WEG: Eigentümer zahlt sein Hausgeld nicht – Was tun als Verwalter und Miteigentümer?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG- Gemeinschaft) funktioniert nur dann, wenn alle Wohnungseigentümer ihren Verpflichtungen nachkommen. Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, kann das schnell zu Liquiditätsproblemen der WEG- Gemeinschaft führen: Es entstehen Löcher in der Hausgeldkasse und laufende Rechnungen können ggf. nicht bezahlt werden. Als Verwalter oder Miteigentümer ist man in einem solchen Fall zum Handeln aufgefordert, denn zahlt der Eigentümer sein Hausgeld dauerhaft nicht, kann dieser Ausfall von den anderen Eigentümer finanziell auszugleichen sein.
Was ist konkret zu tun, wenn ein WEG- Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt? Der nachfolgende Beitrag zeigt auf welches Vorgehen für Miteigentümer und Verwalter empfehlenswert ist.

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I. Ursachenforschung: Gibt es ein Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrecht beim Hausgeld?

Die Ursachenforschung ist das Erste, was Verwalter oder Miteigentümer tun sollten, wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht mehr zahlt. Es gilt herauszufinden, was hinter dem Zahlungsausfall steckt. Ist der Eigentümer z.B. in finanziellen Schwierigkeiten und zahlungsunfähig geworden, kann so evtl. eine Stundung- oder Ratenzahlung ausgehandelt werden.

Anders ist es in den Fällen in denen Eigentümer einen vermeintlichen Grund haben, das Hausgeld nicht zu zahlen. Kann man den Eigentümer von einem bestehenden Rechtsirrtum überzeugen, lenkt dieser häufig ein und zahlt sein Hausgeld. Paradebeispiele für Rechtsirrtümer sind hier:

• Aufrechnung mit Forderungen gegen die WEG- Gemeinschaft (z.B. Kosten für eigenmächtige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum)
• Zurückbehalten des Hausgelds, um die WEG-Gemeinschaft oder den Verwalter zu einem bestimmten Handeln zu bewegen (z.B. ein Anliegen als Tagesordnungspunkt aufzunehmen oder einen bestimmten Beschluss zu fassen)

Trifft einer dieser beiden Fälle zu, ist der Verwalter bzw. Miteigentümer gefordert, den Eigentümer über die Rechtslage aufzuklären, dass das Hausgeld grds. nicht mit Ansprüchen gegenüber der WEG-Gemeinschaft aufgerechnet werden kann und auch ein Zurückbehalten als Druckmittel unzulässig ist.

Es gibt allerdings drei Ausnahmen, in denen eine Aufrechnung mit dem Hausgeld zulässig ist:

• Der Anspruch gegen die WEG- Gemeinschaft ist durch eine Gerichtsentscheidung rechtskräftig festgestellt ist.
• Der Anspruch gegen die WEG- Gemeinschaft wurde von der WEG- Gemeinschaft per Beschluss anerkannt.
• Bei dem Anspruch gegen die WEG- Gemeinschaft handelt es sich um Kosten einer Notgeschäftsführung — also eine Notmaßnahme die unaufschiebbar zur Gefahrenabwehr notwendig war, um Schäden am Gemeinschaftseigentum abzuwenden (vgl. Oberlandesgericht (OLG) Hamm, Urteil vom 03.03.09, Az.: 15 Wx 298/08: Notreparatur am Heizkessel)

II. Abmahnung wegen nicht gezahltem Hausgeld

Der zweite Schritt, den eine Verwalter bzw. die WEG Gemeinschaft tun sollte, ist die Abmahnung des Eigentümers wegen offener Hausgeldzahlungen.
Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, verstößt er grds. gegen seine Kostentragungspflicht nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) i.V.m. mit dem Beschluss der Wohnungseigentümer zur Zahlungsart und Fälligkeit des Hausgelds (ggf. i.V.m. Gemeinschaftsordnung etc.). Die WEG-Gemeinschaft hat somit einen einklagbaren Zahlungsanspruch bzgl. des Hausgelds gegenüber jedem einzelnen Eigentümer.
Dieser Rechtsanspruch sollte abgemahnt werden. Das kann der Verwalter ohne Rücksprache mit der WEG Gemeinschaft erledigen: Verwalter haben hier seit der WEG Reform 2020 grds. eine Alleinentscheidungskompetenz nach § 27 Abs. 1 WEG. Danach dürfen Verwalter ohne Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entscheiden, die entweder eine untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder dringlich sind. Als Beispielmaßnahme wird dabei in der Gesetzesbegründung die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen (vgl. Ausführungen in BT-Drucksache 19/18791, S. 75 und in BT- Drucksache 19/22634, S. 46).
Einzelne Miteigentümer können sich hingegen nicht gegenseitig wegen Hausgeldforderungen abmahnen. Dies gehört als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung zu den Verwalteraufgaben. Bei Selbstverwaltenden WEG- Gemeinschaften oder verwalterlosen WEG- Gemeinschaften kann allerdings einer der Miteigentümer oder ein Beirat per Gemeinschaftsbeschluss bevollmächtigt werden eine Abmahnung zu erteilen.

III. Rückstand des Hausgelds einklagen

Bleibt die Mahnung fruchtlos kann die WEG-Gemeinschaft die offenen Hausgeldbeträge einklagen. Der Verwalter kann diesen Weg nach § 27 Abs. 1 WEG ohne Beschluss der Wohnungseigentümer bestreiten (s.o.). Miteigentümer nicht, sie brauchen einen Beschluss, der zum Ausdruck bringt, dass die Hausgeldforderung eingeklagt werden soll und sie von der WEG-Gemeinschaft zur Vertretung bevollmächtigt sind.
In der Praxis haben Verwalter meist zwei Alternativen die Hausgeldforderung gerichtlich einzuklagen: Alternative 1 ist das Mahnverfahren und Alternative 2 ist die Zahlungsklage bei dem zuständigen Gericht. Das Mahnverfahren eignet sich besonders dann, wenn der Eigentümer, der das Hausgeld nicht zahlt, sich nicht meldet und die Forderung auch nicht bestreitet. Der Verwalter kann auf diesem Weg sehr schnell zu einem vollstreckbaren Titel (dem sog. Mahnbescheid) kommen. Bestreitet der Eigentümer seine Zahlungspflicht (z.B. wegen vermeintlich aufrechenbaren Nebenforderungen) sollte direkt Zahlungsklage erhoben werden. Welcher der richtige Weg ist, hängt daher vom Einzelfall ab.

IV. Weitere Handlungsmöglichkeiten, wenn Eigentümer Hausgeld nicht zahlt

Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, stellt sich die Frage welche weiteren Handlungsmöglichkeiten es gibt, den Eigentümer zur Zahlung des Hausgelds zu bewegen: Kann man den Eigentümer wegen seiner Hausgeldschuld z.B. von der Eigentümerversammlung ausschließen, ihm den Strom und das Wasser abstellen oder sogar mit dem Entzug des Wohnungseigentums drohen?

1. Ausschluss von der Eigentümerversammlung?

Nein. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer unwirksam ist, der einen Eigentümer, der sein Hausgeld nicht zahlt von der Eigentümerversammlung ausschließt oder ihm sein Stimmrecht entzieht (BGH, Urteil vom 10.12.2010, Az.: V ZR 60/10).

2. Versorgungssperre?

Ja. Nach dem BGH kann die WEG- Gemeinschaft beschließen, dass die Wohnung eines Eigentümers, der sein Hausgeld nicht zahlt, von der Versorgung mit Gas, Strom, Wasser usw. abgetrennt wird (BGH, Urteil vom 10.06.2005, Az.: V ZR 235/04). Für die Zulässigkeit einer Versorgungssperre eines Eigentümers müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Die Versorgungsverträge bestehen mit der WEG- Gemeinschaft und werden von dieser bezahlt.
• Der Zahlungsrückstand ist erheblich und besteht seit mindestens sechs Monaten.
• Die Versorgungssperre wurde angedroht (z.B. unter Hinweis auf den Beschlusses der WEG-Gemeinschaft) und der Eigentümer hatte eine angemessene Frist zur Zahlung der Hausgeldrückstände.

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3. Entzug des Wohnungseigentums?

Ja. Nach § 17 Abs. 1 WEG ist eine Entziehung des Wohnungseigentums bei Pflichtverletzung gegenüber der Gemeinschaft möglich.
Danach kann die WEG- Gemeinschaft von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn er sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Das ist nach § 17 Abs. 2 WEG insbesondere der Fall, wenn ein Eigentümer trotz Abmahnung wiederholt, gröblich gegen die ihm nach § 14 Absatz 1 und 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen. In § 14 Abs. 1 WEG ist die Pflicht jedes Wohnungseigentümers normiert die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten.
Zahlt ein Eigentümer über einen langen Zeitraum wiederholt das Hausgeld nicht, verstößt er gegen diesen § 14 Abs. 1 WEG und eröffnet der WEG- Gemeinschaft grds. die Möglichkeit das Verfahren des Eigentumsentzugs einzuleiten.

V. Fazit und Zusammenfassung

Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, ist es für den Verwalter und Miteigentümer grds. ratsam das Gespräch zu suchen und zu klären, warum es zu dem Zahlungsrückstand beim Hausgeld kommt. Führt dies nicht weiter, sind die Abmahnung des Hausgeldrückstands und ggf. die gerichtliche Durchsetzung anzustreben. Bei mindestens 6-monatigem Rückstand mit Hausgeldzahlungen, kann die WEG- Gemeinschaft eine Versorgungssperre beschließen. In Extremfällen kommt auch der Entzug des Wohnungseigentums in Betracht.