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Aufteilungsplan – Wie entsteht Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum kann im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn dem Grundbuchamt neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch ein Aufteilungsplan vorgelegt wird. Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung. Aus dieser Bauzeichnung ergibt sich die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile (§ 7 IV 1 WEG).

1. Zweck des Aufteilungsplans

Der Zweck des Aufteilungsplans besteht darin, auf der Grundlage der Teilungserklärung das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum genau abzugrenzen. Nicht Aufgabe des Aufteilungsplans ist es hingegen, die Rechte der Wohnungseigentümer über die bestehende Teilungserklärung hinaus zu erweitern oder zu beschränken.

Der Aufteilungsplan soll ersichtlich machen, wie das Sonder- und Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind. Dazu werden die verschiedenen Räumlichkeiten oft farblich gekennzeichnet und/oder mit einer Nummerierung versehen.

2. Wie entsteht Wohnungseigentum?

Im Zusammenhang mit dem Aufteilungsplan muss im Rahmen der Teilungserklärung das eigentliche Wohnungseigentum erst gebildet werden. Wohnungseigentum kann auf zweierlei Wegen entstehen.

a. Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG

Sind mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie, können Sie durch einen Teilungsvertrag Wohnungseigentum begründen.

Möchten die Miteigentümer diesen bürokratischen und oft unbefriedigenden Zustand beenden, können Sie Wohnungseigentum begründen. Dazu beurkunden Sie einen Teilungsvertrag. Die einzelnen Wohnungen werden dann den einzelnen Miteigentümern zugeordnet. Damit sind die einzelnen Wohnungen grundsätzlich frei veräußerlich.

Auch in der Erbengemeinschaft sind alle Miterben gleichermaßen berechtigt. Die Immobilie gehört allen gemeinsam. Kein Erbe kann allein über die Immobilie verfügen. Kein Erbe hat ein Sondernutzungsrecht. Jede Entscheidung bedarf der Mitwirkung der anderen Erben. Formal muss die Erbengemeinschaft im Sinne des § 2032 BGB infolge ihrer gesamthänderischen Bindung noch in eine Bruchteilsgemeinschaft im Sinne des § 1008 BGB umgewandelt werden.

b. Teilungserklärung gemäß § 8 WEG

Die Teilungserklärung ist die übliche Form zur Begründung von Wohnungseigentum. Hier entsteht Wohnungseigentum dadurch, dass der alleinige Eigentümer eines Grundstücks Wohnungseigentum begründet. Dazu legt er in einer Teilungserklärung fest, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, so dass jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder sonstigen Räumlichkeiten zugeordnet wird (Vorratsteilung). Das Gebäude kann bereits errichtet sein oder noch errichtet werden.

Typisches Beispiel: Ein Bauträger erwirbt von einer Erbengemeinschaft ein unbebautes Grundstück oder ein bebautes Grundstück mit einer Immobilie. Um die einzelnen Wohnungen einzeln an Kaufinteressenten verkaufen zu können, begründet er gemäß § 8 WEG Wohnungseigentum an dem Gebäude und verkauft anschließend die einzelnen Wohnungen an verschiedene Kaufinteressenten. Die Käufer werden dann Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Faktische Wohnungseigentümergemeinschaft

Von einer Eigentümergemeinschaft lässt sich begrifflich aber erst dann sprechen, wenn der erste Kaufinteressent den Kauf des Wohnungseigentums vollzogen hat. Bis dahin spricht man von der „faktischen“ Wohnungseigentümergemeinschaft. Bereits jetzt sind die Vorschriften des WEG-Gesetzes anwendbar (BGHZ NZM 2012, 643; BayObLGZ 1990, 101; NJW-RR 1997, 1443).

4. Abgeschlossenheitsbescheinigung ergänzt den Aufteilungsplan

Auf dem Aufteilungsplan bescheinigt dann die Baugenehmigungsbehörde die sich aus der Aufteilung der Räumlichkeiten ergebende Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen und erteilt damit die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Beide Urkunden sind Voraussetzung zur Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch.

Die aufgrund der Teilungserklärung entstehenden Miteigentumsanteile werden jeweils in einem gesonderten Grundbuchblatt in Form des Wohnungsgrundbuchs angelegt. Darauf wird das zum jeweiligen Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum vermerkt (§ 7 I WEG).

Der Aufteilungsplan nimmt am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil: Jeder, der das Grundbuch einsieht, darf davon ausgehen, dass die darin eingetragenen Rechte richtig sind (§ 894 BGB).

So wie der Aufteilungsplan die Rechte am Wohnungseigentum darstellt, ist hinsichtlich der Grundstücksgrenzen auf die Katasterpläne zu verweisen.

Geht es darum, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, sind die dem Grundbuchamt eingereichte Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung maßgebend.

5. Gestaltungsvorschläge im Aufteilungsplan

Sind im Aufteilungsplan bewegliche Gegenstände (Pflanzentröge) eingezeichnet, handelt es sich lediglich um Gestaltungsvorschläge, die rechtlich belanglos bleiben (BayObLG WE 4/90, 136). Kein Eigentümer kann daraus das Recht ableiten, dort z.B. einen Pflanzentrog aufzustellen.


Soweit ein Aufteilungsplan Nutzungsangaben enthält (Büro, Arztpraxis, Laden), wird dadurch kein Vorrang gegenüber der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag begründet (OLG Stuttgart ZMR 5/1990, 190).

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Eine Antwort auf "Aufteilungsplan – Wie entsteht Wohnungseigentum?"

  • h. unger
    1. Juni 2017 - 01:41 Antworten

    Hier ein interessanter Fall. Das Gebäude ist laut TE im Juni 2003 in 12 Einheiten geteilt worden, alle haben eine Zuteiklung, Laden, Wohnungen, Garagen, Keller.

    Die Besonderheit und mir unklare ist, dass der Speicher/Dachboden eine eigene Nr. bekommen hat – Nr. 9, jedoch nur im Aufteilungsplan auftaucht.

    In der Teilungserklärung fehlt die Nr. 9.
    Es gibt also Nr.8 – Wohnung – und Nr. 10 Wohnung. Nr. 9 (Speicher, Dachboden) fehlt, ist jedoch im Aufteilungsplan eingezeichnet.

    Wem gehört diese Nr. 9 nun?

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