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Minderheitenschutz in Wohnungseigentumsanlagen – Probleme, Auswege, Tipps

Auch in Wohnungseigentümerversammlungen herrscht das Demokratiegebot. Die Mehrheit entscheidet. Minderheiten müssen sich fügen. Dennoch sind Minderheiten nicht rechtlos gestellt. Nach § 24 II WEG muss der Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt (Minderheitenquorum).

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1. Wann spielt das Minderheitenquorum eine Rolle?

Dabei geht es vornehmlich um Situationen, die außerhalb der ordentlichen Jahresversammlung besprochen und entschieden werden müssen. Da u.a. die Genehmigung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans in der ordentlichen Jahresversammlung abgehandelt werden, bezieht sich die Forderung des Minderheitenforums regelmäßig auf die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. Typische Fälle sind die fristwahrende Geltendmachung in der Baumängelgewährleistung, unaufschiebbare Instandsetzungsarbeiten und die Verwalterabrufung aus wichtigem Grund wegen eventueller Pflichtverletzungen des Verwalters.

Dabei geht es im Minderheitenschutz nicht nur um Pflichten. Auch Rechte können streitig sein. Beispiel: Der BGH (V ZR 9/14) hat entschieden, dass ein einzelner Miteigentümer auch gegen den Willen der Mehrheit der Eigentümer eine Sanierungsmaßnahme durchsetzen kann, soweit sie im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gerechtfertigt ist und die Sanierung „zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss“. Finanzielle Schwierigkeiten der Miteigentümer stellen keinen Grund dar, die Maßnahme zu verweigern.

2. Minderheitenquorum ist nicht abdingbar

Das gesetzlich formulierte Minderheitenrecht kann auch in Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen nicht abbedungen werden. Klauseln, die das Einberufungsrecht beispielsweise nur der Hälfte der Eigentümer oder einer kleineren Minderheit als einem Viertel der Eigentümer gewähren, sind unwirksam.

3. Wie berechnet sich das Minderheitenquorum?

Das Viertel aller Wohnungseigentümer berechnet sich nach der Kopfzahl. Gemäß § 25 II WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Die Höhe der Eigentumsanteile einzelner Wohnungseigentümer ist belanglos. Es genügt also nicht, wenn Wohnungseigentümer mehr als ein Viertel der Wohnungseigentumsanteile besitzen, aber nicht die Kopfzahl von einem Viertel aller Eigentümer erreichen. Das Kopfzahlprinzip kann in der Teilungserklärung aber ausnahmsweise anders ausgestaltet werden, sodass das Minderheitenforum entsprechend zu berechnen ist (Wertprinzip, Objektprinzip).

4. Wie wird die Tagesordnung erstellt?

Es obliegt dem Verwalter, die Tagesordnung aufzustellen. Der einzelne Eigentümer kann verlangen, einen bestimmten Tagesordnungspunkt auf die Tagesordnung zu setzen. Dieser Anspruch ergibt sich daraus, dass ein Minderheitenquorum nur so Sinn macht (AG München VR II 316/83). In diesem Sinne verpflichtet § 24 II WEG die Eigentümer, Zweck und Gründe des Einberufungsverlangens schriftlich mitzuteilen. Es obliegt dem Verwalter, einen nicht sachgerecht vorformulierten Tagesordnungspunkt sachgerecht zu gestalten und in die Tagesordnung zu übernehmen. Gegebenenfalls kann er eine eigene Stellungnahme aus seiner Sicht der Dinge beifügen.

5. So erfolgt die Einberufung durch die Minderheit

Ist das Minderheitenquorum erreicht, ist der Verwalter verpflichtet, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Zum Nachweis können die Eigentümer eine Unterschriftenliste erstellen.

Dabei kann jeder Eigentümer im eigenen Interesse darauf achten, dass alle Formalitäten der Beschlussfassung berücksichtigt werden. Der Schutz einer Minderheit lässt sich auch dann realisieren, wenn es an den Voraussetzungen für eine Beschlussfassung fehlt oder der Beschluss gegen geltendes Recht verstößt.

Beispiel: Der Verwalter befragt einen abwesenden Wohnungseigentümer per Telefon und lässt ihn abstimmen. Hier wäre darauf hinzuweisen, dass nur anwesende oder durch Vollmacht vertretene Miteigentümer abstimmen dürfen.

Beispiel: Der Verwalter lässt über einen Sanierungskostenanschlag abstimmen, der keine konkreten Preisangaben enthält. Da dem Verwalter damit ein undefinierter Entscheidungsspielraum zugestanden wird, fehlt es mangels einer wirksamen Entscheidungsgrundlage an einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Link: Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung (20 Aspekte zu Formalien, Fristen, Tipps)

6. So kann das Minderheitenquorum die Einberufung durchsetzen

Weigert sich der Verwalter, die außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer beim Wohnungseigentumsgericht beantragen, den Verwalter zur Einberufung zu verpflichten (§ 43 I Nr. 2 WEG). In unaufschiebbaren Eilfällen kommt der Antrag auf einstweilige Anordnung in Betracht. Weigert sich der Verwalter, riskiert er seine Abberufung aus wichtigem Grund und eine Schadensersatzverpflichtung für den Fall, dass infolge der verweigerten Einberufung ein Schaden entsteht.

7. Was ist, wenn die Abstimmung eine Pattsituation ergibt?

Eigentümerversammlungen entscheiden durch Mehrheitsbeschluss. Ergibt sich eine Pattsituation, fehlt es an der erforderlichen Mehrheit. Rein faktisch gibt es auch keine Minderheit. Befürworter und Kritiker halten sich die Waage. Insofern kommt es darauf an, die Beschlussfassung strategisch vorzubereiten oder in einer weiteren Eigentümerversammlung zu versuchen, doch noch eine Mehrheitsentscheidung herbeizuführen.

Link: Pattsituation bei Eigentümerversammlung – Was tun?

8. Sonderfall Majorisierung: Stimmrechtsmissbrauch

Erfolgt die Beschlussfassung nach dem Wertprinzip oder Objektprinzip kann ein Eigentümer, der viele Sondereigentumsrechte besitzt, die Mehrheit der Stimmrechte innehaben (Majorisierung). Übt dieser Mehrheitseigentümer seine Stimmenmehrheit rechtsmissbräuchlich aus, kann der Beschluss durch jeden Miteigentümer angefochten, gerichtlich überprüft und für ungültig erklärt werden. Typischer Fall ist, dass der erstveräußernde Bauträger Mehrheitseigentümer ist und einen ihm persönlich verbundenen Verwalter bestellt, dessen persönliche und fachliche Inkompetenz bekannt ist. Allein der Umstand, dass ein Mehrheitseigentümer 90 % der Stimmen in sich vereint, begründet noch keinen Stimmrechtsmissbrauch zu Lasten der Minderheit.

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