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Bedeutung von Grundbuch und Wohnungsgrundbuch im Wohnungseigentum

Die Anlage und Führung und Grundbüchern dient der Rechtssicherheit. Wie wichtig dieser Aspekt ist, hat sich während der Finanzkrise in Griechenland gezeigt. Nur amtlich geführte Grundbücher gewährleisten, dass eine Person als Eigentümer eines Grundstücks identifizierbar ist und Rechte und Pflichten am Grundeigentum klar nachzuvollziehen sind.

Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten geführt. Jedes Grundstück erhält im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt. Um die Bedeutung von Grundbuch und Wohnungsgrundbuch im Wohnungseigentum nachzuvollziehen, sind Kenntnisse über den grundsätzlichen Aufbau des Grundstücksgrundbuchs erforderlich.


Inhalt: Bedeutung der Grundbücher im Wohnungseigentum

1. Aufbau des Grundstücksgrundbuchs (allgemein)

2. Wer hat Recht auf Grundbucheinsicht?

3. Aufbau des Grundstücksgrundbuchs im Detail

I. Aufschrift

II. Bestandsverzeichnis

III. Abteilungen I – III

4. Besonderheiten des Wohnungsgrundbuchs

a. Kein Kauf ohne Grundbucheinsicht

b. Inhalte des Wohnungsgrundbuchs

5. Schließung der Wohnungsgrundbücher


1. Aufbau des Grundstücksgrundbuchs (allgemein)

Die Grundbücher bestehen aus

  • der Aufschrift
  • Bestandsverzeichnis
  • Abteilung I bis III

Das für Wohnungseigentum maßgebliche Recht findet sich allgemein in der Grundbuchordnung und speziell für das Wohnungseigentum in § 7 WEG (Grundbuchvorschriften). Ferner gibt es die Wohnungsgrundbuchverfügung (Langtitel: Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher in der Fassung vom 24.1.1995, zuletzt geändert durch Gesetz zur Einführung eines Datenbankgrundbuchs vom 1.10.2013).

2. Wer hat Recht auf Grundbucheinsicht?

Die Grundbucheinsicht ist jedem gestattet, erfordert ein rechtliches Interesse (§ 12 GBO). Der Interessent muss ein verständiges und durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgen. Neugier genügt nicht. Hierzu gibt es eine Vielzahl richterlicher Entscheidungen.

3. Aufbau des Grundstücksgrundbuchs im Detail

I. Die Aufschrift beinhaltet:

  • Amtsgericht
  • Laufende Nummer 1 ff
  • Grundbuchbezirk (Gemarkung)
  • Nummer von …
  • Grundbuchband (entfällt beim elektronischen Grundbuch)
  • Grundbuchblatt

II. Das Bestandsverzeichnis beinhaltet:

  • Lage,
  • Flurstück,
  • Wirtschaftsart des Grundstücks,
  • Größe

III. Die Abteilungen I bis III

Abteilung I: Angaben des Eigentümers. Bei mehreren Eigentümern sind die Beteiligungsverhältnisse angegeben. Bei einer GbR sind auch die Gesellschafter einzutragen.

Abteilung II: Belastungen, insbesondere:

  • Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB)
  • Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB)
  • Erbbaurecht nach ErbbauRVO
  • Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 ff BGB)
  • Reallasten (§§ 1105 ff BGB)
  • Wohnrecht, Leibgeding, Altenteil
  • Bodenschutzvermerk (öffentliche Last, wenn Behörde zur Sicherung/Sanierung Aufwendungen erbracht hat, für diese Werterhöhung hat sie uU Anspruch auf Ausgleichszahlung)
  • Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk (§§ 19, 146 ZVG)

Abteilung III: Grundpfandrechte, nämlich

  • Hypothek (§§ 1113 ff BGB)
  • Grundschuld (§§ 1191 ff BGB)
  • Rentenschuld (§§ 1199 ff BGB)

Im Grundbuch können nur die vom Gesetz bestimmten dinglichen Rechte an Immobilien eingetragen werden („Typenzwang“). Die Eintragung sonstiger Recht ist nichtig. Eingetragen wird auch nicht das dem Recht zugrunde liegende Rechtsgeschäft, sondern jeweils nur das Ergebnis dieses Rechtsgeschäft, beispielsweise die durch das Rechtsgeschäft begründete Hypothek oder Auflassungsvormerkung.

4. Besonderheiten des Wohnungsgrundbuchs

a. Kein Kauf ohne Grundbucheinsicht

Das Wohnungsgrundbuch hat im Wohnungseigentumsrecht eine besondere Bedeutung. Jeder Kaufinteressent von Wohnungseigentum oder Teileigentum sollte vor Erwerb das Wohnungsgrundbuch eingesehen oder vom Verkäufer alle maßgeblichen Unterlagen verlangt haben. Nur dann kann er sicher sein, dass er risikofrei Wohnungs-oder Teileigentum erwirbt. Alle für das Wohnungseigentum maßgeblichen Rechte und Pflichten ergeben sich grundlegend aus dem Wohnungsgrundbuch.

Grundlegende Informationsquelle ist die Teilungserklärung/Teilungsvertrag. Aus ihr ergeben sich die Miteigentumsanteile. Sie erhält enthält meistens auch die Gemeinschaftsordnung, die die Rechte und Pflichten der Wohnungs- und Teileigentümer im Detail festgelegt.

Mit dem Eintragungsantrag muss der Aufteilungsplan vorgelegt werden. Der Aufteilungsplan ist die von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung. Aus ihnen ergeben sich die Aufteilung des Gebäudes, die Lage und Größe der im Sonder- und Gemeinschaftseigentum stehenden Einheiten. Nur so kann der Kaufinteressent feststellen, ob ein angeblich zum Sondereigentum gehörender miterworbener Raum tatsächlich Sondereigentum ist oder möglicherweise doch dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet wird. Vor allem sollten Sondernutzungsrechte anhand ihrer Markierungen auf ihren genauen Verlauf und ihre eindeutige Zuordnung zum Wohnungseigentum überprüft werden.

Mit dem Aufteilungsplan ist auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung einzureichen. Es handelt sich um die Bescheinigung der Baubehörde, die die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugeordneten Räume ausdrücklich bestätigt.

b. Inhalte des Wohnungsgrundbuchs

Mit der Eintragung im Grundbuch entstehen die Wohnungseigentumsrechte (§ 4 WEG). Ausgangspunkt ist die Teilungsvereinbarung/Teilungserklärung, in der das Eigentum in Sondereigentumsrechte mit den zugehörigen Miteigentumsanteilen und ihre Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum bestimmt wird.

Jedes Wohnungseigentum/Teileigentum erhält ein besonderes Grundbuchblatt (§ 7 WEG). Dies ist dann das Wohnungsgrundbuch. Sein Aufbau entspricht dem normalen Grundbuchblatt. Das ursprüngliche Grundbuchblatt wird wegen der Bestandsabschreibung geschlossen (§ 7 I 3 WEG). Im Abschreibungsvermerk werden die Nummern der für die Miteigentumsanteile angelegten Grundbuchblätter vermerkt.

Die Grundbuchblätter der Miteigentumsanteile werden als „Wohnungsgrundbuch“ bzw. „Teileigentumsgrundbuch“ bezeichnet. Ihr Bestandsverzeichnis beinhaltet neben den Angaben zum Grundstück, die Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils. Sie beinhaltet ferner die Bezeichnung der Sondereigentumseinheit unter Bezugnahme auf den Aufteilungsplan. Der Aufteilungsplan befindet sich regelmäßig in den Grundakten der ersten Wohneinheit. Sie beinhaltet auch die Gemeinschaftsordnung. Zur näheren Bezeichnung des jeweiligen Eigentums kann auch auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 7 III WEG).

Soweit auf den Gesamtgrundstück Grundpfandrechte oder Reallasten bestehen, werden sie mit der Teilung zu Gesamtrechten (§§ 1132, 1108 BGB). Um zu vermeiden, dass der Gläubiger dann ein Darlehen kündigt, ist die anstehende Aufteilung des Eigentums vorab abzuklären.

5. Schließung der Wohnungsgrundbücher

Die Wohnungsgrundbücher werden von Amts wegen „geschlossen“, wenn die Sondereigentumsrechte aufgehoben werden. Die Schließung erfolgt zudem auf Antrag eines Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in seiner Person vereinigen. Die Schließung erfolgt außerdem auf Antrag sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn alle Sondereigentumsrechte durch völlige Zerstörung des Gebäudes gegenstandslos geworden sind (z.B. Gebäude ist vollständig niedergebrannt und wird abgerissen). Danach wird für das Grundstück ein Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften angelegt. Die Sondereigentumsrechte erlöschen.

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2 Antworten auf "Bedeutung von Grundbuch und Wohnungsgrundbuch im Wohnungseigentum"

  • André Berger
    23. Februar 2015 - 15:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    die Zusammenfassung zum Grundbuch ist immer wieder sehr hilfreich. Jetzt überlege ich, diese Seite zu verlinken. Geht das in Ordnung?

    beste Grüße aus Potsdam

    André Berger

    • Dennis Hundt
      24. Februar 2015 - 11:53 Antworten

      Hallo Herr Berger,

      vielen Dank für die Blumen. Gerne können Sie diesen Artikel verlinken.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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