Wer kann in den Verwaltungsbeirat gewählt werden?

Soll ein Verwaltungsbeirat gewählt werden, ist möglichst im Vorfeld der Eigentümerversammlung abzuklären, wer überhaupt als Kandidat in Frage kommt. Nach § 29 I 2 WEG besteht der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Die Gesetzesvorschrift besitzt keinen zwingenden Charakter. Sie ist dispositiv. Daher können durch Vereinbarung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Abweichungen zugelassen werden. Ein schlichter Mehrheitsbeschluss in der Wohnungseigentümerversammlung kann hingegen keine Ausnahme begründen.

Inhalt: Wer kann als Verwaltungsbeirat gewählt werden?
1. Welche Personen können in den Verwaltungsbeirat gewählt werden?

a. Wohnungseigentümer, Bevollmächtigte, Treuhänder

b. Vertreter von Personengesellschaften und juristischen Personen

c. Nicht der WEG-Verwalter

d. (Weitere) Nicht wählbare Personen

e. Ausschlusstatbestand: Interessenkonflikt

2. Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats
3. Ankündigung der Wahl in der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung
4. Ablauf der Wahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats
5. Bestellung von Nichteigentümern in den Verwaltungsbeirat
6. Amtszeit des Verwaltungsbeirat

1. Welche Personen können in den Verwaltungsbeirat gewählt werden?

a. Wohnungseigentümer, Bevollmächtigte, Treuhänder

Nach dem Gesetz dürfen in den Verwaltungsbeirat nur Wohnungseigentümer und die ihnen gleichstehenden Teileigentümer gewählt werden. Dazu kommt es auf die formale Eigentümerstellung an.
Wohnungseigentümer mit Stimmrechtsausschluss sind wählbar, da sich der Stimmrechtsausschluss auf die Stimmenabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung bezieht.
Ein Treuhänder oder Bevollmächtigter, der die Rechte eines Wohnungseigentümers treuhänderisch wahrnimmt, ist wählbar, da er dessen Eigentümerfunktion ausübt.
Bei den Erben einer Erbengemeinschaft dürfte deren beauftragter Vertreter wählbar sein. Es macht keinen Sinn, die Erbengemeinschaft als Einheit zu sehen und alle Erben zu wählen.
Der Käufer von Wohneigentum besitzt, solange die Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist, keine formale Eigentümerstellung. Allerdings kann er vom Verkäufer ermächtigt werden, an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen und sich insoweit in den Verwaltungsbeirat wählen lassen. Bis zur Eigentumsumschreibung vertritt er allerdings den Verkäufer.

b. Vertreter von Personengesellschaften und juristischen Personen

Ist eine Personengesellschaft Wohnungseigentümer, können ihre persönlich haftenden Gesellschafter in den Verwaltungsbeirat gewählt werden (OLG Frankfurt WE 1986, 141).
Eine juristische Person (GmbH, AG, Verein) wird durch ihren gesetzlichen Vertreter im Verwaltungsbeirat vertreten. Bei der Wahl ist darauf abzustellen, dass die juristische Person immer durch ihren gesetzlichen Vertreter, nicht aber in der Person eines bestimmten Geschäftsführers vertreten wird. Wechselt der Geschäftsführer, muss sein Rechtsnachfolger dessen Funktion übernehmen können.

c. Nicht der WEG-Verwalter

Der WEG- Verwalter kann hingegen nicht in den Verwaltungsbeirat gewählt werden, auch dann nicht, wenn er selbst Wohnungseigentümer ist. Da der Verwaltungsbeirat gegenüber dem Verwalter eine Kontrollfunktion ausübt (z. B. Prüfung Wirtschaftsplan nach § 29 III WEG), würde sich der Verwalter in diesem Fall selbst kontrollieren. Wird der Verwalter dennoch bestellt, ist die Bestellung nichtig (OLG Zweibrücken OLGZ 1983, 439).

d. (Weitere) Nicht wählbare Personen

Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter oder Testamentsvollstrecker besitzen keine Eigentümerstellung, da sie nur die sich aus dem Eigentum ergebenden Rechte eines Wohnungseigentümers verwalten.
Auch der Dauerwohnberechtigte und der Nießbraucher besitzen keine Eigentümerstellung.
Gleiches gilt für Grundschuld- und Hypothekengläubiger, Mieter oder Pächter.

e. Ausschlusstatbestand: Interessenkonflikt

Im Übrigen ist die Wahl eines Wohnungseigentümers anfechtbar, wenn schwerwiegende Gründe gegen seine Person sprechen und zu befürchten ist, dass er sich in einem Interessenkonflikt befindet und sein Amt zum Nachteil der Wohnungseigentümergemeinschaft missbrauchen wird (OLG Köln NZM 1999, 1156).

2. Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats

Nach dem Gesetz besteht der Verwaltungsbeirat aus drei Mitgliedern.
Werden mehr als drei Personen mehrheitlich gewählt, ist der Beschluss zwar gesetzeswidrig, dennoch aber lediglich anfechtbar, sofern damit keine allgemeinverbindliche Entscheidung für die Zukunft verbunden ist (BGH ZMR 2010, 545; BGH ZMR 2000, 776). Ein Beschluss (der eben keine Vereinbarung im Sinne des WEG-Rechts ist), der die Zahl von mehr als drei Mitgliedern allgemeinverbindlich für alle Zukunft festschreibt, wäre nichtig (OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 595).
Da das Gesetz dispositiv ist, kann es durch Vorgabe in der Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarung abgeändert werden, so dass der Verwaltungsbeirat in diesem Fall auch aus nur zwei oder mehr als drei Personen bestehen kann.

3. Ankündigung der Wahl in der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung

Die Tagesordnung zur Eigentümerversammlung sollte die Wahl zum Verwaltungsbeirat möglichst konkret darstellen. Die Bezeichnung „Neuwahl eines Verwaltungsbeiratsmitglieds“ ist unzureichend, wenn unklar bleibt, welches Beiratsmitglied neu zu bestellen ist oder zu ersetzen ist. Es ist klarzustellen, welches Mitglied gewählt werden soll. Bei Unklarheit droht Anfechtung.

4. Ablauf der Wahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats

Die Mitglieder werden aus dem Kreis der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss gewählt. Es genügt die einfache Mehrheit.
Die Teilungserklärung kann Einschränkungen beinhalten. So kann die Vorgabe bestehen, dass in einer Mehrhausanlage jedes Haus oder in anderen Anlagen bestimmte Interessengruppen vertreten sein müssen (OLG Köln ZMR 2000, 638 zur Mitgliedschaft eines Vertreters des Studentenwerks im Verwaltungsbeirat).
Jeder Wohnungseigentümer, der sich zur Wahl stellt, ist stimmberechtigt (BayObLG WE 1991, 227).
Die Eigentümerversammlung kann sämtliche Mitglieder des Verwaltungsbeirats in einer Blockwahl wählen, zumindest dann, wenn in der Eigentümerversammlung keine Einwände erhoben werden (OLG Hamburg ZMR 2005, 396).
Die Beschlussfassung wird letztendlich wirksam, wenn der Versammlungsleiter das Ergebnis der Abstimmung verkündet. Wird die Wahl angefochten, verliert der betroffene Verwaltungsbeirat sein Amt. Dann ist der Wahlvorschlag mit der nächst höheren Stimmenzahl gewählt. Die Anfechtung führt dazu, dass die Bestellung des zunächst gewählten Kandidaten rückwirkend unwirksam ist. Soweit der Verwaltungsbeirat bereits Entscheidung getroffen hat, bleiben diese dennoch rechtswirksam. Dies soll auch dann gelten, wenn die Anfechtung den gesamten Verwaltungsbeirat betrifft.
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats kann in der Wohnungseigentümerversammlung bestimmt werden. Es kann aber auch den Mitgliedern des Beirats überlassen werden, ihren Vorsitzenden zu bestimmen.
Sitzungen des Verwaltungsbeirates werden vom Vorsitzenden nach Bedarf einberufen (§ 29 IV WEG).

5. Bestellung von Nichteigentümern in den Verwaltungsbeirat

Nach dem Gesetz können nur Wohnungseigentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt werden. Die in der Praxis nicht unübliche Bestellung von Nichteigentümern wird oft mit deren besonderer Kompetenz im betriebswirtschaftlichen, bautechnischen oder rechtlichen Belangen begründet.
Werden Nichteigentümer gewählt, ist deren Bestellung nur anfechtbar (BayObLG ZMR 2003, 760; OLG Düsseldorf WE 1995, 279). Erfolgt keine Anfechtung, ist der Beschluss wirksam. Er ist nicht nichtig (BGH ZMR 2010, 545).
Das eigentliche Problem ist praktischer Natur. Da Wohnungseigentümerversammlungen nicht öffentlich sind und damit der Nichteigentümer kein Anwesenheitsrecht hat und auch seine Wahl in den Verwaltungsbeirat kein Anwesenheitsrecht begründet, ist seine Teilnahme anfechtbar. Sie ist insbesondere auch dann anfechtbar, wenn die Eigentümerversammlung mehrheitlich die Anwesenheit des Nichteigentümers erlaubt. Lehnt die Mehrheit seine Anwesenheit ab, kann er sein Amt wiederum nicht wahrnehmen.
Auch kann der Nichteigentümer als Verwaltungsbeirat das Protokoll nicht unterschreiben, wenn er an der Versammlung nicht teilgenommen hat. Nach § 24 VI WEG muss der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter das Versammlungsprotokoll unterschreiben.

6. Amtszeit des Verwaltungsbeirat

Das Gesetz sieht keine Höchstdauer der Bestellung vor (OLG Köln ZMR 2000, 638). Um Unklarheiten zu vermeiden, sollten im Idealfall die Teilungserklärung oder der Bestellungsbeschluss die Amtszeit definieren. Wird keine Amtszeit bestimmt, ist der Verwaltungsbeirat auf unbestimmte Zeit bestellt (OLG Köln ZMR 2000, 638). Fällt ein Mitglied aus, kann und sollte die Eigentümerversammlung eine Ersatzperson wählen. Wird kein Ersatz gewählt, besteht das Risiko, dass Entscheidungen eines eigentlich dreigliedrigen Verwaltungsbeirats unwirksam sind, wenn nur zwei Mitglieder entscheiden.
Eine etwaige Amtszeit sollte nicht mit der Amtszeit des WEG-Verwalters übereinstimmen. Scheidet der Verwalter aus dem Amt, sollte der Verwaltungsbeirat handlungsfähig bleiben. Im Notfall kann er die Wohnungseigentümerversammlung zur Neubestellung von Verwalter und Verwaltungsbeirat einberufen.

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