Zertifizierung des WEG-Verwalters – 7 wichtige Fragen und Antworten für Eigentümer

Nach der Verlängerung der Zertifizierungsfrist für WEG-Verwalter im Jahre 2022 und zahlreichen Neuregelungen zum Zertifizierungsverfahren selbst, sind Eigentümer unsicher was aktuell gilt. Seit dem 31.12.2023 können Wohnungseigentümer ihren Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter geltend machen. Die Übergangsfrist für Alt-Verwalter ist bereits letztes Jahr am 01. Juni 2024 abgelaufen.

Der nachfolgende Artikel gibt Antworten für Eigentümer auf die wichtigsten Fragen zur Zertifizierung des WEG-Verwalters.

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Frage Nr. 1: Was ist ein zertifizierter WEG-Verwalter?

Ein zertifizierter WEG- Verwalter ist ein Hausverwalter, der durch eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) nachweist, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, die für die Tätigkeit als Verwalter notwendig sind (sog. Zertifizierungsnachweis).  Diese Definition steht in § 26 a Abs 1 WEG. Das bedeutet, das sich alle Hausverwalter zertifizieren lassen müssen, die die Bezeichnung als zertifizierter WEG-Verwalter tragen wollen.

Eine Ausnahme gilt nach § 7 der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) für bestimmte Personengruppen, die aufgrund ihrer beruflichen Vorbildung auch ohne gesonderte Prüfung als zertifizierte WEG-Verwalter bezeichnen. Dazu zählen Personen, die die Befähigung zum Richteramt haben, eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft vorweisen können, einen anerkannten Abschluss als Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin besitzen oder einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt erworben haben. Diese Personengruppen dürfen sich auch ohne Zertifizierungsnachweis zertifizierte Verwalter nennen.

Frage Nr. 2: Sind alle gewerblichen Hausverwalter zertifizierte WEG- Verwalter?

Nein. Um als gewerblicher Hausverwalter tätig sein zu können ist momentan nur eine Berufserlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung (GewO) notwendig. Die Zertifizierung ist keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Daher ist allein die Bezeichnung als gewerblicher Hausverwalter kein Nachweis für eine ausreichende Sachkunde und die Zertifizierung. Diesen Nachweis bringt nur der Zertifizierungsnachweis. Welche Voraussetzungen für die Berufserlaubnis vorliegen müssen, lesen Sie hier: WEG-Verwalter: Berufserlaubnispflicht § 34 c GewO – Was muss sich wissen?

Frage Nr. 3: Wie bekommt ein WEG-Verwalter eine Zertifizierung?

Eine Zertifizierung erhalten WEG-Verwalter durch eine Prüfung bei einer Industrie- und Handelskammer (IHK). Zuständig ist hier grundsätzlich jede IHK, die eine Zertifizierung für WEG-Verwalter anbietet.

Die Details der Prüfung und die Inhalte zum zertifizierten Verwalter finden sich in der ZertVerwV.  Zum Prüfungsstoff gehören verschiedene Themen aus dem Bereich der rechtlichen Grundlagen, der kaufmännische Grundlagen und der technischen Grundlagen. Besteht ein Verwalter die Prüfung nicht beim ersten Mal kann diese beliebig oft wiederholt werden.

Einmal erfolgreich abgelegt, muss die Prüfung für die Zertifizierung nicht wiederholt werden. Die Qualifikation des zertifizierten Verwalters entbindet aber nicht von der allgemeinen Weiterbildungs- und Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter nach § 34 a Abs. 2 a Gewerbeordnung (GewO) i.V.m.§ 15 b Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). In welchem Umfang diese zu absolvieren sind, lesen Sie hier: Hausverwaltung – Weiterbildungspflicht: Welche Fortbildungen müssen Verwalter absolvieren?

Frage Nr. 4: Muss jede WEG-Gemeinschaft einen zertifizierten Hausverwalter haben?

Ja, fast jede: Grundsätzlich gilt, dass die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG die ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums beschließen. Zu dieser ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung gehört nunmehr nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG auch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26 a WEG.

Ausgenommen sind davon Eigentümergemeinschaften, bei denen

• weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen,
• ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt ist und
• weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2 WEG) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.

Nur wenn alle diese drei Vorrausetzungen erfüllt sind, muss kein zertifizierter Verwalter bestellt werden.

In allen anderen Fällen ist ein zertifizierter WEG-Verwalter Pflicht. Ein nicht zertifizierter Verwalter darf nicht über den 30.06.2024 hinaus zum Verwalter bestellt sein (vgl. Amtsgericht (AG) AG Dortmund, Urteil vom 19.09.2024, Az.: 514 C 8/23). Wird dennoch ein Verwalter bestellt, der nicht zertifiziert ist, entspricht der Bestellungsbeschluss nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung und ist anfechtbar.  Eine Wiederwahl oder Verlängerung des Verwaltervertrages mit einem nicht zertifizierten WEG-Verwalter ist aus denselben Gründen unzulässig (vgl. AG Oberhausen, Urteil vom 25.03.2024, Az.: 334 C 75/23).

Lesen Sie hier was Sie zu können, wenn Ihre Hausverwaltung nicht zertifiziert ist: Hausverwaltung nicht zertifiziert – Was tun als Eigentümer?

Frage Nr. 5: Kann ein Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierter WEG-Verwalters verlangen?

Ja, denn jeder Wohnungseigentümer kann nach § 18 WEG die ordnungsgemäße Verwaltung des Wohneigentums verlangen und dazu gehört auch die Bestellung eines zertifizierten WEG-Verwalters nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Es sei denn, der Wohnungseigentümer ist Teil einer aus acht Parteien bestehenden Eigentümergemeinschaft mit einem Wohnungseigentümer als Verwalter, dann muss mehr als 1/3 der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.

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Frage Nr. 6: Sind zertifizierte Verwalter teurer als normale Hausverwalter?

Die Kosten für die Zertifizierung schlagen sich sicherlich, wie alle anderen Fortbildungskosten in der Kalkulation der Hausverwaltungen nieder. Inwieweit Eigentümergemeinschaften mit höheren Preisen bei Ihrer Hausverwaltung aufgrund der Zertifizierungspflicht rechnen müssen, hängt davon ab wie der Preis bisher gestaltet wurde.  Für die Preisgestaltung ist besonders die Lage als auch die Größe der Eigentümergemeinschaft ausschlaggebend: die Verwaltungskosten für kleinere Eigentumswohnanlagen mit 2 bis 10 Einheiten sind regelmäßig höher als die Kosten für größere. Ebenso sind die Angebote für die Verwaltung von Eigentumsanlagen in ländlichen Gegenden oft teurer, da es dort meist weniger, bis gar keine Konkurrenz-Hausverwaltung gibt.

Mit welchen Verwalterkosten Sie rechnen sollten lesen Sie hier: Preise für Hausverwaltungen 2025 – Was Verwaltungen kosten (mit Preistabellen) und Hausverwaltung: Kosten pro Einheit 2025 (mit vielen Beispielen)

 

Frage Nr. 7: Wo finden Eigentümer einen zertifizierten Verwalter?

Zertifizierte WEG-Verwalter sind aller Hausverwalter mit einen entsprechenden Zertifizierungsnachweis oder gleichgestellt Personen. Aktuell sollte fast jede Hausverwaltung einen zertifizierten WEG- Verwalter haben, die auf dem neusten Stand ist.

Eigentümer finden zertifizierte WEG-Verwalter z.B. in einer kostenlosen und unverbindlichen Online-Suche  unter Hausverwalter-Vermittlung.de. So erhalten Sie schnell Angebote und Preisangaben von Hausverwaltungen mit zertifizierten WEG-Verwaltern in Ihrer Nähe.

Zahlreiche Tipps zur Suche nach dem perfekten WEG-Verwalter für Ihre Eigentümergemeinschaft  gibt außerdem der Beitrag: Hilfe, ich finde keine neue Hausverwaltung (2025) – Was können Eigentümer tun?