Eigentümer hält sich nicht an Beschlüsse und macht was er will – Was tun?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG- Gemeinschaft) kann nur dann funktionieren, wenn sich alle Eigentümer an die „Spielregeln der WEG“ halten. Sie sollten daher nicht nur ihre Rechte einfordern, sondern auch ihre gesetzlichen Aufgaben wahrnehmen und ihre Verpflichtungen beachten. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt daher in § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, dass jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Doch was ist, wenn ein Eigentümer sich nicht an Beschlüsse hält und macht was er will? Was ist wenn ein Eigentümer die Hausordnung missachtet oder seine Hausgeldzahlungen nicht leistet?

Der folgenden Beitrag, soll der WEG- Gemeinschaft aufzeigen, welche Möglichkeiten es gibt, die Einhaltung der Beschlüsse gegenüber einem einzelnen Eigentümer durchzusetzen.

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I. WEG-Beschluss missachtet: Was kann die WEG- Gemeinschaft tun?

Alle Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die Beschlüsse der WEG-Gemeinschaft einzuhalten. Dazu  gehören Handlungs- und Zahlungsverpflichtungen aus einzelnen Beschlüssen ebenso wie die Regelungen, die im Rahmen der Aufstellung einer Hausordnung beschlossen werden.

Hält sich ein  Eigentümer nicht an die Beschlüsse der WEG, sollte die WEG- Gemeinschaft bzw. der Hausverwalter generell zunächst versuchen ein persönliches Gespräch mit dem Eigentümer zu suchen. Erst wenn dies gescheitert ist, sollten weitere (rechtliche) Schritte erwogen werden.

In Betracht kommen, die Abmahnung, Bußgeldzahlungen, Klage und gerichtliche Zwangsgelder.

1. Darf die WEG einen Eigentümer abmahnen?

Ja, das geht. Die Abmahnung des Eigentümers, der sich nicht an die Beschlüsse der WEG hält, ist regelmäßig eine geeignete Maßnahme und kann bereits ausreichen, um den Eigentümer zum Umdenken zu bewegen. Dafür sollte die WEG-Gemeinschaft den betreffenden Wohnungseigentümer allerdings schriftlich abmahnen und ihn unter Fristsetzung auffordern, den Beschluss umzusetzen.

In den meisten Fällen übernimmt das der Hausverwalter für die WEG-Gemeinschaft. Ein gesonderter Beschluss der Eigentümerversammlung ist für die Abmahnung eines Eigentümers regelmäßig nicht erforderlich. Der Hausverwalter kann eine solche Abmahnung im Rahmen seiner Aufgabenerfüllung ohne besondere Befugnis für die WEG-Gemeinschaft aussprechen, da dies Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung ist. Hier greift seine Generalbefugnis nach § 27 Abs. 1 WEG. Danach ist der Verwalter  gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die entweder untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Hierzu zählt es insbesondere offene Forderungen der WEG-Gemeinschaft abzumahnen.

Greift die Abmahnung durch die WEG nicht, ist es oft empfehlenswert eine anwaltliche Abmahnung an den Eigentümer übermitteln zu lassen, um eine Klage zu vermeiden.

2. Kann die WEG ein Bußgeld wegen Nichteinhaltung des WEG-Beschlusses oder Verstoß gegen Hausordnung fordern?

Ja, das geht im Einzelfall. WEG-Gemeinschaften kommen oft auf die Idee, nach der fruchtlosen Abmahnung oder zeitgleich mit dieser, ein Buß- oder Strafgeld von dem Eigentümer zu verlangen, der einen bestimmten WEG- Beschluss missachtet. Das geht allerdings nur dann, wenn eine solche Strafe bereits in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist.

Beschlüsse über Strafgelder sind unwirksam: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat solchen Beschlüssen für Buß- und Strafgelder eine Absage erteilt: Nach dem Urteil vom 18.6.2010, Az.: V ZR 193/09 fehlt den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz dafür, einzelnen Eigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten gesonderte Leistungspflichten aufzuerlegen. Es gelte hier ein Belastungsverbot (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2014, Az.: V ZR 315/13; BGH, Urteil vom 22.03.2019, Az.: V ZR 105/18 ).

3. Eigentümer mit Klage zur Einhaltung des Beschlusses bewegen?

Ja, das geht. Eine Klage – egal ob Leistungs- oder Unterlassungsklage – ist immer dann zu empfehlen, wenn die Abmahnung erfolglos bleibt. Allerdings bedarf es für die Klageerhebung in der Regel eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Es sei denn, es geht um eine einfache Sache, wie eine offene Hausgeldforderung, für die der Hausverwalter eine Generalbefugnis hat.

Welche Klageart zielführend ist, hängt von dem jeweiligen Einzelfall und der gewünschten Handlung ab, die der Eigentümer der sich nicht an den Beschluss hält vornehmen soll (vgl.  Punkt II. Beispiele).

Auch ein einzelner Eigentümer kann klagebefugt sein und gegen den Miteigentümer, der sich nicht an die Beschlüsse hält, klagen. Bei erheblichen Störungen (z.B. durch Geruchs- oder Lärmbelästigungen) steht ihm ein eigener Unterlassungsanspruch nach § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Verbindung mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG zu, denn nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,  deren Sondereigentum nicht über die gesetzlichen Duldungspflichten hinausgehend zu beeinträchtigen. Hält sich ein Eigentümer nicht an die Beschlüsse und macht was er will, kann sich daher auch ein einzelner Miteigentümer gerichtlich zur Wehr setzen.

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4. Gerichtliches Zwangsgeld festsetzen lassen?

In besonderen Einzelfällen kann gegen einen Eigentümer bei  Gericht ein Antrag auf Verhängung eines Zwangsgeld gestellt werden, für den Fall dass  der betreffenden Eigentümer sich nicht an den Beschluss hält. In der Praxis erfolgt ein solcher Antrag allerdings im Rahmen der Zwangsvollstreckung eines Urteils. Das bedeutet, erst wenn der Eigentümer auch nach einem Urteil einen Beschluss weiterhin missachtet, kann der Antrag auf  Zwangsgeld gestellt werden. Der typische Fall ist hier, dass sich aus dem WEG-Beschluss gewisse Handlungspflichten des jeweiligen Eigentümer ergeben, die er nicht erfüllen will. Geht es um Verpflichtungen die auch ein Dritter erledigen kann (z.B. Reinigungsdienste) kann auch eine sogenannte Ersatzvornahme erfolgen.

II. Was Miteigentümer tun können, wenn ein Eigentümer sich nicht an WEG-Beschluss hält – Beispiele

Was am Besten zu tun ist und welche Maßnahme die WEG, der Hausverwalter oder der einzelne Eigentümer ergreifen sollten, hängt davon ab, inwiefern der Eigentümer den Beschluss missachtet.

Zahlt er das Hausgeld/die Sonderumlage nicht oder kommt er anderen Handlungsverpflichtungen nicht nach? Was im konkreten Einzelfall zu tun sein kann, zeigen die nachfolgenden Beispiele:

1. Beispiel: Eigentümer hält sich nicht an Hausordnung

Hält sich ein Eigentümer nicht an die in der Eigentümerversammlung beschlossene Hausordnung und verstößt z.B. gegen ein Haustierhaltungsverbot, ein Grillverbot oder erledigt die Treppenhausreinigung bzw. Seen Winterdienst nicht, ist er sofort abzumahnen. In erster Linie ist bei solchen Verstößen der Hausmeister oder die übergeordnete Hausverwaltung zuständig. Hier wird regelmäßig eine Abmahnung des Eigentümers erfolgen. Bei der Verweigerung einer Handlungspflicht wie z.B der Treppenhausreinigung oder dem Winterdienst sollte zugleich mit der Abmahnung die Ersatzvornahme auf Kosten des jeweiligen Eigentümers angedroht werden. Bei einer weiteren Weigerung wird dann ein Dritter zur Ersatzvornahme beauftragt und in einer späteren Klage dann auch der entstandene Zahlungsanspruch mit eingefordert.

Ist der Eigentümer besonders belehrungsresistent und macht was er will, finden Miteigentümer hier Tipps zur weiteren geeigneten Vorgehensweise: Querulant in Eigentümergemeinschaft: So gehen Sie mit schwierigen Eigentümern um.

2. Beispiel: Eigentümer zahlt Hausgeld / Sonderumlage nicht

Beschlüsse über Hausgeldzahlungen oder Sonderumlagen zählen in der Praxis zu den häufigsten Fällen, in denen ein Eigentümer sich nicht an einen Beschluss hält. Hier ist besonders genau zu prüfen, welches Anliegen hinter der Zahlungsverweigerung steckt und ob ein Zurückbehalten des Eigentümers nicht gerechtfertigt sein kann.

Wie Verwalter oder Miteigentümer in diesen Fällen am Besten reagieren und was sie konkret tun können, zeigen die beiden Spezialbeiträge:

WEG: Eigentümer zahlt sein Hausgeld nicht – Was tun als Verwalter und Miteigentümer? und

Eigentümer zahlt Sonderumlage nicht – Was können Verwalter und andere Eigentümer tun?

III. Fazit und Zusammenfassung

Hält sich ein Eigentümer nicht an die Beschlüsse der WEG-Gemeinschaft und macht was er will, haben sowohl die WEG als auch im Einzelfall einzelne Miteigentümer  gewisse Handlungsmöglichkeiten. Es kommt ganz darauf an, inwiefern der Beschluss der WEG missachtet wird. In der Regel sollte immer eine Abmahnung erfolgen, bevor ein Beschluss gerichtlich durchgesetzt wird. Letztlich kann auch ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht  dabei helfen, die geeigneten Maßnahmen zu treffen, um die Einhaltung von Beschlüssen durchzusetzen und Konflikte innerhalb der WEG zu lösen.