In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG-Gemeinschaften) kommt es früher oder später zu Meinungsverschiedenheiten oder Streitereien. Eskaliert der Streit in der Eigentümergemeinschaft, ist eine schnelle Konfliktlösung gefragt: Greift der Hausverwalter hier nicht frühzeitig ein, wird aus der Uneinigkeit über anstehende Sanierungsarbeiten, die Jahresabrechnung oder die Hausordnung ein ernsthafter Streit. Das Problem besteht dann oft darin, dass eine zerstrittene Eigentümergemeinschaft nicht mehr fähig ist, das Wohnungseigentum gemeinschaftlich zu verwalten. Es folgen Sanierungs- und Instandhaltungsstaus, es häufen sich offene Rechnungen, und die gegenseitigen Klagen der Wohnungseigentümer stapeln sich. Gibt es dann noch Auswege aus der Sackgasse?

Der nachfolgende Artikel zeigt Miteigentümern und Verwaltern 4 Handlungsmöglichkeiten auf, die bei verhärteten Fronten in der Eigentümergemeinschaft noch umsetzbar sind.

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I. Gründe für Streit in der Eigentümergemeinschaft?

Wie bei jedem Problem, das konstruktiv gelöst werden soll, sind zunächst die Hintergründe des Problems zu beleuchten: Warum ist die Eigentümergemeinschaft zerstritten?

In der Regel liegt einem Streit in der Eigentümergemeinschaft mindestens eine der folgenden Ursachen zugrunde:

  • Auseinandersetzungen zwischen Miteigentümern bei der Eigentümerversammlung um Geld: Meist geht es um Kostenbeteiligungen, Nachzahlungen oder geplante Ausgaben — Hausgeld, Instandhaltungskosten, Sanierungsplanungen, Rücklagenhöhe etc.
  • Kontroverse Ansichten über den Sanierungsbedarf: So z. B. bei notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen oder der allgemeinen Bewertung des Zustands des Gemeinschaftseigentums.
  • Auseinandersetzungen zwischen Miteigentümern bei der Eigentümerversammlung wegen Nutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum: Wer darf wann in den Garten? Wie darf dieser genutzt werden? Wer lässt das Garagentor offen? Wer besetzt ständig die Waschküche oder wann darf in der Waschküche gewaschen werden etc.
  • Auseinandersetzungen zwischen Miteigentümern wegen Störungen des Hausfriedens: Sehr häufig geht es um Lärm, Sauberkeit, die Einhaltung der Hausordnung etc.
  • Ungleichbehandlungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft: Zum Beispiel, wenn einem Miteigentümer bauliche Veränderungen per Beschluss gewährt werden, einem anderen jedoch ähnliche Baumaßnahmen verweigert werden.
  • Missverständnisse aller Art und damit einhergehende Unzufriedenheit: Viele Miteigentümer fühlen sich in der Eigentümerversammlung nicht ausreichend gehört oder sind mit Beschlüssen, bei denen sie überstimmt worden sind, unzufrieden. Auch der Ausgang einer Wahl des Verwaltungsbeirats oder des Hausverwalters kann Unfrieden stiften, wenn sich Eigentümer übergangen fühlen.

Die Liste lässt sich unendlich fortsetzen. Entscheidend ist letztendlich nur, was der Kern des Streits in der Eigentümergemeinschaft ist, der zum Zerwürfnis geführt hat.

Präventive Maßnahmen: Wie lassen sich Konflikte frühzeitig vermeiden?

Damit es gar nicht erst zu festgefahrenen Konflikten in der Eigentümergemeinschaft kommt, sollten Eigentümer und Verwalter auf folgende Präventionsstrategien setzen:

Regelmäßige Kommunikation fördern:

Transparente und regelmäßige Informationen durch Rundschreiben, Aushänge oder E-Mail-Updates sorgen dafür, dass alle Miteigentümer auf dem gleichen Stand sind. Ein gut informierter Eigentümer fühlt sich seltener übergangen.

Klare Beschlussvorlagen erstellen:

Vor jeder Eigentümerversammlung sollten alle wichtigen Themen klar und verständlich aufbereitet werden. Dies verhindert Missverständnisse und ermöglicht fundierte Entscheidungen.

Frühzeitiges Einbinden der Eigentümer:

Bei größeren Sanierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen sollten Eigentümer frühzeitig eingebunden werden. Ein Meinungsbild oder eine Vorabdiskussion kann Konflikte bereits im Vorfeld entschärfen.

Hausordnung regelmäßig überprüfen:

Eine Hausordnung, die von der Mehrheit der Eigentümer getragen wird, beugt Streitigkeiten über Nutzungsrechte oder Verhaltensregeln vor. Diese sollte regelmäßig gemeinsam überprüft und bei Bedarf angepasst werden.

Neutrale Moderation in Versammlungen:

Ein neutraler Moderator oder Verwalter kann bei hitzigen Diskussionen die Wogen glätten und sicherstellen, dass alle Stimmen gehört werden.

Schulungen und Workshops:

Seminare zu den Rechten und Pflichten in einer WEG helfen Eigentümern, ihre Rolle zu verstehen und fördern ein kooperatives Miteinander.

II. Konflikte lösen durch Ursachenforschung: Mediation

Ist der Streit in einer Eigentümergemeinschaft festgefahren, ist es höchste Zeit, Ursachenforschung zu betreiben und die Konflikte allmählich Stück für Stück aufzulösen. Das ist der erste mögliche Ausweg.

Das funktioniert nur, wenn bei den Streitparteien noch eine Kommunikation möglich ist und die Bereitschaft zur Kommunikation vorhanden ist. Miteigentümer, die in einen Streit involviert sind und diesen lösen wollen, sollten daher nicht davor zurückschrecken, einen Kommunikationsversuch zu starten. Sind bereits Anwälte im Spiel, sollten diese in die direkte Kommunikation einbezogen werden. Unbeteiligte Dritte, der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat können als Vermittler dienen. Auch eine professionelle Mediation kann helfen, Konflikte zu lösen und eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden. Gerade bei persönlichen Konflikten der Miteigentümer, Hausfriedensstörungen oder sonstigen Störungen des Wohnklimas kann die vertrauliche Gesprächsführung eines Mediators die Parteien aus dem Streit führen.

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III. Gerichtliche Streitschlichtung: Vergleiche und Schiedsgerichtsverfahren

In vielen Fällen ist es möglich, noch während laufender Gerichtsverfahren — die bei zerstrittenen Eigentümergemeinschaften sehr häufig sind — eine Einigung zu erreichen. Es wird dann ein sogenannter gerichtlicher Vergleich geschlossen. Hier ist vor allem Kompromissbereitschaft gefragt. Der Vorteil ist, dass lange gerichtliche Streitigkeiten zeitnah abgeschlossen werden können und beide Parteien an den Vergleich wie an ein Urteil gebunden sind.
Besteht noch kein anhängiges Klageverfahren wegen eines bestimmten Streitthemas in der Eigentümergemeinschaft, kann ein gerichtliches Schlichtungsverfahren beim ständigen Schiedsgericht für Wohnungseigentum versucht werden. In vielen Gemeinschaftsordnungen oder Teilungserklärungen ist sogar geregelt, dass bei Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander ein solches Verfahren einem zivilrechtlichen Klageverfahren vorzuschalten ist.

IV. Auseinandersetzung im Klageweg und Eigentumsentziehung

Sind alle Kommunikations- und Einigungsversuche gescheitert, bleibt den Miteigentümern und dem Verwalter einer zerstrittenen WEG-Gemeinschaft oft nur der Klageweg, um gewünschte Entscheidungen zu veranlassen oder das Abwarten auf den Ausgang eines eingeleiteten Klageverfahrens. Zu einer endgültigen Streitbeilegung führt das bei einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft allerdings selten.

Die einzige Klage, die als letztes Mittel Frieden in die Eigentümergemeinschaft bringen kann, ist die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG. Damit kann ein Eigentümer durch ein Gericht zum Verkauf seiner Eigentumswohnung und seines Miteigentumsanteils gezwungen werden. Dieser Schritt ist aber nur dann wirklich empfehlenswert, wenn es nur einen Störenfried in der WEG-Gemeinschaft gibt. Lesen Sie dazu auch den Artikel: Querulant in Eigentümergemeinschaft: So gehen Sie mit schwierigen Eigentümern umund Entziehung von Wohnungseigentum – Voraussetzungen und Vorgehen.

V. Verkauf der eigenen Eigentumswohnung und Amtsniederlegung

Als letzter Ausweg bei einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft bleibt Miteigentümern auch der Verkauf der eigenen Eigentumswohnung und der Miteigentumsanteile. Hat sich der Streit in der WEG-Gemeinschaft allerdings bereits herumgesprochen, kann das den Verkaufserlös deutlich senken.

Verwalter können sich von der WEG-Gemeinschaft trennen und ihr Amt niederlegen, wenn der ständige Streit eine ordnungsgemäße Verwaltung unmöglich macht. Der Verwaltervertrag kann bei einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft außerordentlich gekündigt werden, wenn die Eigentümer ihren Mitwirkungspflichten nicht nachkommen und dadurch eine ordnungsgemäße Verwaltung behindert wird.

VI. Beispiele und Erfahrungsberichte

1. Streit um Sanierungsmaßnahmen:

In einer WEG mit 12 Parteien sollte das Dach saniert werden. Zwei Eigentümer blockierten die Maßnahme wegen der hohen Kosten. Durch eine frühzeitige Mediation konnten die Kosten transparent aufgeschlüsselt und ein Finanzierungsplan entwickelt werden, der alle Parteien zufriedenstellte.

2. Konflikt um die Nutzung des Gartens:

Ein Eigentümer nutzte den Gemeinschaftsgarten regelmäßig für private Feiern, was zu Beschwerden führte. Ein gemeinsam erarbeitetes „Gartennutzungs-Regelwerk“ mit klaren Zeiten und Nutzungsbeschränkungen konnte den Konflikt lösen.

3. Uneinigkeit über die Hausordnung:

In einer Gemeinschaft kam es ständig zu Streit über Lärmbelästigung. Nach mehreren ergebnislosen Versuchen entschied die Gemeinschaft, die Hausordnung durch eine professionelle Mediation neu zu gestalten. Die neuen Regelungen wurden gemeinsam festgelegt und führten zu mehr Ruhe und Zufriedenheit.

4. Extremfall: Eigentumsentziehung:

In einer kleinen WEG mit vier Parteien führte das Verhalten eines Eigentümers zu ständigen Eskalationen. Da alle anderen Maßnahmen gescheitert waren, kam es zur gerichtlichen Entziehung des Wohnungseigentums gemäß § 17 WEG. Dieser drastische Schritt brachte langfristig Frieden in die Gemeinschaft.

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VII. Zusammenfassung

Zusammenfassend gibt es daher folgende Möglichkeiten, die für eine zerstrittene Eigentümergemeinschaft einen Ausweg aus der Sackgasse darstellen können:

  1. Private Gespräche suchen und die wirklichen Streitpunkte finden, bestenfalls mit einem Vermittler oder professionellen Mediator.
  2. Streitschlichtungsverfahren beim Schiedsgericht oder das Hinwirken auf gerichtliche Vergleiche.
  3. Abwarten des Ausgangs anhängiger Verfahren oder eigene Klage.
  4. Verkauf des Miteigentums.

Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilien­eigentümer. Mit meinem Portal Hausver­walter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Haus­ver­waltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.

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