Einsicht ins Grundbuch bei Wohnungseigentum – Wer darf einsehen und wer darf nicht?

Im Grundbuch ist jedes Grundstück erfasst. Auch das Wohnungseigentum unterliegt den auf Grundstücke anwendbaren Vorschriften der Grundbuchordnung. Auf Grundlage des Aufteilungsplans werden für jedes Sondereigentum und Teileigentum eigene Grundbuchblätter angelegt.
Das Grundbuch genießt“ öffentlichen Glauben“. Es schützt denjenigen, der auf die Richtigkeit des Grundbuchs vertraut. Der Inhalt des Grundbuchs gilt bis zum Beweis des Gegenteils als richtig. Es beinhaltet die widerlegbare Vermutung seiner Richtigkeit.
Die Einsicht ins Grundbuch verschafft einen schnellen und zuverlässigen Überblick über die Sach- und Rechtsverhältnisse an dem betreffenden Grundstück.

Inhalt: Einsichtsrecht ins Grundbuch bei einer WEG

1. Amtsgerichte führen die Grundbuchakten
2. Ein rechtliches Interesse begründet immer die Einsichtnahme
3. Berechtigtes Interesse erfordert sachliche Gründe
4. Nicht jedes Interesse ist ein berechtigtes Interesse
5. Berechtigtes Interesse contra Selbstbestimmungsrecht des Eigentümers
6. Automatisiertes Abrufverfahren im elektronischen Grundbuch
7. Einsichtnahme ist informationspflichtig
8. Verfahrensablauf zu Grundbucheinsicht

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1. Amtsgerichte führen die Grundbuchakten

Das Grundbuch wird bei den Amtsgerichten geführt. Zunehmend wird ein zentrales Amtsgericht bestimmt, das die Grundbuchakten für einen größeren Bezirk zentral führt. Beispiel: Im Saarland gibt es acht Amtsgerichtsbezirke. Das Grundbuch wird jedoch zentral beim Amtsgericht Saarbrücken, für alle Amtsgerichtsbezirke geführt. Nur dort ist die Einsichtnahme möglich. Für das Verfahren der Grundbuchämter gilt die Grundbuchordnung. Für jedes Grundstück wird ein Grundbuchblatt angelegt.

2. Ein rechtliches Interesse begründet immer die Einsichtnahme

Die Einsicht ins Grundbuch bestimmt sich nach § 12 Grundbuchordnung. Danach ist die Einsicht des Grundbuches jedem gestattet, der ein „berechtigtes Interesse“ darlegt.
Berechtigt ist zunächst jeder, dessen rechtliche Situation durch den Inhalt des Grundbuchs beeinflusst werden könnte. Dies ist der Fall bei jedem, der im Hinblick auf die jeweilige Immobilie mit einem Recht im Grundbuch eingetragen ist (Wohnungseigentümer, Sondernutzungsberechtigter, Grundschuldgläubiger, Wegeberechtigter).
Einsehen kann auch derjenige, der aufgrund einer schuldrechtlichen Situation ein nachvollziehbares Interesse am Inhalt des Grundbuchs haben kann (Bank vor Abschluss eines Darlehensvertrages, Bürge).
Aus der Wortwahl des Gesetzestextes folgt, dass ein „rechtliches“ Interesse nicht erforderlich ist, also ein Interesse, das durch einen Rechtsanspruch begründet wäre. Es genügt vielmehr ein „berechtigtes“ Interesse.

3. Berechtigtes Interesse erfordert sachliche Gründe

Bei der Interpretation des Gesetzes ist zu berücksichtigen, dass § 12 GBO verhindern soll, dass eine Person aus purer Neugierde das Grundbuch einsehen möchte. Gleiches trifft auf einen Immobilienmakler zu, der auf diesem Wege Neukunden akquirieren möchte.
Erforderlich ist also, dass der Antragsteller ein verständiges und durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Hierzu gibt es eine Vielzahl richterlicher Entscheidungen.

4. Nicht jedes Interesse ist ein berechtigtes Interesse

Einen Nachbareigentümer gehen die Eigentumsverhältnisse an der benachbarten Wohnung nichts an, ebenso wenig genügt das Interesse eines Bauträgers, ein leerstehendes Gebäude zu erwerben. Auch das Kaufinteresse eines potentiellen Kaufinteressenten wird regelmäßig nicht als berechtigtes Interesse anerkannt. Ein solches Kaufinteresse könnte schließlich jeder äußern. Es ließe sich nicht überprüfen. Dem Kaufinteressenten bleibt nur, über den Kontakt mit dem Wohnungseigentümer Einsicht zu nehmen.
Auch ein von dem Einblicksuchenden bevollmächtigter Rechtsanwalt hat kein eigenes Einsichtsrecht, sondern nur eines, dass er vom Recht seines Mandanten ableiten kann. Hat der Mandant kein Einsichtsrecht, hat der Anwalt auch keines.
Ein berechtigtes Interesse kann sich daraus ergeben, dass eine Person gegen einen im Grundbuch eingetragenen Berechtigten einen Anspruch hat (Grundschuldgläubiger) oder durch ein bereits in der Anbahnung befindliches Rechtsgeschäft erlangen wird. So ist die darlehensgebende Bank berechtigt, schon vor Abschluss des Darlehensvertrages das Grundbuch einzusehen, um festzustellen, ob der künftige Darlehensnehmer dort als Wohnungseigentümer eingetragen ist.

5. Berechtigtes Interesse contra Selbstbestimmungsrecht des Eigentümers

Bei der Entscheidung ist das informelle Selbstbestimmungsrecht des Wohnungseigentümers zu berücksichtigen. Er dürfte aus datenschutzrechtlichen Gründen kaum daran interessiert sein, jedem beliebigen Dritten Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und die wirtschaftlichen Verhältnisse an seiner Wohnung zu gewähren.
Andererseits ist das Grundbuch ein öffentliches Register. Demgemäß kommt es im Einzelfall auf eine Abwägung an, in der das berechtigte Interesse das Datenschutzinteresse überwiegen muss.
Demgemäß wurde einem Mieter Einblick ins Grundbuch gewährt, der die Einsichtnahme damit begründete, dass er in der Wohnung Schönheitsreparaturen vornehmen, individuell eingepasste Einbaumöbel einbauen und einen teuren Teppichboden verlegen und dabei sicher gehen wollte, dass sein Vermieter tatsächlich der Eigentümer sein (OLG Hamm Rpfl 1986, 128).
Einem Makler hingegen wurde das Einsichtsrecht verweigert. Er beabsichtigte, gegen einen Mandanten eine Provisionsforderung geltend zu machen. Dazu wollte er den Kaufpreis des von ihm vermittelten Grundstücks in Erfahrung bringen. Er wurde auf den Klageweg verwiesen. Das rein wirtschaftliche Interesse genügte nicht, ein sachlich berechtigtes Interesse zu begründen (OLG Dresden 3 W 1228/09). Gleiches wurde einem Rechtsanwalt entgegen gehalten, der gegen einen Mandanten eine Honorarforderung hatte und in Erfahrung bringen wollte, ob der Mandant Eigentümer eines Grundstückes war (OLG Celle 4 W 31/13).

6. Automatisiertes Abrufverfahren im elektronischen Grundbuch

Bestimmte Personenkreise können das elektronische Grundbuch automatisiert abrufen. Das automatisierte Abrufverfahren erfordert eine Zulassung. Diese ist kostenpflichtig.
Notare hingegen üben ein öffentliches Amt aus. Daher gewährt Ihnen § 12 GBO ein Einsichtsrecht ins Grundbuch auch dann, wenn sie kein berechtigtes Interesse vortragen. Rechtsanwälte erfüllen diese Voraussetzungen nicht.
Teilnahme berechtigt sind:
Gruppe 1: 

• Notare
• Behörden
• Gerichte
• Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure

Gruppe 2:

• Personen oder Stellen, die vom Eigentümer zur Einsicht ermächtigt wurden,
• an dem Grundstück dinglich berechtigt sind (z.B. Grundschuldgläubiger),
• die im Besitz eines vollstreckbaren Titels sind und die Zwangsvollstreckung gegen den Wohnungseigentümer betreiben.

Alle Teilnehmer müssen ihr berechtigtes Interesse darlegen.

7. Einsichtnahme ist informationspflichtig

Ab 1.10.2014 müssen die Grundbuchämter jede Einsichtnahme Dritter protokollieren (§ 12 Abs. 4 Grundbuchordnung (GBO)). Sie haben dem Eigentümer zwei Jahre lang Auskunft zu erteilen, wer Einblick in das Grundbuch genommen hat. Bislang wurde der Eigentümer nicht informiert und konnte auf die Einsichtnahme Dritter nicht reagieren.

8. Verfahrensablauf zu Grundbucheinsicht

Zuständig für die Einsichtnahme ist der Rechtspfleger beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Der Antragsteller hat sein berechtigtes Interesse darzulegen. Dies kann er schriftlich tun oder mündlich beim Rechtspfleger vorsprechen. Der Rechtspfleger kann im Zweifel verlangen, dass das berechtigte Interesse nachgewiesen oder zumindest glaubhaft gemacht wird. Der Ausdruck eines Grundbuchauszugs ist gebührenpflichtig. Der Auszug kann unbeglaubigt oder in beglaubigter Form erfolgen.
Verweigert der Rechtspfleger die Einsichtnahme, kann der Antragsteller gemäß § 12b IV GBO die Entscheidung des Grundbuchrichters beantragen. Dazu hat er einen schriftlichen Antrag einzureichen und den Sachverhalt zu schildern. Eine Frist besteht nicht. Der Grundbuchrichter kann den Antrag zurückweisen oder den Rechtsträger anweisen, die beantragte Einsicht zu gewähren. Weist auch der Grundbuchrichter den Antrag zurück, hat der Antragsteller ein Beschwerderecht, über das letztlich das Landgericht entscheidet.

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