Der Kauf einer Eigentumswohnung – Checkliste mit Praxistipps

Klischee oder nicht: Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung („ETW“) verwirklichen viele Interessenten ihren Traum von den eigenen vier Wänden. Um den Traum nicht in einen Alptraum enden zu lassen, muss der Kauf einer Eigentumswohnung vorausschauend geplant und kompetent abgewickelt werden. Dabei spielen eine ganze Reihe von Details eine Rolle. Um den Überblick zu behalten, sollte die folgende Checkliste hilfreich sein.
Das Vorgehen nach einer Checkliste stellt sicher, dass bei der Besichtigung alle Aspekte bedacht und in Erinnerung gehalten werden. Wer ohne Plan besichtigt, weiß danach oft nicht mehr, was er gesehen hat (z.B. aus welchem Material waren die Fenster, Gas- oder Ölheizung). Die Vielfalt der Eindrücke kann überwältigend sein. Vieles wird schlicht übersehen, weil man einfach nicht daran denkt. Drängen Makler oder Verkäufer zur Eile, bleibt nur ein oberflächlicher Eindruck. Im Idealfall wird die Checkliste abgearbeitet und mit Notizen versehen. Anhand der Checkliste lässt sich die Besichtigung rekapitulieren.

Inhalt: Kauf einer Eigentumswohnung – Was muss ich beachten?

1. Vorabcheck und Besichtigung: Kommt eine bestimmte ETW überhaupt in Frage (30 Aspekte)?
2. Unterlagen, die vor dem Kauf einer ETW eingesehen werden sollten
3. Besonders wichtig: Inhalt der Gemeinschaftsordnung
4. Sechs Gegebenheiten, die die Wirtschaftlichkeit beeinflussen

1. Vorabcheck und Besichtigung: Kommt eine bestimmte ETW überhaupt in Frage?

1. Lage, Umgebung, Verkehrsanbindung?
2. Erreichbarkeit von Kindergarten, Schulen, Supermarkt, Bäckerei, Ärzte, Freizeiteinrichtungen?
3. Anzahl der ETW im Objekt (je größer, desto weniger individuell)?
4. Lage der Wohnung: Ausrichtung zur Sonnenseite nach Süden, Tageslichteinfall ausreichend?
5. Grundriss (möglichst Grundrissplan verlangen)
6. Anzahl der Zimmer, Wohnfläche, Nutzfläche, Balkon, Dachschrägen, Höhe der Räume
7. Stockwerk?
8. Fahrstuhl vorhanden? Grenzt Fahrstuhl an die Wohnung (Fahrgeräusche wahrnehmbar?)
9. Eindruck des Treppenhauses: gepflegt, Abstellplatz für Hausrat aller Art, Uringeruch, Briefkasten vorhanden, abschließbare Hauseingangstür?
10. Keller, Abstellraum für Fährräder, Hausrat vorhanden?
11. Garage, Stellplatz vorhanden?
12. Gemeinschaftsräume (Waschküche, Trockenraum) vorhanden? Nutzbarkeit, Ausstattung, Platz für Fahrräder?
13. Tierhaltung erlaubt? Bestimmte Tiere ausgeschlossen? (siehe Gemeinschaftsordnung)
14. Welchen Eindruck machen unmittelbare Nachbarn (Hausrat, Müllsäcke, Schuhe vor der Tür, Hundehaltung, Lärm, soziales Verhalten)? Wohnt nebenan ein Klavierspieler oder Trompeter oder Kettenraucher?
15. Baujahr (je älter, desto höher ist der Instandhaltungsbedarf)?
16. Miteigentumsanteile der Wohnung (siehe Teilungserklärung)?
17. Anzahl der Vorbesitzer (häufiger Wechsel kann auf Probleme hinweisen)?
18. Zustand der baulichen Substanz: Treppenhaus, Mauerwerk, Wärmedämmung, Dach (diese Aspekte sind wichtig, weil anstehende Instandhaltungs- und Instandsetzungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen per Sonderumlage auf die Eigentümer umgelegt werden).
19. Fenster: Isolierglas oder einfachverglast, Kunststoff, Alu, Holz? Blinde Scheiben?
20. Rollläden vorhanden, Jalousien?
21. Küche: Zustand, Fußbodenbelag, Einrichtungsgegenstände vorhanden? Übernahme durch den Käufer möglich oder Bedingung, Abstandzahlung erforderlich? Anschlussleitungen für Wasser, Gas, Strom vorhanden? Backöfen benötigen Starkstromanschluss!
22. Wohnungseingangstür: Zustand, Sicherheit, Türspion?
23. Schallschutz: Geräuschdämmung der Außen- und Innenwände und Decken, Aufzugsgeräusche wahrnehmbar? Wasser- oder Abwassergeräusche aus Nachbarwohnung hörbar (Problematik des „Stehpinklers“), Radio, TV, Hundegebell wahrnehmbar?
24. Zustand technischer Einrichtungen: Alter der Heizung (uU Austauschpflicht nach ENeV 2014 für ältere Heizkessel), Öl oder Gas?, Heizkörper in jedem Zimmer?
25. Zustand der Sanitäranlagen: Badewanne, Dusche, WC, Gäste-WC, Böden und Wände verfliest, wie viele Waschbecken (wichtig bei mehreren Familienmitgliedern), Belüftung bei innenliegendem Bad? Wasserdruck in Dusche ausreichend?
26. Zustand der Elektroinstallation (Alter, unter Putz verlegt, Anzahl der Steckdosen in den Zimmern)
27. Höhe der monatlichen Wohngeldzahlungen? (Instandhaltungsumlage beachten)
28. Liegt Energiepass vor, welche Aussagen zum Energieverbrauch sind herauszulesen?
29. Außenanlagen: gepflegt? Gemeinschaftsflächen nutzbar? Bestehen Sondernutzungsrechte für den Eigentümer der besichtigten Wohnung oder andere Eigentümer?
30. Ist das Gebäude denkmalgeschützt? Dann bestehen bei der eventuellen Modernisierung teils bauliche Einschränkungen und Vorgaben, die besonders hohe Kosten verursachen (z.B. schiefergedecktes Dach darf nicht mit Ziegeln neu eingedeckt, sondern darf nur wieder mit wesentlich teuerem Schiefer saniert werden).

2. Unterlagen, die vor dem Kauf einer ETW eingesehen werden sollten

Jedes Wohnungseigentum besteht in einem gewissen rechtlichen Rahmen. Je genauer der Kaufinteressent diesen Rahmen kennt und prüft, desto sicherer kann er seine Belastungen und Verpflichtungen kalkulieren.
Teilungserklärung: Angabe der Miteigentumsanteile, Beschreibung von Lage und Größe der Eigentumseinheiten, Bestimmung der Wohnungseigentumseinheiten (Sondereigentum an einer Wohnung) und Teileigentumseinheiten (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden, meist gewerblich genutzte Einheiten), Bestimmung des Gemeinschaftseigentums, Bestimmung von Sondernutzungsrechten.
Gemeinschaftsordnung: Sie ist meist Bestandteil der Teilungserklärung. In ihr wird festgelegt, wie das jeweilige Sondereigentum genutzt werden, darf (nur zu Wohnzwecken und/oder auch zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken), Regelung der Kostenverteilung für Instandsetzung und Instandhaltung, Regelung von Rechten und Pflichten der Eigentümerversammlung, Bestimmungen für den Fall des Wiederverkaufs einer Wohnung beispielsweise unter Zustimmung des Hausverwalters oder aller Miteigentümer.
Aufteilungsplan: Die von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung (Grundrissplan). Aus ihm sind die Aufteilung des Gebäudes, seine Lage und die Größe der im Sondereigentum und Gemeinschaftseinrichtung stehenden Einheiten und Gebäude ersichtlich.
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bescheinigung der Baubehörde (Siegel, Stempel), die die Abgeschlossenheit der im Wohn- oder Teileigentum stehenden Räumlichkeiten bestätigt. Sie ist Teil des Aufteilungsplans.
Grundbuchnachweis: Jeder Miteigentumsanteil wird in einem gesonderten Grundbuchblatt des Wohnungsgrundbuchs eingetragen. Daraus sind auch die Belastungen ersichtlich.
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Einsichtnahme lässt erkennen, ob es sich um eine streitlustige Gemeinschaft handelt, die jede Beschlussfassung langwierig diskutiert, Entscheidungen verzögert oder blockiert.
Den Protokollen ist zu entnehmen, ob eventuell beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen tatsächlich durchgeführt wurden oder noch zur Durchführung anstehen. Möglicherweise muss mit Erhebung von Sonderumlagen gerechnet werden. Eventuell bestehen noch streitige Auseinandersetzungen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und einzelnen Wohnungseigentümern.
Jahresabrechnungen: In den Jahresabrechnungen lässt sich die Höhe der Instandhaltungsrücklage entnehmen sowie die im Einzelnen abgerechneten Nebenkostenpositionen. Unbekannte Positionen lassen sich so erkennen.
Verwaltervertrag: Die Person des Verwalters ist ein wichtiges Kriterium. Nicht jeder Verwalter erweist sich als kompatibel. Der Verwalter sollte über eine ausgewiesene Kompetenz verfügen. Er ist oft die Schnittstelle zwischen Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Besonders wichtig: Inhalt der Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung bedarf einer besonders intensiven Prüfung. Sie ist das Kernstück des Wohnungseigentums.

• Stimmrechte: Wie ist das Stimmrecht des Wohnungseigentümers geregelt? In Betracht kommt das Kopfstimmrecht, das Objektstimmrecht oder das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen.
• Welche Sondernutzungsrechte sind vorgesehen und wie sind diese ausgestaltet? (z.B. an einer Gartenfläche; eine der EG-Wohnung vorgelagerte Terrasse)
• Ist die berufliche Nutzung der Wohnung erlaubt (wichtig für Freiberufler und Kleinunternehmen)
• Ist ein Verwalter bestellt? Wer ist der Verwalter? Für welchen Zeitraum ist er bestellt?
• Welcher Verteilerschlüssel ist für die Nebenkosten maßgebend? (Wohnfläche, Personenzahl oder Miteigentumsanteile).
• Bestehen einer Hausordnung

4. Sechs Gegebenheiten, die die Wirtschaftlichkeit beeinflussen

1. Sonderumlage

Eventuell wurde in der letzten Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschlossen (z.B. zur Ausführung der Dachreparatur). Es ist zu klären, ob diese bezahlt ist oder noch zu zahlen ist.

2. Instandhaltungsrücklage

Soweit eine solche besteht, wird sie vom Erwerber übernommen. Sie fließt mit in den Kaufpreis ein. Je höher diese ist, desto geringer ist das Risiko, dass Sonderumlagen beschlossen werden müssen. Sonderumlagen müssen durch den einzelnen Wohnungseigentümer gegebenenfalls kreditfinanziert werden.

3. Wohngeld

Das Wohngeld ist wie eine Miete. Es ist regelmäßig an den Hausverwalter zu bezahlen. Kommt der Wohnungseigentümer in Rückstand, muss er im Extremfall mit der Zwangsversteigerung seines Wohnungseigentums rechnen. Geht es im Haus ein Schwimmbad oder eine Sauna, können besonders hohe Kosten anfallen.
Es ist abzuklären, ob der Verkäufer mit der Zahlung von Wohngeldern rückständig ist. Der Erwerber haftet nicht für dessen Verbindlichkeiten. Rückstände können aber durchaus großen Einfluss auf die Liquiditätslage der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt haben. Liquiditätslücken könnten durch die Beschlussfassung zur Erhebung einer Sonderumlage überbrückt werden. Dann steht auch der Erwerber in der finanziellen Verantwortung.

4. Vermietung

Ist das Wohnungseigentum vermietet und möchte der Erwerber selbst einziehen, muss er den Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. In schwierigen Fällen muss er damit rechnen, dass der Mieter in seiner Person einen Härtefall geltend macht und die Kündigung zeitlich erheblich verzögern kann.
Will der Erwerber die Wohnung mit dem Mieter übernehmen, ist abzuklären, inwieweit Mietrückstände bestehen. Ist dies der Fall, lässt dies auf die Unzuverlässigkeit des Mieters schließen. Dann riskiert der Erwerber, dass er infolge des Mietausfall und einer Finanzierung des Kaufpreises seinem Kapitaldienst nicht nachkommen kann. Ein Risiko besteht auch dann, wenn sich der Vermieter mit dem Mieter streitet. Möglicherweise macht der Mieter Minderungsansprüche wegen Mängel der Wohnung geltend. Damit könnte er die Miete auch gegenüber dem Erwerber mindern. Idealerweise sollte der Verkäufer die regelmäßige Mietzahlung durch die Vorlage von Kontobelegen nachweisen.
Die Übertragung der Mietkaution muss geregelt werden. Andernfalls riskiert der Erwerber, dass er dem Mieter die Kaution aus eigener Tasche erstatten muss!
Wissenswert ist, dass die Vermietung an wechselnde Feriengäste oder Touristen Probleme aufwirft. Soweit damit Beeinträchtigungen der Wohnqualität anderer Wohnungseigentümer verbunden sind, hat der Eigentümer diese Art von Vermietung zu unterlassen.

5. Erwerb von Einrichtungsgegenständen

Soll die Einbauküche übernommen werden, ist der Preis abzuklären. Im notariellen Kaufvertrag ist darauf zu achten, dass einzelne Einrichtungsgegenstände mit ihrem jeweiligen Kaufpreis gesondert vom Kaufpreis für das Wohnungseigentum aufgeführt werden. Wird nicht getrennt, zahlt der Erwerber auch für diese Einrichtungsgegenstände Grunderwerbsteuer.

6. Bauliche Veränderungen

Will der Erwerber bauliche Veränderungen an seiner Wohnung vornehmen, braucht er im Regelfall die Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer. Bauliche Veränderungen gehen über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinaus. Im Ausnahmefall besteht ein Anspruch auf Duldung der Maßnahme. Zum Beispiel hat ein behinderter Mensch Anspruch auf einen barrierefreien Zugang zur Wohnanlage. Will der Erwerber jedoch eine tragende Wand entfernen oder den Balkon umbauen, greift er in das Gemeinschaftseigentum ein und braucht die Zustimmung aller Eigentümer. In bestimmten Fällen kann die Gemeinschaftsordnung Ausnahmen vorsehen.

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