Wohnungskauf: Risiken einer Eigentümergemeinschaft (mit Beispielen)

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele eine attraktive Alternative zur Miete. Oft sind Mietzahlungen und Ratenzahlungen für den Wohnungskauf ähnlich hoch, mit dem entscheidenden Unterschied, dass man bei letzterem in eine Eigentumsimmobilie investiert. Da man bei dem Wohnungskauf aber nicht nur Alleineigentümer ist, sondern auch Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum ist man nicht so frei in seinen Entscheidungen bezüglich der Immobilie. Es gibt verschiedene Risiken einer Eigentümergemeinschaft die Kaufinteressenten einer Eigentumswohnung kennen sollten.

Der nachfolgende Artikel erklärt, was auf zukünftige Miteigentümer bei einem Wohnungskauf zukommen kann und welche Risken eine Eigentümergemeinschaft in sich birgt.

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I. Gemeinschaftliche Rechte und Pflichten

Beim Wohnungskauf erwirbt der Käufer Alleineigentum am Sondereigentum (z. B. der Wohnung, Garage) und Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum (z.B. Dach, Außenwände, Keller, Flure etc.). Er wird dadurch automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft und erwirbt nicht nur Rechte, sondern auch viele Pflichten. Gerade über die Erfüllung letzterer hat die Eigentümergemeinschaft gemeinsam auf den Eigentümerversammlungen zu entscheiden: So z.B. über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die Kostentragungspflicht und die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht.

Daher gilt bei der Eigentümergemeinschaft im Hinblick auf die Beschlussfassungen und gemeinschaftlichen Regelungen der Satz: „Mitgefangen, mitgehangen“. Das bedeutet, alle Miteigentümer sind an die gemeinschaftlichen Regelungen und Beschlüsse gebunden, egal ob sie im Einzelfall bei einem Beschluss dafür oder dagegen gestimmt haben. Das schließt die gemeinschaftliche Haftung mit ein. Auch Altbeschlüsse sind für neue Miteigentümer bindend.

An diesem Beispiel werden Probleme deutlich, die in der Praxis häufig sind: Eingeschränkte Entscheidungsfreiheit Einzelner im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum, Unzufriedenheit derjenigen, die gegen einen Beschluss stimmen und die Außenhaftung der WEG-Gemeinschaft. Wie eine Eigentümergemeinschaft gegen einzelne Miteigentümer vorgehen kann, wenn diese sich nicht an die Beschlussfassungen halten oder festgelegte Gelder nicht zahlen lesen Sie hier: Eigentümer zahlt Sonderumlage nicht – Was können Verwalter und andere Eigentümer tun? und Eigentümer hält sich nicht an Beschlüsse und macht was er will – Was tun?

II. Kostenrisiko bei Instandsetzungen

Vor dem Wohnungskauf sollte besonders das Kostenrisiko gut kalkuliert sein. Potenzielle Käufer einer Eigentumswohnung sollten den (oft auch versteckten) Sanierungsbedarf einer Immobilie genau prüfen. Selbst wenn die betreffende Eigentumswohnung in einem TOP Zustand ist, muss das nicht für den Rest des Immobilienobjekts gelten. Hier lohnt sich auch ein gesonderter Blick in die Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Gemeinschaft), ob vielleicht Instandhaltungen oder größere Sanierungen geplant sind. In jedem Fall sollte sich ein guter Überblick über das gesamte Gemeinschaftseigentum verschafft werden, um den Sanierungsbedarf festzulegen, und Risiken kalkulierbar zu machen.

Unkalkulierbare Kostenbeteiligungen sollten dabei ebenfalls nicht außer Acht gelassen werden, denn Notreparaturen oder städtische Beiträge (z.B. bei der Erneuerung von Versorgungsleistungen) können höher als erwartet ausfallen. Ist die monatliche Belastungsgrenze eines Neu-Eigentümers mit Kreditraten und Hausgeld allerdings bereits ausgeschöpft, kann dies zum ernsthaften Finanziellen Risiko werden.

Alles wichtige über die Pflichten einer Eigentümergemeinschaft bei Instandsetzungen und Sanierungen lesen Sie hier: Miteigentümer verweigert Instandsetzung – Wer muss wie mitwirken?

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III. Kein Anspruch auf Luxussanierungen und Rückbaurisiko

Beim Wohnungskauf ist eines der zentralen Risiken einer Eigentümergemeinschaft, dass sich die Einschränkungen der Entscheidungsfreiheit bis in den privaten Bereich ausstrecken können. Wollen Käufer einer Eigentumswohnung diese besonders ausstatten und z.B. aus dem Balkon einen Wintergarten machen oder die im Sondereigentum stehende Terrasse mit einem Pool verschönern geht das nicht ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Auch Modernisierungen der Heizung oder eine Verbesserung der Hausdämmung brauchen einen Beschluss. Dasselbe gilt für Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, wie z.B. behindertengerechte Zugänge, einen Aufzug etc. Wobei insoweit anzumerken ist, dass Miteigentümer für gewisse notwendige Umbauten nach § 20 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einen Anspruch auf Zustimmung der anderen Eigentümer haben. Was im Hinblick auf bauliche Veränderung gilt, ist in diesem Artikel zusammengefasst: Bauliche Veränderung in der Eigentümergemeinschaft – WEG-Reform 2020

Wichtig ist, dass alle baulichen Veränderungen an einer Eigentumswohnung, für die es keinen Beschluss gibt, grundsätzlich zurückzubauen sind, wenn die Eigentümergemeinschaft sie nicht nachträglich genehmigt. Darin versteckt sich beim Wohnungskauf auch ein Rückbaurisiko für Umbauten des vorigen Eigentümers.

IV. Risiken des Mehrheitsentscheids bei der Eigentümergemeinschaft

Nach § 23 Abs. 1 WEG regeln Eigentümergemeinschaften alle Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu entscheiden ist, durch Beschlussfassung. Dabei gilt gemäß § 25 Abs. 1 WEG, dass bei der Beschlussfassung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet. Der einzelne Miteigentümer ist daher unabhängig von den eigenen Vorstellungen und finanziellen Mitteln an die Mehrheitsentscheidung gebunden.

Das kann im Einzelfall— bei einer gewissen Konstellation der Eigentümergemeinschaft — sogar so weit gehen, dass die eigene Stimme gar nicht zählt: So z.B., wenn in einer Eigentümergemeinschaft ein einzelner Miteigentümer die Mehrheit aller Stimmen besitzt /vertritt und so alle anderen immer überstimmen kann. Eine Eigentümergemeinschaft aus zwei Miteigentümern (z.B. Doppelhaus/Zweifamilienhaus) hat demgegenüber oft mit einem Entscheidungsstillstand zu kämpfen, wenn sich die beiden Miteigentümer nicht einig sind. Die ordnungsgemäße Verwaltung ist in solchen Fällen besonders schwer.

V. Hohes Konfliktpotential der Eigentümergemeinschaft

Das offensichtlichste und am meisten unterschätzte Risiko einer Eigentümergemeinschaft ist das Konfliktpotential. Die Praxis zeigt, dass es keine Eigentümergemeinschaft ohne Konflikte und Streit gibt, der Unterschied ist nur immer der Umgang mit denselben. Hier ist es sehr vorteilhaft sich vor dem Wohnungskauf einmal die letzten Versammlungsprotokolle der Eigentümerversammlung anzusehen und zu prüfen, wie der Umgang der Miteigentümer miteinander ist. Ein guter Verwalter zeichnet sich dabei immer durch eine außerordentliche Vermittlungsarbeit aus, wenn Uneinigkeiten bestehen.

VI. Fazit und Zusammenfassung

Im Kontext des Wohnungserwerbs als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft sind eine Reihe von Risiken und Überlegungen zu berücksichtigen:

• Es gibt viele Risiken einer Eigentümergemeinschaft, die potenziell vom Kauf einer Wohnung abraten könnten.
• Diese Risiken gelten nicht für alle Eigentümergemeinschaften.
• Nicht jedes Risiko, wie z.B. die Kosten, ist für alle potenziellen Käufer problematisch.
• Die Risiken sind unterschiedlich zu bewerten, je nachdem, ob der Wohnungskauf zur privaten Nutzung oder als Investment geplant ist.
• Es ist wichtig, dass sich jeder potenzielle neue Miteigentümer mit den Grundsätzen der Eigentümergemeinschaften auseinandersetzt.
• Die Überprüfung der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und der Beschlusssammlung kann dazu beitragen, unvorhersehbare Risiken der Eigentümergemeinschaft besser zu kalkulieren.

Dies sind grundsätzliche Überlegungen, um eine informierte Entscheidung zum Kauf einer Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft zu treffen.