Eigentümergemeinschaft: Pflicht zur Hausverwaltung?

Die Wohnungseigentümer sind nach dem § 18 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zur gemeinschaftlichen ordnungsgemäßen Verwaltung des Wohnungseigentums verpflichtet. Daher bestellt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) meistens bereits auf der ersten Eigentümerversammlung eine Hausverwaltung. Doch, was ist, wenn das nicht passiert? Gibt es eine Pflicht zur Hausverwaltung durch einen externen Verwalter oder geht es auch ohne professionelle Hausverwaltung? Und was ist zu tun, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer auf eine Hausverwaltung besteht? Gibt es einen Anspruch auf eine Hausverwaltung?

Der nachfolgende Artikel erklärt für die Eigentümergemeinschaft, in welchen Fällen eine Pflicht zur Bestellung einer Hausverwaltung bestehen kann und wann es auch ohne geht.

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I.  Besteht eine gesetzliche Pflicht der Eigentümergemeinschaft für eine Hausverwaltung?

Die Antwort ist: Grundsätzlich Nein. Das WEG normiert keine allgemeine Pflicht zur Bestellung einer Hausverwaltung. Vielmehr beschreibt das WEG die Bestellung einer Hausverwaltung als Recht der Eigentümergemeinschaft: Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters.  Damit kann die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich frei darüber entscheiden kann, ob sie eine Hausverwaltung bestellt oder nicht.

Es gilt jedoch auch hier „Kein Grundsatz ohne Ausnahme“ und so gibt es zwei Ausnahmen, in denen die Bestellung einer Hausverwaltung zur Pflicht der Eigentümergemeinschaft wird:

• Es findet keine oder keine ausreichende ordnungsgemäße Hausverwaltung statt (siehe Punkt 1.) oder
• ein einzelner oder mehrere Wohnungseigentümer wollen einen zertifizierten Verwalter (siehe Punkt 2.)

1. Pflicht zur Hausverwalterbestellung bei fehlender ordnungsgemäßer Verwaltung

Geht es in der Verwaltung der WEG-Gemeinschaft schlichtweg drunter und drüber und keiner hat einen Überblick über den Verwaltungsstand, können einzelne Wohnungseigentümer Bestellung einer Hausverwaltung verlangen. Die WEG-Gemeinschaft hat in solchem Fall eine gesetzliche Pflicht zur Bestellung einer Hausverwaltung.

Dieser Pflicht zur Hausverwaltung folgt aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG: Danach kann jeder Wohnungseigentümer von der Eigentümergemeinschaft die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht.

Vorausgesetzt ist hier, dass in der WEG-Gemeinschaft aktuell keine ordnungsgemäße Verwaltung gewährleistet ist. Dieser Anspruch kann gerichtlich durchgesetzt werden. Lesen Sie mehr zu den Voraussetzungen des Anspruchs und den Möglichkeiten der Durchsetzung in dem Beitrag: Recht auf Hausverwaltung – Hat jeder WEG-Eigentümer Anspruch auf eine Verwaltung?

2. Pflicht zur Hausverwaltung durch zertifizierten Verwalter

Die Pflicht zur Hausverwaltung durch einen zertifizierten Verwalter kann sich für die Eigentümergemeinschaft aus den §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 26 a WEG ergeben. Danach besitzt jeder einzelne Wohnungseigentümer das Recht die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen. Wird dieser Anspruch geltend gemacht, muss die Eigentümergemeinschaft innerhalb eines angemessenen Zeitraums eine entsprechende Hausverwaltung bestellen. Anderenfalls steht der Klageweg offen.

Allerdings besteht der Anspruch nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nicht, wenn

• weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen,
• ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und
• weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2 WEG) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Alles Wichtige zu den Anforderungen an einem zertifizierten Verwalter können Sie hier nachlesen: Zertifizierung des WEG-Verwalters: Verlängerung der Zertifizierungsfrist bis 12/2023 geplant

II. Funktioniert eine Eigentümergemeinschaft ohne Hausverwaltung?

Nein. Hat eine Eigentümergemeinschaft keine externe Hausverwaltung und will auch keine, muss sie eine Selbstverwaltung organisieren (siehe III.). Ganz ohne irgendeine Art von Hausverwaltung funktioniert eine Eigentümergemeinschaft nicht.

Das folgt daraus, dass die WEG-Gemeinschaft nach § 18 Abs. 1 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet ist. So sind z.B. nach dem WEG bestimmte Aufgaben zu erfüllen, wie etwa die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), die Erstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 WEG), die Erstellung der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG), die Erstellung eines Vermögensberichts (§ 28 Abs. 5 WEG), das Abhalten einer jährlichen Eigentümerversammlung (§ 24 Abs. 1 WEG), die ordnungsgemäße Buchführung etc. All diese Aufgaben sind auch ohne eine externe Hausverwaltung ordnungsgemäß zu erfüllen.

Welche Funktion und welche Aufgaben eine Hausverwaltung für die WEG-Gemeinschaft erfüllt, zeigt dieser Beitrag: WEG-Verwalter für Eigentümergemeinschaft: Aufgaben im Überblick

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III. Ohne Hausverwaltung geht es nicht: Mindestvoraussetzung ist die Selbstverwaltung

Will eine Eigentümergemeinschaft keine Hausverwaltung beauftragen, bietet sich als Alternative nur die Selbstverwaltung. Allerdings setzt eine Selbstverwaltung voraus, dass die Eigentümer über ausreichende Kenntnisse und Ressourcen (insbesondere Zeit) verfügen, um die anfallenden Aufgaben effektiv und im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu bewältigen. Es bedarf einer klaren Kommunikation und Organisation innerhalb der WEG-Gemeinschaft. Nur so ist sicherzustellen, dass alle notwendigen Maßnahmen rechtzeitig ergriffen und keine Aufgaben vernachlässigt werden.

In der Praxis funktioniert eine echte Selbstverwaltung meist aber nur in sehr kleinen Eigentümergemeinschaften. Alles Wissenswerte zum Thema Selbstverwaltung finden Wohnungseigentümer in den Blogbeiträgen zum Thema: Selbstverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft: Organisationsform, Bestellung, Haftung und Vergütung

IV. Fazit und Zusammenfassung

Eine Eigentümergemeinschaft ist nicht zwingend verpflichtet, eine Hausverwaltung zu bestellen — aber auch wenn es für die Eigentümergemeinschaft keine Pflicht zur Hausverwaltung gibt, besteht doch zumindest eine gewisse Notwendigkeit für irgendeine Form der Verwaltung. Das folgt bereits aufgrund der Komplexität und der Fülle der Aufgaben bei der Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft. Das WEG besteht auf eine ordnungsgemäße Verwaltung durch die Wohnungseigentümer — ganz gleich, ob eine externe Hausverwaltung oder eine Selbstverwaltung.  Letztere kann in kleinen Gemeinschaften sinnvoll sein. Bei komplexeren Strukturen oder mangelnder Eignung der Wohnungseigentümer ist jedoch eine professionelle Hausverwaltung oft die bessere Wahl. Sieht eine einzelner Wohnungseigentümer die ordnungsgemäße Verwaltung der Eigentümergemeinschaft gefährdet, kann er die WEG-Gemeinschaft zur Bestellung einer Hausverwaltung verpflichten.