Querulant in Eigentümergemeinschaft: So gehen Sie mit schwierigen Eigentümern um

In jeder Gemeinschaft kann es zu Streitereien kommen, da ist die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG- Gemeinschaft) keine Ausnahme. Die meisten Mitglieder sind Nachbarn und so können sich Kleinigkeiten schnell hochschaukeln. Handelt es sich allerdings um Querulanten in der Gemeinschaft, wie z.B. Eigentümer, die immer alles besser wissen, Verwalter strapazieren und gerne die Oberhand behalten, kann das allerdings ein großes Problem werden: Beschlussfassungen sind wenn überhaupt, oft nur nach langen und ermüdenden Diskussionen möglich und Verwalter werden immer wieder aufs Neue vergrault. WEG-Gemeinschaften, die mit Querulanten in der Eigentümergemeinschaft zu kämpfen haben, sollten sich daher eine Strategie überlegen, wie Sie damit umgehen wollen und was Sie tun können.

Der nachfolgende Artikel, gibt Tipps, was bei schwierigen Eigentümern helfen kann und welche rechtlichen Möglichkeiten die Eigentümergemeinschaft hat, um gegen einen Eigentümer vorzugehen.

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I. Geduld und Kommunikation mit Querulanten in der Eigentümergemeinschaft

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte ausdrücklich in einem Urteil fest, dass Querulanten-Verhalten bei Eigentümern zu einer Destabilisierung der Wohnungseigentümergemeinschaft führen kann und das dies im diametralen Gegensatz zu Kernanliegen des Wohnungseigentumsgesetzes steht (BGH, Urteil vom 05.04.2019, Az.: V ZR 339/17). Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist es von besonderer Wichtigkeit, dass die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sichergestellt ist (§ 21 Abs. 3 bis 5, § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und das geordnete Zusammenlebens der Wohnungseigentümer abgesichert ist (§§ 14, 15 WEG).

Einer Eigentümergemeinschaft bleibt daher fast nichts anderes übrig, als gegen schwierige Eigentümer und Querulanten vorzugehen, wenn die WEG funktionieren soll.

Trotzdem: Das A und O ist zunächst Ruhe zu bewahren und  zu versuchen den Konflikt durch Gespräche zu lösen. Am besten funktioniert das, wenn man versucht die Wurzel des Problems bei dem Querulanten oder ein einem schwierigen Eigentümer zu finden: Gibt es eine Unzufriedenheit oder fühlt sich der Eigentümer aus bestimmten Gründen — die oft auch in vergangenen Beschlüssen zu finden sind — benachteiligt? Vielleicht geht es auch um ein unterschiedliches Verständnis zum Einhalten der Hausordnung? Streitet jemand unaufhörlich, um sein Recht und nutzt jede Eigentümerversammlung, um sich wichtig zu machen, ist das oft ein Ausdruck von dem Gefühl nicht angehört zu werden. Hier lohnt sich eine genaue Problemanalyse. Der eigentliche Grund für Probleme mit einem Eigentümer kann auch bei dessen Mieter liegen, was dann zu tun ist, zeigt der Beitrag: Haftung des Wohnungseigentümers für seinen Mieter (z.B. bei Lärm, Schäden und Mietminderung)

Wird ein Eigentümer zum Problem, weil er „lediglich“ seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, finden Sie hier einen Spezialbeitrag was Sie tun können: WEG: Eigentümer zahlt sein Hausgeld nicht – Was tun als Verwalter und Miteigentümer?

Nicht so einfach zu bewältigen sind Probleme mit Eigentümern, die der WEG-Gemeinschaft aus persönlichen Gründen Schwierigkeiten machen, weil Sie z.B. andere Eigentümer oder die Hausverwaltung tyrannisieren, Konflikte mit einzelnen Eigentümern in der Eigentümergemeinschaft austragen oder psychische Krankheiten wie z.B. eine Alkoholsucht oder das Messi-Syndrom haben. Hier kann nur professionelle Hilfe — Streitschlichtung, Mediation oder eine soziale Hilfseinrichtung helfen.

Kommt die WEG-Gemeinschaft zu keiner einvernehmlichen Lösung mit dem Querulanten bzw. schwierigen Eigentümer, bleibt nur der förmliche Weg der Abmahnung und dann der Klage.

II. Wann die Eigentümergemeinschaft Querulanten abmahnen sollte

Eine Abmahnung ist immer dann zu empfehlen, wenn man eine förmliche Warnung aussprechen will und beabsichtigt bei weiterem Fehlverhalten, je nach Einzelfall Unterlassungs- oder Verpflichtungsklage zu erheben oder ein Eigentumsentziehungsverfahren einzuleiten.

Vor dem Ausspruch der Abmahnung ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich, der den Inhalt der Abmahnung bestimmt — wer wird warum wird abgemahnt. Hier ist es wichtig, dass die  Abmahnung das beanstandete Verhalten so konkret bezeichnet, dass dem Störenfried deutlich wird, welches Verhalten beanstandet wird und geändert werden soll (vgl. Amtsgericht (AG) Essen, Urteil vom 02.02.2022, Az.: 196 C 97/21). Außerdem sollte der Beschluss festlegen, wer zum Ausspruch der Abmahnung und der Übergabe berechtigt ist. Das kann ein bevollmächtigter Wohnungseigentümer, der Verwaltungsbeirat oder der Verwalter sein.

Es ist zwar möglich, dass der Verwalter einen Wohnungseigentümer eigenständig und ohne Beschluss abmahnt. Eine solche Abmahnung ist allerdings nur bei Verfehlungen untergeordneter Bedeutung (wie z.B. einem Rückstand der Hausgeldzahlungen o.ä.) möglich und wirksam. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der Verwalter nur berechtigt, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung eigenständig und ohne entsprechende Ermächtigungs-Beschlussfassung zu treffen.

Wollen die Wohnungseigentümer gegen einen Querulanten als Ultima Ratio eventuell ein Eigentumsentziehungsverfahren einleiten (siehe unter III.) brauchen sie unbedingt eine vorangegangene wirksame Abmahnung. Da eine Abmahnung als Vorbereitung der Eigentumsentziehung aber keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung ist, kann eine solche Abmahnung nur auf einen Eigentümerbeschluss hin wirksam ausgesprochen werden. Es ist daher einer WEG- Gemeinschaft sehr zu empfehlen, vor der Abmahnung einen Beschluss zu fassen, selbst wenn neben dem störenden Verhalten auch Verstöße von untergeordneter Bedeutung mit abgemahnt werden sollen.

Ausnahmsweise ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn der Eigentümer erkennen lässt, dass eine Abmahnung nicht zu einer Verhaltensänderung führt oder das störende Verhalten besonders schwer war: Tätlichkeiten gegen Miteigentümer oder Verwalter; Schwere Sachbeschädigungen am Gemeinschaftseigentum; Drohungen und Beleidigungen gegenüber Miteigentümern, Hausverwaltung oder Mietern etc.

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III. Ultima Ratio: Verfahren der Eigentumsentziehung

Bewirkt die Abmahnung des schwierigen Eigentümers keine Änderung und versprechen Klagen z.B. mit dem Ziel der Einhaltung der Hausordnung (Verpflichtungsklage) oder dem Ziel gewisse Störungen (z.B. Lärm, Müllverschutzung des Hauseingangs, Geruchbelästigung o.ä.) zu unterlassen (Unterlassungsklage) ebenfalls nicht die Erreichung des gewünschten Erfolgs bleibt nur eins: Der Ausschluss des Querulanten-Eigentümers aus der Eigentümergemeinschaft.

Das geht nach § 17 Abs. 1 WEG mit dem Verfahren der Eigentumsentziehung: Voraussetzung ist, dass der Eigentümer eine schwere Pflichtverletzung gegenüber der Gemeinschaft begangen hat.

Im Gesetz heißt es dazu: „Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen“.

Nach § 17 Abs. 2 WEG sind hier Fälle erfasst, in denen ein Eigentümer trotz Abmahnung wiederholt, gröblich gegen die ihm nach § 14 Absatz 1 und 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt und z.B. die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nicht einhält. Daher kann auch die Nichtzahlung von Hausgeld, von Sonderumlagen o.ä. eine entsprechend schwere Pflichtverletzung sein, wenn der Eigentümer seiner Zahlungsverpflichtung über einen längeren Zeitraum trotz Abmahnung wiederholt nicht nachkommt: Nach einem Urteil des BGH kann eine  fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Wohngeld und anderen Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 Abs. 1 WEG rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigt (vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2007; Az. V ZR 26/06).

Daneben sind auch folgende Fälle als schwerwiegende Pflichtverletzung durch Eigentümer anerkannt, die eine Eigentumsentziehung rechtfertigen:

• Handgreiflichkeiten und/oder Beleidigungen gegenüber Miteigentümern bzw. dem Verwalter,
• andauernde Misstrauensbekundungen und rechtsmissbräuchliche Geltendmachung der Eigentümerrechte gegenüber dem Verwalter durch Querulanten der Eigentümergemeinschaft (BGH, Urteil vom 05.04.2019, Az.: V ZR 339/17: Eigentümer versuchten Verwalter durch permanente Aufforderung zum Rücktritt und Ankündigung der Abwahl zu zermürben).
• Wiederholte Sachbeschädigungen und/oder -beschmutzung sowie penetrante Geruchsbelästigung aus dem Sondereigentum
• unzumutbares Verhalten eines Eigentümers und Störungen auf Grund eines so genannten Messie-Syndroms (Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 06.04.2016, Az.: 318 S 50/15)

Voraussetzung der Eigentumsentziehungsklage ist ein wirksamer Beschluss der Eigentümer über das geplante Eigentumsentziehungsverfahren. Es reicht eine einfache Mehrheit. Lesen Sie dazu auch: Entziehung von Wohnungseigentum – Voraussetzungen und Vorgehen

Die Rechtsfolge ist nach  § 17 Abs. 4 WEG, dass Urteil ergeht, demgemäß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wird. Dieses Urteil berechtigt auch zur Zwangsvollstreckung. Wie die Eigentümergemeinschaft dann sogar eine Zwangsversteigerung in die Wege leitet, erklärt der Beitrag: Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft – Voraussetzungen, Ablauf, Risiken und Chancen

IV. Fazit und Zusammenfassung

Die perfekte Lösung für den Umgang mit einem Querulanten oder schwierigen Eigentümer in der Eigentümergemeinschaft gibt es nicht. Wichtig ist allerdings immer zunächst zu versuchen eine einvernehmliche Lösung zu suchen und nicht sofort auf Konter zu gehen. In den meisten Fällen ist mit viel Geduld eine gemeinsame Ebene zu finden. Ziel sollte immer sein, die ordnungsgemäße Verwaltungstätigkeit der WEG- Gemeinschaft sicherzustellen. Nur in extremen Fällen, in denen die Eigentümergemeinschaft alles versucht hat, um sich mit dem Querulanten zu verständigen, sollten eine Abmahnung und dann eine Klage oder eine Eigentumsentziehung angestrebt werden.