Für Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft) bestehen verschiedene Rechte und Pflichten. Diese beziehen sich zum Teil auf das Sondereigentum und zum Teil auf das Gemeinschaftseigentum. Manche sind von jedem einzelnen persönlich zu beachten oder zu erbringen, andere sind von der WEG-Gemeinschaft gemeinschaftlich zu erfüllen.

Der nachfolgende Artikel soll einen Überblick über die wichtigsten Rechte und Pflichten eines Eigentümers in der Eigentümergemeinschaft geben.

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I. Vorab: Wo finden Eigentümer einer WEG Ihre Rechte und Pflichten?

Die wesentlichen Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft finden Eigentümer im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ergänzt durch die Gemeinschaftsordnung, die Teilungserklärung, die Hausordnung und die einzelnen Beschlüsse der WEG-Gemeinschaft, in denen die Rechte und Pflichten der Eigentümer noch konkretisiert werden.

II. Die Rechte eines Eigentümers in der Eigentümergemeinschaft

Eigentümer einer WEG-Gemeinschaft haben zahlreiche Rechte, von denen nachfolgend die wesentlichen Rechte des WEG genannt werden. Zum vereinfachten Überblick sind die Rechte der Eigentümer nachfolgend in Gruppen, wie z.B. Rechte am Sondereigentum, am Gemeinschaftseigentum etc. aufgeteilt. In der Praxis überschneiden sich diese Gruppen aber und so sind auch die einzelnen Rechte mehr als einer Gruppe zuzuordnen. Der Einfachheit halber wird hier aber auf Mehrfachzuordnungen verzichtet.

1. Rechte am Sondereigentum

Das Sondereigentum steht jedem Wohnungseigentümer allein zu. Die übrigen Miteigentümer haben hier kein Mitbestimmungsrecht, solange durch Ausbau und Umbau kein Gemeinschaftseigentum berührt wird. Jeder Eigentümer kann daher allein über die Gestaltung seines Sondereigentums und die Nutzung (selbst bewohnen oder vermieten) bestimmen. Nach dem 2020 neugefassten § 3 WEG sind nunmehr auch Stellplätze und Freiflächen sondereigentumsfähig, die zu einer Sonder- oder Teileigentumseinheit gehören (wie z.B. Terrassen oder Gartenanteile).

2. Rechte am Gemeinschaftseigentum

Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft haben in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum folgende Rechte:

  • Gemeinschaftliche Nutzungs- und Gebrauchsrechte nach § 18 Abs. 2 WEG
  • Anspruch auf ordnungsgemäße Nutzung durch Miteigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG
  • Anspruch auf notwendige Sanierung, Instandhaltung und Instandsetzung § 18 Abs. 1 WEG
  • Recht auf Ausführung von Notmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum § 18 Abs. 3 WEG
  • Anspruch auf Beschlussfassung über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z.B. bauliche Veränderungen nach § 20 WEG)
  • Anspruch auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nach § 20 Abs. 2 WEG, wenn die bauliche Veränderung dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dient

3. Rechte in der Eigentümerversammlung

Einige Rechte der Eigentümer einer WEG-Gemeinschaft beziehen sich fast ausschließlich auf die Eigentümerversammlung und die Entscheidungsfindung in dieser.

Dazu zählen u.a.

  • Mitwirkungsrechte in der Eigentümerversammlung
  • Recht auf Präsenzversammlung und Teilnahme an der Eigentümerversammlung
  • Recht auf Online-Teilnahme in Falle der Verhinderung (vgl. § 23 Abs. 1 S. 2 WEG) und Recht auf Vertretung in der Eigentümerversammlung
  • Recht auf ordnungsgemäße Einladung, insbesondere rechtzeitige Einladung nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG, um angemessene Vorbereitung zu den Tagesordnungspunkten auf der Eigentümerversammlung zu gewährleisten (vgl. Einladungsfrist für die Eigentümerversammlung – Was muss ich wissen?)
  • Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nach § 25 Abs. 2 WEG und auch ggf. das Recht zur Enthaltung

4. Rechte gegenüber dem Hausverwalter

Einige Rechte der Eigentümer können direkt gegenüber dem Hausverwalter geltend gemachte werden. So hat z.B. jeder einzelne Eigentümer das Recht gegenüber dem Verwalter die Einhaltung der vertraglichen Verwalterpflichten und die Ausführung der WEG- Beschlüsse zu verlangen.

Des Weiteren haben Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft z.B.  noch folgende Rechte gegenüber dem Hausverwalter:

  • Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen: Nach § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Eigentümer der WEG Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen; z.B. in den Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG
  • Recht auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten (vgl. Verwalter verweigert Aufnahme von Tagesordnungspunkt)
  • Recht auf Gleichbehandlung bei der Ausübung der Mitwirkungsrechte in der Eigentümerversammlung
  • Recht auf gemeinschaftliche Einschränkung oder Erweiterung der Verwalterbefugnisse nach § 27 Abs. 2 WEG

5. Sonstige Rechte der Wohnungseigentümer

Letztendlich haben Wohnungseigentümer auch noch weitere Rechte, die sich aus dem WEG ergeben und die Sie direkt gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen können:

  • Bei nichtigen/unwirksamen Beschlüssen besteht das Recht auf Erhebung der Nichtigkeitsklage oder Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 44 WEG
  • Recht auf Erhebung einer Beschlussersetzungsklage oder einer Klage auf Zustimmung zu einer Beschlussfassung
  • Recht auf Verwalterbestellung, insbesondere Bestellung eines Zertifizierten Verwalters nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG
  • Werdende WEG- Eigentümer haben nach § 8 Abs. 3 WEG Anspruch auf Behandlung als WEG-Eigentümer, sobald ihr Anspruch auf Eigentumsübertragung durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist.

III. Die Pflichten eines Eigentümers in der Eigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümer treffen nach dem WEG mindestens ebenso viele Pflichten wie Rechte. Für einen guten Überblick sind sie nachfolgend in allgemeine Pflichten der Eigentümer und besondere Pflichten der Eigentümer aufgeteilt.

1. Allgemeine Pflichten der Eigentümer nach dem WEG

Die Hauptpflicht aller Wohnungseigentümer ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 WEG. Wie diese Pflicht zu erfüllen ist, regelt § 19 WEG. Danach sind die ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu regeln, soweit es noch keine Vereinbarungen der Wohnungseigentümer dazu gibt.

a) Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und Sondereigentums

Nach § 19 Abs. 2 WEG sind insbesondere folgende Punkte als Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung zu regeln:

  • Aufstellung einer Hausordnung,
  • ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
  • Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage
  • Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG
  • Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Abs. 2 WEG) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

b) Kostentragungspflicht

Eine weitere allgemeine Pflicht der Eigentümer einer Eigentumsgemeinschaft ist die Kostentragungspflicht nach § 16 Abs. 2 WEG: Danach sind die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, von jedem Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen, soweit es keine andere Vereinbarung zur Verteilung der kosten gibt.

c) Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten

Überdies haben die Eigentümer eine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum. Dieser Anspruch kann von jedem Eigentümer gegen die Miteigentümer durchgesetzt werden. Die Eigentümer haben hier verschiedenste Mitwirkungspflichten zu beachten.

Wie das geht, lesen Sie hier: Miteigentümer verweigert Instandsetzung – Wer muss wie mitwirken?

2. Besondere Pflichten gegenüber Sondereigentum

In § 14 Abs. 2 WEG gibt es eine Spezialregelung dazu wie Eigentümer einer WEG mit dem Sondereigentum ihrer Miteigentümer umgehen sollen: Danach besteht die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, fremdes Sondereigentum nicht durch ein Verhalten zu beeinträchtigen, das den Vereinbarungen oder Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft widerspricht. Im Übrigen sind alle Wohnungseigentümer verpflichtet, Beeinträchtigungen des Sondereigentums zu unterlassen, aus denen einem anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht (vgl. Ausführungen in BT- Drucksache 19/18791, S. 52). Das Betreten des eigenen Sondereigentums durch einen Miteigentümer ist unter gewissen Voraussetzungen nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu dulden; z.B.  wenn eine Reparatur am Gemeinschaftseigentum nur durch das Betreten des Sondereigentums ausgeführt werden kann.

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3. Besondere Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft

Als besondere Pflichten des Eigentümers einer Eigentümergemeinschaft sind besonders die allgemeinen Treuepflichten und die Mitwirkungspflichten nennenswert. Eine Eigentümergemeinschaft kann nur dann funktionieren, wenn die Eigentümer gemeinschaftliche handeln. Daraus erwachsen den Eigentümern untereinander auch gewisse Treupflichten in Bezug auf ihre Handlungen.

In § 14 Abs. 1 WEG ist zudem normiert, dass jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet ist die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Bei einem Verstoß kann im Einzelfall sogar die Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 17 Abs. 1 WEG verlangt werden.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in einer Eigentümergemeinschaft basieren auf klaren rechtlichen Grundlagen, die sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Die zentralen Rechte umfassen:

  1. Rechte am Sondereigentum: Freie Nutzung und Gestaltung des Sondereigentums, solange das Gemeinschaftseigentum unberührt bleibt.
  2. Rechte am Gemeinschaftseigentum: Nutzung und Schutz des Gemeinschaftseigentums, Ansprüche auf Instandhaltungsmaßnahmen sowie Mitbestimmung bei baulichen Veränderungen.
  3. Rechte in der Eigentümerversammlung: Teilnahme, Stimmrecht, ordnungsgemäße Einladung und die Möglichkeit zur Online-Teilnahme oder Vertretung.
  4. Rechte gegenüber dem Verwalter: Einsicht in Verwaltungsunterlagen, Forderung der Umsetzung von Beschlüssen und Gleichbehandlung bei Mitwirkungsrechten.
  5. Weitere Rechte: Anfechtung unwirksamer Beschlüsse, Klage auf Beschlussersetzung sowie die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Die wichtigsten Pflichten der Eigentümer sind:

  1. Allgemeine Pflichten: Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, Kostentragung nach Miteigentumsanteilen, Verwaltung und Benutzung nach den Beschlüssen der Gemeinschaft.
  2. Pflichten gegenüber Sondereigentum: Rücksichtnahme auf fremdes Sondereigentum und Duldung von Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, wenn diese das eigene Sondereigentum betreffen.
  3. Pflichten gegenüber der Gemeinschaft: Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben, Beschlüsse und Vereinbarungen sowie Mitwirkungspflichten, die für die Funktion der Gemeinschaft erforderlich sind.

Die klare Zuordnung von Rechten und Pflichten im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und ergänzenden Regelungen gewährleistet, dass die Gemeinschaft handlungsfähig bleibt und Konflikte minimiert werden können. Eigentümer, die ihre Rechte kennen und ihre Pflichten erfüllen, tragen wesentlich zur Stabilität und Werterhaltung der Eigentümergemeinschaft bei.

Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilien­eigentümer. Mit meinem Portal Hausver­walter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Haus­ver­waltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.

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