar. Ob ein Schadenersatzanspruch gegen die Hausverwaltung entstanden ist, sollten Sie rechtlich prüfen lassen. Hier muss auch der Handlungsspielraum im Verwaltervertrag geprüft werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag
Ich habe eine Frage zu unserem Hausverwalter und der neuen Nebenkosten Abrechnung für das Jahr 2022. Unsere Nebenkosten sind wirklich wahnsinnig hoch (!!) , das liegt allerdings nicht an unserem Verbrauch, sondern an dem sehr teuren Vertrag den die Hausverwaltung über das Jahr laufen lassen hat. Der Vertrag ist immens hoch und wir haben Nachzahlungen im 3 stelligen Bereich bei 80m2. Das dürfte eigentlich nicht sein!
Wie kann man rechtlich vorgehen? Was können Mieter tun um sich gegen diese Preise zu wehren, da es ja offensichtlich ein Versäumnis des Verwalters war den Vertrag für den Gasanbieter zu wechseln. Kann man auf Schadensersatz klagen?
Ich danke sehr für die Information.
MfG
M. Schmidt
die Energieversorgung war im letzten Jahr sicher nicht einfach. Der Vermieter / der Eigentümer ist an das Wirtschaftlichkeitsgebot gebunden. Recherchieren Sie ggf. dazu. Ich vermutet aber, dass Sie die Dinge hingehen werden müssen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
meine Frage, unsere Hausverwaltung hat jahrelang Fäkalien im Grauwasser ignoriert, es wurde nicht gemeldet und keine vorgeschriebene geschlossen Hebeanlage eingebaut.
Dadurch entstand allein in den letzten 10 jähren ein Schaden von 8.000 Euro (Sonderreinigungen und neue Pumpen).
Die Hausverwaltung wußte von den Fäkalien, da die Reinigungsfirma sie jahrelang darauf hingewiesen hat.
Kann man hier etwas unternehmen gegen diese Pflichtverletzung?
Fragt & Grüßt
Erhard Jobst
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen sehr besonderen Einzelfall leider nicht beurteilen. Ich kann im Allgemeinen auf den Artikel oben und zum speziellen auf eine anwaltliche Beratung verweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
als Eigentümergemeinschaft war die Hausverwaltung beauftragt, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Dies geschieht regelmäßig verspätet, was hier nicht zur Debatte stehen soll:
Meine Wohnung wurde 2022 verkauft. Die Abrechnung 2022 wurde den aktuellen Eigentümern bereits zugestellt. Ist mein Anspruch auf eventuelle Erstattung gegenüber der Gemeinschaft bereits verjährt – oder ist ein Anspruch der Gemeinschaft gegen mich bereits verjährt?
DANKE für Ihre Hilfe!
Guthaben oder Nachforderungen gegen i.d.R. zu Gunsten/zu Lasten des neuen Eigentümers. Im Kaufvertrag ist im Normalfall eine Abrechnung zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Danke für die schnelle Beantwortung
Guten Tag,
unser WEG-Hausverwalter hat im letzten Jahr (2023) keine Leistung erbracht. In unzähligen Telefonaten seit November letzten Jahres hat er mir mehrfach versprochen, eine Jahresnebenkostenabrechnung für 2022 zu schicken, dies aber nicht getan. Seit Mitte Januar ist der Verwalter nicht mehr erreichbar. Seit Januar wird kein Hausgeld mehr abgebucht.
Durch Zufall habe ich aus den Medien erfahren, dass die Firma seit Sommer 2023 insolvent ist. Mittlerweile hat die WEG einen neuen Verwalter bestellt. Aber was wäre aus Ihrer Sicht sinnvoll gegenüber dem alten Verwalter zu unternehmen? Sollte er mich telefonisch über die Insolvenz informieren. Für mich ist das schon fast Betrug, aber ich kann nicht einschätzen wie die Situation rechtlich zu bewerten ist.
Vielen Dank im Voraus
Alex Rosenberg
wenn der WEG kein großer Schaden entstanden ist, können Sie sich vermutlich glücklich schätzen. Ich würde innerhalb der WEG besprechen, ob Sie gegen den ehemaligen Verwaltung vorgehen wollen und was diesem überhaupt anzulasten ist. Untätigkeit wird grundsätzlich schwer nachzuweisen, da viele Arbeiten einer Hausverwaltung nach außen kaum sichtbar werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Die WEG hat den Glasfaseranschluss beschlossen, ist aber davon ausgegangen, dass dieser kostenlos sei, hat demnach keine Kostenverteilung beschlossen. Es hat sich nun herausgestellt, dass doch Kosten entstehen, weil im Gemeinschaftseigentum Steigrohre fehlen.
Ist jetzt ein Beschluss ausreichend, der Kostentragung durch alle regelt, mit der Begründung, dass es sich hier um eine bauliche Veränderung mit Amortisierung handelt?
wenn Sie ohnehin einen neuen Beschluss fassen, beschließen Sie doch einfach die Maßnahme und die Kostenverteilung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Morgen, unsere Hausverwaltung hat fast 20 Jahre lang die Heizung nicht auf Sommerbetrieb umgeschaltet. Das ist jetzt zufällig herausgekommen. Gibt es irgendwelche Haftung Ansprüche der WEG dem Verwalter gegenüber?
ich kann Ihnen hier pauschal leider nicht helfen. Ich gehe nicht davon aus, dass es zur persönlichen Aufgabe des Hausverwalters gehört, in den Heizungskeller zu gehen und Sommer- und Winterbetrieb einzustellen. Dennoch ist der Verwalter für die ordentliche Bewirtschaftung des Objektes verantwortlich. In aller Regel werden diese Aufgaben von Hausmeistern übernommen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich bin der Beiratsvorsitzende einer kleinen WEG mit 9 Einheiten. Wir wechseln zum 31.12.2024 unseren Verwalter, da seine Leistungen zum Teil unterirdisch waren und in vielen Fällen unehrlich gehandelt wurde. Dies aber nur nebenbei.
Habe ich als Beiratsvorsitzender das Recht von der Hausverwaltung die Herausgabe einer vollständige email Datei aller aktuellen Eigentümer anzufordern. Dies wird uns durch den Hausverwalter verweigert. Begründung er darf dies nicht ohne Zustimmung der Eigentümer machen. (Muß er uns alternativ die komplette Adressliste der Eigentümer geben, bzw. können wir ihn auffordern, umgehend die Zustimmung einzuholen.)
Zudem verweigert er die Durchführung des Jahresabschlusses 2024 mit Hinweis
„Den Jahresabschluss 2024 werden wir nicht mehr durchführen, da gesetzlich dies der neue Verwalter machen muss.“
Wo steht das, ist dies Aussage korrekt?
Zudem steht in unserem Verwaltervertrag unter §3 Beendigung der Verwaltervertrages
„Endet der Verwaltervertrag zum Ablauf eines Geschäftsjahres, ist der Verwalter zur Erstellung einer Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsbeendigung verpflichtet.“
jeder (Mit)Eigentümer hat Anspruch auf Nennung aller Namen und Anschriften der anderen Eigentümer. Mehr leider nicht. Die alte Verwaltung ist noch Vertragsende nicht mehr für die WEG tätig, hat keine Daten mehr, bekommt z.B. auch nicht mehr die Heizkostenabrechnung und kann das Vorjahr (2024) nicht mehr abrechen. Der Vertrag sieht eine andere Lösung. Nicht ideal.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
die Verbrauchsstände werden in der ersten Januarwoche des Jahres vom Ersteller der Verbrauchsabrechnung abgelesen. Es müssen nur Zahlungen, die im abzurechnenden Wirtschaftsjahr für Verbrauch umzulegen sind, vom Erststeller der Verbrauchsabrechnung umgelegt werden. Deshalb sollte es einem Verwalter möglich sein, im ersten Halbjahr des Folgejahres grundsätzlich immer, die Hausgeld- und Verbrauchsabrechnung des Vorjahres zu übergeben. Vor allem denke ich da an unsere WEG, an die Findung und Auflösung von extrem hohen Rückstellungen, die zusätzlich im ersten Halbjahr des Folgejahres an die neue Verwaltung übergeben werden muss.
es scheitert leider schon daran, dass der alte Verwalter gar nicht mehr die Daten des Objektes in seinem System hat bzw. haben dürfte und auch nicht mehr beauftragt und befugt ist, Unterlagen von Dritten für eine Wohngemeinschaft entgegenzunehmen geschweige denn zu verarbeiten. Hier meine ich den Heizkostenabrechner.
Es ist leider so, dass die neue Verwaltung immer das Vorjahr nachbuchen und abrechnen muss. Ärgerlich und arbeitsaufwändig. Aber so ist es.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Vielen Dank,
ich hoffe, dass unsere Gemeinschaft erkennt, keine Vertragsverlängerung mit der alten Verwaltung zu beschließen.
Ich erkenne inzwischen nach Erhalt der schon kriminellen Hausgeldabrechnung 2023, den Vorteil der Gemeinschaft, von einer neuen Hausverwaltung Einnahmen und Ausgaben für Hausgeld- und Verbrauchsabrechnung 2024 erledigen zu lassen und dies zusätzlich bezahlen zu müssen.
Hausverwaltung teilt mit, dass die Jahresabrechnung 2023 erst in 2025 erstellt werden kann.
Im Verwaltervertrag ist die Erstellung der Jahresabrechnung bis spätestens 6 Monate nach Ende des Wirtschaftsjahres zugesagt.
Ich kann mit meinem Mieter in 2024 keine BKA machen und somit mögliche Nachzahlungen nicht einfordern.
Wer haftet für den Schaden, bzw. wie muss ich meine Schadenersatzansprüche bei der HV anmelden?
ja, machen Sie ihrer WEG-Verwaltung gegenüber deutlich, dass Sie sich Schadenersatzansprüche vorbehalten.
Viele Grüße
Dennis Hundt