GdWE – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – Was müssen Eigentümer wissen?

Der Erwerb einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus führt automatisch zur Mitgliedschaft in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE): Mit dem Immobilienkauf erwirbt man nicht nur spezifische Eigentumsrechte, sondern auch besondere Rechte und Pflichten gegenüber der GdWE. So haben Wohnungseigentümer neben ihrem Recht zur Nutzung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel auch die Pflicht sich gemeinsam mit den anderen Eigentümern um die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentum zu kümmern und sich den Gemeinschaftsregelungen unterzuordnen. Das Leben und die Zusammenarbeit der GdWE ist von einer gegenseitigen Rücksichtnahme geprägt, die sich auch in den gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsrechts (WEG) widerspiegelt.

GdWE ersetzt die umgangssprachliche WEG: Im Übrigen hat sich mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 die Bezeichnung geändert: Früher wurde umgangssprachlich oft einfach von der „WEG“ gesprochen, wenn die Eigentümergemeinschaft gemeint war. Heute wird zur besseren Unterscheidung zwischen dem Gesetz (WEG) und der Eigentümergemeinschaft der Begriff „GdWE“ (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) verwendet. Diese präzisere Begrifflichkeit setzt sich zunehmend auch in der Praxis und der Rechtsprechung durch.

Der Artikel erklärt Wohnungseigentümern und solchen, die es werden wollen, was Sie in Bezug auf Ihre Rechte und Pflichten gegenüber einer GdWE wissen sollten. Hier erhalten Sie einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Aspekte einer GdWE.

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I. Was sind die Rechtsgrundlagen der GdWE?

Die wesentliche rechtliche Grundlage für Wohnungseigentümergemeinschaften findet sich im WEG. Daneben sind die Gemeinschaftsregelungen und gegebenenfalls allgemeine zivilrechtliche Regelungen zu beachten.

1. Was steht im WEG zur GdWE?

Dort werden zunächst in Abschnitt 1 die wichtigsten Begriffe zum Wohnungseigentum erklärt und dann wird in Abschnitt 2 die Begründung des Wohnungseigentums erläutert (§ 2 bis § 9 WEG): Nach § 2 WEG entsteht Wohnungseigentum entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.

In Abschnitt 3 erkennt das Gesetz in § 9a WEG die selbstständige Rechtsfähigkeit der GdWE an: Das bedeutet alle Miteigentümer gemeinsam sind rechtsfähig und können gemeinsam klagen und verklagt werden. Als Vertreter ist nach § 9b WEG für die gesetzlichen Regelfall der Verwalter vorgesehen.

Der Abschnitt 4 des WEG regelt in § 10 bis § 29 WEG das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und dass der Einzelnen gegenüber der GdWE.

Im letzten Abschnitt 5 des WEG finden sich in den §§ 43 bis 45 WEG die Verfahrensvorschriften für Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussklagen.

2. Welche Regelungen neben dem WEG sind bei der GdWE zu beachten?

Neben dem WEG regeln zum Beispiel die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung weitere Details der gemeinsamen Verwaltung und des Zusammenlebens. In der Gemeinschaftsordnung einer GdWE sind oft Regelungen zu Beschlussfassungen oder der Stimmwertung enthalten. So können zum Beispiel vom Gesetz abweichende Stimmen (nicht nach Kopfprinzip, sondern nach Miteigentumsanteil) vereinbart sein, andere Verteilerschlüssel angesetzt werden oder für bestimmte Themen andere Beschlussmehrheiten vorausgesetzt werden.

Auch die gefassten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können konkrete Regeln enthalten, die von allen Miteigentümern zu beachten sind. So z.B. die Beschlüsse zum Wirtschaftsplan in der die Hausgeldhöhe festgesetzt wird, die alle Miteigentümer zu zahlen haben. Auch die Zahlung von Sonderumlagen wird für Miteigentümer einer GdWE durch einen entsprechenden Beschluss rechtswirksam verpflichtend.

Daneben spielen im Einzelfall auch die gesetzlichen Regelungen des bürgerlichen Rechts (BGB) eine Rolle, wenn es z.B. um Nachbarschaftsstreitigkeiten, Unterlassungs-, Beseitigungs- oder Schadensersatzansprüche geht. Auch Aufwendungsersatzansprüche sind nach den Regelungen des BGB zu erstatten.

II. Wie verwaltet sich die GdWE?

Die GdWE hat zwei Möglichkeiten der Verwaltung: Die Selbstverwaltung oder die Bestellung eines Verwalters nach §§ 26, 26a WEG.

In der Regel muss sich eine GdWE durch einen zertifizierten Verwalter verwalten lassen, da dies Teil der gemeinsamen Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung ist. Wie das geht, lesen Sie hier: Eigentümergemeinschaft: Pflicht zur Hausverwaltung?

III. Welche Rechte und Pflichten haben die einzelnen Miteigentümer der GdWE?

Einzelne Miteigentümer der GdWE haben verschiedene Rechte und Pflichten, die Sie mit den anderen gemeinschaftlich teilen oder als Einzelrechte gegeneinander durchsetzen können.

Zu den Rechten zählen z.B.:

• Rechte am Sondereigentum, wie das Recht der alleinigen Nutzung,
• Rechte am Gemeinschaftseigentum, wie das Recht des Einzelnen auf ordnungsgemäße Verwaltung und Mitbestimmung
• Rechte in der Eigentümerversammlung, wie das Recht auf Teilnahme und Stimmabgabe, oder
• Rechte gegenüber dem Verwalter, wie das Recht auf Umsetzung gefasster Beschlüsse oder die Aufnahme von Tagesordnungspunkten bei der Eigentümerversammlung

Zu den Pflichten zählen z.B.

• die gemeinsame Pflicht der GdWE zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 19 WEG, durch die Einhaltung der Hausordnung, Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums, Rücklagebildung und Hausgeldzahlung usw.,
• die Kostentragungspflicht nach § 16 WEG bezüglich aller gemeinschaftlichen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Betriebskosten
• die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten
• die gegenseitigen Rücksichtnahme-, Kooperations- und Duldungspflichten.

Eine ausführliche Übersicht über die Rechte und Pflichten in der GdWE finden Sie hier: WEG: Rechte und Pflichten der Eigentümer in der Eigentümergemeinschaft

IV. Was passiert Streit in der GdWE?

Bei Streit in der GdWE kommt es für die Konfliktlösung immer auf den Streitgrund an.

Hält sich ein Miteigentümer zum Beispiel nicht an seine Verpflichtungen, wie etwa die Hausgeldzahlung können bereits einfache Maßregelungen helfen. So kann der Verwalter den Miteigentümer beispielsweise im Namen der GdWE abmahnen. In besonderen Fällen können bei schweren Pflichtverletzungen oder Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums auch Schadensersatzforderungen von der GdWE geltend gemacht werden. Wie das geht, finden Sie hier: Eigentümergemeinschaft: Muster für die Abmahnung eines Eigentümers (z.B. Verstoß Hausordnung).

Geht es bei dem Streit in der GdWE, um die Frage der Wirksamkeit eines Beschlusses kann die Klärung durch ein Gericht erfolgen. Alle Miteigentümer haben das Recht binnen eines Monats nach einer Beschlussfassung eine Anfechtungsklage einzureichen, wenn sie einen Beschluss der Eigentümerversammlung für unwirksam halten. Hält ein Eigentümer nicht nur einen bestimmten Beschluss für unwirksam sondern will zusätzlich eine bestimmte Beschlussfassung erreichen, dann die sogenannte Beschlussersetzungsklage zielführend.

Ist der Streitfall schwieriger und die Klärung des Problems mit einem bestimmten Miteigentümer aufgrund schwerwiegender Pflichtverletzungen gar nicht mehr möglich, kann im Extremfall auch eine Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG erfolgen.  Weitere Tipps bei Streitigkeiten unter Eigentümern finden Sie hier: Zerstrittene Eigentümergemeinschaft: 4 Auswege aus der Sackgasse.

V. Wie endet eine GdWE?

Die GdWE hat grundsätzlich kein bestimmtes festgelegtes Ende. Die Auflösung der GdWE ist daher im WEG als solche nicht geregelt. Ganz im Gegengenteil: Nach § 11 WEG kann kein Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund.

Nur für den Fall, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nach § 22 WEG nicht besteht, soll die Vereinbarung zur Aufhebung der Gemeinschaft möglich sein. Das geht aber auch nur bei notarieller Beurkundung des Aufhebungsvertrags gemäß § 311b BGB.

Will ein Miteigentümer die GdWE verlassen, geht das regelmäßig nur im Wege des Verkaufs seiner Eigentumswohnung in dem Objekt der GdWE.

VI. Fazit und Zusammenfassung

Für Wohnungseigentümer ist es wichtig zu wissen, dass Wohnungseigentum nicht nur Rechte, sondern auch Verpflichtungen im Rahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer — der GdWE — mit sich bringt. Ein Mitwirken und eine Kooperation in der GdWE ist für alle Miteigentümer unerlässlich damit eine ordnungsgemäße Verwaltung der gesamten Immobilie möglich ist.